Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/173 E. 2026/3671 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1339 E., 2025/1949 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2020/213 E., 2021/1628 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalı .... şirketi arasında 27.02.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmede davalı şirket adına kayıtlı İstanbul ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 3418 ada, 187 pafta, 5 parselde yer alan Teknik ..... Projesindeki C Blok 023 nolu bağımsız bölümün 495.000,00 TL bedelle satışının kararlaştırıldığını, müvekkilinin bedelin bir kısmını nakit, bakiye 396.000,00 TL'yi de diğer davalı banka tarafından kullandırılan bağlı kredi ile ödediğini, sözleşmeye göre konutun 15.02.2020 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak teslimin yapılmadığını, yapılan tespit sonucu inşaatın tamamlanıp teslim edilmesinin mümkün olmadığının belirlendiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, bağlı kredi kapsamında bugüne kadar tahakkuk eden vadeler doğrultusunda davalı bankaya ödenen 237.600,00 TL ile davalı ....'ya ödenen 99.000,00 TL olmak üzere toplamda ödenen 336.600,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, bağlı kredi kapsamındaki vadesi gelmemiş olan toplamda 158.400,00 TL tutarındaki borç yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı .... A. Ş. vekili; müvekkili şirketin sözleşmelere konu taşınmazları sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa etmeyi sürdürdüğünü, sözleşmede kararlaştırılan teslime ilişkin sürenin şantiyede çıkan yangın nedeniyle 1 yılı aşkın süre inşaatın durdurulması ve son olarak da pandemi tedbirleri nedeniyle şantiye koşullarında inşaat faaliyetlerinin sekteye uğraması sebebi ile geçirildiğini, davacının sözleşmede yer alan dönme işlemlerinin hiçbirine başvurmadığı gibi müvekkili şirketin devir ve teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde uygulanması gereken fesih usulüne başvurmadan huzurdaki davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı...Katılım Bankası vekili; davacının kendisinin bulduğu/belirlediği satıcıdan (diğer davalıdan) yine kendisinin belirleyerek taşınmazı satın aldığını, herhangi bir bağlı kredi kullandırılmadığını, ön ödemeli bir konut satışı sözleşmesi söz konusu olup da bu sözleşmeye ilişkin olarak, tüketicinin sahip olduğu haklar usulüne uygun olarak kullanılmış olsa dahi -ki kullanılmamıştır- tüketicinin ödediği satış bedeline ilişkin bağlı kredi kullandıran bankanın doğrudan ve tamamen bir sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın tapu devrinin davacıya yapılmamış olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre taşınmazın teslim tarihinin 15.02.2020 tarihi olmasına karşın keşif tarihi itibariyle %60 seviyesinde bulunduğu, davacının haklı nedenle sözleşmenin feshini ve ödediği bedelin iadesini talep edebileceği, davacı ile davalı..... arasındaki kredi sözleşmesinin tarihi itibariyle 6502 sayılı kanunun yürürlükte olduğu ve bu kanunun 35. maddesine göre kredi sözleşmesinin bağlı kredi olduğu, davalı bankanın kullandırılan kredi miktarı ile ödemelerden sorumlu bulunduğu tespit edildiğinden, davacının 21.02.2020 tarihli ihtarname ile sözleşmeden döndüğü, bu tarih itibariyle borcun muaccel olduğu, ancak 6502 sayılı kanunun 45. maddesine göre temerrüd oluşmadığı, dava tarihi itibariyle yasal faiz yürütülmesi gerektiği gerekçesiyle; davacının ödenen bedelin iadesi talebi yönünden davasının kabulü ile, 237.600,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen, 99.200,00 TL'nin davalı ....'dan dava tarihi olan 04.03.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsili ile davacıya verilmesine, davacı ile davalı ....arasında yapılan kredi sözleşmesinin feshi ile 158.400,00 TL yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; mahkemece davanın esasına yönelik kabul kararı yerinde ise de, bankanın sorumluluk sınırı ile tarafların vekalet ücreti ve yargılama giderlerine ilişkin hükümlerin düzeltilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalı Teknik Yapı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine; davalı ..... Katılım Bankası A.Ş.'nin istinaf taleplerinin kısmen kabulü ile kararın kaldırılıp düzeltilerek yeniden hüküm kurulmasına, davacının davasının kabulü ile, davacı tarafından ödenmiş olan toplam 336.600,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte (Davalı .... Katılım Bankası A.