Bölge Adliye Mahkemesi 2026/1387 E. 2026/1770 K.

T.C. ADANA BAM 17. HUKUK DAİRESİ T.C. ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 17. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2026/1387 KARAR NO : 2026/1770

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

BAŞKAN : ... (...) ÜYE : ... (...) ÜYE : ... (...) KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 13/05/2026 NUMARASI : 2026/301 Esas ve 2026/319 Karar

DAVACI : ... VEKİLİ : Av. ... DAVALILAR :1-... VEKİLİ : Av. ... DAVANIN KONUSU :Tapu İptali Ve Tescil KARAR TARİHİ : 15/10/2026 KARAR YAZIM TARİHİ : 15/10/2026

.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 13/05/2026 Tarih, 2026/301 Esas ve 2026/319 Karar sayılı kararı aleyhine istinaf başvurusunda bulunulmuş ve mahkemece dosya Dairemize gönderilmiş olmakla; HMK'nın 352. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti ile arsa maliki diğer davalılar arasında .... Noterliğinde 25.04.2017 tarih 10844, 27.04.2017 tarih 11103 ve 26.05.2017 tarih 13665 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, sözleşme konusu inşaatın büyük bir bölümünün tamamlandığını ancak henüz iskan alınmadığını, davacı şirket ile davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında ... ... ... Mahallesi, 1373 ada 4 parsel, 4. Kat 7 No.lu bağımsız bölüm ile 6. Kat 11 bağımsız bölümlere ilişkin 25.07.2018 tarihli sözleşme düzenlendiğini, sözleşmede iki bağımsız bölümün toplam satış bedelinin 850.000 TL olarak belirlendiğini, davacı tarafın dava konusu 2 bağımsız bölüm dahil olmak üzere toplam 4 bağımsız için davalı tarafa 1.750.000 TL ödeme yaptığını, taşınmazların satış bedelinin tamamının davalı tarafa ödendiğini, davalı ... İnş. Taah. Ltd. Şti'nin davacı şirkete sattığı iki bağımsız bölümü diğer davalılar ... ve ...’a da sattığını, davacı şirkete yapılan satış daha önce olduğundan bağımsız bölümlerin başkalarına satılması nedeniyle davacının mağdur olduğunu ileri sürerek ... ... ... Mahallesi 1373 ada 4 parsel 4. Kat 7 No.lu bağımsız bölüm ile 6. Kat 11 bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir. DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davalı ile ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında 27.04.2017 tarih 11103 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede 1 adet dükkân ile 7 bağımsız bölümün yükleniciye 9 bağımsız bölümün ise arsa maliklerine kalacağının kararlaştırıldığını, yüklenicinin edimini ifa etmesi üzerine 11 No.lu bağımsız bölümün yüklenicinin isteği üzerine .... Noterliğinde düzenlenen 02.03.2020 tarih 6168 yevmiye sayılı vekaletname ile satışının gerçekleştirildiğini, davalının davacı şirketle davalı şirket arasında yapılan sözleşmeden haberdar olmadığı belirtilerek davalı yönünden davanın reddi talep edilmiştir. DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davalı ile ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında 26.05.2017 tarih 13665 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin edimini ifa etmesi üzerine 4. Kat 7 No.lu BB için yüklenici şirketin yetkilisi ... ile muhasebecisi ...’a satış için vekâletname verildiğini, davacı şirket ile yüklenici şirket arasındaki sözleşmeden davalının bilgisinin olmadığı belirtilerek davalı yönünden davanın reddi talep edilmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "...Her iki taşınmazın dava tarihindeki kayıt malikleri adına olan tapu kaydının iptal edilebilmesi için; öncelikle davacı şirketle olan akdi ilişkide satıcı (temlik eden) konumundaki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti’nin arsa maliklerine karşı edimini ifa ederek bağımsız bölümler için hak sahibi olması, sonrasında mevcut kayıt maliklerinin TMK 1023 maddesi uyarınca iktisabının muvazaalı/kötü niyetli olduğunun davada ileri sürülmesi gerekir. Somut davada dava dilekçesinde ve cevaba cevap dilekçesinde bu vakıaya yani altı çizilerek bir daha söylemek gerekirse davalılar ... ile ...’ın iktisaplarının muvazaalı/kötüniyetli olduğu davacı tarafça ileri sürülmemiştir. HMK 25. Maddesi uyarınca Kanunda öngörülen istisnalar dışında, hâkim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz, hâkim kendiliğinden -tarafların dayanmadığı- delilleri toplayamaz. Yargılama sürecinde davacı taraf muvazaa/kötüniyet iddiasında bulunmadığı gibi delil listesinde de bu konuda delile yer vermemiştir. Davacı taraf, delil listesinde tanık deliline dayandığından mahkememizin 12.04.2023 tarihli ara kararının 7. maddesi ile tanık listesini sunmak ve delil avansını yatırması için 2 haftalık kesin süre verilmesine karşılık davacı taraf tanık listesini sunmamıştır. Davacı vekili istinaf aşamasından sonra kötüniyete ilişkin delillerini sunmak için süre talep etmiştir. Bu talep yazılı yargılamada delillerin sunulmasına ilişkin usule aykırı olduğundan dikkate alınmamıştır (HMK 119/1-f. 121, 139, 140). Sonuç itibariyle Adana BAM 16. Hukuk Dairesinin 13.02.2026 tarih 2024/1303-2026/266 sayılı kararında yer alan davalılar ... ve ...’a yapılan devrin kötüniyetli olup olmadığının araştırılması gerektiği yönündeki vakıa/olgunun bu davada tahkiki mümkün görülmediğinden bu yönde tahkikat yapılmamıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescilin ilk şartı olan ... İnş. Ltd. Şti’nin arsa maliklerine edimini ifa edip etmediğinin tahkikine de gerek görülmemiştir. Dava konusu her iki bağımsız bölümün tapuda davalı/satıcı (... İnş. Ltd. Şti) adına kayıtlı olmaması, kayıt maliklerinin iktisabının muvazaa/kötüniyete dayalı olduğu yönünde bir vakıanın ileri sürülmemesi ve kayıt maliki her iki davalının iyiniyetli üçüncü kişi oldukları yönündeki savunması nedeniyle de davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davalılardan ..., ..., ..., ... arsa maliki konumunda olup dava tarihinde dava konusu bağımsız bölümlerin maliki sıfatları bulunmamaktadır. Somut dava muvazaa nedenine dayalı değildir. Tapu iptali tescil istemi yönünden davanın açıldığı tarihte malik sıfatları bulunmayan bu davalılara husumet düşmemektedir. Bu nedenlerle bu davalılar yönünden bu nedenle de davanın reddi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle davanın reddine..." karar verilmiştir. DAVACI VEKİLİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ: İlk derece mahkemesinin Adana BAM 16. Hukuk Dairesi'nin kesin nitelikteki kaldırma ilamının gereklerini yerine getirmekten imtina ettiğini, hukuki dinlenilme hakkını, ispat hakkını, usuli kazanılmış hak ilkesini açıkça ihlal ederek ilk duruşmada yeniden davanın reddine karar verdiğini, davalı üçüncü kişilerin iktisabının muvazaalı/kötüniyetli olduğu hususunun dava dilekçesinde ve cevaba cevap dilekçesinde ileri sürülmediğini, HMK m. 141 (iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı) ve HMK m. 25 uyarınca bu hususun kendiliğinden araştırılamayacağını belirterek BAM'ın araştırılmasını emrettiği konularda tahkikat yapmadığını, Adana BAM 16. Hukuk Dairesi'nin dosyadaki mevcut iddia ve savunmaları değerlendirerek, uyuşmazlığın çözümü için kötüniyet araştırmasının yapılmasını zorunlu kıldığını, üst mahkemenin bu yöndeki kararının yerel mahkeme için bağlayıcı ve müvekkili şirket lehine usuli kazanılmış hak teşkil ettiğini, kaldırma kararı sonrası mahkemeye sunulan 13.05.2026 tarihli beyan dilekçesinde ve duruşmada BAM ilamı doğrultusunda davalıların kötüniyetli iktisabını ispatlamak üzere delil sunmak için süre talep edildiğini, yazılı yargılama usulünde delillerin sunulması aşamasının geçildiği gerekçesiyle bu talebin reddedildiğini, oysa ki, BAM kararı ile davanın esasına yönelik yepyeni bir araştırma yükümlülüğü doğduğunu, bu hususta delil sunma imkanı tanınmamasının 6100 sayılı HMK'nın 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkının ve HMK 189. maddesindeki ispat hakkının gasp edilmesi niteliğinde olduğunu, üçüncü kişi konumundaki ... ve ...'ın iktisaplarının kötüniyetli olup olmadığının araştırılmadığını, dava konusu taşınmazların bulunduğu binaya 29.07.2020 tarihinde ... Belediyesi tarafından iskan ruhsatı verildiğini, yüklenicinin (... İnş. Ltd. Şti.) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimini eksiksiz ifa ettiğini, edim ifa edildiğine göre müvekkilinin yükleniciden temlik aldığı şahsi hak ayni hakka dönüşme kabiliyeti kazandığını, yüklenicinin müvekkilinden daire bedellerini peşin almış olmasına rağmen taşeronu ... ve vekilleri aracılığıyla bu taşınmazları muvazaalı olarak diğer davalılara devrettiğini, müvekkilinin hakkını bertaraf etmeye yönelik danışıklı işlemler yapıldığını, muvazaalı ve kötüniyetli devirlerde tapu siciline güven ilkesinin işlemeyeceğini, ilk derece mahkemesi kararının hatalı olduğunu belirterek kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE Dava, Taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. İnceleme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. Davacı şirket ile davalı ... İnş.Tah.Müh. İth. İhr. San. Ve Tic. Ltd Şti. İle arasında ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 1373 ada, 4 parsel üzerine inşa edilecek yapının 2. Kat GDK, 3. Kat. GDK, 4. Kat. GBK ve 6. Kat GBK cepheli bağımsız bölümlerinin satışına yönelik olarak 25/07/2018 tarihli adi yazılı şekilde "Kat Mülkiyeti Esaslarına Göre Bağımsız Bölüm Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşmesinin imzalandığı 4 adet dairenin bedeli olan 1.750.000,00 TL ödemenin gerçekleştirildiği ancak davaya konu taşınmazlardan 4.Kat ve 6. Katta bulunanların davalı ... ile ...'a satıldığı, davacı ile yapılan sözleşmenin ilk yapılan sözleşme olması nedeni ile kendi sözleşmelerine öncelik tanınarak tapuların verilmesi gerektiği belirtilerek tapu iptal ve tescil istemi ile 01/06/2022 tarihinde ... 1. Tüketici Mahkemesi'nin 2022/230 Esas sayılı dosyası üzerinden dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama neticesinde 02/06/2022 Tarih, 2022/230 Esas ve 2022/384 Karar sayılı karar ile "davanın görev yönünden reddine, görevli mahkemenin ... Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunun tespitine" karar verildiği, kararın 18/10/2022 tarihinde kesinleşmesi üzerine dosyanın .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/773 Esas sırasına kaydedildiği, yapılan yargılama neticesinde 31/05/2023 Tarih, 2022/773 Esas ve 2023/188 Karar sayılı karar ile ve "Yüklenici ile arsa malikleri arasında düzenlenen 27.04.2017 tarih 11103 yevmiye sayılı sözleşmenin 13. Maddesinde yüklenicinin sözleşmeden doğan borç ve haklarını başkalarına devir ve temlik edemeyeceği düzenlenmiştir. Sözleşmedeki temlik yasağı nedeniyle davacı şirkete yapılan temlik, arsa malikleri ve onların halefleri açısından geçersizdir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.06.2011 tarih 2011/3185-7135 sayılı kararı). Geçersiz temlik ilgilisine –iç ilişkide akidi olan yükleniciye karşı olan hakları hariç- herhangi bir hak sağlamaz. Burada davacı şirketin tacir olması nedeniyle ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğünün de göz önünde tutulması gerekir (TTK m 18). Bu nedenlerle davanın reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davalılardan ..., ..., ..., ... arsa maliki konumunda olup dava tarihinde dava konusu bağımsız bölümlerin maliki sıfatları bulunmamaktadır. Somut dava muvazaa nedenine dayalı değildir. Tapu iptali tescil istemi yönünden davanın açıldığı tarihte malik sıfatları bulunmayan bu davalılara husumet düşmemektedir. Bu nedenlerle bu davalılar yönünden bu nedenle de davanın reddi gerekmektedir." gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Davacı vekili tarafından yapılan istinaf başvuru üzerine dava dosyasının Adana Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi'ne gönderildiği, yapılan inceleme neticesinde 13/02/2026 Tarih, 2024/1303 Esas ve 2026/266 Karar sayılı ilam ile ve "Somut davamıza dönülecek olursa, Mahkemece her ne kadar davanın reddine karar verilmişse de, yapılan araştırma hüküm kurmaya elverişli değildir. Her şeyden önce davalı yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği belirlenmeli, davalı yüklenici edimini yerine getirdiği takdirde, davalılar ... ve ...'un 3. Kişi konumunda olması sebebiyle, bu davalılara yapılan devrin kötüniyetli olup olmadığının araştırılması, kötüniyetin ispatlanması halinde davanın kabulüne aksi halde reddine karar verilmesi gerekmektedir. Tüm bu nedenlerle HMK' nın 353/1-a-6. bendine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delillerin yeterince toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı, davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulüyle" Gerekçesi ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. İstinaf kaldırma ilamı sonrasında dava dosyasının .