Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5031 E. 2026/2123 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/198 E., 2025/1125 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kuşadası 2. Asliye (Tületici) Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/82 E., 2024/244 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin, davalı şirketin yurtiçi ve yurtdışında büyük reklam kampanyaları ile tanıtımını ve satışını yaptığı Kuşadası ... mevkinde bulunan "..." isimli inşaat projesinden henüz temel aşamasında iken A. blok 2. kat 32 numaralı bağımsız bölümü 49.000 Euro bedelle satın aldığını ve tapu devrinin yapıldığını, davalı şirketin televizyon kanallarının yurt dışı yayınlarındaki tanıtım reklamlarında, internet sitelerindeki yazılı tanıtımlarında, tanıtım broşürlerinde ve müşteri ile yapılan birebir sözlü görüşmelerde sitenin termal su imkanına sahip olacağı taahhüdünde bulunduğunu, ancak dairelerin bitiminde sitede termal suyun ve termal havuzların olmadığının ortaya çıktığını, belirtilen sosyal donatıların hiçbirinin sitede bulunmadığını, taşınmazın 2+1 ve 80 metrekare kullanım alanına sahip olacağının taahhüt edilmesine rağmen, brüt alanın dahi bu belirtilen metrekarenin altında olduğunu, satışı yapılan taşınmazın içerisinde bir çok eksikliklerin bulunduğunu, bu hususların Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/46 D.İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucunda ortaya çıktığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmede dairenin 30.11.2014 tarihinde oturuma hazır şekilde teslim edileceği kararlaştırıldığı halde dairelerin henüz inşaatının bitmediğini ve oturma ruhsatı alınmadığını, bu nedenle müvekkilinin satın aldığı taşınmazda oturamadığını ve kiraya veremediğini, davalının eksik iş ve ayıplı imalat nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarardan sorumlu olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin (4.7.2.) maddesindeki gayrimenkulün tesliminden sonra davacının aylık 50 Euro aidat ücretini davalı yana ödemeye devam edeceği hükmünün haksız şart niteliğinde olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, fiili ödeme tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden Türk Lirasına çevrilmek üzere şimdilik 1.000 Euro bedel indiriminin, 30.11.2014 tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faiziyle birlikte, aylık 500,00 TL olmak üzere 5.500,00 TL mahrum kalınan kira gelirinin, 30.11.2014 tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini ve sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin iptalini talep etmiş; 23.06.2020 tarihli ıslah dilekçesiyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, bedel indirimi yönünden talebini 6.065,56 Euro'ya yükseltmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili; davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını, yasal ihbar sürelerine uyulmadığını, taşınmazların süresi içerisinde oturulabilir hale getirildiğini, termal havuzların mevcut olduğunu, dairelerin metrekareleri konusundaki iddianın gerçeği yansıtmadığını, dairelerin oturma ruhsatı konusunda müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını, dairelerde bulunan bir kısım eksikliklerin oturuma engel olmadığını, müvekkili tarafından taahhüt edilmeyen hususların eksikliği nedeniyle bedel indirimi talep edilemeyeceğini, eksik olduğu iddia edilen asansör, havuz, teras, izolasyon, kapalı devre güvenlik, jeneratör, klima, sauna, spor alanı, çocuk havuzu, çanak anten, uydu, internet, diafon, bahçe aydınlatmasının taşınmazda mevcut olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 20.04.2021 tarihli kararıyla; taraflar arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin 16.09.2014 tarihli taşınmaz alım-satım sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede taşınmazın belirtilen özelliklerde tamamlanarak 30.11.2014 tarihinde teslim edileceğinin, ancak yaz aylarında inşaat yasağı uygulanması halinde teslim süresinin 3 ay uzayabileceğinin kararlaştırıldığı, taşınmazın 17.09.2014 tarihinde davacı adına tapuda tescil edildiği, tapuda devir ve tescilin yapılmasına rağmen dava tarihi itibariyle taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığı, dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere taşınmazın termal su bağlantısının bulunmadığı, reklam filmleri ve tanıtım broşürlerindeki vasıflarda olmadığı, bu haliyle fiili teslimden söz edilemeyeceği, davacının .... Noterliğinin 22.06.