Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3127 E. 2026/2111 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2025/174 E., 2025/269 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin maliki olduğu bağımsız bölümün 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden inşası amacı ile davalı müteahhit ... ile 03.10.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilinin Fransa'da ikamet ettiğini, bu nedenle sözleşmenin müvekkilinin kendisine vekaletname verdiği kardeşi ... tarafından imzalandığını, sözleşmenin ilgili maddeleri gereğince davalı tarafından kat irtifakı kurulup tapu senedi çıktığında kendisine ait olan 7 no'lu bağımsız bölümün davalıya devri ve üstüne 45.000,00 TL bedel ödemek kaydıyla 4. kat, 15 no'lu taşınmazın tapuda kendisine devredileceğine dair anlaştıklarını, davalı ...'nın inşaatı süresinde teslim edemediğini, kat irtifakını da 7099 sayılı Yasa kapsamında 05.03.2020 tarihinde tapuda re'sen kurdurduğunu, ancak bu işlem sırasında davalının müvekkili adına kat irtifakı kurulması gereken daire olan 15 no'lu taşınmaz yerine 7 no'lu taşınmazda müvekkil adına tescil yaptırdığını ve sözleşme gereğince müvekkiline vermeyi taahhüt ettiği 15 no'lu taşınmazı da diğer davalı ...'a 27.05.2020 tarihinde tapuda devir ve temlik ettiğini ileri sürerek tapuya şerh edilen ve 7099 sayılı Yasa'ya göre re'sen kat irtifakı kurulması aşamasında da dosyaya sunulan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne aykırı olarak kurulan kat irtifakının terkini ile taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı olarak yolsuz tescil edilen 15 no'lu taşınmazın yolsuz tescilinin iptaliyle 15 no'lu taşınmazın müvekkili adına tapuda tescilini ya da müvekkili adına tescil edilmesi gereken 15 no'lu taşınmaz ile halihazırda tescili yapılmış olunan 7 no'lu taşınmazın bedelleri farkının müvekkiline ödenmesini talep ve dava edilmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili, davalı yüklenicinin tüm tapu kayıtlarına iki adet sözleşmeyi şerh ettiğini, bu sözleşmelerden birinin davacının tek başına taraf olduğu 03.10.2017 tarihli kentsel dönüşüm kapsamında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yine kentsel dönüşüm kapsamında diğer tüm arsa malikleriyle yapılan 05.05.2017 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, her iki sözleşmeye göre diğer davalı yüklenicinin taşınmazda 21 bağımsız bölümlü bir bina inşaa etmek koşuluyla tüm arsa malikleriyle anlaştığını, yükleniciye ve davacı arsa maliklerine bırakılacak bağımsız bölümler ile ilgili her iki sözleşmenin 4.6 maddesinde Mülkün Paylaşımı başlıklı bölümde arsa maliklerine 2. bodrum katta sığınak ve otopark, 1. bodrum katta 2 adet daire ve 1 dükkan, zemin katta 3 daire, 1. normal katta 3 adet daire, 2. normal katta 3 adet daire, 3. normal katta 3 adet daire olmak üzere 15 bağımsız bölüm bırakılacağını bunun karşılığında ise 4. normal katta 3 adet daire, 5. normal katta çatı piyesi 3 adet daire olmak üzere toplam altı adet bağımsız bölümün yükleniciye verileceğini, sözleşmelerin 4.7. maddesinde inşaa edilecek taşınmazda mal sahiplerinin eski yapıdaki mevcut konum ve cepheleri, daire içerisindeki net m² oranları değiştirilmeksizin aynı şekilde ve oranda korunacağını yeni imar uygulamasına göre artış ve eksilişlerin eşit oranda dairelere dağıtılacağını, davacı dışındaki diğer tüm arsa malikleriyle yapılan 05.05.2017 tarihli sözleşmeye ekli krokiye göre davacının davasına konu ettiği 4. normal kattaki sol taraftaki dairenin yükleniciye bırakıldığını, diğer arsa malikleriyle yapılan sözlemeden farklı olarak davacı ile yapılan 03.10.2017 tarihli sözleşmeye göre sözleşmedeki ekli krokide 4. normal katta sol taraftaki dairede davacının adı yazıldığını, davacının davasının dayanağının sözleşmeye ekli kroki olduğunu, tapu kayıtlarına göre inşaa edilen binada 05.03.2020 tarihinde yüklenici tarafından kat irtifakı kurulduğunu ve davacı adına sözleşmenin 4.6 ve 4.7 maddesine göre 7 no'lu bağımsız bölümün yüklenici tarafından tescil edildiğini, müvekkilinin ise yüklenici ... adına kayıtlı 15 no'lu bağımsız bölümü bizzat yükleniciden 27.05.2020 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin davaya konu bağımsız bölümü satın almadan tüm sözleşmeleri incelediğini, sözleşmelerde yer alan özellikle her iki sözleşmede aynı maddelerde yer alan 4.6 ve 4.7 paylaşım hükümlerine baktığını her iki sözleşmede satın aldığı dairenin paylaşım maddelerine göre yüklenici adına bırakıldığının tespit edildiğini, sözleşmeye göre paylaşımın tamamlandığı inancıyla yüklenici adına kayıtlı 15 no'lu taşınmazı satın aldığını, ilgili binada 05.03.2020 tarihinde yüklenici tarafından kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen davacının 05.03.2020 tarihinde ödemesi gereken bedeli dava tarihi olan 17.11.2020 tarihine kadar yükleniciye ödemediğini, somut olayda davacı muvazaa iddiasına dayanmadığından davalının iyiniyetli olmadığının düşünülemeyeceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı yüklenici ... vekili, davacı tarafın tapuda adına kayıtlı olan 7 no'lu dairenin ve üzerinde hak iddia ettiği 15 no'lu dairenin fiyatının bilindiğini, taraflar arasında 03.10.2017 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı yanın davasının temel noktasının tapular çıktığında kendi adına düşecek 7 no'lu dairenin yerine 45.000,00 TL fark vererek 15 no'lu dairenin kendisine verileceği yerde verilmemesi nedeni ile uğradığı zararın tazmini talebinden ibaret olduğunu, davacı tarafın davasının haksız ve kötüniyetli olduğunu, davacı tarafın yurtdışında yaşıyor olması nedeni ile sözleşmenin ifası noktasında devamlı zorluk çıkartıldığını, diğer hissedarlarla 05.05.2017 tarihinde sözleşme yapılmış iken davalı tarafla yaklaşık 5.5 ay sonra davacının vermiş olduğu vekaletname ile kardeşi ... ile yapıldığını, sözleşmenin 4.4 maddesine göre temel üstü ruhsatı alındıktan sonra davacının kat irtifakını kurmak ve müvekkili lehine hisse devrini yapmak için tapu müdürlüğüne gelmediğini, geç teslim olgusunun kendi kusurundan kaynaklandığını, davacının yurtdışında yaşıyor olması, adresinin olmaması ve kardeşi ...'a vermiş olduğu vekâletnamenin de süresinin bitmesi nedeni ile davacı yana ihtarname gönderilemediğini, davacının dayanak olarak gösterdiği sözleşmenin 27. maddesinde arsa sahibinin kendisine ait olacak bağımsız bölümün tapu senedi çıktığı gün müteahhite 45.000,00 TL ödeyeceğinin belirtildiğini, davacı yanın böyle bir ödemeyi aldığı gün yapmadığını, müvekkili tarafından haklı olarak muhatap bulamaması, ...'a verilen vekaletnamenin de süresi geçtiğinden ve Türkiye'de geçerli bir adresi bulunmadığından 7099 sayılı Kanun'un kendisine vermiş olduğu hak çerçevesinde davacının eski dairesine oranla hak ve nesafet kurallarına uygun olarak 7 no'lu dairenin tapusunu davacı adına çıkardığını, sözleşmede davacıya tanınan hakkın yenilik doğuran bir hak olup tapunun çıktığı gün kullanılmamasıyla bu hakkı bir daha kullanma hakkı ve kullanmamaktan dolayıda bir tazminat hakkı kalmadığını, tapunun çıktığından geç haberdar olsa bile öğrenir öğrenmez noterden bir ihtarname keşide ederek veya tevdi mahalli tayini yoluyla adli makamlara başvurarak 45.000,00 TL'yi depo etmesi gerektiğini, davalı yanın haklı olduğu kabul edilse bile 45.000,00 TL'nin son dönemde daire fiyatlarının yükselmesinden dolayı komik bir bedel olarak kalacağından hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 29.03.2023 tarihli kararı ile bilirkişi raporu ile tapulama (kat irtifakı) sırasında 45.000,00 TL’nin ödenmesi koşuluyla 15 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tescilinin yapılması gerektiği, davacı tarafın tapulama tarihi olan 05.03.2020 tarihinde ödemesi gereken 45.000,00 TL’yi ödemediği, arsa payı devrini yapmadığı, 1. kat, 7 no'lu bağımsız bölüm arsa payının eski 7 no'lu dairenin arsa payı ile aynı olduğunun saptandığı, davacı yan her ne kadar kendisinin kat irtifakı kurulumundan haberdar olmadığını iddia etse de bu durumun davalı mütaahhit Halil'den kaynaklanmadığı, sözleşmeyi kendi adına imzalayan kardeşi ...'a verdiği vekaletnamenin süresinin bitmiş olması ve artık temsil yetkisinin bulunmaması, davacının Fransa'da yaşıyor olması, tanık olarak dinlenen kardeşi ...'un beyanında kendisinin diğer maliklerle sürekli görüştüğünü beyan ettiğinden kat irtifakından haberdar olmamalarının mümkün olmadığı, dinlenen diğer malik olan tanıklar ... ve ...'in mütaahhitin durumdan ...'u haberdar ettiği, dosya kapsamından buna rağmen davacı yan dava konusu ettiği 15 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tescili için kararlaştırılan 45.000,00 TL'yi müteahhide ödemediği, karşılıklı edim içeren sözleşmelerde kendisine düşen edimi yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan edim yerine getirmesini istemesinin TMK'nın 2. maddesinde belirtilen dürüstlük ve TMK'nın 3. maddesinde belirtilen iyiniyet kuralları ile örtüşmediği, bu nedenle davacı yanın kusurunun müterafik kusur olduğu ve zarara uğramasına kendi kusurlu davranışı ile katkısı olduğu, diğer davalı ... açısından ise taşınmazı satın alan davalı ...'