İlk Derece Mahkemesi 2022/31 E. 2026/231 K.

T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2022/31 Esas - 2026/231 TÜRK MİLLETİ Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili T.C. ANKARA GEREKÇELİ KARAR 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2022/31 KARAR NO : 2026/231

.... DAVA : Alacak / Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan DAVA TARİHİ : 17/01/2022 KARAR TARİHİ : 02/04/2026 KARAR Y.TARİHİ : 03/04/2026

Mahkememizde görülmekte olan "Alacak" davasının yapılan açık yargılaması sonucunda, aşağıdaki karar tesis edilmiştir. I-İDDİALAR 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici şirketle davalı şirket ve davalı kooperatif arasında yapılmış olan .... yevmiye nolu Arsa Payı Karşılığı Yapım Sözleşmesine istinaden hak sahibi olan arsa maliki davalı .... arasında 11.08.2020 tarihinde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin özünde bir temlik sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 2.maddesine göre işin arsa sahibine ait ... arsa üzerine yapılacak 4 adet bağımsız yapının % 50 yüklenici payı, % 50 arsa sahibi payı oranlarında paylaşımına ilişkin olduğunu, sözleşmenin 12.4 maddesinde müvekkilince arsa sahibine ilk yarısı Sözleşme esnasında, ikinci yarısı inşaat ruhsatı alındığında olmak üzere 500.000,00 TL ödemesinin kararlaştırıldığını, 3.maddeye göre sözleşme süresinin karşı taraftan gerekli vekaletnameler alındıktan sonra 24 ay olduğunu, sözleşmenin 8/2 maddesinde“….. ya da ana arsa sahibi hisselerini yüklenicinin yazılı izni olmaksızın başkasına satamaz ve devredemez” hükmü gereği ana arsa sahibi Kooperatif ve arsa sahibi karşı tarafın, taşınmazdaki hisselerini başkasına satması ve devir etmesinin yüklenici müvekkilinin yazılı iznine bağlı kılındığını, sözleşmenin 6. maddesine göre ana arsa sahibi Kooperatif veya arsa sahibi karşı taraftan kaynaklı, inşaat yapılacak arsa ile ilgili bir durdurma, sözleşme feshi ve benzeri durum olması ve Yüklenicinin bu durumdan zarar görmesi halinde Yüklenicinin o tarihe kadar yapmış olduğu tüm harcamaların en az iki katının karşılanacağını, sözleşme süresinin başlaması, Sözleşmenin imzalanması ve karşı taraftan ana arsa maliki Kooperatifin gerekli vekaletnameleri vermesine bağlı olduğundan, ana arsa maliki davalı Kooperatif yetkililerince müvekkili şirket ve inşaatın mimari proje yetkililerine 15.10.2020 tarihinde gerekli vekaletnamenin verildiğini, böylece ana arsa sahibi Kooperatifin rıza ve muvafakati ile Sözleşme süresinin başladığını, taraflar arasındaki yukarıda özetlenen hukuki ilişki gereği müvekkili şirketçe sözleşmenin geçerliliğine güvenilerek sözleşme gereği ödenmesi gereken 250.000,00 TL'nin davalı tarafın talebi üzerine davalı ... ait ...ile anlaşıldığını ve anlaşma gereği bu firmaya 17.500,00 TL avans ile 12.500,00 TL Konsept Proje teslim bedeli olmak üzere toplamda 30.000,00 TL ödendiğini, inşaat yapımı için gerekli bedellerin ödenerek aplikasyon yaptırıldığını, proje çizimine başlandığını, bu kapsamda ...1.416,17 TL ve 283,84 TL olmak üzere toplamda 1.700,01 TL ödeme yapıldığını, sonrasında çap için başvuruda bulunulduğunda ise üzerine inşaat yapılacak olan taşınmazın Sözleşmeye ve Yüklenici müvekkilinin iznine aykırı olarak üçüncü kişiye devredildiğinin öğrenildiğini, böylelikle Sözleşmenin karşı tarafça haksız olarak feshedildiği ve ifa imkanının kalmadığının anlaşıldığını, bu nedenle müvekkilinin gerek yapmış olduğu harcamalar (Sözleşme gereği iki katı) gerekse kâr kaybı nedeniyle zarara uğradığını, Y....sayılı kararında da kusuruyla borcun ifa edilmemesine neden olan tarafın bu edimin ifa edilmemesinden doğan tüm zararları tazmin etmekle yükümlü olduğu belirtilmektedir. Bu kararda: “Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmede, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkânsız hale getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur.” denilmektedir. Yine .... sayılı kararında “6098 sayılı TBK 112. maddesi hükmünce borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Bunun sonucu olarak yüklenicinin sözleşmenin haksız feshi halinde sözleşmenin ifa olunacağına güvenerek yaptığı masraflar ve kâr kaybını istemesi mümkündür.” demek suretiyle sözleşmenin haksız feshi halinde yapılan masraflar ve kâr kaybı yönünden uğranılacak zararın tazmin edilmesi gereğine değindiğini, bu kapsamda müvekkilinin kar kaybının olduğunu beyanla, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla; sözleşmenin geçerliliği ve devamı inancı ile yapılan masrafların Sözleşme gereği iki katına karşılık gelen 563.400,02 TL’nin ödeme tarihlerinden başlayacak avans faizi ile birlikte davalı ....dan tahsiline, müvekkili şirketin yoksun kaldığı kâr kaybı nedeniyle şimdilik 2.500,00 TL kâr kaybının davalılarca tapunun üçüncü kişilere devir tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir 2. Davacı vekili 05.02.2026 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 1.315.726,11.-TL'ye yükseltmiştir. II-SAVUNMALAR 3. Davalı .... vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; sözleşme konusu arsa malikinin kooperatif olduğunu, kooperatifin sonrasında arsayı başkalarına devrettiğini, dolayısıyla davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, sözleşme noterden yapılmadığından hukuken geçerli bir sözleşme olmadığını, sözleşmenin temlik sözleşmesi değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, .... yevmiye numaralı 23.09.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Bağımsız Bölüm Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi ile Devir Sözleşmesine Muvafakat Sözleşmesi" kapsamında, dava dışı ... ile işbu davada davalı olan ... arasında bir sözleşme imzalandığını, işin müvekkili şirkete devredilmesine davalı kooperatifin muvafakat verdiğini, sözleşme gereği müvekkili şirketin diğer davalı kooperatiften hak sahipliği bulunduğunu, müvekkili şirketin sözleşmeye göre alması gereken hakedişlerini diğer davalı kooperatiften alamadığını, müvekkili şirketin diğer davalı kooparetiften alacağı hakedişlere güvenerek davacı ile sözleşme imzaladığını, davalı kooperatif üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğinden müvekkili şirketin davacı ile imzalamış olduğu 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinde belirtilen hususlarda aksamalar meydana geldiğini, bu nedenle müvekkili şirketin ifa imkânsızlığı içerisine düştüğünü, Ihlamur Konağı Huzurevi Yaşlı Bakımevine ödenen 75.000,00 TL ve 175.000,00 TL'nin müvekkili şirket ile herhangi bir ilgisinin bulunmadığını, dekontlarda herhangi bir açıklamaya da yer verilmediğini, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, dekontlarda açıklamaya yer verilmemişse ödemenin borç ödemesi olarak kabul edildiğini beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 4. Davalı kooperatif vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatif ile davacı şirket arasında hukuki ilişki olmadığını, davacı ile davalı ....arasındaki ilişkinin ise müvekkilini bağlamadığını, dolayısıyla davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla sözleşme geriye etkili feshedildiğinden davacının kar kaybı talebinin yerinde olmadığını beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III-TARAFLARIN ANLAŞTIKLARI ve ANLAŞAMADIKLARI HUSUSLAR A. Taraflar Arasında Uyuşmazlık Bulunmayan Hususlar 5. Taraflar arasında 11/08/2020 tarihli bir sözleşme metninin imzalanmış olduğu ve Dava konusu 43576 ada 8 parsel sayılı taşınmazın, dava tarihinden önce (02/07/2021 tarihinde) üçüncü kişi ... A.Ş.'ye devredilmiş olduğu hususlarında uyuşmazlık bulunmaktadır. B. Taraflar Arasındaki Uyuşmazlık Konuları 6. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; i. Davacı ile davalı arasında imzalanan 11/08/2020 tarihli sözleşmenin hukuki niteliği (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi mi, Eser Sözleşmesi mi) ve geçerlilik şekil şartlarını (resmi şekil) taşıyıp taşımadığı, ii. Davalı Kooperatifin, davacı ....'ye karşı herhangi bir sözleşmesel sorumluluğunun veya husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı, iii. Davacı tarafından .... yapılan 250.000,00.-TL ödemenin, dava konusu sözleşme kapsamında davalı ... adına yapılıp yapılmadığı, iv. Davacının sözleşmenin feshi/ifa imkansızlığı nedeniyle, sözleşmede öngörülen cezai şartı (masrafların iki katı) ve müspet zararı (kâr kaybı) talep edip edemeyeceği noktalarında toplanmaktadır. IV-ÇEKİŞMELİ VAKILAR HAKKINDA TOPLANAN DELİLLER 7. Taraflar arasında imzalanan 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmenin, yüklenici sıfatıyla davacı ... ... .... Kooperatifi ile yapılmış olan ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı yapım sözleşmesine istinaden hak sahibi sıfatıyla davalı .... arasında düzenlendiği, "Sözleşmenin Konusu" başlıklı 2. Maddesinde, sözleşme konusunun, .... bulunan 3.593 m2 arsa üzerine yapılması planlanan 4 bağımsız bölümlü inşaatın %50 - %50 oranıyla yapım işine ilişkin olduğu; "İşin Süresi" başlıklı 3. Maddesinde, işin süresinin 24 ay olduğu; "Ana Arsa Sahibi ve Temlikle İlgili" başlıklı 6.maddesinde; sözleşmede bahsi geçen arsanın tapuda adı geçen asıl maliki olarak gözüken S.... bu arsa ile ilgili tüm haklarını, yapılmış olan.... yevmiye nolu arsa payı karşılığı yapım sözleşmesine istinaden ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş ye verdiği ancak, bu hakkın verilmesinin, ilgili sözleşmeye göre belirli şartlara bağlandığı, ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş'nin bu şartları büyük oranda gerçekleştirmiş olmakla beraber henüz tam olarak tamamlamadığı, arsa sahibi olarak ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş'nin en geç 30.06.2021 tarihine kadar bu yükümlülükleri yerine getirerek ....parseldeki tüm hakedişlerini ana arsa sahibinden almış olacağı, yüklenicinin yapacağı imalatlara karşılık alması gereken satış haklarının zamanında alınamaması durumunda yüklenici zarara uğrar ise bu zararı karşılamanın ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş'ye ait olduğu, yüklenicinin sözleşmeye göre işlerini bitirip satış hakkı almaya hak kazandığında eğer arsanın devri ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş ye geçmiş olursa yüklenicinin satış hakkını alacağı ancak, yüklenicinin satış hakkını elde etmiş olmasına rağmen ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş henüz arsayı üzerine alamamış olursa yüklenicinin 30.06.2021 tarihine kadar beklemek zorunda olduğu ve bu tarihten önce satış hakkı alamadığı gerekçesiyle, ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş yi dava edemeyeceği, yüklenicinin, adı geçen ana kooperatifi tanımadığı ve bu arsa için kooperatifle herhangi bir sözleşme, taahhüdü ya da işbirliği olmadığı, dolayısıyla ana kooperatiften ya da ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş den kaynaklı bu arsa ile ilgili herhangi bir dava, icra, durdurma, ana sözleşme feshi ya da benzeri bir durum olması halinde tüm sorumluluğun ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş'yi bağlayacağı ve yüklenicinin projenin hangi safhasında olursa olsun bu durumdan zarar görmesi durumunda yüklenicinin o tarihe kadar yapmış olduğu tüm harcamaların en az iki (2) katını karşılamak yine arsa maliki sıfatıyla ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş ye aittir. Bu harcamalar bağımsız bir bilirkişi tarafından tespit edilecektir. ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş nin yasal temsilcisi, şirketi adına bu şartları kabul ve taahhüt ettiği, sözleşme imzalandıktan sonra ana arsa sahibinin ya da ... Yapı İnşaat ve Tic. A.Ş nin bu arsadaki hisselerini satmaları ya da devretmeleri ya da bağımsız bölüm satmaları durumunda yeni gelen malikler de bu sözleşmeye aynen uymak zorunda oldukları hususlarında düzenleme yapıldığı görülmüştür. 8. Dosyada mevcut tapu kaydının incelenmesinde;.... arsa vasıflı taşınmazın malikinin davalı ... Kooperatifi olduğu ancak, davalı ...'un 16.04.2014 - 13.04.2024 yılları arası 10 yıl süreyle arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapma hakkı olduğunun tapuya şerh edildiği görülmüştür. 9. Taraflar arasında imzalanan 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin 4 nolu ekinin incelenmesinde; dava dışı ... arasında düzenlenen bila tarihli sözleşme olduğu, sözleşmenin konusunun ... parselde yapılması planlanan 4 bağımsız bölümlü proje için mimari proje hazırlanması olduğu, işin bedelinin ise 09.09.2020 tarihinde 17.500,00 TL avans + 12.500,00 TL konsept proje bedeli, 30.000,00 TL iş bitimi olmak üzere, toplamda 60.000,00 TL + KDV olarak belirlendiği görülmüştür. 10. Davalı ... şirketi ve davalı Kooperatif arasında imzalanan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Bağımsız Bölüm Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi ile Devir Sözleşmesine Muvafakat Sözleşmesi'nin incelenmesinde; bu sözleşmede davalı kooperatif ile dava dışı ... yevmiye numarası ile tanzim edilen Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ve bu Sözleşmenin bir kısım maddelerin 14.12.2010 tarihinde adi yazılı tadil edildiği Tadilat Sözleşmesinin davalı Kooperatif tarafından, davalı ... şirketine devrine muvafakat edildiği, davalı ... şirketinin ana sözleşme ve tadilat sözleşmesinin bu Sözleşme ile değiştirilenler hariç tüm şartlarını kabul ettiği, bu sözleşmelerdeki borç ve hakları yüklenici olarak devir alındığının kabul edildiği görülmüştür. 11. Mahkememizce dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup; alınan rapor ve ek raporlarının sonuç kısımlarında özetle; taraflar arasında 11.08.2020 tarihinde adi yazılı şekilde dava konusu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin düzenlendiği, davacı şirketin bu Sözleşmede davalı ... şirketinin davalı Kooperatif ile yaptığı... Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yüklenici olarak hak sahibi olacağı ....parselde kayıtlı arsa niteliğinde taşınmaz üzerine dört adet bağımsız bölümü teknik şartnamedeki koşullara uygun olarak inşa etmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık davalı şirketin davacıya inşa edilecek villalardan 2 tanesinin satış yetkisini vereceği, davalı şirketin, davacı yüklenici ile sözleşme düzenlenmeden önce 26.07.2016 tarihli Temlik Sözleşmesi ile 132.000.000,00-TL alacağın teminatı olarak .... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Bağımsız Bölüm Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi İle Devir Sözleşmesinden kaynaklı ...'ye TBK'nın 183 ve müteakip maddeleri gereğince devir ve temlik ettiği, Temlik Sözleşmesi'nin 28.07.2016 tarihinde davalı kooperatife bildirildiği, davalı kooperatif tarafından da dava konusu .... parselde bulunan arsa niteliğindeki taşınmaz davadan önce 02.07.2021 tarihinde dava dışı ... A.Ş.'ye 2.600.000,00-TL bedelle satıldığı, davalı Kooperatifin de, davalı şirketin talebi ile dava konusu taşınmazın dava dışı şirkete devredildiğini beyan ettiği, buna göre dava konusu taşınmazın davalı Kooperatif tarafından davalı şirket ile dava dışı ... arasında yapılan temlik sözleşmesi uyarınca dava dışı şirkete devredilmiş olabileceğinin değerlendirildiği, bu nedenle davacı yüklenici tarafından, davalının edimlerini ifasının imkânsız hale gelmesi nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin inşaata başlanmadan önce proje aşamasında haklı sebeplerle fesih edildiği, davalı Kooperatifin, Temlik Sözleşmesi gereğince taşınmazı devrettiğinden bir kusurunun olmadığı, davalı şirketin ise temlik sözleşmesine konu taşınmazla ilgili kat karşılığı yapım sözleşmesi düzenlendiğinden taşınmazın sözleşmeden sonra devrinde kusurlu olduğunun değerlendirildiği, davalı şirketin, davacı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu; davacı yüklenicinin ise sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olduğunu bu nedenle geçerli olduğunu iddia ettiği, dava konusu 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinde davacı yüklenici şirketin, davalı Kooperatif tarafından davalı şirkette arsa paylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca devredilecek .... parsel üzerindeki arsa üzerine 4 adet villa inşa etmeyi taahhüt ettiği, davalı şirketinde inşa edilecek villalardan 2 adet villanın satış yetkisini davacıya vermeyi kabul ettiği, bu nedenle davacı yüklenici ile davalı ... şirketi arasındaki Yapım Sözleşmesinin arsa paylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi veyahut temlik sözleşmesi olup olmadığı hususunda değerlendirmenin mahkemeye ait olduğu, buna göre; davacı yüklenici ile yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu kabulü halinde; davacı ile yapılan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunun kabulü halinde, sözleşmenin taşınmaz satış vaadi içerdiğinden Türk Borçlar Kanunun 237'nci Maddesi, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706'ncı maddesi, Noterlik Kanununun 60'ıncı maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. Maddelerine göre resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği, bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin kurulduğu andan itibaren TBK'nın 27/1 maddesine göre hükümsüz olacağı, bu durumda davacının, davalı şirketten hükümsüz olan Sözleşmeye dayanarak müspet zarar kapsamında kar kayı talep edemeyeceği; menfi zarar kapsamında yapmış olduğu masrafların iki katını da davacıdan talep edemeyeceği, sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılan masrafların bedelini talep edebileceği, buna göre davacının, davalı şirketten talep edebileceği masrafların toplam 31.700,01-TL olduğu; davacı şirketin, davalı şirketten dava dışı ....” açıklaması ile yaptığı 250.000-TL ödemeyi ise dosyada davalı şirketin talebi ile bu ödenin dava dışı şirkete yapıldığını ispat edecek dosyada belge olmadığından talep edemeyeceği, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği ödemenin 250.000-TL olacağı; davacı yüklenici ile yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu kabulü halinde ise; davacı ile davalı şirket arasındaki dava konusu sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu ve geçerli olduğunun kabulü halinde, ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşmenin feshinde hukuki takdir Mahkemeye ait olmak üzere davacı yüklenicinin kusurunun olmadığının, davalı şirketin ise temlik sözleşmesine konu taşınmazla ilgili kat karşılığı yapım sözleşmesi düzenlendiğinden taşınmazın sözleşmeden sonra devrinde kusurlu olduğunun değerlendirildiği, davalı şirkettin, Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin 6 maddesinde davalının yapacağı imalatlara karşılık satış haklarını zamanında alamaması durumunda tüm zararın kendisi