İlk Derece Mahkemesi 2026/485 E. 2026/671 K.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2026/485 Esas KARAR NO : 2026/671

DAVA : Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Talebi (İİK 235)) DAVA TARİHİ : ... KARAR TARİHİ : 23/06/2026 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 25/06/2026

Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ilk başta dava dışı ... Şirketinden "... Prestij Satış Vaadi Sözleşmesi" adı altında adi sözleşme ile daireler satın aldığını, ... şirketi edimini ifa edemeyince bu sefer dava konusu dairenin satışı yapıldığını, müvekkilinin ... projesi kapsamında ... Şirketine yapmış olduğu ödemelerin dava konusu ... Şirketine yapılmış kabul edildiğini, 02.05.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu ... Blokta ....katta yer alan ... nolu daireyi 150.000.-TL bedel ile satın aldığını ancak tapusunu teslim alamayarak mağdur edildiğini, sözleşmede teslim tarihi 01.06.2014 olduğunu sözleşmede geciken her ay için günün rayiç bedelleri üzerinden kira öder gibi cezai şart ödeneceği belirtildiğini ancak bugüne kadar hiçbir ödemenin davacıya yapılmadığını, müvekkilinin ise tüm borcunu ödediğini, dava konusu bağımsız bölümün tapu iptalinin yapılarak müvekkili adına tescil edilmesi tapu iptal ve tescilinin yapılması mümkün olmaz veya uygun görülmez ise dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte rayiç belli olmadığı takdirde satış bedelinin şimdiye kadar işleyen tüm faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Sözleşmenin ifasının gecikmesinin Esenyurt Belediyesi tarafından verilen imar kararının iptalinden kaynaklanmakta olduğunu, müflis şirketin kusurunun bulunmadığını, bu durumun Esenyurt Belediyesine sorularak açıklığa kavuşacağını, dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın %90'dan fazlası tamamlanmış durumda olduğunu, davacı geç teslim sebebiyle kira veya herhangi gecikme bedeli talebinde bulunamayacağını, davanın öncelikle usulden reddini, Mahkeme aksi kanaate ise esastan reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi talep edilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ: Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; tapu iptal ve tescil ile sıra cetveline kayıt kabul talebine ilişkin olduğu anlaşıldı. Mahkememizce Yapılan İşlemler ve Toplanan Deliller: 1-Mahkememizce tensip zaptı hazırlanmış ve taraflara duruşma gününü bildirir meşruhatlı davetiye usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir. 2-Mahkememizce: a-Bakırköy .... İcra Dairesi'ne müzekkere yazılmıştır. Delillerin Değerlendirilmesi ve Kararın Hukuki Gerekçeleri: Davacı Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi nezdinde açmış olduğu davada; davacı ve müflis şirket arasında .... İli, ..... İlçesi, .... Parsel, ..... Ada, .... paftada kain , .... Blok, ... Kat, ... numaralı bağımsız bölümü için 150.000,00TL bedelle satış sözleşmesi imzaladığını, bedelin davacı tarafından ödendiğini ancak taşınmazın mülkiyetinin davacıya devredilmediğini, bu sebeple öncelikle ilgili taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini bunun mümkün olmaması rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Bakırköy ..... Tüketici Mahkemesi yapmış olduğu yargılama sonucunda ..... Esas ve ..... Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar vermiş olup, söz konusu karar istinaf edilmiş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ..... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı kararı ile şu gerekçeyle kaldırılmıştır: "Somut olayda; davacının davasını iflastan sonra ... tarihinde ikame ettiği, davalı şirket hakkında iflas kararı verildiği, kararın 19/12/2022 tarihinde kesinleştiği, 2. Alacaklılar Toplantısının ise 10/05/2023 tarihinde gerçekleştiği, dava konusu taşınmazın halen iflas eden şirket adına kayıtlı olduğu, iflastan sonra müflis aleyhine masaya giren mal ve haklar için doğrudan dava açılamayacağı, iflas masasından hak iddia eden alacaklının alacağının masaya kaydını talep etmesi gerektiği, bunun kabul edilmemesi halinde sıra cetveline itiraz davası açması gerektiği, eldeki dosyada 2. Alacaklılar Toplantısının yapıldığı, davacının iflas idaresine talepte bulunmadığı, buna göre açılan davanın iflas masasının olduğu yer Asliye Ticaret Mahkemesinde kayıt kabul davası olarak