ın tapuda sözleşmeleri incelediği, ancak tapu memurlarının dahi çelişkiyi anlayamadığı durumda, satın alan iyiniyetli 3. kişi konumundaki davalı ...'dan bu durumu anlamasının beklenemeyeceği kanaati ile davacının tapu iptal ve tescil talepleri yönünden; davalılardan ...’a yöneltilen davanın reddine, davacının daireler arası bedel farkı talepleri yönünden; davalılardan ... yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davalılardan ... yönünden ise müteahhit davalının birbiri ile çelişik sözleşmeler yapmasının basireti iş insanı olarak davranma yükümlülüğüne aykırı olması sebebi ile davanın kabulüne, 60.000,00 TL bedel alacağının bu davalıdan alınarak davacı yana verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 29.03.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 04.04.2024 tarihli kararı ile davacının istinaf incelemesinde davadan önce 15 no'lu bağımsız bölümün davalı ...'a devredilmiş olduğu, bu kişinin bağımsız bölümü kötüniyetle veya muvazaa ile aldığına dair dosya kapsamında bir ispat bulunmadığından mahkemece davalı ...'a yönelik tapu iptal ve tesçil talepli davanın reddine karar verilmesinin gerekçesinde bir yanlışlık bulunmadığı, davalının istinaf incelemesine gelindiğinde ise taraflar arasındaki sözleşmenin 27. maddesi gereğince davacının 15 no'lu bağımsız bölümün tapusunu isteyebilmesi için ticari hayatın ve işlerin olağan akışına göre öncelikle 45.000,00 TL'yi davalıya ödemesi gerektiği, davacının bu bedeli ödediğini de iddia etmediği, TBK'nın 97. maddesi uyarınca karşılıklı borçlar yükleyen anlaşmalarda kural olarak öncelikli borcunu yerine getirmeyen tarafın karşı edim talebinde bulunamayacağı, 15 no'lu bağımsız bölüm davadan önce iyiniyetli diğer davalıya devredildiğine göre davacı bu davayla zaten tapuyu alamayacağından ister tapu ister bedel talebi yönünden davacı öncelikli edimini yerine getirmemiş olduğundan, tapu karşılığı kararlaştırılan 45.000,00 TL fark bedeli ödemek suretiyle birlikte ifa kararı verilerek sonuca gidilemeyeceği, bu davalı hakkında da davanın reddi gerekirken yukarıda yazılı şekilde 60.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmiş olmasının hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1. maddesi gereğince esastan reddine; davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davalı ...'a yönelik açılan davanın husumetten reddine, davalı ...'ya yönelik açılan davanın esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 04.04.2024 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 04.03.2025 tarihli, 2024/2029 Esas, 2025/835 Karar sayılı ilamı ile taraflar arasındaki sözleşmede davacıya verilecek bağımsız bölümün tapu senedinin çıktığı gün davalı yükleniciye 45.000,00 TL ödeneceğinin kabul edildiği, davalı yüklenicinin 45.000,00 TL ödenmesi konusunda davacıyı temerrüde düşürdüğünün kanıtlanamadığı, bu durumda dava konusu 15 numaralı bağımsız bölüm için fark bedeli olan 60.000,00 TL'den davacının ödemediği 45.000,00 TL'nin mahsubu ile 15.000,00 TL'nin davacıya verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozmaya uyularak davalı ...'a yönelik açılan davanın husumetten reddine, davalı ...'ya yönelik açılan davanın kısmen kabulü ile 15.000,00 TL bedel alacağının davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde: a. Sözleşmeye göre kendisine devredilmesi gereken 15 no'lu taşınmazın, davalı yüklenici tarafından muvazaalı şekilde üçüncü kişiye devredildiğini, devir işleminin gerçek bir satış olmadığını, rayiç bedel ödenmediğini ve amacın taşınmaz üzerine tedbir konulmasını engellemek olduğunu, taşınmazın devredildiği davalılardan ...’ın, yüklenicinin ortağı ve tanığı olan ...’in kardeşi olduğunu, işlemin muvazaalı olduğunu,

