Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6118 E. 2026/2474 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3567 E., 2023/1655 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2020/656 E., 2021/986 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı asil ile vekili Avukat ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Davacı vekilinin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için 05.05.2026 tarihinde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... arasında yapılan 15.03.2019 tarihli sözleşme ile dava konusu istanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 07... parsel sayılı taşınmazda kain 10 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline satıldığını, taşınmazın satış bedelinin 740.000,00 TL olduğunu, davacının satış bedelinin 190.000,00 TL'sini davalıya ödediğini, 31.04.2020 olan teslim tarihinin üzerinden yaklaşık 6 ay geçtiğini, taşınmazın tapuda devrinin davacıya yapılmadığını, teslimin gerçekleştirilmediğini, sözleşme ile bakiye satış bedelinin tapuda devir esnasında ödeneceğinin kararlaştırılmasına rağmen ödeme koşullarının oluşturulmadığını, müvekkilinin 550.000.00 TL bakiye satış bedelini depo etmeye hazır olduğunu iddia ederek dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili ile aylık 5.000,00 TL'den şimdilik 10.000,00 TL gecikme tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; davalılar arasında dava konusu binanın yapımı ile ilgili adi ortaklık bulunduğunu, 29.04.2019'da adi ortaklık ile dava dışı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, 16.05.2019 tarihinde inşaat ruhsatı alındığını, hafriyat çalışması sırasında dava konusu taşınmazda tarihi eser bulunması nedeniyle 14.06.2019'da ... Belediyesince inşaatın durdurulmasına karar verildiğini, 20.05.2020 tarihinde yeniden yapı ruhsatı alındığını, 28.08.2020'de inşaatın temel betonların atıldığını, akabinde kat irtifakı tesis edildiğini, davacının 190.000,00 TL ödeme yaptığını, satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, dava konusu taşınmazda kültür ve tabiat varlığının bulunması ve pandemi mücbir sebepleri nedeniyle inşaatta gecikmeler yaşandığını, davalılardan kaynaklanmayan nedenlerle inşaatın yapımının 14 ay durduğunu, davalının temerrüde düşmediğini, aradan geçen zamanda ekonomik şartların çok değiştiğini, yüklenici davalıların extra masraflar yapmak durumunda kaldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesine göre davalının sözleşmeden dönme hakkını kullanıldığını, bu durumda sözleşmenin geçersizliğinin savunulmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesine aykırılık oluşturmadığını, davacının ödediğini geri alma hakkı bulunduğunu, müvekkilinin 30.09.2020 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarname ile müvekkilinin aldığı ödemeyi davacıya iade etmek istediğini ancak davacının bildirimde bulunmadığını, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını, dava tarihi itibariyle inşaatın seviyesinin % 20 olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün davalılara arsa sahipleri tarafından avans olarak verildiğini, davacının edimini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkeme aksi kanaatte ise sözleşmenin uyarlanarak dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi ile bu bedelden davacının ödediği meblağın mahsup edilerek bakiyenin depo edilmesine karar verilmesini istemiştir. 2. Davalı ... İnşaat Tic. A.Ş. davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "...taraflar arasında 15.03.2019 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin imzalanmış olduğu, davacının, dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümü davalıdan satın aldığı, taşınmaz satış bedelinin KDV dâhil 740.000,00 TL ve taşınmazın fiilen teslim tarihinin 31.04.2020 olduğu, davacının 190.000,00-TL sözleşme bedeli ödediği, inşaatın fiziki olarak % 49 olarak tamamlandığı, bu durumda yüklenici şirketin tapu tescili yapmasının mümkün bulunmadığı, davacının dava dilekçesinde bedel iadesi talebi bulunmadığı gözetilerek davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerektiği, davacı tarafça kira kaybı isteminde bulunulmuşsa da; menfi zararın sözleşmeye güvenilerek yapılan giderlerin tamamı olduğu, başka bir anlatımla, karşı tarafın mal varlığına girmese dahi, o sözleşme nedeniyle cepten çıkan para olduğu, müspet zararın ise, o sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarar olduğu, müspet (olumlu) zarar daima ileriye