Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4251 E. 2026/2057 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/759 E., 2025/838 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 18. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/76 E., 2023/489 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı-birleşen 2017/237 Esas sayılı davada davalı-birleşen 2017/310 Esas sayılı davada davacı ... vekilince duruşmalı, davalı-karşı davacı-birleşen 2017/237 Esas sayılı davada davacı-birleşen 2017/310 Esas sayılı davada davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günden davacı-karşı davalı-birleşen 2017/237 Esas sayılı davada davalı-birleşen 2017/310 Esas sayılı davada davacı ... vekili avukat ...r ile davalı-karşı davacı-birleşen 2017/237 Esas sayılı davada davacı-birleşen 2017/310 Esas sayılı davada davalı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalıya ait İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah., 25 03... parsel üzerine müvekkili tarafından inşa edilen bağımsız bölümlerin davalıya teslim edildiğini, bağımsız bölümlerin tesliminden bu yana davalının kat irtifakı kurulmasına izin vermeyerek sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşme uyarınca müvekkiline düşen bağımsız bölüm tapularının da verilmediğini belirterek tapu iptal ve tesciline, ayrıca şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahibi vekili karşı dava dilekçesinde özetle; eksik ve ayıplı işlere ilişkin olarak şimdilik 17.625,00 TL'nin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahibi vekili birleşen 2017/237 Esas sayılı dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin inşa ettiği yapı hakkında projeye aykırı yapılmasından dolayı ...Belediyesince yıkım kararı verildiğini, bu karara karşı yüklenici tarafından açılan iptal davasının İdare ve Bölge İdare Mahkemesince reddedildiğini, müvekkilinin projeye aykırı inşa edilen taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunu, imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkilinin eski binasının yıkıldığını, yıkılan eski binada bulunan dairelerin kiraya verilememesinden dolayı maddi ve manevi zarara uğradığını belirterek, taraflar arasında imzalanan Kadıköy 9. Noterliği’nin 09.01.2012 tarih - 1161 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin feshinden dolayı uğradıkları zarara ilişkin olarak HMK'nın 107. maddesi gereğince ileride arttırılmak üzere şimdilik yıkılan eski bina bedeli için 80.000,00 TL, kira kaybı için 10.000,00 TL olmak üzere toplam 90.000,00 TL maddi ve 10.000,00 TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı yüklenici vekili birleşen 2017/310 Esas sayılı dava dilekçesinde özetle; sözleşmeye göre inşaatın bitirilip davalıya düşen bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, davalının bu dairelerden birinde oturmak, diğer ikisini de kiraya vermek sureti ile kira geliri elde ettiğini, ancak davalının, yükeniciye düşen bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirmediğini, bu sebeple bağımız bölümlerin davalıya fiilen tesliminin yapıldığı Nisan 2012’den itibaren 3 daireye ilişkin elde ettiği kullanma yararının bölgedeki rayiçlere göre hesaplanmak suretiyle belirlenerek faizi ile birlikte şimdilik 5.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, 05.04.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 89.060,00 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP Davalı arsa sahibi vekili asıl ve birleşen 2017/310 Esas sayılı davada cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamadığını, eksik, ayıplı ve projeye aykırı inşaat yaptığını, binayı iskân alınabilir nitelikte inşa etmediğinden elektrik ve su aboneliklerinde problem yaşandığını belirterek davaların reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici vekili karşı ve birleşen 2017/237 Esas sayılı davada cevap dilekçesinde özetle; müvekkili tarafından yapılan inşaatın projesine uygun olup yıkım kararının mesnetsiz olduğunu, inşaatın ilgili yetkililer tarafından verilen onaylara göre tamamlandığını belirterek, davaların reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile birleşen İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/237 Esas sayılı davasının kısmen kabulü ile ... Noterliği’nin 09.01.2012 tarih ve 1161 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davacının maddi ve manevi tazminat taleplerinin reddine, asıl davanın ve karşı davanın ayrı ayrı reddine, birleşen İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/310 Esas sayılı davasının kısmen kabulü ile 71.832,00 TL alacağın birleşen dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile birleşen İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/310 Esas sayılı davasının kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, yasal hale getirilmesi mümkün olmayan yapı için yüklenici tarafından arsa sahibinden kullanma yararı adı altında bir bedel talep edilemeyecek olup, mahkemece birleşen davanın da reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde kısmen kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, davalı arsa sahibi vekilinin bu dosya kararına ilişkin istinaf itirazı yerinde bulunarak asıl davada davacı yüklenici vekilinin asıl ve birleşen davalara yönelik istinaf başvurularının esastan reddine, arsa sahibi vekilinin birleşen 2017/237 Esas sayılı dosya kararına ilişkin istinaf başvurusunun reddine, 2017/310 Esas sayılı dosya kararına yönelik istinaf talebinin kabulüne, İstanbul Anadolu 18. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15.06.2023 tarih ve 2022/76 Esas, 2023/489 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, mahkemenin 2022/76 Esas sayılı dosyasında görülen asıl davanın ve karşı davanın ayrı ayrı reddine, birleşen İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/237 Esas sayılı davasının kısmen kabulü ile Kadıköy 9. Noterliğinin 09.01.2012 tarih ve 1161 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, maddi ve manevi tazminat taleplerinin reddine, birleşen İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/310 Esas sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; a. İnşaatın projeye uygun olarak yapıldığını, istikamet sapmasının müvekkilinin inşaat faaliyeti sırasında yaptığı bir hata olmayıp ilgili belediye ve kadastro müdürlüğünün hazırladığı aplikasyon krokisinin hatalı olmasından kaynaklı olduğunu, idare mahkemesi kararının yanlış yorumlandığını, gerekçenin bir kısmının dikkate alınmasının hatalı olduğunu, proje tadilatı taleplerine belediyece cevap verilmediğini,

b. Birleşen 2017/310 Esas sayılı dosya yönünden, arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri 30.09.2013 tarihinden itibaren kullandığını, bu yararlanmayı iade etmek zorunda olduğunu, müvekkilinin kendi bağımsız bölümlerini kullanamadığını, kullanım yararına dair birleşen davanın kabulünün gerektiğini beyan etmektedir.

2- Asıl davada davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde; birleşen 2017/237 Esas sayılı davada yıkılan 3 katlı binanın değeri ile kira tazminatı alacaklarının kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptali tescil ve tazminat, karşı davada eksik ve ayıplı iş giderim bedeli, birleşen 2017/237 Esas sayılı davada sözleşmenin geriye etkili feshi, yıkılan bina bedeli, kira kaybı, manevi tazminat, birleşen 2017/310 Esas sayılı davada ise kullanma yararının tahsili istemlerine ilişkindir.

1. Taraflar arasında Kadıköy 9. Noterliği’nin 09.01.2012 tarih ve 1161 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca asıl davada davacı yüklenici 2 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal katlı betonarme bina yapmayı üstlenmiş, sözleşme uyarınca 1. bodrum, 2. bodrum, zemin katta yapılacak 3 bağımsız bölümün arsa sahibine, kalanların ise yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır. İşin tamamlanma süresi, ruhsat tarihinden itibaren 18 aydır. Söz konusu inşaata 15.11.2012 tarihinde yapı ruhsatı verilmiştir. ... Belediye Başkanlığı’nın 10.11.2015 tarih ve 815 sayılı kararı ile söz konusu binanın onaylı mimari projesine aykırı olarak inşaat istikametinin değiştirildiğinden 28.09.2015 tarih ve 17/002 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlenmiş ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapının yıkılarak eski hale getirilmesine karar verilmiştir. Davacı yüklenici tarafından alınan bu karara karşı açılan davada, İstanbul 11. İdare Mahkemesi’nin 2015/1620 Esas, 2016/2369 Karar ve 28.12.2016 tarihli kararı ile yıkıma ilişkin encümen kararının iptaline karar verilmiş, kararın kanun yollarından geçerek kesinleştiği anlaşılmıştır. Yargılama aşamasında mahkemece, davacı yükleniciye inşaatı yasal hale getirebilmesi için 24.12.2015 tarihli ara kararla yetki ve süre verilmiştir. Davalı arsa sahibi ... Noterliği’nin 24.05.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı azilname ile davacı yükleniciyi vekaletten azletmiş, aynı gün belediyeye verdiği dilekçe ile de azilnameden bahisle yüklenicinin kendi izni olmadan hiçbir işlem yapmamasını bildirmiştir. Yargılama devam ederken ...Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü mahkemeye verdiği 05.11.2018 tarihli cevapta, 15.11.2012 tarihli inşaat ruhsatının 15.05.2018 tarih ve 60679 Sayılı Başkanlık oluru ile iptal edildiğinden ruhsatsız konuma düşen bina için 02.08.2018 tarih ve 21/0005 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve 14.02.2019 tarihli yıkım kararı verildiği belirtilmiştir. Davacı yüklenici tarafından yıkım kararına karşı açılan davada, İstanbul 5. İdare Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, davacının istinaf yoluna başvurusu sonucu, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi’nin 2022/413 Esas, 2022/792 Karar, 20.04.2022 tarihli kararı ile 14.02.2019 tarih ve 119 Sayılı yapının yıkımına ilişkin işlemin kesin olmak üzere iptaline karar verilmiştir. Sözleşmeye konu binaya ilişkin yıkım kararına ilişkin idari işlem iptal edildiğinden, ilgili belediyeden söz konusu binaya ilişkin yeniden yapı ruhsatı alınıp alınamayacağı, binanın imara uygun yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin sorulmak suretiyle yasal hale getirilmesinin mümkün olduğuna dair cevap geldiği takdirde yükleniciye makul süre verilerek binanın imara uygun hale getirilmesinin sağlanması, imara uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığına dair cevap geldiği takdirde şimdiki gibi asıl davanın reddine, birleşen sözleşmenin geriye etkili feshi davasının kabulüne, tersi durumunda ise asıl ve birleşen sözleşmenin feshi davasının buna göre değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile verilen karar doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.

2.Birleşen dosyalardaki talepler asıl ve birleşen sözleşmenin feshi davasına göre incelenmesi gerektiğinden tarafların temyiz incelemesinin şimdilik yapılmasına yer olmadığına,

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada taraflar vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edene taraflara iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.