Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3943 E. 2026/1888 K.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1285 E., 2025/1660 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Zile 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/81 E., 2025/99 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 7 parselde malik olduğunu, 6 parselde paydaş davalı ...’in taşınmazı üzerine yaptığı iki katlı yapının bir kısmının kendi taşınmazına müdahalede bulunduğunu belirterek davalının müdahalesinin men’i ile yapının kâl’ini talep etmiştir. Davacı keşifte alınan beyanında; dava konusu taşınmazın taşkın yapılmasına müsaade ettiğini belirtmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının iyiniyetli olduğunu, yapının değerinin arazinin değerinden yüksek olduğunu, davacının ... istemli davasının reddi nedeniyle eldeki davayı açtığını belirterek asıl davanın reddini savunmuş; dava konusu taşan arazi parçasının mülkiyetinin mahkeme tarafından belirlenecek bedeli mukabilinde müvekkiline devrine karar verilerek tapuya tescilini, yerinde görülmezse taşan arazi parçası üzerinde müvekkil lehine irtifak hakkı kurularak tapuya tescilini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, taşınmazın çaplı taşınmaz olduğu, davacının taşkın yapı yapılmasına müsaade ettiği, taşınmaza el atılan alanın ifrazının mümkün olmadığı belirtildiğinden temliken tescil talebinin reddine; 12.07.2024 tarihinde yapılan keşif sonucu alınan inşaat mühendisi raporunda davacının arazisine yapılan taşkın yapının el yordamıyla ayrılarak yıkılabileceği, taşınmazın yapılmasında mühendislik faaliyetinden faydalanılmadığından yapının bir kısmı veya tamamının yıkılması hâlinde statiğinin bozulup bozulmayacağının değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, yapının mevcut haliyle de depreme dayanıklı olup olmadığının belirsiz olduğunun belirtildiği gerekçesiyle 1 57... parsel sayılı taşınmaz içerisinde bulunan ve fen bilirkişisi ...'a ait 22.07.2024 tarihli bilirkişi raporu ve ekli krokisinde A harfi ile gösterilen 15,35 m² eve dahil edilmiş yer ve B harfi ile gösterilen 2,05 m² garaj olmak üzere toplamda 17,40 m²'lik kısımların, 1 57... parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü olduğu anlaşıldığından davalının bu alana müdahalesinin men’ine, bu taşınmazlar üzerindeki yapıların kal’ine, davalının temliken tescil veya irtifak hakkı tesisi talebinin reddine, kal masrafının davalı tarafça karşılanmasına, karar verilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının bina yapımına rızası olduğunu, bilirkişi raporları arasında çelişkiler olduğunu, mahkemenin gerekçesinde fahiş zarar meydana gelip gelmeyeceği konusunda değerlendirme yapmadığını, güçlendirmeler ve onarım yapılmadığı takdirde tüm binanın tehlike altında olduğunu, binanın tamamının yıkılıp yıkılmayacağı netlik kazanmadan ve evin nasıl yıkılacağı hususunda bilirkişiler arası görüş ayrılıkları varken kal kararına hükmedilmesinin doğru olmadığını, ifraz ve tevhidi de ayrıntılı olarak gösterecek kroki hazırlanması gerektiğini, irtifak hakkı talebinin kabulü gerektiğini, davacı dava dilekçesinde taşkın inşaat nedeniyle evin taşan kısmının yıkımını talep etmesine karşın fen krokisinde B olarak tanımlanan garajın da yıkımına hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, binanın tamamının zarar görme riskine karşın bir kısmının yıkılmasına karar verilmesinin doğru olmadığını, binanın tümünün değerinin hesaplanmaması hatalı olduğu gibi binanın tümünün nasıl yıkılacağı ve kal bedelinin ne kadar olacağının hesaplanmamasının da usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, el atmanın önlenmesi ve kâl; savunma yoluyla temliken tescil veya irtifak hakkının tesisi istemlerine ilişkindir. Yasal ayrıcalıklar dışında, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı, o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde ise bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş; böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır. Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK'nın 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur. Bu tür davalarda, taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul) b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul) c)Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir. Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir. d)Yukarıda değinilen bu üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da İmar Yasası uyarınca mümkün olması gereklidir. İmar Yasası kamu yararı (kamu düzeni) düşüncesiyle kabul edilmiş olan ve özellikle tarafların arzu ve rızası ile bertaraf edilmeyecek hükümler içeren bir yasadır. Bu niteliği ile ifraz hususunun, davanın her aşamasında res’en nazara alınması ve belediye encümen kararına dayalı olup olmadığının araştırılması zorunludur. Yukarıda açıklandığı gibi temliken tescile karar verilebilmesi için temliken tescile konu olan yerin asıl taşınmazdan ifraz edilerek temliken tescil isteyenin taşınmazına eklendikten sonra ifrazının mümkün olup olmadığı il idare kuruluna sorularak tespit edilmelidir. Sadece bilirkişi raporu ile yetinilerek ifrazının mümkün olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. O hâlde bilirkişi raporu ve ekli kroki, il idare kuruluna gönderilmek suretiyle taşkın yerin 7 No.lu parselden ifraz edilerek 6 No.lu parsele eklenmesi suretiyle ifrazının mümkün olup olmadığı sorulduktan sonra TMK’nın 725.maddesi uyarınca bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin yatırılan harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.