görülmesinin gerektiği anlaşılmakla;" İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı kararı üzerine Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi tarafından görevsizlik kararı verilmiş, dosya Mahkememiz esasına kaydedilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı kararı doğrultusunda davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmiştir. Mahkememizce davacı vekiline iflas masasına başvuruda bulunmak ve alacağını kayıt ettirmek için süre verilmiş olup, davacı tarafından sunulan beyan dilekçesinde davanın aynen ifa talepli tapu iptal tescil talebi olduğu belirtilerek beyan dilekçesi sunulmuş herhangi bir kayıt kabul talepli başvuru yaptığına dair belge sunulmamıştır. Ancak çoğun içinde az da vardır ilkesi ve davacının talebi ile davalı iflas müdürlüğü ve iflas vekilinin dosyaya dahil olduğu anlaşılmakla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı kararı doğrultusunda davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmiştir. Davacı tarafından dava dilekçesinin ekinde delil olarak sunulan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; 150.000,00-TL bedel karşılığında davalı müflis şirket tarafından davacıya davaya konu bağımsız bölümün satışının vaat edildiği ancak ilgili taşınmaz davacıya devredilmeden müflis şirketin iflas ettiği ve satış vaadi sözleşmesinin davalı müflis tarafından yerine getirilmediği anlaşılmıştır. Davacı tarafından delil olarak sunulan belgeler incelendiğinde; davalı müflis şirket tarafından kaşeli ve imzalı olarak iflas tarihinden önce davacıya peşinat olarak ve sonrasında taksit olarak tahsil edilen bedellere ilişkin tahsilat makbuzlarının bulunduğu ( 28.03.2024 tarihinde belge asılları sunulan), mahkemeye sunulan asıl nitelikteki makbuzların tamamı değerlendirildiğinde davacının taraflar arasındaki adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki üzerine düşen bedel ödeme edimini yerine getirdiği anlaşılmaktadır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı kararı gereğince davanın kayıt kabul davası olarak görülmesi gerektiğinin belirtilmesi ve aynen ifanın müflis ya da iflas idaresi tarafından gerçekleştirilmemesi karşısında 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi gereğince davacının alacağının para alacağına çevrilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Davacı tarafından müflis şirkete karşı sözleşmede üstlenilen edimin yerine getirdiği, davacının müflis şirkete karşı borcunun olmadığı ve tüm satış bedelinin müflis şirkete ödendiği sabit olup, müflis şirket tarafından taşınmazın tamamlanarak davacıya tapusunun devredilmediği gibi keşif neticesinde alınan bilirkişi raporundaki tespitlere göre davacıya satışı vaat edilen taşınmazda ... nolu bağımsız bölümün müflis tarafından hiç inşa edilmediği ve bloğun tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davalı müflis iflas idaresi tarafından taraflar arasındaki sözleşmenin noterde düzenlenmediği adi yazılı olması sebebiyle geçersiz olduğu iddia edilmiştir. Buna karşılık davalı müflis şirketin davaya konu satış vaadi sözleşmesinde yapsatçı müteahhit konumunda bulunduğu ve proje sahibi anlaşılmakta olup, davalı ile davacı arasındaki davalı tarafından inşa edilen taşınmazdaki bağımsız bölüme yönelik taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin temlik sözleşmesi niteliğinde kabul edilmesi gerektiği ve 6098 sayılı Kanun'un temlike yönelik hükümleri gereğince yazılı olmasının yeterli olduğu kabul edilmelidir. Nitekim Yargıtay .... Hukuk Dairesi ... E., ... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (...., ...: Türk Mesuliyet Hukuku, ....., ...., s....). Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir." Yargıtay .... Hukuk Dairesi ... E., ... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Öte yandan yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Davacı, ikinci kademede davaya konu dairenin rayiç bedeli dikkate alınarak tazminat talebinde bulunmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna "akdi tazminat", borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilmektedir. 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır." Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi ... E., ... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: " Somut olaya gelince; davalı şirket hem malik hem yüklenici sıfatını haiz olup yapsatçı konumundadır ve davacının davalı şirket ile adi yazılı akdettiği alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin gayrimenkul satış sözleşmesi, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince geçerlidir. Dava konusu taşınmaz arsa niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına tapuda kayıtlı olup taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış, bağımsız bölümler oluşturulmamıştır. Sonuç olarak; eldeki dava yapsatçının temlikine dayalı tapu iptali, ipotek ve hacizlerden ari tescil, gecikme tazminatı, kira alacağı, ikinci kademede denkleştirici adalet ilkesi gereğince ödenen bedelin tahsili, gecikme tazminatı, kira alacağı istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın dayanağı 10/06/2011 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekilde yapılması gerekmekte olup adi yazılı şekilde yapıldığı, geçersiz olduğu şeklinde yorumlanması doğru değildir. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler kapsamında işin esasının incelenmesi ve yapsatçının temliki hükümleri gereği deliller değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı hukuki nitelendirme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Somut olayda, dava konusu taşınmazın bitmiş haliyle rayiç değeri belirlenerek tazminat hesaplanması ve dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin hüküm altına alınması gerekirken, sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan bedelin hüküm altına alınması yanılgılı olup davalının hüküm altına alınan bedele yönelik istinafı bulunduğundan değerlendirilmesi gerekmiştir." İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi ... E., ... K. Sayılı kararında da aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Somut olaya gelince; davalı şirket hem malik hem yüklenici sıfatını haiz olup yapsatçı konumundadır ve davacının davalı şirket ile adi yazılı akdettiği alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin gayrimenkul satış sözleşmesi, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince geçerlidir. Dava konusu taşınmaz arsa niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına tapuda kayıtlı olup taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış, bağımsız bölümler oluşturulmamıştır. Sonuç olarak; eldeki dava yapsatçının temlikine dayalı tapu iptali, ipotek ve hacizlerden ari tescil, gecikme tazminatı, kira alacağı, ikinci kademede denkleştirici adalet ilkesi gereğince ödenen bedelin tahsili, gecikme tazminatı, kira alacağı istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın dayanağı 22/05/2011 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekilde yapılması gerekmekte olup adi yazılı şekilde yapıldığı, geçersiz olduğu şeklinde yorumlanması doğru değildir. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler kapsamında işin esasının incelenmesi ve yapsatçının temliki hükümleri gereği deliller değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı hukuki nitelendirme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Somut olayda, dava konusu taşınmazın bitmiş haliyle rayiç değeri belirlenerek tazminat hesaplanması ve dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin hüküm altına alınması gerekirken, sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan bedelin hüküm altına alınması yanılgılı olup davalının hüküm altına alınan bedele yönelik istinafı bulunduğundan değerlendirilmesi gerekmiştir." Bu bağlamda her ne kadar davalı iflas idaresi vekili taraflar arasındaki sözleşmenin şekil şartına uyulmaması sebebiyle geçersiz olduğunu iddia etmiş ise de davalı müflisin yapsatçı müteahhit konumu ve davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölüm bakımından proje sahibi olduğu gözetildiğinde davalı iflas idaresi vekilinin geçersizliğe yönelik itirazına itibar edilmemiştir. Buna karşılık taraflar arasındaki adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında bedel ödeme borcunun davacı tarafından yerine getirildiği ve satış bedelinin müflis şirkete ödendiği, davacının borcunun olmadığı müflisten sadır yazılı belge ile sabit olup, davalı müflis şirket tarafından ise üstlenilen borcun yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Davacı tarafından tapu iptal ve tescil ile aynen ifa talep