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2026/301 Esas sırasına kaydedildiği, yapılan yargılama neticesinde 13/05/2026 Tarih, 2026/301 Esas ve 2026/319 Karar sayılı karar ile ve "Her iki taşınmazın dava tarihindeki kayıt malikleri adına olan tapu kaydının iptal edilebilmesi için; öncelikle davacı şirketle olan akdi ilişkide satıcı (temlik eden) konumundaki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti’nin arsa maliklerine karşı edimini ifa ederek bağımsız bölümler için hak sahibi olması, sonrasında mevcut kayıt maliklerinin TMK 1023 maddesi uyarınca iktisabının muvazaalı/kötü niyetli olduğunun davada ileri sürülmesi gerekir. Somut davada dava dilekçesinde ve cevaba cevap dilekçesinde bu vakıaya yani altı çizilerek bir daha söylemek gerekirse davalılar ... ile ...’ın iktisaplarının muvazaalı/kötüniyetli olduğu davacı tarafça ileri sürülmemiştir. HMK 25. Maddesi uyarınca Kanunda öngörülen istisnalar dışında, hâkim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz, hâkim kendiliğinden -tarafların dayanmadığı- delilleri toplayamaz. Yargılama sürecinde davacı taraf muvazaa/kötüniyet iddiasında bulunmadığı gibi delil listesinde de bu konuda delile yer vermemiştir. Davacı taraf, delil listesinde tanık deliline dayandığından mahkememizin 12.04.2023 tarihli ara kararının 7. maddesi ile tanık listesini sunmak ve delil avansını yatırması için 2 haftalık kesin süre verilmesine karşılık davacı taraf tanık listesini sunmamıştır. Davacı vekili istinaf aşamasından sonra kötüniyete ilişkin delillerini sunmak için süre talep etmiştir. Bu talep yazılı yargılamada delillerin sunulmasına ilişkin usule aykırı olduğundan dikkate alınmamıştır (HMK 119/1-f. 121, 139, 140). Sonuç itibariyle Adana BAM 16. Hukuk Dairesinin 13.02.2026 tarih 2024/1303-2026/266 sayılı kararında yer alan davalılar ... ve ...’a yapılan devrin kötüniyetli olup olmadığının araştırılması gerektiği yönündeki vakıa/olgunun bu davada tahkiki mümkün görülmediğinden bu yönde tahkikat yapılmamıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescilin ilk şartı olan ... İnş. Ltd. Şti’nin arsa maliklerine edimini ifa edip etmediğinin tahkikine de gerek görülmemiştir. Dava konusu her iki bağımsız bölümün tapuda davalı/satıcı (... İnş. Ltd. Şti) adına kayıtlı olmaması, kayıt maliklerinin iktisabının muvazaa/kötüniyete dayalı olduğu yönünde bir vakıanın ileri sürülmemesi ve kayıt maliki her iki davalının iyiniyetli üçüncü kişi oldukları yönündeki savunması nedeniyle de davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davalılardan ..., ..., ..., ... arsa maliki konumunda olup dava tarihinde dava konusu bağımsız bölümlerin maliki sıfatları bulunmamaktadır. Somut dava muvazaa nedenine dayalı değildir. Tapu iptali tescil istemi yönünden davanın açıldığı tarihte malik sıfatları bulunmayan bu davalılara husumet düşmemektedir. Bu nedenlerle bu davalılar yönünden bu nedenle de davanın reddi gerekmektedir" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf kanun yoluna müracaat edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması isteminde bulunulduğu anlaşılmıştır. Taraf Teşkili yönünden yapılan incelemede: Davalı ...'ın 11/07/2026 tarihinde vefat ettiği, geriye mirasçı olarak oğlu ...'ın kaldığı nüfus kayıtlarının yapılan incelemesinden anlaşılmıştır. Yargılama süresince tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip bulunmaları usul hukukunun temel ilkelerindendir ve dava şartıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 50. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 8 ve 28. maddelerine göre her gerçek kişi, yaşadığı sürece taraf ehliyetine sahiptir ve taraf ehliyeti çocuğun sağ olarak bütünüyle doğduğu anda başlar, ölümle sona erer. Bu nedenle, ölmüş kişinin taraf ehliyeti yoktur. Dava devam ederken taraflardan birinin ölmesi halinde ölen kişinin taraf ehliyeti son bulur. Bu nedenle, davaya ölen tarafa karşı veya onun tarafından devam edilmesine imkan yoktur. Ölen tarafın mirasçılarına karşı veya onun mirasçıları tarafından davaya devam edilip edilmeyeceğinin tespiti için bir ayrım yapmak gerekir. Yalnız öleni ilgilendiren, yani mirasçılarına geçmeyen haklara ilişkin davalar, tarafın ölümü ile konusuz kalır; bu davalara ölen tarafın mirasçılarına karşı (veya mirasçıları tarafından) devam edilmesine imkan yoktur. Yalnız ölen tarafı ilgilendirmeyen, yani mirasçıları da