b. Mahkemenin davacının haklılığını kabul etmiş olmasına rağmen, yüksek miktarda vekâlet ücreti ve yargılama giderinin davacı üzerine bırakılmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu,

c. Yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, inşaatı zamanında teslim etmediğini ve tapuda şerh bulunmasına rağmen taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğini, davacının, taşınmazın devrinden haberdar olur olmaz tapu müdürlüğüne başvurduğunu, kat irtifakının terkini talebinin reddedilmesi üzerine iş bu davayı açtığını, tapu işlemlerini gerçekleştiren memurlar hakkında idari soruşturma açıldığını, ceza davası sonucunda görevi kötüye kullanma suçundan mahkûm olduklarını,

d. Tapuda şerh bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen işlem yapan üçüncü kişinin “iyiniyetli üçüncü kişi” sayılamayacağını, davalı ...’ın, tapudaki şerhten ve taşınmazın davacıya ait olması gerektiğinden haberdar olduğunu kabul ettiği halde mahkemenin muvazaa incelemesi yapmadan davayı reddettiğini,

e. Yerel mahkemenin yalnızca değer farkına hükmetmesinin çelişkili olduğunu; esasen 15 no'lu taşınmazın davacıya ait olduğunun kabul edilmiş sayılması gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: a. Davanın, HMK'nın 109. maddesi kapsamında “kısmi dava” olarak açılması gerekirken HMK'nın 107. maddesi kapsamında “belirsiz alacak davası” olarak açıldığını, bu nedenle davanın usulden reddedilmesi gerektiğini,

b. Yerel mahkemenin, davacı tarafından ödenmesi gerektiği iddia edilen 45.000,00 TL’ye ilişkin takas defi hakkında karar vermeden davayı kabul etmesinin hukuka aykırı olduğunu,

c. Sözleşmenin 4.4 maddesi gereği davacının tapu işlemleri ve hisse devri için Tapu Müdürlüğü’ne gelmediğini, bu nedenle gecikmenin kendi kusurundan kaynaklandığını,

d. Sözleşmenin 27. maddesi gereği davacının tapu çıktığı gün 45.000,00 TL ödeme yapması gerektiğini, buna rağmen ödeme yapılmadığını,

e. Mahkemenin, davacının dava dilekçesinde ileri sürmediği “yüklenicinin basiretli iş insanı gibi davranmaması” gerekçesine dayanarak hüküm kurmasının hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ve bedel farkı istemlerine ilişkindir.

1.Davalı ... vekilinin temyizi yönünden yapılan incelemede, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 361 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz dilekçesinin süresinden sonra verilmesi hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından bozma sonrası verilen karar, davalı ... vekiline 20.08.2025 tarihinde tebliğ edilmiş; temyiz dilekçesi ise yasal süre geçirildikten sonra 04.09.2025 tarihinde verilmiştir.

Her ne kadar hükmün tebliğ tarihi adli tatil içerisinde ise de, iki haftalık temyiz süresinin bitmesi tatil zamanına rastlamamıştır. Bu durumda somut olayda 6100 sayılı HMK'nın 104. maddesini uygulama olanağı bulunmamaktadır. Zira HMK'nın 102. maddesine göre "Adli tatil, her yıl yirmi temmuzda başlar, otuz bir ağustosta sona erer. Yeni adli yıl bir Eylülde başlar." Aynı Kanunun 104. maddesinde ise; "Adli tatile tabi olan dava ve işlerde bu kanunun tayin ettiği sürelerin bitmesi tatil zamanına rastlarsa bu süreler ayrıca bir karara gerek olmaksızın adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır." hükmüne yer verilmiştir. Görüldüğü gibi somut olayda temyiz süresinin son günü adli tatile rastlamadığından, diğer bir ifade ile son gün yeni adli yıl içinde kaldığı ve iki haftalık temyiz süresinin 03.09.2025 tarihinde dolduğu anlaşıldığından temyiz süresi geçmiş olup süresinden sonra yapılan temyiz isteminin reddi gerekmiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin süre yönünden REDDİNE, 2.Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının talep halinde temyiz eden davalı ...'ya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.