tarafından karşılayacağını, Kooperatiften veya davalı şirketten kaynaklı dava konusu arsa ile ilgili ana sözleşmenin feshi veya benzeri bir durum olması durumunda tüm sorumluluğun kendisine ait olduğunu kabul ettiği, bu nedenle davacı yüklenicinin geçerli olan Sözleşmenin 6 maddesi uyarınca TBK'nın 112. ve 485/11. maddesine göre müspet zarar kapsamında kar kaybını ve menfi zararlar kapsamında olan yapmış olduğu masrafların iki katını, ayrıca dava dışı şirkete yapılan ödemenin davalı şirkete yapıldığının kabulü halinde bu ödemenin iki katını Sözleşmenin 12.04 maddesine göre davalı şirketten talep edebileceği, davacının, davalı ... şirketinden talep edebileceği menfi zarar kapsamındaki masrafların toplam 63.400,02-TL; davacının ifanın imkansız halde geldiği 02.07.2021 tarihinde kar kaybına konu müspet zararının ise 1315.726,11TL olabileceği; davacı şirketin, davalı şirketten dava dışı ... Merkezine “borç” açıklaması ile yaptığı 250.000-TL ödemeyi ise dosyada davalı şirketin talebi ile bu ödenin dava dışı şirkete yapıldığını ispat edecek belge olmadığından geri talep edemeyeceği, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise davacının, dava dışı şirkete ödediği 250.000-TL'nin Sözleşmenin 12.04 maddesine göre harcamalara dahil edildiğinden iki katının 500.000-TL 'nin davalı şirketten talep edebileceği; davacı yüklenicinin sözleşmenin ifa imkansızlığı nedeniyle sona ermesinden dolayı davalı Kooperatiften gerek sözleşmenin tarafı olmadığından, gerekse sözleşmede davalı Kooperatifin sorumlu olmayacağı açıkça kabul edildiğinden zarar talebinde bulunamayacağı bildirilmiştir. V- DELİLLERİN TARTIŞILMASI, YARGILAMA ve GEREKÇE 12. Dava, eser sözleşmesine dayalı olarak sözleşmenin kusurlu ifa imkansızlığı nedeni ile uğranılan zararların tazmini istemine ilişkindir. 13. Davalı kooperatif ve dava dışı yüklenici .... arasında Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmeye göre yüklenici .... şirketinin, arsa sahibi davalı kooperatife ait olan ... ... parselde inşa edilecek 99 adet villadan 90 adet villayı anahtar teslimi olarak yapıp iskanı alınmış şekilde arsa sahibi kooperatife teslim etmeyi, aynı parselde inşa edilecek 40 adet villayı ise kaba inşaat olarak yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık davalı arsa sahibi tarafından, dava dışı yükleniciye .... parsel kademeli olarak devredileceği hususlarında düzenleme yapılmıştır. 13. Davalı kooperatif, dava dışı yüklenici, ....ve davalı ... şirketi arasında ise Düzenleme Şeklinde Bağımsız Bölüm Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi ile Devir Sözleşmesine Muvafakat Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme ile davalı kooperatif ile dava dışı ... arasında düzenlenen Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve bu Sözleşmede değiştirilen hükümler dışında tüm borç ve hakları ile birlikte davalı yüklenici ... şirketine devir edildiği görülmüştür. 14. Davacı şirket ile davalı ... şirketi arasında ise dava konusu 11.08.2020 tarihinde adi yazılı şekilde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmede ise davacı yüklenici şirketin, davalı iş sahibi ... şirketinin davalı Kooperatif ile yaptığı 23.09.2013 tarihli ....parselde kayıtlı taşınmaz üzerine dört adet bağımsız bölümü teknik şartnamedeki koşullara uygun olarak inşa etmeyi taahhüt ettiği görülmüştür. 15. Öncelikle taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmenin hukuki nitelendirmesinin yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında imzalanan özleşmenin başlığının “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi” şeklinde olmasına karşın, sözleşmenin içeriğinin incelenmesi halinde nitelendirmenin düzenleme şeklinde kat karşılığı yapım sözleşmesi olarak yapılamayacağı, zira sözleşme içeriğine göre taşınmaz malikinin davalı Kooperatif olduğu, davalı ... ile diğer davalı Kooperatif arasında yapılmış olan arsa karşılığı inşaat yapım sözleşmesine atıf yaptığı, esasen davalılar arasında resmi şekilde yapılmış olan ve davalı ...’un üstlenmiş olduğu edimin bir kısmının alt yüklenici olarak davacı tarafa taşeron olarak yaptırılması konusunda bir sözleşme olduğu ve davalı ... ifa bedeli olarak kendisine düşen bağımsız bölümlerden 2 adetinin davacıya devrini vadettiği değerlendirilmekle, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin eser sözleşmesi niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. 16. Bu kapsamda eldeki uyuşmazlığın esasının incelenmesine geçilmesinden önce eser sözleşmesine ilişkin kısaca bir açıklama yapmakta yarar bulunmaktadır. 17. Öncelikle eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 470). Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde benzer alandaki işleri yüklenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranış esas alınır. 18. Yüklenici kararlaştırılan eseri aksine bir düzenleme yoksa kendisi veya kendi yönetimi altında başka bir kişiye yaptırabilir (TBK m. 473). Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan sürede işe başlamak ve bitirmek zorundadır. Ayıp, yasa ya da sözleşme hükümleri gereğince, bir eser veya malda bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Yüklenici, eserdeki açık ve gizli ayıplardan dolayı iş sahibine karşı sorumludur (TBK m. 474). Açık ayıp, eserin iş sahibine teslim anında kolaylıkla görülebilen ve fark edilebilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıp, eserin tesliminden sonra ve kullanım sırasında ortaya çıkan ayıplardır. 19. İş sahibi, eseri teslim alır almaz işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmesi ve varsa ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan kaynaklanmış bulunursa veya her hangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek bir nedenden dolayı meydana gelmiş olursa, iş sahibi eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz (TBK m.476) Buna göre ayıp iş sahibinin verdiği talimattan kaynaklanıyor ise iş sahibi eser ayıplı olmasına rağmen kanundan kaynaklanan, sözleşmeden dönme, bedelde indirim veya eserin ücretsiz onarılmasına ilişkin seçimlik haklarını kullanamaz ayrıca genel hükümlere göre tazminat da talep edemez (TBK m. 475). Ayrıca malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (TBK m. 472/1). 20. Yine eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. Bunun dışında iş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorunda olup, bildirmemesi halinde eseri kabul etmiş sayılır (TBK m. 477). 21. Davacı yan, davalı arsa sahibi kooperatif ve davalı ... şirketi arasında ... sayılı Arsa Paylı Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile hak sahibi olan davalı ... şirketi ile 11.08.2020 tarihinde eser sözleşmesi niteliğinde olduğu değerlendirilen "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme akdettiğini, davalı kooperatifin işlerin yapılması için kendisine vekalet vererek bu sözleşmeye muvafakat verdiğini, yüklenici olarak bu sözleşmenin gerçerliliğine ve devamına inancı ile inşaat başlamak için masraflar yaptığını, fakat davalı kooperatifin taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye devrettiğini ve ifanın imkansız hale geldiğini, sözleşmenin haksız feshi ile maddi zarara uğradığını, bu nedenle sözleşme gereğince yaptığı masrafların iki katı olan şimdilik 563.400,02.-TL'nin davalı ... şirketinden ve kar kaybı olarak 2.500,00.-TL'nin davalılardan müstesilen tahsilini talep ve dava etmiştir. 22. Davalı yanlar ise; kooperatif yönünden husumet yokluğundan davanın reddini, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinde kusurlarının olmadığını, davacının müspet zarar kapsamında kar kaybı talep edemeyeceğini, davacı ile yapılan sözleşmenin resmi şekil şartına uygun düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu beyanla davanın reddini talep etmiştir. 23. Davacı yüklenici adi yazılı şekilde düzenlenen dava konusu 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi ile davalı şirkete 4 adet bağımsız bölümü inşa etmeyi, davalı şirket ise bunun karşılığında davalı payını davacıya devredeceğini vaad etmiştir. 24. Türk Borçlar Kanunun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki sözleşmesinin, mevcut bir alacağın “alacaklısının” değiştirilmesi işlemidir. TBK 'nın 183 maddesine göre alacaklı Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devrettiği sözleşmelerin alacağın temliki hükmünde olduğu ve TBK'nun 184. maddesine göre bu sözleşmelerin yazılı yapılması halinde geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır. 25. Davalı şirket, davalı kooperatif ile yapılan arsa paylı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki haklarının temlik edildiğini bu nedenle davada taraf sıfatının bulunmadığını beyan etmiştir. Dosya kapsamında sunulan 26.07.2016 tarihli Temlik Sözleşmesinde; davalı şirketin, davalı kooperatifle yapılan .... 23.09.2013 tarihli Arsa Paylı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklı olarak doğmuş ve doğacak alacaklarının 132.000.000,00.-TL'sini dava dışı ... A.Ş.'ye temlik ettiği görülmüştür. Bu halde davalı şirket sözleşmedeki haklarının tamamını değil, sadece 132.000.000.