ilgilendiren, mirasçıların mal varlığı haklarını etkileyen davalar, tarafın ölümü ile konusuz kalmaz. Bu davalara, ölen tarafın mirasçılarına karşı (veya mirasçıları tarafından) devam edilir. Bunlar malvarlığı haklarına ilişkin davalardır. Bu halde, ölen tarafın mirasçıları, davayı mecburi dava arkadaşı olarak hep birlikte takip ederler. Taraflardan birinin ölümü halinde mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, bu hususta kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir. Bununla beraber hâkim, gecikmesinde sakınca bulunan hallerde, talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir. Öte yandan; yargılama sırasında taraflardan birinin ölmesi halinde, ölen tarafın ehliyeti sona ereceğinden, ölen tarafın vekili varsa ölüm ile vekalet ilişkisi de kural olarak sona erer (TBK m.43/1, 513/1). Vekilin davaya devam etmesi mümkün olmayıp, sadece bu kişinin mirasçıları tarafından davaya devam edilebilir. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup re’sen yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir. Savunma hakkı, Anayasanın 36. maddesi ile güvence altına alınmış olup, Hukuk Muhakemeleri Kanunu 27. maddesinde de “Hukuki dinlenilme hakkı” başlığı altında ayrıca düzenlenmiştir. Hakim, tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez. Buna göre hakim iddia ve savunma haklarını kullanabilmeleri için tarafları duruşmaya çağırmak zorundadır. Davalı ...'ın 11/07/2026 tarihinde vefat ettiği tespit edilmiş olup taraf teşkilini teminen davacı tarafça davalı ...'a ilişkin mirasçılık belgesinin de temini ile mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur. Mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, öncelikle davacı vekiline önel ve yetki verilerek istinaf aşamasında vefat eden davalı ...'ın mirasçılık belgesi getirtilerek davaya dahil edilmeleri halinde mirasçılarına usulüne uygun tebligat yapılıp, mirası reddetmeyen mirasçılarının mecburi dava arkadaşı olarak yöntemince davaya katılımı sağlanmak mirasçılar davayı birlikte takip etmekten kaçınırlarsa terekeye temsilci tayin ettirmek suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra hasıl olacak sonuca göre esas hakkında bir karar verilmesi gerekmek olup kamu düzeni bakımından yapılan istinaf incelemesi kapsamında davacı vekilinin istinaf itirazlarının taraf teşkiline yönelik kabulü gerekmiştir. Kabule Göre Yapılan İncelemede: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 33. maddesine göre; Hakim, Türk hukukunu resen uygulamak zorundadır. Bir davada olayları belirtmek ve açıklamak taraflara, hukuki nitelendirme Hakime aittir. Hakim, bildirilen hukuki sebeplerle bağlı olmayıp, hukuki sebebi kendiliğinden bulup uygulamakla sorumludur. İş bu dava dosyası ile bağlantılı olup Dairemizce eş zamanlı incelemesi yapılan Dairemizin 2026/1066 Esas sırasında kayıtlı bunun dosyada; Davalı yüklenici şirketin aynı binadaki 4. Kat 7 ve 6. Kat 11 nolu olan taşınmazları bu kez ... isimli kişiye ....Noterliği'nin 10.4.2019 Tarih ve 08536 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde konut satış vaadi satış sözleşmesi ile satışını gerçekleştirmesine karşın davalı şirketin ...'na da tapu devrini yapmayarak davalılar ... ile ... adına taşınmazların tescilini gerçekleştirmesi nedeni ile ...'nun .... Tüketici Mahkemesi'nde açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının mevcut olduğu, .... Tüketici Mahkemesi'nin 17/03/2022 Tarih, 2020/400 Esas ve 2022/107 Karar sayılı kararı ile "Davanın Kabulüne, ... ili ... İlçesi ... Mahallesi'nde kain 1373 Ada 4 parselde kayıtlı bulanan 4. Kat 7 no'lu bağımsız bölüm ve 6. Kat 11 no'lu bağımsız bölümlerin tapularının ayrı ayrı iptali ile davacı adına ayrı ayrı tapuya kayıt ve tesciline, dava açılmasına ve ifa imkansızlığına sebebiyet vermedikleri anlaşıldığından davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... aleyhine vekalet ücreti ve yargılama gideri hükmolunmasına yer olmadığına" karar verildiği, davalı taşınmaz malikleri vekilinin süresi içinde istinaf kanun yoluna müracaat ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması isteminde bulundukları İstinaf incelemesi için dava dosyasının Adana Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi'ne gönderildiği ve 2024/7 Esas sırasına kaydedildiği, yapılan inceleme neticesinde 18/09/2024 Tarih, 2024/7 Esas ve 2024/23 Karar sayılı karar ile "Davalılar ... ve ... 