edilmiş ise de bu talebin iflas müdürlüğü tarafından kabul edilmediği ve aynen ifanın yerine getirilmediği dosya arasındaki iflas masası kararından anlaşılmakta olup, davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümün hiç inşa edilmediği ve bloğun tamamlandığı dolayısıyla inşanın imkansızlaştığı anlaşılmaktadır. Davacıya müflis tarafından yazılı sözleşme ile satışı vaat edilen bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması nedeniyle davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne olanak bulunmamaktadır. Dolayısıyla davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Son olarak davacının terditli tazminat talebi değerlendirilmelidir. Dava tarihi ve karar tarihi itibariyle taşınmazın mevcut inşaat tamamlanma seviyesi, sözleşmeye konu bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması bir arada değerlendiriğinde mevcut durumda davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölüm yönünden dava tarihi ve karar tarihi itibariyle bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması sebebiyle borcun imkansızlaştığı da sabittir. Sonradan kusurlu ifa imkansızlığı nedeniyle borcun sona ermesi halinde alacaklı yönünden edimin hiç ifa edilmediği de sabit olup, edimin hiç ifa edilmemesini düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi şu şekildedir: "MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." Davalı satıcı müflisin iflas halinde olması ve davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümün hiç inşa edilmemiş olması bir arada değerlendirildiğinde davacıya olan borç yönünden aynen ifanın mümkün olmadığının tespit edildiği anlaşılmakla davacı tarafından terditli olarak öne sürülen borcun ifa edilmemesinden kaynaklı müspet zarara yönelik tazminat talebi değerlendirilmelidir. Davacı ve davalı müflis arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ortaya çıkan imkansızlığın objektif imkansızlık niteliğinde olmadığı, davalı yönünden imkansızlığın subjektif imkansızlık niteliğinde olduğu, taraflarca sözleşmenin iflastan önce fesih veya dönme ile sonlandırılmadığı ve ayakta olduğu, davalı tarafından sözleşme kurulduğu tarihte ilgili bağımsız bölümün maliki olmanın satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği açısından zorunlu olmadığı gözetildiğinde davalının sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacının müspet zararını tazmin ile yükümlü olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim Yargıtay .... Hukuk Dairesi ... E., ... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Tüm açıklamaların ışığında özetle belirtilecek olursa, kural olarak başkasının zilyetliğindeki tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ve başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(....., ....., Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, ..., s....). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20.maddesinde öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, (borç doğuran) bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK.’nun 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.’nun 158. maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK.'nun, .... T., .... E., .... K. sayılı ilamı). Bu yönden somut olay değerlendirildiğinde, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların sözleşme tarihinde davalı adına tapuda kayıtlı olmasına rağmen, Hazine ile davalı olduğu ve sözleşme tarihinde ifasının mümkün olmadığı, ancak bu imkânsızlığın sözleşmenin hiçbir zaman ifa edilememesine neden olacak şekilde objektif bir imkânsızlık olmadığı, nihayet dava sonunda ifasının mümkün olma ihtimalinin bulunduğu anlaşıldığından, yapılan satış vaadi sözleşmesinin bu yönden de geçerli olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramları ile kâr kaybı tazminatına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır. Alacaklının, borçludan istemeye yetkili olduğu, borçlunun da yerine getirmekle yükümlü bulunduğu bir tek edimi, yani bir tek alacak veya borcu ihtiva eden hukuki ilişkiye borç veya dar anlamda borç ilişkisi denir. Borç, bir sözleşme ilişkisinden yüklenilen edimlerle sınırlı değildir; bu edimlerin yerine getirilmemesinden veya sözleşme dışı haksız eylemden doğan tazminat alacağı da borç kavramı içindedir. Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Borcun yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde, yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi söz konusu olur (Tandoğan, Haluk, Türk Mesuliyet Hukuku 1961 s. 426 vd.). Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Bu genel açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında davalıya ait tapuya kayıtlı taşınmazın satışının vaadine yönelik sözleşmenin noterde ve usulünce düzenlenmekle başlangıçta geçerli olarak kurulduğu, ancak daha sonra vaade konu taşınmazla ilgili davaların olumsuz sonuçlanması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmakla davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre BK’nun 96. maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceğinde kuşku bulunmamaktadır." İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi ise ... E., ... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmışıtır: "Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmede, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkansız hale getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur. TBK. m. 112 hükmüne göre; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” Borçlunun edimin ifasını kusuruyla imkansız hale getirmesi TBK. m. 112 anlamında borca aykırı bir davranıştır. Borçlu bu durumda alacaklının uğradığı tüm zararlarını tazmin etmekle yükümlüdür (....., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, .... ...., s. ...- ....). Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramlarına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir. Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (...., age., s. ....) Bu husus BK’nun 108. Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu somut olayda olduğu gibi başlangıçta geçerli olarak kurulan ancak, sonradan hükümsüz hale gelen sözleşmede zararı “Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir.” şeklinde belirlemiştir. Burada benimsenen ilkeye göre; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ..... gün ve .... esas, ... karar; ... gün ve 2010/13-..... esas, karar ve..... gün ve ..... esas, ...... karar sayılı ilamları). Davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesidir. Buradaki borcun nedeni yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayandığından buna akdi tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akdi sorumluluk denir. Anılan madde ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır. Bu şekilde müspet zarar olarak nitelenen dava konusu taşınmazın rayiç değeridir." Bu bağlamda davaya konu somut olay değerlendirildiğinde; taşınmazın mevcut inşaat seviyesi ve davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümün hiç inşa edilmemiş olması nedeniyle davacının aynen ifaya yönelik talebinin bu yönden mümkün olmadığı, dava ve karar tarihi itibariyle davalı satıcı müflisin davacıya karşı sözleşmeye yönelik bağımsız bölümün devri borcu yönünden temerrüt halinde olduğu gibi borcun hiç ifa edilmediği, buna karşılık davacının devir bedelini ödeyerek kendi borcunu yerine getirdiği, mevcut haldeki aynen ifa talebinin ise objektif imkansızlık içermediği ve fakat dava ve karar tarihi itibariyle aynen ifanın mümkün olmadığı ve davalı satıcının iflas ettiği gözetildiğinde davalı müflisin davacıya karşı temerrüt hali içerisinde olduğu davacının dava açarak aynen ifa talebinde ve terditli olarak tazminat talebinde bulunduğu, aynen ifanın mümkün olmadığının tespiti karşısında davacının terditli tazminat alacağının 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi kapsamında para alacağı olarak değerlendirilmesi gerektiği ve sıra cetveline kaydının gerektiği anlaşılmaktadır. Davalı satıcı müflisin temerrüt hali ve borcun hiç ifa edilmemesi ile kusurlu ifa imkansızlığı ve imkansızlığın müteahhit konumundaki davalı müflisten kaynaklandığı bir arada değerlendirildiğinde ve taraflar arasındaki sözleşmenin iflastan önce feshedilmediği veya dönme iradesinin bulunmadığı bir arada değerlendirildiğinde davacının 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi ve 125. Madde gereğince borcun ifa edilmemesinden kaynaklı olarak müspet zararına yönelik tazminat talebinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmaktadır. Davacının müspet zararı yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin ifa edilmesi halinde mal varlığının bulunacağı hal olup, bu da taşınmazın anahtar teslim bir şekilde projesine uygun inşa edilerek davacıya teslim edilmiş olsaydı davacının mal varlığına girecek olan bağımsız bölümün iflas tarihi itibariyle rayiç değerine isabet etmektedir. Dolayısıyla davacının iflas tarihi itibariyle satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün anahtar teslim olarak projeye uygun bir şekilde inşa edilmesi halinde piyasa rayiç değerini müspet zarar kapsamında talep edebileceği anlaşılmaktadır. Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi yapmış olduğu keşif sonrasında ... Esas ve ... Karar sayılı dosyasında alınmış olan 04.12.2023 tarihli bilirkişi raporunda davacıya satışı vaat edilen taşınmazın projesine uygun olarak anahtar teslim biçimde inşa edilmiş olması halinde iflas tarihi itibariyle piyasa rayiç değerinin 375.000,00-TL olacağını tespit etmiştir. Hükme esas alınan söz konusu bilirkişi raporunun gerekçeli, denetime elverişli, emsallerin örnekli olarak karşılaştırılarak değerlendirildiği bu suretle hükme esas alınması gerektiği anlaşılmıştir. Davacı tarafından müspet zarar kapsamında yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere taşınmazın anahtar teslim olarak projesine uygun bir şekilde inşaatının tamamlanmış haldeki dava tarihi itibariyle olacağı rayiç değerinin davacının mal varlığından eksilen müspet zararını oluşturduğu, davacı tarafından bu bedelin sözleşmenin ifa edilmemesi ve temerrüt nedeniyle davalı müflisten talep edilebileceği anlaşılmıştır. Davacı vekili sunduğu ..... tarihli rapora itiraz dilekçesinde taşınmazın iflas tarihindeki piyasa değerinin düşük belirlendiğini, davaya konu projenin özel bir proje olduğunu ve piyasa rayicinin daha yüksek olduğunu iddia etmiş ise de bu iddiasına yönelik herhangi bir somut delil sunulmadığı (iflas tarihindeki benzer emsal taşınmazların rayiç bedelini gösteren) yine taşınmazın şerefiyesi, projedeki avm ve lüks yapıların gözetilmediği ve değerin düşük belirlendiği iddia edilmiş ise de ilgili projenin tamamlanmadığı, inşaatın tamamen bitirilmediği, projenin kalitesi ve emsalsiz yapısından bahsedilmiş ise de proje müteahhitinin inşaatı yarım bırakarak iflas ettiği ve davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümün hiç inşa edilmediği gözetildiğinde davacının söz konusu iddialarının yerinde olmadığı gibi herhangi bir somut delile de dayanmadığı anlaşılmakla davacının değerin düşük belirlendiğine yönelik itirazına itibar edilmemiştir. Sonuç olarak davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile davacının müspet zarar tazminat alacağının 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi çerçevesinde paraya çevrilmesi gerektiği ve davacı tarafından ancak akdi ilişki kapsamında taşınmazın tamamlanmış haldeki iflas tarihi itibariyle piyasa rayiç değerini müspet zarar kapsamında talep edebileceği anlaşılmakla davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiş, çoğun için de az da vardır ilkesi çerçevesinde müflisin borcu niteliğindeki devri gereken taşınmazın iflas tarihi itibariyle inşaatı tamamlanmış haldeki piyasa değeri olarak tespit edilen toplam 375.000,00-TL davacı alacağının iflas tasfiye işlemleri Bakırköy ... İcra Dairesi'nin ... E. Sayılı iflas dosyasında yürütülen müflis ... ....'nin sıra cetveline ....Sıradan kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle; 1-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE, 2-Davalının iflas ettiği anlaşılmakla davacının rayiç bedele ilişkin tazminat talebinin sıra cetveline kayıt kabul talebi olarak ele alınarak 375.000,00-TL'nin davacı alacağı olarak iflas tasfiye işlemleri Bakırköy ..... İcra Dairesi'nin ... E. Sayılı dosyasında yürütülen müflis ... ....'nin sıra cetveline davacı alacağı olarak 4. Sıradan KAYIT ve KABULÜNE, 3-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 732,00-TL davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 4-Davacı tarafça yapılan 7.366,85-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davalı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 45.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine, 8-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine, Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 23/06/2026

Katip ..... e-imza

Hakim .... e-imza