İlk Derece Mahkemesi 2026/995 E. 2026/981 K.

T.C. İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2026/995 Esas KARAR NO : 2026/981

DAVA : Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) DAVA TARİHİ : 11/01/2023 KARAR TARİHİ : 20/10/2026

Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı dava dilekçesinde özetle; davalı .... Şirketinin ... ili ... İlçesi ... mahallesi, 2/3 pafta,2039 ada 15 parsel, C blok, 3. Kat 25C numaralı bağımsız taşınmazın üzerindeki hak ve hisselerini satış vaadi sözleşmesi ile kendisine devrettiğini, işlemlerin ... 16. Noterliğinde gerçekleştiğini, ancak sözleşmenin oluşmasına rağmen teslim edilmediğini, dava konusu taşınmazdaki satıcı olarak yer alan davalının adına kayıtlı olan hisselerin iptalini, takyidatsız ile tapuya tescilini, mümkün olmadığı takdirde taşınmazların rayiç bedelinin tespit edilerek ödenmesini, dava konusu taşınmaz üzerine davalının hisselerinin 3. Kişilere devir ve temlikini önler mahiyette tedbir ve davalıdır şerhi konulmasını, yargılama giderlerinin davalı üzerine bırakılmasını talep ve dava etmiştir. Bilahare kendisini vekille temsil ettirmiştir. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, taşınmazın dükkan olduğundan davacının tüketici sıfatı bulunmadığını, müvekkili şirket ile davacı arasından imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının taleplerinin reddi gerektiğini, tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersiz olduğunu, taşınmazın geç tesliminde herhangi bir kusuru bulunmadığını, geçersiz sözleşmeye dayalı taleplere istinaden verilen ihtiyati tedbir karanının reddini, davanın usulden reddini, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: ...7. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas, ... karar, 17/07/2025 görevsizlik kararı ile dosya Mahkememize gönderilmiş ve esasa kaydedilmiştir. Davacı açmış olduğu dava ile davalı müflis şirketin taraflar arasındaki noterde düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davaya konu taşınmazı davacıya sattığını bedelin ödenmesine rağmen taşınmazın davacı lehine tescil edilmediğini iddia ederek taşınmaz hakkında tapu iptal ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir. Mahkememizce İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı emsal kararı ve diğer emsal kararları doğrultusunda davacı tarafından açılan davanın iflas tarihinden sonra olduğu ve 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi gözetilerek davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmiştir. Mahkememizce davacı vekiline iflas masasına başvuruda bulunmak ve alacağını kayıt ettirmek ve belirlemek için süre verilmiş olup, davacı vekili tarafından 30.03.2026 tarihli sunulan dilekçe ile taşınmazın tapusunun tesciline yönelik aynen ifa talebinde bulunulduğu belirtilerek derdest dava varken masaya başvuru yapılmasının fuzuli olduğu beyan edilerek başvuru yapılmayacağı bildirilmiş olup, davacı tarafında tapu iptal ve tescil talep edildiği ve eldeki davanın geç kayıt talebi olarak çoğun içinde az da vardır ilkesi gözetilerek ele alınması gerektiği anlaşılmıştır. Davacı tarafından dava dilekçesinin ekinde delil olarak sunulan; ... 16. Noterliği'nin ... tarihli düzenleme şeklindeki yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; taşınmazın 118.880,00-TL bedel karşılığında davalı müflis şirket tarafından davacıya davaya konu bağımsız bölümün satışının vaat edildiği ve satış bedelinin 93.400,00-TL'sinin davacı tarafından müflise peşin olarak ödendiği kalan 25.480,00-TL için senet verildiği noter satış vaadi sözleşmesi ile sabittir. Ancak ilgili taşınmaz davacıya devredilmeden müflis şirketin iflas ettiği ve satış vaadi sözleşmesinin davalı müflis tarafından yerine getirilmediği anlaşılmıştır. Davacı tarafından delil olarak sunulan belgeler incelendiğinde; davacı ve davalı müflis arasında iflas tarihinden önce düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde davacının davaya konu taşınmaz için satış bedelinin bir kısmını müflis şirkete peşin olarak ödediğinin sözleşmede belirtildiği kalan kısmının ise taksitle senet ile ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davanın iflas tarihinden sonra açılması ve aynen ifanın müflis ya da iflas idaresi tarafından gerçekleştirilmemesi karşısında 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi gereğince davacının alacağının para alacağına çevrilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Davacı tarafından müflis şirkete karşı sözleşmede üstlenilen edimin bir kısmının yerine getirildiği, davacının müflis şirkete karşı kısmi borcunun bulunduğu, satış bedelinin tamamının müflis şirkete ödenmediği sabit olup, müflis şirket tarafından taşınmazların tamamlanarak davacıya tapusunun devredilmediği ve tapunun müflis şirket adına kayıtlı olduğu, sözleşme kapsamında müflis şirketin davaya konu taşınmazları tamamlayarak tapusunu devir borcunu yerine getirmediği anlaşılmıştır. Davacı tarafından tapu iptal ve tescil ile aynen ifa talep edilmiş ise de bu talebin iflas müdürlüğü tarafından kabul edilmediği ve aynen ifanın yerine getirilmediği anlaşılmakta olup, taraflar arasındaki sözleşmenin iflas tarihinden önce fesih ya da dönme ile de sonuçlandırılmadığı gibi davalının edimi yönünden imkansızlık nedeniyle borcun sona ermesinin de söz konusu olmadığı, dolayısıyla 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi gereğince müflis ile davacı arasındaki sözleşmede davalı müflisin edimi olan taşınmazın tapu kaydının davacıya devrine yönelik müflisin borcunun iflas tarihindeki taşınmazın rayiç değeri esas alınarak sözleşme bedeline göre ödenen bedele oranla muadil kıymette paraya çevrilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Davalı tarafından zamanaşımı itirazında bulunulmuş ise de davalı müflis tarafından taşınmazın tamamlanarak davacıya teslim edilmediği bu suretle zamanaşımının işlemeye başlamadığı anlaşılmakla davalının bu yöndeki itirazına da itibar edilmemiştir. Davacı tarafından müflis şirkete karşı sözleşmede üstlenilen bedel ödeme ediminin kısmen yerine getirildiği sabit olup, müflis şirket tarafından taşınmazın tamamlanarak davacıya tapusunun devredilmediği ve tapunun müflis şirket adına kayıtlı olduğu, sözleşme kapsamında davacı bir kısım bedel ödeme edimini yerine getirmiş ise de müflis şirketin taşınmazı tamamlayarak tapusunu devir borcunu yerine getirmediği anlaşılmıştır. Buna karşılık taraflar arasındaki noterde düzenleme şeklindeki yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında bedel ödeme borcunun davacı tarafından kısmen yerine getirildiği ve satış bedelinin kısmen müflis şirkete ödendiği müflisten sadır yazılı belge ile sabit olup, davalı müflis şirket tarafından ise üstlenilen borcun ise hiç yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda detaylıca belirtildiği üzere davacı ve müflis arasındaki ilişkinin bu niteliği ve müflis tarafından tapu devir borcunun yerine getirilmemesi hususu akde aykırılık niteliğinde olup, davacı tarafından 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi ve 125. Maddesi gereğince müspet zarar talep edilebilecektir. Davacının müspet zararı ise iflas tarihi itibariyle davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki bağımsız bölümün iflas tarihi itibariyle projesine uygun olarak tamamlanmış biçimdeki piyasa rayiç değerine göre ödenen bedel ile sözleşmede kararlaştırılan bedelin oranı olacaktır. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi... E., ...K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Somut olaya gelince; davalı şirketin hem malik hem de yüklenici sıfatını haiz olduğu, yapsatçı konumunda bulunduğu ve davacının davalı şirket ile adi yazılı şekilde akdettiği, alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin gayrimenkul satış sözleşmesinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereğince geçerli olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, davada sözleşme gereği yapılan ödemenin sözleşme bedeline oranının bulunması ve bu oranın dava konusu taşınmazın bitmiş hâliyle dava tarihindeki rayiç değerine tatbiki suretiyle tazminatın hesaplanması gerekirken; sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan bedelin hüküm altına alınması yanılgılı olmuştur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapılarak, öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın ne oranda tamamlandığının tespit edilmesi, sonrasında ise taşınmazın tamamlanmış hâlinin dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesidir. Keşif ve uzman bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri tespit edilerek, bu bedelden davalının yaptığı ödemelerin sözleşme bedeline oranlanması suretiyle bulunan bedelin hüküm altına alınması gerekmektedir." ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi yapmış olduğu yargılama sırasında ...E.,...K. Sayılı dosyasında Mahkemece 18.04.2024 tarihinde yapılan keşif neticesinde müflis tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmazların inşaatı tamamlanmış bir halde piyasa rayiçlerine göre iflas tarihi itibariyle değerinin tespit edilmediği anlaşılmakla iflas tarihindeki taşınmazların rayiç değerinin tespiti için Mahkememizce bilirkişi ek raporu alınmıştır. Mahkememizce alınan bilirkişi ek raporunda davaya konu taşınmazın iflas tarihi itibariyle tamamlanmış haldeki rayiç değerinin 170.000,00-TL olduğu tespit edilmiştir. Mahkememizce alınan bilirkişi ek raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, davacı vekili sunduğu rapora itiraz dilekçesinde taşınmazın iflas tarihindeki piyasa değerinin düşük belirlendiğini, davaya konu projenin özel bir proje olduğunu ve piyasa rayicinin daha yüksek olduğunu iddia etmiş ise de bu iddiasına yönelik herhangi bir somut delil sunulmadığı (iflas tarihindeki benzer emsal taşınmazların rayiç bedelini gösteren) yine taşınmazın şerefiyesi, projedeki avm ve lüks yapıların gözetilmediği ve değerin düşük belirlendiği iddia edilmiş ise de ilgili projenin tamamlanmadığı, inşaatın tamamen bitirilmediği, projenin kalitesi ve emsalsiz yapısından bahsedilmiş ise de proje müteahhitinin inşaatı yarım bırakarak iflas ettiği dolayısıyla davacının söz konusu iddialarının yerinde olmadığı gibi herhangi bir somut delile de dayanmadığı anlaşılmakla davacının değerin düşük belirlendiğine yönelik itirazına itibar edilmemiştir. Mahkememizce alınan bilirkişi ek raporunda ve ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde alınan raporlarda davacı tarafından ispatlanabilen ödeme belgelerine göre; davacı tarafından davaya konu taşınmaz için 93.400,00-TL ödendiği tespit edilmiş olup, davaya konu taşınmazların iflas tarihi itibariyle tamamlanmış haldeki piyasa rayiç değerleri de bilirkişi ek raporu ile tespit edilmiş, toplam sözleşme bedeli ile davacı tarafından ödenen bedel ve iflas tarihi itibariyle taşınmazların piyasa rayiç değerleri oranlanarak davacı tarafından ödediği bedel ile orantılı talep edebileceği tazminat miktarı Mahkememizce aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir: 93.400,00/118.880 x 170.000,00-TL = 133.563,25-TL Mahkememizce ve ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından keşif neticesinde alınan tüm raporların bir arada değerlendirilmesi neticesinde; kümülatif olarak raporların gerekçeli, denetime elverişli olduğu ve teknik ve fenni tespitlerin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla davacı tarafından talep edilebilecek zararın müspet zarar kapsamında iflas tarihi itibariyle davacının müflisten olan alacağının taşınmazın inşaatının tamamlanmış haldeki iflas tarihindeki rayiç değerine göre paraya çevrilmesi ve ödenen bedel ile sözleşmedeki tam bedel ile oranlanarak tazminat hesabının gerektiği anlaşılmakla davacının müflisin sıra cetveline kaydını talep edebileceği alacak miktarının taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tamamlanmış bir haldeki piyasa rayiçlerine göre ödenen bedel/sözleşme bedeli oranı olarak iflas tarihindeki değeri olan toplam 133.563,25-TL olacağı anlaşılmıştır. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi ...E.,...K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Somut olaya gelince; davalı şirketin hem malik hem de yüklenici sıfatını haiz olduğu, yapsatçı konumunda bulunduğu ve davacının davalı şirket ile adi yazılı şekilde akdettiği, alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin gayrimenkul satış sözleşmesinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereğince geçerli olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, davada sözleşme gereği yapılan ödemenin sözleşme bedeline oranının bulunması ve bu oranın dava konusu taşınmazın bitmiş hâliyle dava tarihindeki rayiç değerine tatbiki suretiyle tazminatın hesaplanması gerekirken; sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan bedelin hüküm altına alınması yanılgılı olmuştur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapılarak, öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın ne oranda tamamlandığının tespit edilmesi, sonrasında ise taşınmazın tamamlanmış hâlinin dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesidir. Keşif ve uzman bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri tespit edilerek, bu bedelden davalının yaptığı ödemelerin sözleşme bedeline oranlanması suretiyle bulunan bedelin hüküm altına alınması gerekmektedir." Sonuç olarak davacının sözleşmenin ifa edilmemesi sebebiyle müspet zarar alacağının tazminat olarak 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi çerçevesinde paraya çevrilmesi gerektiği ve davacı tarafından ancak akdi ilişki kapsamında taşınmazın tamamlanmış haldeki iflas tarihi itibariyle piyasa rayiç değerinin ödenen bedel/sözleşme bedeli oranında müspet zarar kapsamında talep edebileceği anlaşılmakla davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiş, çoğun için de az da vardır ilkesi çerçevesinde müflisin borcu niteliğindeki devri gereken taşınmazların iflas tarihi itibariyle inşaatı tamamlanmış haldeki piyasa değerine göre ödenen bedel/sözleşme bedeli oranı olarak tespit edilen toplam 133.563,25-TL'nin davacı alacağı olarak iflas tasfiye işlemleri ... 1. İcra Dairesi'nin ... E. Sayılı iflas dosyasında yürütülen müflis .... LTD. ŞTİ.'nin sıra cetveline 4. Sıradan kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM; Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE, 2-Davacının terditli tazminat talebinin KABULÜNE, Buna göre; 133.563,25-TL taşınmaz rayiç bedel alacağının ... 1. İcra Dairesi'nin ...İflas sayılı dosyasında iflas tasfiye işlemleri yürütülen müflis ...LTD. ŞTİ.' nin iflas masasına davacı alacağı olarak 4. sıradan KAYIT VE KABULÜNE, davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE, 3-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 732,00 TL harçtan ve 732,00 TL başvuru harcının peşin yatırılan 269,85 TL harç ile 2.030,18 TL tamamlama harcının toplamı olan 2.300,03 TL'den düşümü ile 836,03 TL harcın davacıya iadesine, 4-Davacı tarafından yapılan 732,00 TL Peşin harç , 732,00 TL başvurma harcı, 3.030,30 TL keşif harcı, 13.000,00 TL bilirkişi ücreti, 1.500,00 Keşif aracı ücreti ve 1.290,25 TL posta gideri olmak üzere toplam 20.284,55 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 5-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan A.A.Ü.T'ye göre 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 6-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE, Dair; Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/10/2026

Katip ¸e-İmzalıdır.

Hakim ¸e-İmzalıdır.