Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/260 E. 2026/4017 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1318 E., 2025/2147 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 11. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/468 E., 2025/132 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 13.09.2022 tarihinde sanayi bölgesinde, sanayi imarlı, satış bedeli olarak 45.625.000,00 TL belirtilen ..... 3 10... Parsel sayılı 2.867 m² sanayi imarlı taşınmaza ilişkin olarak taşınmaz gösterme belgesi imzalandığını, yer gösterme belgesinin kanunda yer alan koşulları sağladığını ve simsarlık sözleşmesi niteliğinde bulunduğunu, müvekkilinin sözleşmede belirtilen emlakların satın alınması için aracılığının davalı tarafça kabul edildiğini, taşınmaz gösterme belgesine aykırı olarak davaya konu taşınmazın davalının yetkilisi olduğu şirket tarafından, sözleşmeyle hüküm altına alınan komisyon alacağı ödenmemek amacıyla müvekkili aradan çıkarılmak suretiyle satın alınmış olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000,00 TL komisyon bedelinin ihtarda belirtilen sürenin geçmesi ile muaccel hale gelen 10.02.2023 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından 31.10.2022 tarihinde satın alındığını ancak söz konusu taşınmazın davacı firma aracılığıyla değil.....Danışmanlık ve Gayrimenkul Aracılık Hizmetleri A.Ş..... İnşaat Gayrimenkul ve Aracılık Hizmetleri A.Ş. aracılığı ile görüşülüp satın alındığını, tarafların yalnızca ....'da bulunan 3 10... parseldeki taşınmaz ve 2 50... parseldeki taşınmazın gösterilmesi için taşınmaz gösterme belgesi imzaladıklarını, bu taşınmazların müvekkili tarafından satın alınmadığını, simsarlık sözleşmesinde simsarın ücrete hak kazanabilmesi için bu sözleşmenin taraflar arasında kurulmuş olması gerektiğini, 6 numaralı parselde bulunan taşınmaz için yapılan sözleşmenin gerçeğe aykırı şekilde davacı tarafından 7 olarak değiştirildiğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 19.09.2022 tarihli taşınmaz yer gösterim belgesinin simsarlık sözleşmesinin unsurlarını taşıdığı, davalı tarafından 6 numaralı parsel için taşınmaz yer gösteriminin yapıldığı ve sözleşmenin imzalandığı belirtilerek tahrifat iddiasında bulunulmuşsa da sözleşme içeriğinden 7 parselin kalın bir şekilde yazıldığı ve üzerinden geçildiği hemen üst kısmında da (7) açıklamasına yer verildiği, 6 parsel için sözleşme yapıldığına dair davalı tarafından hiçbir delil ibraz edilmediği, 6 parselin tapu kayıtlarından anılan tarihlerde satım işlemine konu olmadığı, yine 6 parselin davacı portföyünde olduğuna dair de herhangi bir delil sunulmadığı, tahrifat iddiasının teknik inceleme ile belirlenmesi mahkemece mümkün görülmediğinden bu yönde bilirkişi incelemesi yaptırılmadığı, davacı tarafından; 7 parsel için davalıyla taşınmaz yer gösterimi sözleşmesinin imzalandığını, sonrasında davalının tek ortağı ve yetkilisi olduğu şirket adına taşınmaz satımının gerçekleştiğinin iddia edildiği, ... kayıtlarından davalının, taşınmazı satın alan ihbar olunan ..... şirketinin yetkilisi olduğu, davalının Türk Vatandaşı olduğu, dava takibine ilişkin genel vekaletnamenin Türkçe düzenlendiği, tapu resmi senedinde davalının okudum beyanıyla Türkçe hazırlanan senedi imzaladığı görülmekle, davalının altında imzası olan sözleşmeye ilişkin Türkçe bilmediği ve bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğu savunmasına itibar edilmediği, davacı tarafından uyuşmazlığı konu taşınmazın satımını gerçekleştiren mülk sahibine dava açıldığı, taşınmazın ...'ye ait ait olduğu, taşınmaz devrinin vekili olan eşi .... tarafından gerçekleştiği, davacı ile .....'ye ait yazışmaların dosyaya sunulduğu, içeriğinden 7 parsel ile ilgili görüştükleri ve davacı tarafından çalışmaya başlandığının belirtildiği, mülk sahibinin veya onun adına vekilinin simsarla ayrıca yazılı bir sözleşme yapıp yapmamasının uyuşmazlığa konu simsarlık sözleşmesinin geçerliliğine etkisi olmadığı, zira, simsarın ücrete hak kazanması için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına veya gayrimenkul malikinin rıza göstermesine, simsara yetki vermesine de gerek olmadığı, bu nedenle davacı tarafla mülk sahibi arasında görülen İstanbul 7. Tüketici Mahkemesi 2023/46 Esas sayılı dosyasının neticesi beklenmediği, davalı tarafından daha önceki tarihte 7 parsele ilişin dava dışı emlak şirketiyle görüştükleri ve sözleşme imzaladıkları, yine satıma aracılık eden emlakçının mülk sahibi tarafından da yetkilendirildiği savunulmuşsa da ilgili sözleşmelerin her zaman düzenlenebileceği, ihbar olunan şirket tarafından BA/BS formunun düzenlenmediği ve davalı tarafından kapora ödemesine ilişkin dekont sunulmadığı, ..... Tapu Müdürlüğünün 31.10.2022 tarih, ... yevmiye numaralı resmi senedinden taşınmaz satımının gerçekleştiği, davacı emlakçı ile davalı arasında geçerli taşınmaz yer gösterimi sözleşmesinin imzalandığı, dosya kapsamından 7 parsel için sözleşme ilişkisinin kurulduğuna mahkemece kanaat getirildiği, aksini gösterir savunmaların davalı tarafından ispatlanamadığı, söz konusu taşınmazın davalının yetkisi olduğu şirket adına satın alındığı böylelikle davacı simsarın sözleşme kapsamında ücrete hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne, 10.000,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 10.02.2023, 890.000,00 TL'nin ıslah tarihi olan 04.03.2024 tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; dava dosyasının görevli mahkemeye gönderilmesinin ardından görevli mahkemece araştırma yapılmadan karar verildiğini, taleplerinin değerlendirilmediğini, tahrifat iddiasına ilişkin yapılan değerlendirmelerin yetersiz ve mesnetsiz olduğunu, davacının simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağının bulunmadığını, söz konusu taşınmazın davacı firma aracılığıyla değil, ... Danışmanlık ve Gayrimenkul Aracılık Hizmetleri A.Ş. - ..... İnşaat Gayrimenkul ve Aracılık Hizmetleri A.Ş. aracılığı ile görüşülüp satın alındığını, müvekkili ve davacı şirket arasında yalnızca .....'da bulunan 3 10... Parsel'deki taşınmaz ve ......'da bulunan 2 50... Parsel'deki taşınmazın gösterilmesi için Taşınmaz Gösterme Belgesi imzalandığını, ancak bu taşınmazların müvekkili tarafından satın alınmadığını, 6 numaralı parselde bulunan taşınmaz için yapılmış olan sözleşmenin gerçeğe aykırı şekilde davacı tarafından 7 olarak değiştirildiğini, davalının Türkçe bilmediğini, bu sebeple sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının taşınmaz maliki tarafından yetkilendirilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. 1. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312) 2. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık, sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. 3. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir. 4. Aynı Kanunun 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK’nın 521/1. maddesi, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Aynı Kanunun 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. 5.Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). 6.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 266. maddesi; ''Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir.''. 7. 6100 sayılı Kanun'un "Senette çıkıntı, kazıntı ve silinti " başlıklı 207. maddesi "(1) Senetteki çıkıntı, kazıntı veya silinti ayrıca onanmamışsa, inkâr hâlinde göz önünde tutulmaz. Bu tür çıkıntı, kazıntı veya silinti mahkemece senedin geçerliliğine ve anlamına etkili olacak nitelikte görülürse, senet kısmen veya tamamen hükümsüz sayılabilir." 8.6100 sayılı Kanun'un "Sahtelik incelemesi" başlıklı 211. maddesi "(1) Bir belgenin sahteliğinin iddia edilmesi durumunda, bu hususta karşı tarafın açıklamaları da dikkate alınarak, aşağıdaki sıra ile inceleme yapılarak öncelikle karar verilir: a) Hâkim, yazı veya imzayı inkâr eden tarafı isticvap ettikten sonra bir kanaat edinememişse, huzurda bu kişiye yazı yazdırıp imza attırmak suretiyle elde ettiği belge ve diğer delilleri değerlendirir. Hâkim, sahtelik konusunda başka bir incelemeye gerek duymadan karar verebilecek durumda ise gerekçesini açıkça belirtmek suretiyle, senedin sahteliği hakkında bir karar verir. İsticvap için mahkemeye davet edilen taraf, belirtilen günde hazır bulunmadığı takdirde, inkâr etmiş olduğu belgedeki yazı veya imzayı ikrar etmiş sayılır; bu husus kendisine çıkartılacak davetiyede ayrıca ihtar edilir. b) (a) bendi hükmüne göre yaptığı incelemeye rağmen, hâkimde sahtelik konusunda kesin bir kanaat oluşmamışsa, bilirkişi incelemesine karar verir. Bilirkişi incelemesinden önce, mevcutsa, o tarafa ait olan karşılaştırma yapmaya elverişli yazı ve imzalar, ilgili yerlerden getirtilir. Bilirkişi, bu yazı ve imzalarla, o mahkemede elde edilen yazı ve imzaları esas alarak inceleme yapar. Bilirkişi, inceleme için gerekli görürse, kendi huzurunda tarafın yeniden yazı yazması veya imza atmasını mahkemeden talep edebilir." hükmünü içerir. Herhangi bir belgedeki tahrifat yapılıp yapılmadığı hususunda yapılacak bilirkişi incelemesinin, konunun uzmanınca ve yeterli teknik donanıma sahip bir laboratuvar ortamında, optik aletler ve o incelemenin gerektirdiği diğer cihazlar kullanılarak, grafolojik ve grafometrik yöntemlerle yapılması, bu alet ve yöntemlerle tahrifat yapılıp yapılmadığının tam ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenip karşılaştırılması; sonuçta, tarafların, mahkemenin ve Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla ortaya konulması şarttır. 9.Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı tarafından imzası inkar edilmeyen 13.09.2022 tarihli taşınmaz yer gösterme belgesinde; Arnavutköy Deliklikaya'da bulunan 3 10... Parsel'deki 2867 m² taşınmazın davalıya gösterildiğinin belirtildiği, belgedeki "7" rakamının üzerinden geçilmek üzere kalın bir şekilde yazıldığı, hemen üst kısmında parantez içerisinde 7 rakamının yazıldığı, gerek üzerinden geçilmek suretiyle yazılan 7 rakamı ile gerekse üst kısma parantez içerisinde yazılan 7 rakamının yanlarında davalıya ait parafın bulunmadığı görülmüştür. Davalı, davacı ile 3 10... Parsel'deki taşınmaz için yer gösterme sözleşmesi imzalandığı, sözleşmedeki 6 rakamının davacı tarafından tahrif edilerek 7 olarak değiştirildiğini savunmuş, senetteki çıkıntıyı ayrıca onamamış, mahkemece tahrifat iddiasına ilişkin herhangi bir bilirkişi incelemesi yaptırılmamıştır. 10. O halde mahkemece; uyuşmazlığın çözümünün hukuk dışında, özel ve teknik bilgiyi gerektirdiği göz önünde bulundurularak, davaya konu taşınmaz gösterme belgesinde tahrifat yapılıp yapılmadığının belirlenmesi bakımından, uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulmasına karar verilmiştir. 11. Bozma sebebine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 3. Bozma sebebine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.