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile eksikliklerin tamamlanması için davalıya ihtarname keşide ettiği, 15.07.2015 tarihinde Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/46 D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığı, davacının ihbar yükümlülüğünü makul süre içerisinde yerine getirdiği, bilirkişi kök ve ek raporlarında keşif tarihinde tespit edilen mevcut özelliklere göre dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 150.000,00 TL olarak belirlendiği, davacının talep edebileceği tutarın, 16.09.2014 tarihli sözleşme gereğince ödediği 49.000 Euro'dan ( dava tarihi itibari ile 1 Euro 3.2973 TL= 161.567,70-TL ), 150.000,00 TL'nin indirilmesi suretiyle bulunan 11.567,70 TL olduğu, bu tutarın da dava tarihi itibariyle 3.508,23 Euro olduğu, tapuda tescil gerçekleşmiş olmasına rağmen satılanın ayıplı olduğu ve sözleşmede yer almamış olsa da davacı tüketicinin geç teslimden kaynaklı kira alacağı talep edebileceği, dava tarihi itibariyle fiili teslimin gerçekleştiğinin davalı tarafça ispatlanamadığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmedeki 3 aylık ek teslim süresinin projenin kapsam ve büyüklüğüne göre haksız şart sayılamayacağı, bu itibarla kira tazminatının 01.03.2015 tarihinden dava tarihine kadar 3.334,00 TL olduğu, ayrıca sözleşmenin (4.7.2.) maddesinde yer alan aidatın haksız şart niteliğinde olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 1.000,00 Euro'nun dava tarihinden, 2.508,23 Euro'nun ıslah tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca Devlet bankalarınca Euro üzerinden açılmış bir yıllık vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, 3.334,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, 16.09.2014 tarihli sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin yok hükmünde olduğunun tespitine ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 06.02.2024 tarihli kararıyla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yönteminin benimsendiğini, İlk Derece Mahkemesince bedelde indirimin usulüne uygun belirlenmeden hüküm kurulduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin 16.09.2014 tarihli taşınmaz alım-satım sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede taşınmazın belirtilen özelliklerde tamamlanarak 30.11.2014 tarihinde teslim edileceğinin, ancak yaz aylarında inşaat yasağı uygulanması halinde teslim süresinin 3 ay uzayabileceğinin kararlaştırıldığı, taşınmazın 17.09.2014 tarihinde davacı adına tapuda tescil edildiği, tapuda devir ve tescilin yapılmasına rağmen dava tarihi itibariyle taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığı, dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere taşınmazın termal su bağlantısının bulunmadığı, reklam filmleri ve tanıtım broşürlerindeki vasıflarda olmadığı, bu haliyle fiili teslimden söz edilemeyeceği, davacının .... Noterliğinin 22.06.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile eksikliklerin tamamlanması için davalıya ihtarname keşide ettiği, 15.07.2015 tarihinde Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/46 D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığı, davacının ihbar yükümlülüğünü makul süre içerisinde yerine getirdiği, taraflar arasında 16.09.2014 tarihinde düzenlenen adi yazılı taşınmaz satım sözleşmesinde taşınmaz bedelinin 49.000 Euro olarak kararlaştırıldığı, ayıp oranında indirilmesi gereken bedelin tespiti için uygulanması gereken metodun nispi metod olduğu, 05.07.2024 tarihli ek bilirkişi raporunda nispi metod formülü uygulanarak indirilecek bedelin 4.593,75 Euro olduğunun tespit edildiği, tapuda tescil gerçekleşmiş olmasına rağmen satılanın ayıplı olduğu ve sözleşmede yer almasa da davacı tüketicinin geç teslimden kaynaklı kira alacağı talep edebileceği, dava tarihi itibariyle fiili teslimin gerçekleştiğinin davalı tarafça ispatlanamadığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmedeki 3 aylık ek teslim süresinin projenin kapsam ve büyüklüğüne göre haksız şart sayılamayacağı, bu itibarla kira tazminatının 01.03.2015 tarihinden dava tarihine kadar 3.334,00 TL olduğu, sözleşmenin (4.7.2.) maddesinde yer alan aidatın haksız şart niteliğinde olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 1.000,00 Euro'nun dava tarihinden, 3.593,75 Euro'nun ıslah tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca Devlet bankalarınca Euro üzerinden açılmış bir yıllık vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, 3.334,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, 16.09.2014 tarihli sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin yok hükmünde olduğunun tespitine ilişkin talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince, davaya konu taşınmazın ayıplı ve sözleşmeye aykırı olarak geç teslim edildiği gerekçesiyle, nisbi metoda göre yapılan hesaplamaya göre bedelde indirim ve taşınmazın geç teslimi nedeniyle tazminat talebinin kabulüne dair verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu, bedelde yapılacak indirimin Yargıtay'ın yerleşik kararlarında benimsendiği üzere nisbi metoda göre hesaplandığı, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu, sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin haksız şart niteliğinde olmadığı, ancak davacı vekilinin masrafların eksik hesaplandığı yönündeki istinaf talebinin haklı olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, 1.000,00 Euro'nun dava tarihinden, 3.593,75 Euro'nun ıslah tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca Devlet bankalarınca Euro üzerinden açılmış bir yıllık vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, 3.334,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, 16.09.2014 tarihli sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin yok hükmünde olduğunun tespitine ilişkin talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; Mahkemece hükmedilen değer kaybı miktarının ve kira bedelinin tüketici olan müvekkilinin zararını karşılamadığını, sözleşmenin (4.7.2.) maddesinin iptalinin gerektiğini, yargılama giderlerinin eksik hesaplandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı vekili; iskan ruhsatının alınması için taraflar arasında bir tarih belirlenmediğini, müvekkil şirketin iskan ruhsatı alabilmek için gerekli başvuruları yapmasına rağmen belediyeden kaynaklı olarak iskan ruhsatı alınmasının geciktiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmenin (4.6.1.) maddesi kapsamında müvekkilinin üzerine düşen sorumlukları yerine getirdiğini, davacı tarafından iskan masraflarının ödendiğine dair dosya içerisinde herhangi bir makbuz bulunmadığını, alınan raporlarda taşınmazda termal havuzun bulunduğunun, jeotermal su kullanımının bulunmadığının, sitenin kendine ait altyapıyı hazırladığının, ancak ilgili belediyesince altyapının tanzim edilememiş olmasından dolayı su kullanımının sağlanamadığının tespit edildiğini, geç teslim iddiasının doğru olmadığını, fiili teslimin gerçekleştiğine ilişkin bildirdikleri tanıkların Mahkemece dinlenilmediğini, sözleşmede taahhüt edilmeyen hususların bilirkişiler tarafından dikkate alınarak bedel indirimi raporlarının düzenlendiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında ayıp oranında bedel indirimi ve geç teslim nedeniyle kira kaybı istemine ilişkindir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçeye göre, dava konusu taşınmazın bulunduğu projeye ilişkin televizyon kanallarının yurt dışı yayınlarındaki tanıtım reklamları göz önüne alındığında, davacı tüketiciye termal su imkanı olan ve sosyal donatı alanlarına sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edildiği, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8/1 maddesinde, tüketiciye teslimi anında taraflarca kararlaştırılmış olan ... ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendirildiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin ve termal suyun tanıtım reklamlarında vadedilmesine rağmen halihazırda bulunmaması hususunun ayıp niteliğinde olduğu, hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda davaya konu konuta ilişkin değer kaybının tespitinde nispi metod yöntemine uygun olarak hesaplama yapıldığı, dava tarihi itibariyle yapı kullanma izni bulunmayan taşınmaza ilişkin kira kaybı tazminatına hükmedilmesinde ve belirlenen yargılama giderlerinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.