Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025/248 E. 2026/388 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/27 E., 2024/96 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.11.2023 tarihli ve 2022/4467 Esas, 2023/3847 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile takyidatların kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda karar bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davacılar vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 19.10.2017 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı şekilde inşaatı tamamlamadan terk ettiğini, sözleşmeye göre dava konusu parseldeki 1, 3, 7, 9, 10... No.lu bağımsız bölümlerin müvekkillerine ait olduğunu, yüklenicinin müvekkillerine ait olan dairelerde kendi adına kat irtifakı kurarak müvekkillerinin bilgisi ve rızası dışında teminat göstermek suretiyle davalı bankalardan ...çektiğini, müvekkilleri tarafından dava konusu taşınmazdaki eksiklikler hakkında Lüleburgaz Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/41 Değişik iş sayılı dosyasında tespit yaptırıldığını, ancak tespit raporunda eksik işlerin ve bedelinin düşük belirlendiğini, davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazdaki dairelerin çoğunu muvazaalı olarak yakınlarına bedelsiz şekilde devrettiğini, bağımsız bölümlerin tapudaki değeri ile gerçek değeri arasında fahiş farklılık olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, yükleniciden şahsi hak temlik alan davalılar adına kayıtlı 2, 4, 5, 6, 8, 11, 13, 14... No.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile kat irtifakı kurulmadan önceki hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline, bağımsız bölümler üzerindeki takyidatların terkinine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı yüklenici ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme gereğince davacılara isabet eden bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduktan sonra üzerlerindeki haciz ve ipotek takyidatlarıyla birlikte 10.12.2018 tarihinde davacılara devredildiğini, davacıların hiçbir ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin mevcut durumları ile taşınmazların adlarına tescil edilmesine muvafakat ettiklerini, müvekkilinin inşaatı tamamlamadan terk ettiğine dair iddiaların gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin yokluğunda yapılan tespite ve alınan rapora itiraz ettiğini, sözleşmeye göre inşaatın teslim tarihinin henüz dolmadığını, müvekkilinin inşaatın tamamlanması hususunda çalışanlarına talimat verdiğini, binanın iskân aşamasına geldiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu parselde bulunan 11 No.lu bağımsız bölümü müvekkili ...’ın, 5 No.lu bağımsız bölümü müvekkili ...’ın, 6 No.lu bağımsız bölümü müvekkili ...’ın, 2 No.lu bağımsız bölümü müvekkili ...’ın, 15 No.lu bağımsız bölümü de müvekkili ...’nün taşınmaz maliki olan ve binayı inşa eden ...’dan satın aldıklarını, müvekkillerinin satış sırasında tapu kayıtlarını incelediklerini ve taşınmazın inşaat sahibi ... adına tescil edildiğini gördüklerini, bu durumda öncelikle davacılar ile ... arasındaki satışın hangi tarihte yapıldığının araştırılması gerektiğini, zira davacıların ...’ya taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra satmaları hâlinde, bu davayı açmalarının mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 3. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu 14 No.lu bağımsız bölümü 22.11.2018 tarihinde davalı ...’dan bedelini ödeyerek satın aldığını ve taşınmazın tapuda adına tescil edildiğini, davacılar ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını bilmediğini ve bilmesinin de mümkün olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, satış işlemlerinin yapıldığı esnada tapu kaydında herhangi bir beyan ya da takyidat bulunmadığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, yüklenicinin teslim süresinin henüz dolmadığını, inşaatın hâli hazırda devam ettiğini ve eksikliklerin tamamlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 4. Davalı ... cevap dilekçesinde; 13 No.lu bağımsız bölümü nalburiye ve inşaat malzemeleri karşılığında satın alan iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, yüklenicinin eseri teslim etme süresinin henüz bitmediğini ve eksiklikleri tamamlamaya devam ettiğini, binanın şu anda %95 seviyesinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. 5. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin, davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan sözleşmelerin hiçbirinde taraf olmadığını ve müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetli olarak taşınmazı satın alıp bedelini ödediğini, yolsuz tescilden ya da muvazaadan bahsedilmesinin mümkün olmadığını, satım esnasında tapuda hiçbir kısıtlama ve şerh bulunmadığını, davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan sözleşmeleri müvekkilinin bilmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın husumetten, olmadığı takdirde esastan reddini savunmuştur. 6. Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... arasında genel ...sözleşmesi imzalandığını, sözleşme kapsamında kullandırılan kredilerin teminatı olarak dava konusu 7 No.lu bağımsız bölümün tapu kaydına müvekkili banka lehine birinci dereceden 500.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, ancak kredilerin zamanında ödenmemesi nedeniyle müvekkilinin ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlattığını, müvekkili banka tarafından ipotek tesis edilirken taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğunu ve tapu kaydı üzerinde yönetim planı haricinde herhangi bir beyan, şerh veya takyidatın bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetle tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, davanın dayanağı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 7. Davalı ... ve ...Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... arasında ...sözleşmesi imzalandığını, sözleşme kapsamında kullandırılan kredilerin teminatı olarak dava konusu 9 ve 12 No.lu bağımsız bölümün tapu kaydına müvekkili banka lehine birinci dereceden 1.160.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, ipotek tesisi esnasında ana taşınmaz üzerinde yönetim planı haricinde herhangi bir takyidatın bulunmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeyen davacı arsa sahiplerinin aldıkları riskin sonucuna katlanmaları gerektiğini, iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkilinin tapuya güvenerek elde ettiği iktisabının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 8. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu 8 No.lu bağımsız bölümü dava dışı ...'dan satın aldığını ve yükleniciyi tanımadığını, davacılar ile davalı yüklenici arasında sözleşme yapıldığını bilmediğini ve bilmesinin de mümkün olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, satış işlemlerinin yapıldığı esnada tapu kaydında satış yapılmasını engelleyecek veya gerçek hak sahibinin kim olduğunu tespite yarayacak herhangi bir beyan, şerh ya da takyidat bulunmadığını, tapu kaydındaki tescile dayanarak iyiniyetle elde ettiği iktisabının korunması gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen teslim tarihinin henüz sona ermediğini ve yüklenicinin temerrüde düşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 05.11.2021 tarihli ve 2021/166 Esas, 2021/183 Karar sayılı kararı ile; Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine sözleşme bedeli ve terkini istenilen ipotek bedelleri üzerinden noksan harçların ikmâli sağlandıktan sonra, sözleşmenin feshi talebi yönünden, davacı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında yapılan sözleşme gereğince yapı ruhsatının alındığı 18.01.2018 tarihi itibariyle on sekiz aylık sürenin 18.06.2019 tarihinde dolduğu, davanın ise 15.01.2019 tarihinde yüklenicinin inşaatı teslim süresi bitmeden önce açıldığı, binanın iskân ruhsatı alınarak kullanıldığı, bu nedenle sözleşmenin feshi talebinin reddi gerektiği, davacıların tapu iptali ve tescil talebi yönünden ise, inşaatın %95 oranında tamamlandığı, davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin devredildiği, yüklenicinin de sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümleri diğer davalılara devrettiği, sözleşmenin feshi şartları oluşmadığından yolsuz tescilden de söz edilemeyeceği, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, takyidatların kaldırılması talebi bakımından, davalı yüklenici tarafından 05.10.2018 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, 10.12.2018 tarihinde davacı arsa sahiplerine düşen taşınmazların tapuda devredildiği, sözleşme gereğince arsa sahiplerine devredilen bağımsız bölümlerden, davacı ...’e ait 7 numaralı bağımsız bölüm üzerine davalı ...Ş. lehine ipotek tesis edildiği, davacı ...’ye ait 9 numaralı bağımsız bölüm ile davacı ...’ya ait 12 numaralı bağımsız bölüm üzerine davalı ...Ş. lehine ipotek tesis edildiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği, davacıların şerhler/beyanlar ve rehin haklarının varlığını bilerek ve hukuki sonuçlarını kabul ederek tapularını devraldıkları, inşaatın tamamlanma oranı ve kullanım durumuna göre fesih koşulları oluşmadığı gibi takyidatların terkini talebinin de reddedilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 29.06.2022 tarihli ve 2022/1185 Esas, 2022/1331 Karar sayılı kararıyla; sözleşmenin 14. maddesi gereğince inşaatın bitim tarihinin 18.06.2019 olduğu, eldeki davanın ise 15.01.2019 tarihinde açıldığı ve davalı yüklenicinin temerrüdünün oluşmadığı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar yönünden de yolsuz tescil koşullarının gerçekleşmediği, bu durumda İlk Derece Mahkemesince davacıların tüm taleplerinin reddine karar verilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.11.2023 tarihli ve 2022/4467 Esas, 2023/3847 Karar sayılı kararı ile, “…3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. 1. Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yükleniciye sözleşme kapsamında avans olarak verilen tapuların iptali ve tapu kayıtlarındaki takyidatların kaldırılması istemlerine ilişkindir. 2.2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "Avans" niteliğinde olup yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "Şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı ayni hakka dönüşür. Yüklenicinin edimini ifa etmemesi durumunda arsa sahibi, TBK’nın 125/3 üncü maddesi uyrınca, sözleşmeden dönerek, avans olarak verdiği tapuları geri isteyebilir. 2.3. Somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında 19.10.2017 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede inşa edilecek 15 adet dairenin, 9 adetinin yükleniciye, 6 adetinin arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye konu taşınmazın arsa sahipleri tarafından, tapuda yükleniciye devredilmesinin ardından, yüklenici tarafından yapı ruhsatı alınarak, kat irtifakı tesis edilmiş ve tüm bağımsız bölümler tapuda yüklenici adına tescil edilmiştir. Yüklenici kendisine isabet eden 9 adet bağımsız bölümü 2018 yılı içerisinde diğer davalılar tapuda devretmiştir. Yine arsa sahiplerine isabet eden 1, 3, 7, 9, 10... no.lu bağımsız bölümleri de 10.12.2018 tarihinde tapuda arsa sahiplerine devretmiştir. 2.4. Dosya kapsamında yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri ile yapının %95 oranında tamamlandığı, iskan ruhsatının alındığı, SGK ödemelerinin yapıldığı tespit edilmiştir. Mahkemece, yapının geldiği seviye nazara alınarak, davacı arsa sahiplerinin geriye etkili fesih taleplerinin ve buna bağlı olarak yüklenici ve yükleniciden temlik yoluyla bağımsız bölüm devralan diğer davalılar bağımsız bölümlerin tapusuna hak kazandıklarından, tapu iptal ve tescil taleplerinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır. 2.5. Az yukarıda açıklandığı üzere, yüklenicinin edimini yerine getirdiğinden bahsedebilmek için eseri fiili ve hukuki ayıplarından ari olarak arsa sahiplerine teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir. 2.6 Somut olayda, arsa sahiplerine isabet eden eden bağımsız bölümler, imal edilerek fiilen teslim edilmiş ve tapuda devredilmiş ise de yüklenicinin borçları nedeniyle tesis edilen ipotek ve haciz yükleri ile birlikte arsa sahiplerine devredilmiştir. Yüklenici, inşaatın finansmanı için bankalardan kullandığı kredilerin teminatı olmak üzere bu bağımsız bölümlerden 7 ve 9 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kaydına, davalı bankalar lehine ipotek tesis ettirmiştir. Yine bağımsız bölümlerin bir kısmının tapu kaydına yüklenicinin borçları nedeniyle haciz şerhleri işlendiği görülmüştür. Bu haliyle, yüklenicinin borçlarının sorumluluğu arsa sahiplerinin üzerine yıkılmıştır. Söz konusu takyidatlar kaldırılmadan yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği ve yükleniciden bağımsız bölüm devralanların tapulara hak kazandıkları söylenemez. 2.7. Bu durumda, mahkemece, davalı yüklenici ...’ya ve ondan temlik yoluyla 2, 4, 5, 6, 8, 11, 13, 14... no.lu bağımsız bölümleri devralan diğer davalılara, yüklenicinin borçları nedeniyle, arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarına konulan tüm takyidatların kaldırılması için yetki ve süre verilmesi, takyidatlar kaldırıldığı takdirde, şimdi olduğu gibi davanın reddine karar verilmesi ve bu halde, dava tarihi itibariyle dava açmakta haklı olduklarından, davacı arsa sahiplerinin yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinden sorumlu tutulmamaları, takyidatların kaldırılmaması halinde ise sözleşmenin geriye etkili olarak fesih (tamamlama oran %95, iskan alınmış) ve tapu iptal tescil istemlerinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında iskân ruhsatının alındığı ve binanın kullanıldığı, davacılara taşınmazların tapuda devredildiği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi gereğince üçüncü kişilerin tapu kaydına güvenerek edindiği kazanımlarının korunması gerektiği, arsa sahipleri tarafından sözleşmeye ilişkin tapuya şerh konulmadığı, davalı üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının kanıtlanamadığı, üçüncü kişilere devredilen tapuların iptalinin TMK’nın 2. maddesine göre dürüstlük kuralı ve menfaatler dengesi ile bağdaşmayacağı, takyidatların kaldırılması için ipoteğin fekki davası açılabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; direnme kararında bozma ilamının hiç tartışılmadığını ve neden ilk kararda direnildiğinin gerekçelendirilmediğini, davalı yüklenicinin müvekkillerine ait inşaatı yarım bırakarak kaçtığını, yüklenicinin sözleşmeye göre arsa sahiplerine isabet eden taşınmazları ipotek vermek suretiyle ...kullandığını, bir taşınmazı birden fazla kişiye sattığını, birçok taşınmazı muvazaalı olarak yakınlarına devrettiğini, taşınmazların hem fiziksel hem de hukuki ayıplarla dolu olduğunu, tamamlanma oranının hesabında tüm eksik ve ayıpların dikkate alınması gerektiğini, müvekkillerinin gerek haciz, gerek ipotek, gerekse de fiziksel eksikleri kabul etmediklerine dair ayıp ihbarını taşınmazların müvekkillerine tapuda devredildiği tarihten itibaren bir ay içinde 04.01.2019 tarihli ihtarname ile yükleniciye bildirdiklerini, ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince yüklenicinin ve yükleniciden şahsi hak temlik alan üçüncü kişilerin hukuken sorumlu olduklarını, yargılamanın son aşamasında alınan bilirkişi raporunda tamamlanma oranının %95 olarak belirlenmesinin hatalı olduğunu, zira bu hesaplamada yüklenicinin yarım bıraktığı inşaatın yükleniciden şahsi hak temlik alan üçüncü kişiler tarafından tamamlandığı hususunun gözetilmediğini, mahkemenin feshe ilişkin değerlendirmesinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davalı yüklenicinin daireleri davalı ..., ..., ..., ... ve ...’ye muvazaalı olarak devrettiğini, mahkemece takyidatların terkini ve ipoteklerin kaldırılması talebinin hukuka aykırı olarak reddedildiğini, davalı bankaların aynı gün art arda yevmiye numaralarıyla tamamlanma oranı %70 civarlarında dahi olmayan daireler teminat gösterilmek suretiyle yükleniciye ...kullandırdıklarını, bu durumun bankaların iyiniyetli olmadığını gösterdiğini belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 19.10.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, mahkemece davalı yükleniciye ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılara davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarına konulan takyidatların kaldırılması için yetki ve süre verilmesinin gerekip gerekmediği, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların ve dava konusu 7, 9 ve 12 No.lu bağımsız bölümler üzerine ipotek tesis eden davalı ...Ş. ile Yapı ve ...Bankası A.Ş’nin TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacakları ve iyiniyetli üçüncü kişi olarak kabul edilip edilmeyecekleri noktasında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470 vd. maddeleri 2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi 2. Değerlendirme 1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669). 2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir. 3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir. 4. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylarını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır. 5. Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarının tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) hâlinde de söz konusu olabilir. 6. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş bedelinin peşin ödemesi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesidir. Bu durumda arsa sahibi de güvenceyi, tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlamaktadır. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK’nın 1009. maddesinde; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” hükmüne yer verilmiştir. 7. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”. 8. Anılan ilke TMK’nın 3. maddesinde; “…Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz” şeklinde genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde ise aynı Kanun’un 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. 9. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur. 10. Görüldüğü üzere yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. 11. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi, tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. 12. Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada lehine ipotek hakkı kurulan üçüncü kişiler için de geçerlidir. 13. Nitekim aynı hususlar Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararında da vurgulanmıştır. 14. Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır. 15. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; sözleşmenin feshi, tapu iptali tescil ve takyidatların kaldırılması istemiyle açılan davada, İlk Derece Mahkemesince davacıların tüm taleplerinin reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddedildiği, kararın davacılar vekilince temyiz edildiği görülmektedir. 16. Özel Dairece kararın bozulması üzerine, İlk Derece Mahkemesince önceki karar gerekçesi yanında yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiği, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca davalı üçüncü kişilerin tapu kaydına güvenerek edindikleri kazanımlarının korunması gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

17. Belirtmek gerekir ki, Özel Dairenin bozma kararından sonra Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir. 18. Yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme Kararı da gözetildiğinde, İlk Derece Mahkemesince verilen direnme kararı genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle yerinde ve uygun bulunmuştur. 19. Ne var ki, Özel Dairece yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve ipotek tesis ettiren davalı üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları konusunda değerlendirme yapılmadığından bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Direnme kararı genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle uygun bulunduğundan davalı üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları konusunda değerlendirme yapılması için dosyanın YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 18.06.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.