3. Kişi konumunda olup bu davalılara yapılan devrin kötüniyetli olup olmadığının araştırılması, kötüniyetin ispatlanması halinde tapu iptal ve tescil aksi halde ikinci talep olan tazminat ile ilgili karar verilmesi, kabule görede davalı arsa sahipleri açısından olumlu ve olumsuz hüküm kurulmamış olması usul ve yasaya aykırı olmuştur" gerekçesi ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği, İstinaf kaldırma ilamı sonrasında dava dosyasının .... Tüketici Mahkemesi'nin 2024/449 Esas sırasına kaydedildiği, yapılan yargılama neticesinde 29/01/2026 Tarih, 2024/449 Esas ve 2026/33 Karar sayılı karar ile "A)Tapu İptali ve Tescile yönelik talebin reddine, B)Alacak talebi yönünden; 1-Davalı ... İnşaat Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın kabulü ile, ... ili ... İlçesi ... Mahallesi'nde kain 1373 Ada 4 parselde kayıtlı bulanan 4. Kat 7 no'lu bağımsız bölüm yönünden 600.000,00-TL ve 6. Kat 11 no'lu bağımsız bölüm yönünden 600.000,00-TL olmak üzere toplam 1.200.000,00-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, C)Davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ..., davalı kayıt malikleri ... ve ... aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan usulden reddine" karar verildiği, davacı vekilinin süresi içinde İstinaf kanun yoluna müracaat ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması isteminde bulunduğu ve dava dosyasının Dairemizin 2026/1066 Esas sırasına kaydedildiği anlaşılmıştır. Anılan dava dosyasında Dairemizce yapılan inceleme neticesinde; "Davalı yüklenici şirketin davaya cevap dilekçesinde "davacıya yapılan satış işleminden sonra şirketin mali olarak zor duruma girmesi üzerine arsa sahiplerinin yoğun baskısı üzerine kendilerinin bilgisi dahilinde o ana kadar inşaatta bir çok işi yapan ana taşeron ...'un arsa sahipleri ile anlaşarak inşaatı tamamladığını, ...'un bu daireleri hak ettiği için satışını başka kişilere yaptığını, noterden satış vaadi yapıldığında ...'un bu inşaatı yapmakta olduğunu ve alacaklı durumda olduğunu" ifade etmesine karşın davalı arsa sahiplerinin davaya cevap dilekçelerinde ve yargılamanın diğer aşamalarında dava dışı ... ile anlaşma yaptıklarına, sözleşme imzaladıklarına yönelik hiç bir beyanda bulunmamaları, davalı yüklenici şirketin dava dışı ... ile arasında imzalanan bir sözleşmenin varlığından bahsetmemesine karşın (anlaşmanın arsa sahipleri ile yapıldığı iddiasına rağmen) yargılamanın ilerleyen safhasında ... ile arasında imzalanan 07/01/2019 tarihli bir adi yazılı satış sözleşmesini dava dosyasına sunması, davalı yüklenici şirketin cevap dilekçesinde dava dışı ... ile yapılan anlaşmanın davacı ile noterde yapılan sözleşmeden sonraki sürece ilişkin olduğunu ifade etmesine karşın ... ile imzaladığı sözleşmenin 07/01/2019 tarihli diğer bir ifade ile davacı ile imzalanan satış vaadi sözleşmesinin tarihi olan 10/04/2019 tarihinden 3 ay öncesine ilişkin olması, davalılar ... ile ...'ın davaya konu taşınmazları satın aldıkları bedele ilişkin ve bedelin nasıl ve ne şekilde ödendiğine yönelik hiç bir beyanlarının olmaması, satış bedelinin bildirilmediği gibi ödemeye yönelik dekont, makbuz... Vs ibraz edilmemesi, ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 1373 ada, 4 parsel üzerine inşa edilen yapının 4.kat 7 nolu ve 6.kat 11 nolu bağımsız bölümünün davacıya 10/04/2019 tarihinde toplam 850.000,00 TL'ye satışını yapılmasına, dava dışı ...'un da 850.000,00 TL bedeli ile sözleşme imzalamasına (davalı yüklenici şirketin iddiası) ve 20/10/2021 tarihli bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazların dava tarihi olan 22/05/2020 tarihinde rayiç değerinin 600.000,00 TL olduğunun belirlenmesine karşın 4. Kat 7 nolu meskenin satış bedelinin 05/07/2019 tarihli resmi senette 29.000,00 TL ve 6. Kat 11 nolu meskenin 07/05/2020 tarihli resmi senette 35.000,00 TL bedel ile satıldığının görülmesi, 4. Kat 7. Nolu bağımsız bölümün davalı ...'ya 05/07/2019 tarihinde ve 6. Kat 11 nolu bağımsız bölümün 03/02/2020 tarihinde dava dışı ... ve ardından 07/05/2020 tarihinde ...'a satılmasına karşın (11 nolu daire yönünden çok kısa aralıklarla devir yapıldığının da görülmesi) dava konusu dairelere ilişkin yapılan abonelik sözleşmelerinin, kira sözleşmelerinin, aidat ödemelerinin tamamının dava tarihi olan 22/05/2020 tarihinden çok sonraki tarihlere ilişkin olması, aidat ödemelerinin bir kısmının davalı yüklenici şirket sahiplerinden ...'