Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6309 E. 2026/2365 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/3455 E., 2025/3384 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Karaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/148 E., 2025/132 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının dava konusu 2 27... parsel sayılı taşınmazdaki 49287/89732 oranlı payını 09.02.2021 tarihinde satın aldığını, müvekkiline satışa dair resmi bir bildirimin yapılmadığını ve ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, taşınmazda davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının satışı bildiğini, davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını, dava konusu taşınmazın şu ana kadar kıymetinin artmış olduğunu, bu doğrultuda taşınmazın güncel değerinin hesaplanmasının gerektiğini, taşınmaz üzerinde fiili taksimin bulunduğunu ve davanın iyiniyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. Karaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli ve 2023/128 Esas, 2023/74 Karar sayılı kararıyla davanın kabulü ile Karaman ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2 27... No.lu parseldeki taşınmazın davalı adına olan hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesini 4. Hukuk Dairesinin 04.10.2023 tarihli ve 2023/782 Esas, 2023/2110 Karar sayılı kararıyla “mahkemece keşif yapılarak fiili taksimin varlığının belirlenmesinin gerektiği, tanıkların mutlaka keşifte dinlenmesinin gerektiği, gerekçe ile hüküm arasında çelişkinin bulunduğu...” gerekçesiyle başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. Karaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23.05.2025 tarihli ve 2024/148 Esas, 2025/132 Karar sayılı kararıyla “...dosya kapsamındaki keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanları, hava fotoğrafları ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davacı ile dava dışı paydaşın devir öncesinde taşınmazı fiilen taksim ederek ayrı ayrı kullandıkları ve kendi hakimiyet alanlarını üçüncü kişilere kiraya verdiklerinin anlaşıldığı, bu hâliyle davacının fiili taksim olgusuna rağmen önalım hakkını kullanmasının TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı...” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 02.10.2025 tarihli ve 2025/3455 Esas, 2025/3384 Karar sayılı kararıyla“...davalıya pay satan hissedar ile davacı paydaşın dava konusu taşınmazda kullandığı ayrı ayrı bölümlerin mevcut olduğu, bu suretle taşınmazda fiili taksimin bulunduğu, davacının kullandığı bölüm ile davalıya pay satan kişinin kullandığı bölümün birbirinden ayrı olduğunun anlaşıldığı, satıcının kullanımına süresinde itiraz etmeyen ve bu kısımda hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı, bu itibarla dava konusu taşınmazda fiili taksim olgusunun gerçekleştiği ve davacının önalım hakkının bulunmadığının dosya kapsamıyla sübuta erdiği...” gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; - Eksik inceleme sonucunda hükmün kurulduğunu, - Bir tanığın beyanına dayanarak hükmün kurulmuş olmasının kabul edilemeyeceğini, - Somut olayda iyiniyet ve TMK’nın 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralı ihlallerinin bulunmadığını, - Taşınmaz üzerinde fili taksimin bulunmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından verilen temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2016 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil işlemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan tarım arazisidir. Değerli Çoğunluk tarafından kararın onanmasına karar verilmiş ise de bu görüşe katılmak mümkün değildir. 4721 sayılı Kanunun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanunda yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır. Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. 4721 sayılı Kanunun düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanunun bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır. Anayasanın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. 5403 sayılı Kanun 15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir. 5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır. Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Hatta, 6537 sayılı Kanunun 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması kanunun amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz. 5403 sayılı Kanunun ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyoruz.