Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4484 E. 2026/2203 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2345 E., 2025/1150 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : (Kapatılan)... 14. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/49 E., 2022/119 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 19.06.2019 tarihli ön ödemeli konut satış sözleşmesiyle dava konusu 3 07... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 88... numaralı bağımsız bölümleri müvekkiline satmayı vadettiği, her bir bağımsız bölüm için satış bedelinin 825.000,00 TL olduğu, sözleşmede 300.000,00 TL’nin peşin ödeneceği, taksitlendirilen miktarın 525.000,00 TL olduğu, ayrıca teslim tarihinin 30.11.2020 olarak kararlaştırıldığını, proje yöneticisinin teslim tarihinin ve ödeme tarihinin pandemi nedeniyle ertelendiğini söylediğini, daha sonra davalının müvekkiline taksitlerin vadesinde ödenmediğini ileri sürerek sözleşmeden döndüğünü bildirir ihtarname gönderdiğini, sözleşmeden dönülmesinin haksız olduğunu belirterek; ödenmeyen satış bedelinin depo ettirilmesi suretiyle taşınmazların müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmenin davalı Şirket yetkilisi tarafından imzalanmadığını, davacının ödemeleri vaktinde gerçekleştirmediğini, davacının, ödemelerini ertelendiğini yazılı olarak ispatlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğu, 1987/2 Esas sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca bazı koşulların sağlanması halinde sözleşmenin TMK’nın 2. maddesi uyarınca geçerli hale geleceği, bunun için karşılıklı edimlerin yerine getirilmesi gerektiği, bu koşulun oluşmadığı bu nedenle davacı lehine tescil kararı verilemeyeceği, haksız fesih iddiasının incelenmesinin gerekli görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alması hâlinde TBK’nın 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu, davacının süresinde taksitleri ödememesi nedeniyle davalının sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, davalının sözleşmenin 9. maddesi uyarınca sözleşmeyi feshetme ve aldığı bedelleri iade hakkını kullandığı, davacının ödemelerin ertelenmesi konusunda anlaştıkları yönünde iddiasının bulunduğu ancak buna yönelik ispatının olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerin yerine getirildiğini, davalının taşınmazı teslime hazır hale getirmediğini, davalının sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, sözleşmede taksidin ödenme tarihinin yazılı olmadığını, sözleşmedeki boşluğun tüketici lehine yorumlanması gerektiğini, davalının ifa için davacıya süre vermediğini, İlk Derece Mahkemesinin sözleşmenin geçerli olmadığına ilişkin gerekçesinin kaldırılması gerektiğini ifade ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; ön ödemeli konut satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. maddesine göre bölge adliye mahkemesi, incelediği ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu sonucuna vardığı takdirde duruşma yapmaksızın başvurunun esastan reddine karar verir. Bölge adliye mahkemesi, ilk derece mahkemesinde yapılan yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edildiği veya gerekçesinde yanılgıya düşüldüğü ve fakat bu durumun yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği hâllerde bu durumu düzelterek yeniden esas hakkında karar verir (HMK md. 353/1-b-2). Kanun’un 353/1-b-1. maddesi çerçevesinde verilecek başvurunun esastan reddi kararları, taraflarca ileri sürülen istinaf sebepleri ve elbette varsa kamu düzenine ilişkin hususlar çerçevesinde tarafların iddia ve savunmalarının dosyadaki delillere ilk derece mahkemesince usul ve yasaya uygun şekilde çözümlenmiş olduğunun ve bu bağlamda tesis edilen gerekçenin yerinde görüldüğünün ifadesidir. Başka bir anlatımla bölge adliye mahkemesi, ilk derece mahkemesinin yargılamayı yürütmesi, gerekçesi ve vardığı neticeyi haklı bulur ve benimser. Ancak bu noktada kararın usul ve yasaya uygun olduğuna ilişkin tespitin istinaf sebepleriyle bağlı olarak yapılan sınırlı bir incelemenin sonucu olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunun esastan reddi yönünde tesis ettiği kararın gerekçesinde yalnızca benimsenen mahkeme gerekçesini/değerlendirmesini ortaya koymaz; istinaf başvusunda bulunan tarafa başvurusundaki itiraz nedenlerinin ne sebeple yerinde görülmediğini de açıkça ortaya koymak zorundadır. İstinaf sebeplerinin neden reddedildiğinin açık bir gerekçeyle ortaya konulması 6100 sayılı Kanun'un 359. maddesinin emri olduğuna göre; gerekçede hata bulunmamakla birlikte, bazı durumlarda ilk derece mahkemesi kararının gerekçesi istinaf kanun yoluna başvuran tarafın itirazlarını karşılar bir açıklama içermeyebilir ya da var olan açıklama bölge adliye mahkemesince doğru fakat yeterli görülmeyebilir. Böyle bir hâlin varlığı söz konusu olduğunda bölge adliye mahkemesi benimsediği ilk derece mahkemesi kararına ilişkin istinaf sebeplerini 359. madde bağlamında kendisine ait, daha açıklayıcı bir gerekçeyle karşılayabilecektir. Gerekçenin değiştirilmesi mahiyeti taşımamak kaydıyla, daha geniş kapsamlı bir gerekçe oluşturulması şeklinde tezahür edecek bu durum adil yargılanma hakkı ve kararların gerekçeli olması ilkelerinin gereğidir. Aksi yöndeki bir kabul, bölge adliye mahkemelerinin, ilk derece mahkemesince açıklanan gerekçedeki anlatımın ötesinde kendisine ait hiçbir gerekçe ortaya koyamaması gibi bir sonucu doğurabilir ki, bu durum kanunun ve istinaf yargılamasının amacıyla bağdaşmaz. Öte yandan hükmün tefhim edilen kısa karara uygun yazılması ve gerekçe taşıması kamu düzeni ile doğrudan ilgili temel kurallardan olup, aksi durumda Anayasa ile teminat altına alınan yargılamanın aleniyeti, adil yargılanma hakkı ilkelerine ve kararların gerekçeli olarak yazılması gerektiğine dair Anayasa ve yasa hükümlerine aykırılık oluşur. Bu aykırılık kamu düzenine ilişkin olup diğer yönler incelenmeden tek başına bozma sebebi olur. Kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki bulunmasının bozma sebebi yapılması, 10.04.1992 tarihli ve 1991/7 Esas, 1992/4 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da; ...Kısa kararla gerekçeli kararın çelişik olmasının mutlak bir bozma sebebi oluşturacağı ve bozmadan sonra hakimin önceki kısa kararla bağlı olmaksızın çelişikliği kaldırmak kaydıyla vicdani kanaatine göre karar verebileceği... şeklinde açıkça benimsenmiştir. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; ön ödemeli konut satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açılan davada İlk Derece Mahkemesince davaya dayanak sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulamayacağı, haksız fesih iddiasının incelenmesinin gerekli görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusu yönünden yapılan incelemede;" ...yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK m. 184 gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. .. davacının davalı yüklenici ile 18/06/2019 tarihli adi yazılı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yaptığı, iki adet bağımsız bölüm satışının kararlaştırıldığı, her birinin bedelinin 825.000,00 TL olduğu, davacının 500.000,00 TL ödeme yaptığı, sözleşmede iki ayrı taksit tarihi ve miktarı belirlendiği, davalının davacıya gönderdiği ihtarnameler ile süresinde ödenmeyen taksitler nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, yapılan sözleşmenin 9. Maddesinde davalı yükleniciye ödenmeyen taksitlerin tahsili için süre verme veya sözleşmeyi feshetme yönünde seçimlik hak tanıdığı, davalının sözleşmeyi feshetme ve aldığı bedelleri iade hakkını kullandığı, davacının ödemelerin ertelenmesi konusunda anlaştıkları yönünde iddiasının bulunduğu ancak buna yönelik ispatının olmadığı anlaşılmakla; davacının istinaf talebi hakkında HMK 353/1-b-1. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın Yargıtay yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Kanun’un 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin verilen kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası arasında çelişki bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın gerekçesi değiştirilmesine rağmen gerekçe ile hüküm fıkrası arasında çelişki oluşturularak 6100 sayılı Kanun’un 353/1-b-1. maddesi gereğince İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu sonucunu doğuracak şekilde karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince; 6100 sayılı Kanun'un 359. maddesi gereğince taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde usulün aradığı nitelikleri haiz kısa karar ve buna uygun gerekçeli karar yazılmalı, kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki yaratmayacak şekilde hüküm fıkrası oluşturulmalıdır. Hâl böyle olunca; Bölge Adliye Mahkemesi kararının açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; taraflar arasında düzenlenen satış sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle somut uyuşmazlığın, Bölge Adliye Mahkemesi açıklamalarının aksine TBK'nın 184. maddesine göre değil de, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK'nın ilgili hükümleri çerçevesinde, tarafların iddia ve savunmalarına ilişkin delilleri toplanarak, gerekirse TBK'nın 97. maddesinde düzenlenen birlikte ifa kuralı gözetilerek sonucuna göre çözüme kavuşturulması gerekmektedir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.