ın babası olan ... tarafından yapılması, ... Mahallesi Muhtarı tarafından yapılan araştırma neticesinde dava dosyasına sunulan 20/11/2025 Tarihli beyan dilekçesinde "her iki dairenin de boş olduğu, daire sahiplerinden ...'ın yurt dışında ikamet ettiği, ...'nın ise nerede ikamet ettiğinin bilinmediği ve aidatlarının düzenli olarak ... tarafından ödendiği" bilgisine yer verilmesine karşın bu beyan dilekçesinden yalnızca 4 gün sonraki dilekçede önceki dilekçenin acele tanzim edildiği belirtilerek bu kez "11 nolu dairede ...'ın bizzat oturduğu, yurt dışında yaşadığı ve geldiğinde bu daireyi kullandığı, aidatı bizzat kendisinin ödediği, 7 nolu dairenin boş olduğu, kiralandığı dönemde aidatın kiracı ... mutlu tarafından ödendiği, boş olduğu dönemlerde ... tarafından ödendiği" şeklinde beyan dilekçesi verilmesi hususları hep birlikte değerlendirildiğinde gerek 4. Kat 7. Nolu bağımsız bölümün davalı ...'ya 05/07/2019 tarihinde yapılan satışın, gerek 6. Kat 11 nolu bağımsız bölümün 03/02/2020 tarihinde dava dışı ...'a yapılan satışın ve gerekse bu dairenin 07/05/2020 tarihinde dava dışı ... tarafnıdan ...'a yapılan satışının muvazaalı olduğu, satın alan kişilerin bu taşınmazları iyi niyetli olarak iktisap etmedikleri " gerekçelerine yer verilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Eş zamanlı incelemesi yapılan dava dosyasında yukarıda yer verilen gerekçeler doğrultusunda Dairemizce ...'nun her iki dairenin de tapusunu almaya hak kazandığı kabul edilmiş olmakla birlikte iş bu dava dosyasındaki sözleşme tarihinin ... ile imzalanan sözleşmenin tarihinden daha eski olması nedeni ile bu kez davacı şirket ile ...'ndan hangisinin hakkına öncelik tanınması gerektiğinin veya ...'nun sahip olduğu sözleşmeye neden üstünlük tanınması gerektiğinin izahı gerekmiştir. Muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalarıdır, şeklinde tanımlanabilir. Bir başka ifadeyle, irade açıklamasında bulunan taraflar bu açıklamanın kendisine yapıldığı kişi, irade açıklamasının sonuç doğurmaması konusunda anlaşmışlar, yalnız gerçek bir hukuki işlemin bulunduğu görüşünü yaratmayı istemişlerse, muvazaadan söz edilir. Muvazaa daha çok sözleşmenin yorumuyla ilgili olduğundan, öğreti ve uygulamada muvazaa kapsamlı olarak incelenmiş ve belirli kurallara bağlanmıştır. Gerek öğretide, gerek uygulamada muvazaa, mutlak ve nispi muvazaa olarak iki gruba ayrılmaktadır; mutlak muvazaada taraflar herhangi bir hukuki işlem yapmayı (oluşturmayı) istemezler, yalnız görünüşte bir hukuki işlem için gerekli irade açıklamasında bulunurlar; nispi muvazaada ise taraflar gerçekten belli bir hukuki işlem yapmak isterler, ancak onu saklamak amacıyla, bir başka hukuki işlemin kurulduğu görüşünü yaratmak üzere irade açıklamasında bulunurlar. Taraflar ister yalnız bir görünüş yaratmayı, ister ikinci bir gizli işlem yapmayı arzu etmiş olsunlar, görünüşteki (zahiri) işlem tarafların gerçek iradelerine uymadığından, ilke olarak herhangi bir sonuç doğurmaz. Muvazaada görünüşteki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması, tarafların ortak iradelerinin bu yolda olmasından kaynaklanmaktadır. Buna mukabil, özellikle mevsuf (nispi) muvazaada ilke olarak görünüşteki işlemin altına saklanan ve tarafların içerik ve sonuçlarıyla birlikte gerçekleştirmek istedikleri işlem (gizli sözleşme) geçerlidir. Bu geçerlilik, tarafların gerçek ve uygun iradelerinin bu yolda olmasından ve gizli sözleşmenin, muvazaalı hukuki işlemin altına gizlenmiş olmasının, kural olarak geçerliliğini etkilememesinden kaynaklanır. Öte yandan, hiç kimse kendi kusuruna veya hukuka aykırı işlemine dayanarak bir hak talep edemez. Kendi muvazaasına dayanarak hak talebinde bulunmak bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzenince korunamayacağını belirten 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine de aykırıdır. Somut olayda; Dairemizin 2026/1066 Esas ve 2026/1726 Karar sayılı ilamındaki gerekçeler ile birlikte iş bu istinaf istemine konu dava dosyasında davacı şirketin yetkilisi ...'