dönük olup, bir beklentinin kaybı olduğu, dairenin teslimi halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, satışı nedeniyle beklenen kazanç, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza… müspet zarar kapsamındaki alacak kalemleri olduğu, müspet zarar; kusursuz olan tarafın, temerrüde düşen taraftan, sözleşmenin yürürlükte kaldığı sürece isteyebileceği tazminat türü olduğu, dava konusu daire davacıya teslim edilmediğine göre artık aynı sözleşmeye dayanarak davalıdan kira kaybı talebinde bulunulamayacağı" gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; "... taraflar arasında akdedilen dava konusu dairenin satışına ilişkin 15.03.2019 tarihli sözleşme geçerli ise de dava konusu dairenin natamam durumda olduğu, dairenin bulunduğu binanın inşaat seviyesinin % 49 oranında bitirilmiş olduğu, sözleşme gereğince davacının dava açıldığı tarihte tüm borçlarını eda etmediği, ayrıca dava dilekçesinde de belirtildiği üzere bağımsız bölümün davacı alıcıya teslim edilmediği ve davacı tarafından kullanılmadığı, davacıya teslim ve kullanma koşulunun gerçekleşmediği sabit olmakla 30.09.1988 tarih ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince temliken tescil talebinin kabulü için aranan alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması şartlarının somut olayda gerçekleşmediği, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu" gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. Davalı yüklenicinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu'nun 41/1. maddesinin emredici hükmü gereğince sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, hakkın kötüye kullanılması yasağının dikkate alınması gerektiğini, 2. İlk Derece Mahkemesine karar tarihinden önce inşaatın tamamlanmış olduğunun bildirilmesine rağmen yeniden keşif yapılmadan karar tarihinden 4 ay önce yapılan keşifle tespit edilen % 49'luk tamamlanma oranı ile karar verildiğini, 3. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde “önce kendin ifa et” kuralı gereği davalının kendi edimini ifa etmeksizin müvekkilin edimini ifa etmediği itirazının yersiz olduğunu, 4. Yüklenicinin sözleşmeden dönme hakkının bulunmadığını, 5. Davalının dava açmaksızın uyarlama isteminde bulunmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, 6. Satış sözleşmesi ile belirlenen bedelden bakiye borcun depo ettirilerek davanın kabul edilmesi gerektiğini 7. Gecikme tazminatı talebinin haklı olduğunu ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı istemine ilişkindir. 2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. 3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. 4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde 6098 sayılı Kanun'un 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. 5. 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda ayın anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır. 6. Davacı ile davalı Troja İnşaat arasındaki 15.03.2019 tarihli sözleşme 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı uyarınca geçerlidir. Bu sözleşme ile davacıya dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün satışı yapılmış, satış bedeli olarak 740.000,00 TL belirlenmiştir. Satış bedelinin 190.000,00 TL'sinin ödendiği hususunda sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm aralarında adi ortaklık bulunan davalılar adına kayıtlıdır. Bu durumda inşaatın geldiği aşamanın bir önemi bulunmamaktadır. Sözleşmenin tarafı olan davacının karşı edimin ifasının isteyebilmesi için kendi edimini de yerine getirmiş olması gerekir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre davacı üzerine düşen edimin 190.000,00 TL' lik kısmını ifa etmiş, bakiyenin ise teslimde ödeneceği kararlaştırılmıştır. 7. Bu durumda 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca her iki tarafa borç yükleyen sözleşmenin birlikte ifa kuralı uyarınca dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri belirlenerek davacının sözleşme uyarınca ödediği miktarın sözleşmedeki değere oranı belirlenmeli, belirlenen rayiç değerin orantılı olarak kalan bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmesi, yatırması hâlinde tapu iptali ve tescile hükmedilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 3.Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, Peşin yatırılan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, 28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,05.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.