Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2537 E. 2026/1697 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1188 E., 2025/387 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/576 E., 2024/10 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; Eskişehir İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 9284 ada, 20 parsel arsa sahipleri ile ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında .... Noterliği’nin 20.10.2015 tarihli, ... yevmiye no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinin imzaladığını, sözleşmeye göre yapılacak toplam 21 adet bağımsız bölümün 12 tanesinin arsa sahiplerinin uhdesinde, 9 tanesinde müteahhit uhdesinde kalacağını, müteahhit firmanın kendi uhdesinde kalan 9 daireyi 3. kişilere satıp devrettiğini, sözleşmenin 5. maddesine göre yüklenicinin 16.10.2017 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alması gerekirken inşaatta uzun süredir faaliyette bulunmadığını ileri sürerek, 20.10.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshini, 3-4-5-6- ... no.lu bağımsız bölümlerin tapu iptalinin yapılarak davacılar adına ilk tesis edilen kat irtifakındaki şekilde arsa sahiplerine tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 4 numaralı daireyi yüklenici şirketten iyiniyetle satın aldığını, iyiniyetinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2-Davalılar ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin alacağın temliki usullerine göre müteahhittin dava konusu sözleşmeden ... hakkını temlik aldıklarını, tapuda ferağ verildiğini, sözleşmenin tasfiyesi gerektiğini, müteahhidin alacak hakkının tespit edilerek ödenmesi şartı ile halefiyet gereği bu hakkın tapudaki bedeller üzerinden alacağı temlik alanlara paylaştırılmasına karar verilmesini, aksi halde davanın reddini istemiştir.

3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin bağımsız bölümü arsa sahibinden satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli kazandığı hakkının korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

4-Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu 20 no.lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, aynı zamanda 13 no.lu bağımsız bölümü de satın aldığını, arsa sahiplerinin inşaat hiç ilerlemediği halde tüm dairelerin satış yetkisini müteahhitte vererek kendisini mağdur ettiğini, sözleşmenin feshedilmesi durumunda arsa sahiplerinin inşaatı tamamlayamayacaklarını, aynı bölgede arsaların %30-35 oran ile müteahhitte verilerek sözleşme yapıldığını, dava konusu parsel için sözleşme oranının %60 olmasının arsa sahiplerinin iyiniyetli olmadıklarını gösterdiğini, müteahhittin yaptığı davaya konu inşaattaki %35'lik kısmın masraflarının kendi ödemeleri ile finanse edildiğinden bu bedelin arsa sahiplerinden alınarak, müteahhitte değil tapu sahiplerine ödenmesini, 13 no.lu bağımsız bölümün tapusunun kendi adına yapılmasını istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılardan ..., ..., ... ve ...’nın arsa sahiplerinden daire satın aldıkları ve bu nedenle kazanımlarının korunacakları dikkate alınarak adı geçen şahıslara karşı açılan davanın reddine, 21 no.lu bağımsız bölüm maliki ... davalı olarak bildirilmiş ise de; bu davalı yönünden usulüne uygun olarak açılan ve harçlandırılan tapu iptal talebinin bulunmadığından ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar yönünden; dava konusu inşaatın tamamlanma süresinin bitmiş olmasına rağmen henüz %32'lik kısmının tamamlanmış olduğu, bu nedenle geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, geriye etkili fesih halinde yükleniciden daire satın alanların iyiniyetinin de korunamayacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'e devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile taşınmazların arsa sahipleri üzerine ilk tesis edilen kat irtifakındaki şekilde tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1-Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; taraf teşkilinin sağlanması amacıyla bir kısım davalılara yöneltilen dava yönünden müvekkilleri aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, ... ve ...’in müvekkillerle birlikte hareket etmeyen diğer arsa sahiplerinden daire satın aldıklarını, zaten tapuları iptal edilmeyecek grupta bulunduklarından bu kişilere müvekkilinin aleyhine olacak şekilde vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, aksi halde aynı nedenle dava reddedildiği için tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, 14 no.lu bağımsız bölüm maliki ...’in ...'dan bağımsız bölüm satın aldığını, bu kişi yönünden talepte bulunmadıklarını, müteahhit firma dışında kalan davalılar açısından yargılama giderlerine hükmedilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapu iptal ve tescile ilişkin yargılama gideri ve vekalet ücretinden yüklenici ve maliklerin müşterek müteselsil sorumlu olması gerektiğini beyan etmektedir.

2-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunun dikkate alınmadığını, müvekkilin tarafı olmadığı sözleşme ilişkisinin sonuçlarının müvekkile yüklenemeyeceğini, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nca 16.05.2025 tarihli kararına göre iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, dayanak bilirkişi raporunun usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişinin hukuki değerlendirmede bulunamayacağını, hükme esas alınan raporun kendilerine tebliğ edilmediğini, %32 inşaat seviyesi olarak belirlenen oranın düşük olduğunu beyan etmektedir.

3-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, TMK'nın 1023. maddesinden faydalanması gerektiğini, inşaat sözleşmesinin tapuya şerh verilmediğini, geriye etkili feshe karar verilmesinin hatalı olduğunu, %32’lik inşaat seviyesi olarak belirlenen oranın düşük olduğunu, geriye etkili feshe karar verilmiş ise de yapımı tamamlanan kısmın bedelinin iadesi hususunda karar verilmediğini, söz konusu bedelin iadesine karar verilmeden müvekkilinin üzerine kayıtlı tapunun iptaline karar vermenin hukuka uygun olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, Dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı ... ve davalı ...’in taşınmaz mülkiyetini tapu sicilinde devraldıkları anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olup olmadıkları, yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildikleri veya bilmeleri gerekip gerekmediği hususlarında davacı arsa sahiplerinin ispata yarar delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanmadıkları hususlarının değerlendirilmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesinden ibarettir.

Bozma sebebine göre temyiz edenlerin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.