ın davalı yüklenici şirketin ortaklarından ...'ın babası olması, davacı şirketin davaya konu sözleşme ile 4 adet daire satın almasına karşın yalnızca .... Tüketici Mahkemesi'ndeki yargılamaya konu 2 daire için ve anılan mahkemede yapılan yargılamada 17/03/2022 Tarih, 2020/400 Esas ve 2022/107 Karar sayılı ilk kararda davanın kabulü ile tapu iptal ve tescile yönelik hüküm verilmesinden hemen sonra iş bu davanın 01/06/2022 tarihinde açılarak davaya konu sözleşmenin ortaya çıkarılması (davalı yüklenici şirketin eş zamanlı incelemesi yapılan dosyada davalılara yapılan satışa yönelik değişik savunmada bulunmasına karşın iş bu davaya konu sözleşmenin daha eski tarihli olması ve şirket yöneticilerinin akraba olmasına karşın dairenin çok daha eski tarihli bir sözleşme ile satışının yapıldığından hiç bahsedilmemesi), Uyap sisteminden yapılan sorgulamada davacı şirketin davaya konu adi yazılı sözleşme ile satın aldığı diğer iki dairenin (2. Kat GDK ve 3. Kat. GDK cepheli) davacı şirketin aktif-pasif mal varlığında hiç bulunmamasına karşın diğer iki daire için açılmış bulunan bir davanın olmaması, yine davaya konu iki daire için ödendiği ileri sürülen bedellere yönelik dekontların incelenmesinde dekontlarda taşınmaz bilgisine yer verilmemesi, davacı şirketin tapu iptali istemekle birlikte talebin reddi halinde ödediği bedelin iadesine yönelik bir talebinin olmaması, davacı şirketin yetkilisi ...'ın iş bu dava dosyası derdest iken ve davada tapunun iptali talep edilmiş iken .... Tüketici Mahkemesi dosyasına ibraz edilen dekontlarda aleyhlerine dava açtığı davaya konu taşınmazların maliki ... ve ... lehine aidat ödemeleri gerçekleştirmesi, .... Tüketici Mahkemesi'nde devam eden yargılamada davalı şirketin yargılamanın hiç bir aşamasında iş bu dava dosyasına konu olan satış sözleşmesinden bahsetmemesi, davalı yüklenici şirketin .... Tüketici Mahkemesi'nde devam eden yargılamada savunmada bulunmasına karşın iş bu dava dosyasında davaya cevap dilekçesi sunmayarak sessiz kalması hususları ile iki dava dosyası bir bütün olarak değerlendirildiğinde davalı yüklenici şirketin davacı şirket ile yapmış olduğu sözleşmenin ... ile imzalanan sözleşmenin yükümlülüklerini bertaraf etmek amacı ile imzalanan muvazaalı bir sözleşme olduğu, bu nedenle davacı şirketin kendi muvazaasına dayanarak tapuya hak kazanamayacağı, ilk derece mahkemesince bu gerekçe ile davanın esastan reddine karar verilmesi gerekirken davalı arsa sahiplerinin temlik yasağına yönelik savunmaları olmamasına ve arsa sahiplerinin yüklenicinin edimini yerine getirmesi nedeni ile her iki taşınmazın gösterilen kişilere devrinin yapıldığına yönelik savunmalarına/kabullerine karşın temlik yasağı bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu kanaatine varılarak davacı vekilinin istinaf isteminin hükmün gerekçesine yönelik olarak kabulüne karar verilmiştir. Yukarıda belirtilen gerekçeler doğrultusunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a,6 maddesi uyarınca kaldırılmasına dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE; İlk derece mahkemesi kararının kamu düzenine yönelik olarak Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1-a (6) maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 2-İlk Derece Mahkemesince gerekçede bahsedilen eksiklikler giderilerek davanın yeniden görülüp bir karar verilmesi için dosyanın mahal mahkemesine İADESİNE, 3-Harçlar Kanunu gereğince davacıdan tahsil edilen 732,00 TL İstinaf başvurma harcının talep halinde davacıya iadesine, 4-İstinaf talebi sırasında yapılan yargılama giderlerinin esas hakkında verilecek hüküm ile birlikte İlk Derece Mahkemesince değerlendirilmesine, 5-İstinaf incelemesi duruşma açılmadan yapıldığından vekalet ücreti taktirine yer olmadığına, 6-İstinaf Kararının tebliği ve diğer işlemlerin Hukuk Muhakemeleri Kanunu 359/4 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesince yerine getirilmesine, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1-g maddesi gereğince KESİN olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 15/10/2026

... Başkan ... ¸e-imzalıdır ... Üye ... ¸e-imzalıdır * ... Üye ... ¸e-imzalıdır ... Katip ... ¸e-imzalıdır