Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3140 E. 2026/2076 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/390 E., 2025/772 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Beykoz 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/391 E., 2024/685 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalılar vekillerince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteminin miktar itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... Gayrimenkul ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, diğer davalı ...’ın ise davalı yükleniciye kefil olarak sözleşmeyi imzaladığını inşaatın projeye uygun yapılma imkanının bulunmadığını belirterek sözleşmenin feshini, taşınmaz üzerindeki şerhin terkini ve menfi zararlarını davalılardan müştereken ve müteselsilen talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaattaki aksamaların kamu kuramlarından kaynaklı olduğunu, kendisinin de inşaat için yapmış olduğu masrafların mahsubunu davalı ... yönünden ise dava şartlarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile belediyeden gelen cevaplara göre inşaatın yapılma imkanının bulunmadığı ve fesihte davacının haklı olduğu sözleşmenin yapılması inancı ile zemin üstü yapıyı yıktırdığı ve ağaçları kestirdiği bunlara ilişkin menfi zarar kapsamındaki bedelleri isteyebileceği davalı ...’ın da yükleniciye kefil olması sebebiyle müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaları gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, şerhin terkinine ve menfi tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Davalı ...’ın kefalet sözleşmesinin şekli şartları gerçekleşmediğinden yüklenici ile birlikte sorumlu olmayacağı gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurularının kısmen kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurulmak suretiyle sözleşmenin iptaline, taşınmaz üzerindeki şerhin terkinine ve menfi zarardan davalı yüklenicinin sorumlu tutulmasına, davalı ... yönünden ise davanın pasif husumetten reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1-Davacı vekili temyiz dilekçesinde: davalı ...’ın da yüklenici ile birlikte sorumlu olması gerekitğini beyan etmektedir.

2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde: a. İmkânsızlık halinin ortadan kalktığını buna dair belediye yazısının dosyaya sunulduğunu, b. Şayet mahkemece sözleşemenin geçersizliği kabul edilecekse de geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat kararı verilemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi, şerhin terkini ve menfi zararların tazmini istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Uyuşmazlığa konu Sözleşme 27.09.2012 tarihinde resmi şekle uygun olarak noterde düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 27/I. maddesine göre: "Kanun'un emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür." Aynı şekilde TBK'nın 112. maddesi "borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiç bir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." hükmünü taşımaktadır. Keza TBK'nın 117. maddesi "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer." hükmü ile imkânsızlık kavramını düzenlemiştir. Sözleşme konusundaki ifa imkânsızlığı sözleşmenin kurulması sırasında mevcut bulunması ve sonradan giderilmesi mümkün olmayan devamlı imkansızlık olması halinde, objektif yönden imkânsızlık bulunduğundan TBK'nın 27. maddesi uyarınca borç ilişkisi esasen meydana gelmeyecektir. Bu itibarla, taraflarca düzenlenen sözleşmehükümsüz olduğundan, taraflar için hüküm ifade etmeyecek ve nedensiz zenginleşme kuralları içinde taraflar, birbirlerine verdikleri şeyleri istirdat etmek hakkını haiz olacaklardır. Sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir." (Dairemizin 09.03.2022 gün ve 2022/1045 Esas, 2022/1268 Karar sayılı kararı). Sözleşmelerin akdedildiği tarihte inşaat yapı ruhsatı alınması mümkün değil iken imar durumuyla ilgili idari işlemler sonucu ruhsat alınmasının mümkün hale gelebileceği hallerde bu durum geçici ifa imkansızlığı niteliğinde olduğundan sözleşmelerin baştan itibaren geçersizliği söz konusu olmayıp geçerli bir sözleşme ilişkisinin kurulduğunun kabulü gerekir. Sözleşme geçerli biçimde kurulmuş olmasına rağmen geçici imkansızlığın sürmesi veya imkansızlık hali ortadan kalkmış olmasına rağmen taraflardan birinin tahammül süresinin dolması nedeniyle sözleşmeden dönmek istemesi halinde yapılması gereken iş sözleşmenin yapıldığı sırada geçersiz olduğunun tespitine karar vermek olmayıp sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini saptayarak bu konuda bir karar vermektir.

Her ne kadar bölge adliye mahkemesi tarafından sözleşmenin ifa imkânsızlığı nedeniyle geçersiz olduğu ve feshi yerine iptaline kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ve bu yönde hüküm kurulmuş ise de; taşınmaz üzerinde inşaat yapılamamasının nedeni parsel büyüklüğünün 350 m²'den az olması nedeniyle inşaat ruhsatı alınamamasıdır. Kısıtlama nedeni ise Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama Alanında bulunmasıyla ilgilidir. Başka taşınmazla birleştirilmesi veya kısıtlamalara ilişkin yeni idari işlemler tesisi halinde inşaat yapılabileceği açıktır. Bu nedenle ifa imkansızlığının geçici imkansızlık olduğunun kabulü gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmede teslim için öngörülen 18 aylık sürenin üzerinden dava tarihine kadar yaklaşık 2 yıl geçtiği ve arsa sahibi için makul tahammül süresi geçtiği gibi anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı arsa sahiplerinin TBK'nın 125. maddesinden kaynaklanan fesih talebi hakkında sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken sözleşmenin geçersizliği sebebiyle iptaline karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

3.Davacının davadaki talebinin menfi zarar kapsamında tazminat olduğu Bölge Adliye Mahkemesince de buna yönelik inceleme yapıldığı ancak hükümde menfi tespit talebinin kabulü olarak yazılmasının da hatalı olduğu anlaşılmıştır. Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve hükmün düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2. maddesi hükmü gereğidir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 Davalı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (3) numaralı bendi 1. Paragrafının kaldırılarak yerine “ ..Noterliğinin ... yevmiye sayılı 27.09.2012 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ” ve yine hüküm fıkrasının (5) numaralı bendinde yer alan "menfi tespit" ibaresinin çıkartılarak yerine "tazminat" yazılması suretiyle sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve hükmün düzeltilerek ONANMASINA, İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.