-TL'lik kısmını dava dışı şirkete devretmiştir. Zira davalı şirket iş bu Temlik Sözleşmesinden sonra davacı ile dava konusu taşınmaza sadece 4 adet bağımsız bölüm yapılması için 11.08.2020 tarihinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi düzenlemiştir. Bu kapsamda davalı şirketin, davacı ile yapılan sözleşmeden sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır. Öte yandan sözleşmelerin nisbiliği ilkesi gereği, davacı ... Proje'nin muhatabı tapu maliki Kooperatif değil, sözleşmeyi imzaladığı ....'dir. ..., arsa sahibi olmasa dahi, arsa payı karşılığı inşaat yapımını ve pay devrini "taahhüt" etmiştir. Taahhüt eden, taahhüdünü yerine getiremezse (taşınmaz başkasına satılsa bile) bundan sözleşmenin diğer tarafına (davacıya) karşı sorumludur. Basiretli bir tacir olarak; üzerine inşaat taahhüdünde bulunduğu arsanın hukuki durumunu korumak ve sözleşmenin ifasını sağlamakla yükümlüdür. 26. Davalı şirket ile yapılan sözleşmenin ifası, arsa sahibi davalı kooperatifin taşınmazı 02.07.2021 tarihinde dava dışı ... A.Ş. satması ile imkansız hale geldiğinden sözleşme kusurlu ifa imkansızlığı nedeni ile sona ermiştir. Sözleşmenin ifasının sonradan imkansız hale gelmesi Türk Borçlar Kanunun 112 ve 136 maddelerinde düzenlenmiştir. 27. TBK m.112 hükmünde “borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” ; 28. TBK m. 136 hükmünde ise “borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer" şeklinde düzenlemeler yapılmıştır. 29. İfa imkânsızlığında borçlunun kusuru olmaksızın edim imkânsızlaşmışsa TBK'nın 136. maddesi, borçlunun kusuru sonunda imkânsızlaşmışsa TBK'nın 112 maddesinin uygulanması gerekir. Alacaklı borçlunun kusuru varsa TBK'nın 112 maddesine göre sözleşmenin feshi nedeniyle doğan müspet veya menfi zararlarını talep edebilir. 30. Türk Borçlar Kanunu m. 125/III hükmünde; “Sözleşmeden dönme hâlinde tarafların, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulacağı ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyecekleri, bu durumda borçlunun temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklının sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebileceği" düzenlemesi yapılmıştır. 31. Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde menfi zarar; uygulanacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin yerine getirilmemesi sonucu güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar olarak tanımlanmaktadır. Yine eser sözleşmesinden dönülmesi nedeniyle uğranılan ve giderilmesi talep edilen olumsuz zararların sınırlı sayıda olmadığı kabul edilmektedir. Müspet zarar ise; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zararlar olup kâr mahrumiyetini de içine alır. Ayrıca menfi zarar talep edilebilmesi için sözleşmenin feshinde kusurunun olmaması, diğer tarafın ise kusurlu olması gerekmektedir. 32. Davacı ile davalı şirket arasındaki dava konusu sözleşmenin eser sözleşmesi niteliğinde olduğu ve geçerli olduğunun kabulü gerektiği, ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşmenin feshinde davacı yüklenicinin kusurunun olmadığı, davalı şirketin ise taşınmazın sözleşmeden sonra devrinde kusurlu olduğunun değerlendirildiği, davalı şirkettin, Sözleşmesinin 6. maddesinde, yapacağı imalatlara karşılık satış haklarını zamanında alamaması durumunda tüm zararın kendisi tarafından karşılanacağını, Kooperatiften veya davalı şirketten kaynaklı dava konusu arsa ile ilgili ana sözleşmenin feshi veya benzeri bir durum olması durumunda tüm sorumluluğun kendisine ait olduğunu kabul ettiği, bu nedenle davacı yüklenicinin geçerli olan Sözleşmenin 6. maddesi uyarınca, TBK'nın 112. ve 485/lI. maddesine göre müspet zarar kapsamında kar kaybını talep edebileceği ancak, menfi zarar kapsamında yapmış olduğu masrafların davacıdan talep edemeyeceği, bu kapsamda mimarlık ve harita giderleri için yapılan 31.700,01.-TL ve davacı şirketin, davalı şirkette yaptığını iddia ettiği (dava dışı ....hesabına yapılan) 250.000,00.-TL ödemenin de talep edilemeyeceği değerlendirilmiştir. 33. Davalı kooperatif vekilinin husumet itirazı yönünden yapılan değerlendirmede ise; somut olayda, 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi'nin yüklenici sıfatıyla davacı .... Kooperatifi ile yapılmış olan ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı yapım sözleşmesine istinaden hak sahibi sıfatıyla davalı .... arasında düzenlendiği, davalı kooperatifin sözleşmede herhangi bir sıfatla yer almadığı anlaşılmakla; davanın, bu davalı yönünden pasif husumet yokluğu nedeni ile reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. 34. Mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesinde davacının müspet zararının kendisine ifa karşılığı olarak vadedilen 2 adet taşınmaza ilişkin olarak Mahkememiz görevlendirmesi kapsamında hesaplamasını yapmış olup 1.315.726,11.