Ş.'nin sorumluğunun bağlı kredi miktarı 396.000 TL ile sınırlı olmak kaydıyla)davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının davalı bankaya 158.400 TL kredi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1- Davalı Teknik Yapı vekili; davacının sözleşmeden dönme bildiriminin usulüne uygun olmadığını, davacının noter şartını yerine getirmeden elektronik postayla yaptığı bildirimde ifayı ihtar etmeden ve bu bağlamda ikinci bir ihtarname gönderilmesi gerekliliğini de yerine getirmeden doğrudan fesih iradesini bildirdiğini, yine bir an için sözleşmeden dönmeye cevaz verildiği kabul edilse bile 180 günlük geri ödeme süresi dolmadan açılan davada satış bedelininin iade borcu muaccel hale gelmeden yasal yollara başvurulamayacağını, dava konusu taşınmazın inşaatını sürdürürken şantiyede 19.02.2019 tarihinde büyük bir yangın çıkması sonrasında İdare tarafından inşaatın durdurulduğunu, müvekkil şirketin kusuru olmayan bu durum sözleşme gereği mücbir sebep teşkil ettiğinden gerekli bildirimler yapıldığını, sözleşme hükümlerine göre bu bildirim ile inşaatın durdurulmak zorunda kalındığı sürelerde sözleşmedeki tüm yükümlülüklerin askıda olacağını, müvekkil şirketin devir ve teslim borcunda temerrüde düşmediğini, son dönemde COVID-19 pandemisi nedeniyle alınan tedbirlerden dolayı inşaat faaliyetlerine ara verilmek ve kontrollü olarak sürdürmek zorunda kalındığını, gerek mevzuatta gerekse taraflar arasındaki sözleşmede, sözleşmeden dönülmesi halinde o tarihe kadar ödenen tutarlardan yapılacak tazminat, noter gideri ve sair belgeli giderlerin mahsup edilmesinden sonra kalan bakiye tutar dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren 180 gün içerisinde faizsiz olarak geri ödenmesinin hüküm altına alındığını, buna göre dönme bildirimini içeren 19.02.2020 tarihili ihtarnamenin müvekkil şirkete ulaşmasının üzerinden ancak birkaç hafta geçtikten sonra 180 günlük süre beklenmeden 04.03.2020 tarihinde açılan davanın bu tarihte henüz yasal olarak takibi mümkün bir alacak olmadığından davanın reddi gerektiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir. 2- Davalı .... .... vekili; somut olayda bağlı kredi ilişkisi söz konusu olmadığı için müvekkil bankanın herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, ön ödemeli konut satışları hakkında yönetmeliğe göre satıcı tarafından bankaya satış bedelinin iade edilmemesi durumunda, bankanın müşteriye karşı yerine getirmesi gereken bir yükümlülüğü bulunmadığını, peşinatın ve sair ödemelerin yapıldığı hususunu tevsik eder herhangi bir belge bulunmamasına rağmen bu tutarların ödendiği kabulüyle verilen kararın hatalı olduğunu belirterek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi, ödenen bedellerin iadesi ile bağlı kredi kapsamında borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir. Tüketicinin taraf olduğu satış sözleşmelerinde, malın ayıplı olması ile hüküm ve sonuçları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca TKHK md.8/III-1. cümlede “sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir” denilerek, malın zamanında teslim edilmemesi de “Ayıplı Mal” başlığı altında yer almıştır. Nitekim bu husus, maddenin gerekçesinde “…Ayrıca tüketicilerin sıklıkla karşılaştıkları bir sorun olan sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edilmemesi durumunda da sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur. Bu durumda tüketici ayıplı mala ilişkin hükümlerden yararlanacaktır.” şeklinde ifade edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un tamamlayıcı fonksiyonuna sahip olup, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun birden çok maddesinde (md. 11, 15, 21 vs.) Türk Borçlar Kanunu’na atıf yapmakta; hatta TKHK md. 83/I’de kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanacağını düzenlemektedir. O halde TKHK md. 8/III’de malın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesine yer verilmesinin, TBK md. 112 vd. düzenlenen sözleşmeye aykırılık hallerinden olduğu ve tüketicinin aynı kanunun 117. maddesi gereğince satıcının temerrüdü nedeniyle yine aynı kanunun 125. maddesinde düzenlenen seçimlik hakları kullanabileceğinin kabulü gerekir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29. maddesinden alan bir "ön sözleşme" niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resmi olarak düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur. Davalı yüklenici ile davacı arasında 27.02.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılarak, davaya konu taşınmaz davacıya satılmış ve davacı dava dilekçesinde sözleşmesinden dönerek ödediği bedelin iadesini talep etmiştir. Bununla birlikte davacı, konutu satın almak için diğer davalı bankadan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30. maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve bağlı krediyi veren Banka tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumlu olurlar. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya, davalı Banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bağlı kredidir. Bu durumda davalı Bankanın hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte bağlı kredi limitiyle sorumlu tutulmasının yerinde olduğu, davacının sözleşmeden dönme koşullarının oluştuğunun anlaşılmasına göre, davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.