-TL tutarında bir kâr kaybı hesaplaması yapmıştır. Sözkonusu bilirkişi raporu hükme esas almaya yeterli olarak değerlendirilmiş olmakla birlikte taraflar arasında akdedilen sözleşmede davacı yan tarafından davalı ....'a 500.000,00.-TL ödeneceğinin kararlaştırıldığı, az yukarıda (prf. 32) davacı yanın davalı şirkete yaptığını iddia ettiği ve Mahkememizce de bu yönde değerlendirilen 250.000,00.-TL dışında 250.000,00.-TL daha ödenmesi gerektiği, buna göre bilirkişi heyetince yapılan 1.315.726,11.-TL tutarındaki hesaplamadan 250.000,00.-TL'nin mahsup edilmesi gerektiği kabul edilerek 1.065.726,11.-TL alacağın varlığı kabul edilmiştir. 35. Yukarıda yapılan değerlendirme sonucunda, davalı şirkettin, Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin 6. maddesinde, yapacağı imalatlara karşılık satış haklarını zamanında alamaması durumunda tüm zararın kendisi tarafından karşılanacağını, Kooperatiften veya davalı şirketten kaynaklı dava konusu arsa ile ilgili ana sözleşmenin feshi veya benzeri bir durum olması durumunda tüm sorumluluğun kendisine ait olduğunu kabul ettiği, bu nedenle davacı yüklenicinin geçerli olan Sözleşmenin 6. maddesi uyarınca, TBK'nın 112. ve 485/lI. maddesine göre müspet zarar kapsamında kar kaybını talep edebileceği ancak, menfi zarar kapsamında yapmış olduğu masrafların iki katını davacıdan talep edemeyeceği, davalı kooperatifin ise 11.08.2020 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesi'nde herhangi bir sıfatla yer almadığı anlaşılmakla; davanın, bu davalı yönünden pasif husumet yokluğundan reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. 36. Sonuç olarak; davalı ... Kooperatifi yönünden ikame olunan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ...Ş. yönünden davanın kısmen kabulüne; 1.065.726,11.-TL alacağın, 2.500,00.-TL’lik kısmına 17.01.2022 dava tarihinden, bakiye kısmına ise ıslah tarihi olan 05.02.2026 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. VI-HÜKÜM 1. Davalı ... Kooperatifi yönünden ikame olunan davanın pasif Husumet Yokluğu Nedeniyle REDDİNE 2. Davalı ...Ş. yönünden davanın KISMEN KABULÜNE; a. 1.065.726,11.-TL alacağın, 2.500,00.-TL’lik kısmına 17.01.2022 dava tarihinden, bakiye kısmına ise ıslah tarihi olan 05.02.2026 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, b. Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE, Karar ve İlam Harcı 3-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 72.799,75.-TL harçtan peşin ve ıslah harcı ile alınan 32.091,16.-TL harcın mahsubu ile bakiye 40.708,59.-TL harcın davalı ...Ş'den tahsili ile hazineye gelir kaydına, Yargılama Giderleri ve Gider Avansı 4-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan başvurma harcı, peşin harç, ıslah harcı, vekalet harcı toplamı 32.183,36‬‬.-TL yargılama harcının davalı ...Ş'den tahsili ile davacıya ödenmesine, 5-Davacı tarafından yapılan; 34,75.-TL tebligat, müzekkere ve posta gideri, 13.500,00.-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 13.534,75.-TL yargılama giderinden red/kabul oranına göre 10.963,02.-TL’nin davalı ...Ş'den tahsili ile davacıya ödenmesine, bakiye giderin davacı üzerinde bırakılmasına, 6-Arabuluculuk Kanunu 18A/13 maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte bulunan Arabuluculuk Asagari Ücret Tarifesi uyarınca 1.320,00.-TL arabuluculuk ücretinin red/kabul oranına göre 1.069,19.-TL'sinin davacıdan, 250,81.-TL'sinin davalı ...Ş'den alınarak hazineye gelir kaydına,

7-Taraflarca depo edilen varsa gider avansı ile delil avansından bakiye tutarların karar kesinleştiğinde HMK m. 333 ve Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmelik m. 207 hükümleri uyarınca ilgilisine İADESİNE, Vekalet Ücreti 8-Davacı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3, 13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren 165.858,92.-TL vekalet ücretinin davalı ...Ş'den alınarak davacı tarafa ödenmesine, 9-Reddedilen kısım üzerinden hesaplanan A.A.Ü.T. 3, 13/3 maddeleri gereğince 45.000,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...Ş'ye ödenmesine, 10-Reddedilen kısım üzerinden hesaplanan A.A.Ü.T. 3, 13/3 maddeleri gereğince 45.000,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... Kooperatifi'ne ödenmesine, Dair davacı vekilinin ve davalı ... vekilinin yüzüne karşı yapılan inceleme sonucunda HMK 345. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren ... ya da buraya gönderilmek üzere istinaf edenin bulunduğu yer İlk Derece Mahkemesine verilecek dilekçe ile ... istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 02/04/2026

...

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15 uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur"