Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2782 E. 2026/1851 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/323 E., 2025/471 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/155 E., 2024/25 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ..., ihbar olunan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin ...mahallesi, 5516 ada, 14 parsel numaralı parselin malikleri olduğunu ve davalı şirket ile Eskişehir 2. Noterliği'nin 03.04.2011 tarih ve ... yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin tarafı arsa sahiplerinden ...’ın vefatı ile hissesinin ... kaldığını, 20.01.2012 tarihinde inşaat ruhsatının alındığını, 20.07.2013 tarihinde inşaatın bitirilmesi gerekirken bitirilmediğini ileri sürerek, inşaatın hangi aşamada olduğunun tespitinin Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/6 D.İş no'lu dosyasında yapıldığını, tespit raporunda inşaatın tamamı dikkate alındığında fiziki gerçekleşme oranının % 62,90 olarak tespit edildiğini, bu nedenle müvekkillerinin geriye etkili fesih seçimlik hakkını kullanmak istediğini belirterek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesini, bu isteklerinin uygun görülmemesi durumunda ise; sözleşmenin A blok yönünden ileriye etkili olarak, B blok yönünden geriye etkili olarak feshini yargılama giderlerinin karşı tarafa yüklenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin A blok'ta bulunan 2 no'lu bağımsız bölümü 12.10.2016 tarihinde ... adlı 3. kişiden satın aldığını, müvekkilinin maliki olduğu dairenin iskânı alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş ve inşaatı % 100 tamamlanmış yapıda olduğunu, arsa sahibinin yükleniciye satış için vekalet verdiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılış biçiminin, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki ilişkiyi etkilediğini, sözleşme gereği ifa hususunda bir husumet var ise bu husumet arsa sahipleri ile yüklenici arasında olması gerektiğini, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek tamamlanmış bir binayı alan iyiniyetli 3. kişi olduğunu, ayrıca dava dilekçesinin konu ve harca esas değer kısmında belirtilmeyip sadece sonuç ve istem kısmında belirtilen 10.000,00 TL bedel için karışıklığın giderilerek eksik harçların yatırılması gerektiğini, TMK'nın 1020-1021-1022-1023-1024 maddelerine göre, tapuya yapılan tescil yolsuz olsa bile, bu yolsuzluğu bilmeyen ve bilecek durumda da olmayan üçüncü şahısların, bu tescile güvenerek elde ettiği ayni hakların korunması gerektiğini savunarak, davanın reddine, karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı ... vekili; müvekkilinin müteahhitten değil, müteahhidin devrettiği üçüncü kişiden daire alan dördüncü kişi olduğunu, davacılar ile müteahhit arasında yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi vc Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince müteahhitin, uhdesine düşen daireleri davacılardan aldığı yetki ile devrettiğini, her ne kadar davacı taraf davalı müvekkilinin iyiniyetinin davacılar karşısında korunmayacağını iddia etmiş ise de bunu kabul etmenin mümkün olmadığını, çünkü davalı müvekkilinin, müteahhit şirketin devrettiği üçüncü kişiden daire satın alırken iyiniyetli düşünerek bu daireyi temlik ettiğini, davalı müteahhit şirketle bire bir iş yapan ve sözleşme imzalayanın davacılar olduğunu, davacıların basiretli davranmayarak, müteahhit şirkete uhdesine düşen dairelerin inşaatın tamamlanma oranına göre devretmediklerini, bu yapılmadığı için müteahhit şirketçe dairelerin devredildiğini, hukukun evrensel bir kuralı olan “ Kimse Kendi Kusuruna Dayanarak Hak Elde Edemez” kuralından hareketle, dava konusu olayda kendi kusurları ile dairelerin inşaat tamamlamadan devredilmesine izin veren davacıların tapu iptal ve tescil talepli dava açmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı müvekkilinin ise kötüniyetli olduğu iddia edilmediğinden, davalı müvekkilinin îyiniyetinin hukuken korunması gerektiğini, ayrıca taraflar arasında yapılan akde konu inşaatların geldiği seviye itibariyle akdin geriye dönük feshinin mümkün olmadığını, ileriye dönük feshin ise şartlarının oluşmadığını, asıl uyuşmazlığın davacılar ile davalı müteahhit arasında olması nedeniyle davalı müvekkilin sorumluluğunun bulunmaması gerektiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3.Davalılardan ... vekili; husumetin davacılar ile yüklenici müteahhit arasında olduğunu, davalıya husumet düşmeyeceğini, müvekkilinin maliki olduğu A blok, 4 no'lu bağımsız bölümün hali hazırda inşaatı bitmiş, iskânı alınmış, kat mülkiyetine geçmiş ayrı bir taşınmaz olduğunu, dava konusu sözleşmenin 03.06.2011 tarihinde akdedildiğinden ve inşaatın tamamlanma süresi inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 18 ay olduğu sözleşmede yer aldığından TBK'nın 147 maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, müvekkilinin bağımsız bölümünün de yer aldığı A blok bakımından sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili olarak feshinin ve davacıların zarara ilişkin taleplerinin kabulünün mümkün olmadığını, sözleşmede yer alan edimler bölünebilir nitelik arz ettiğinden ve A blok yönünden ifa gerçekleştiğinden, A blok bakımından, davacının temerrüt iddiasının ve buna bağlı taleplerinin kabulünün mümkün olmadığını, diğer yandan müvekkilinin söz konusu taşınmazı T.C. ... Bankası A.Ş.’den konut kredisi çekerek satın aldığını T.C. ... Bankası A.Ş’nin ipoteğinin bulunması nedeniyle, davaya dâhil olması gerektiğini, bu nedenle davanın adı geçen bankaya ihbarı gerektiğini, davacının muğlak iddialar ile davalılardan talepte bulunulmasının yasaya ve usule uygun olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

4.Davalılar ... ve ... vekili; davacıların davalı müvekkilleri açısından taleplerinin tamamının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu müvekkillerinin iyi niyetli üçüncü şahıs olarak A bloktaki 1. kat (3) numaralı bağımsız bölüm meskeni yüklenici şirketten satın alarak 08.06.2012 tarihinde davacıların murisi arsa sahibi ...'ın ... yevmiye numarası ile (3) numaralı bağımsız bölümün tapu kaydını adlarına tescil ettirdiğini, davalı müvekkilleri ile yüklenici şirket dışındaki diğer davalıların A bloktaki maliki bulundukları bağımsız bölümlerin % 100 seviyesinde tamamlanmış olduğunu, binanın iskânının da alındığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

5.Davalı ... vekili; davalı yüklenici şirketin davacılar ile düzenlemiş olduğu satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerine uygun davranmadığını, davacıların davalı müvekkilinden olan taleplerinin tamamının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü şahıs olarak A bloktaki 1.kat (1) numaralı bağımsız bölüm meskeni yüklenici şirketten satın aldığını, 09.08.2012 tarihinde davacıların murisi arsa sahibi ...'ın ... yevmiye numarası ile (1) numaralı bağımsız bölümün tapu kaydını adlarına tescil ettirdiğini, A bloktaki bağımsız bölümlerin % 100 seviyesinde tamamlanmış olduğunu, ... Belediyesi'nden binanın iskânının da alındığını, davacı tarafın sözleşmenin geriye dönük olarak feshini talep etmesinin mümkün olamayacağını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin dilekçe sunarak takdiyatlara yönelik taleplerinden vazgeçtiklerini belirttiği, davacıların sözleşmenin tarafı olan davalı ... Ltd Şti ile Eskişehir 2. Noterliği'nde 03.06.2011 tarihli imzaladığı inşaatta A ve B blok bir bütün olduğundan sözleşmenin bir bütün olduğu dikkate alındığında inşaatın tamamı üzerinden değerleme yapıldığında fiziki gerçekleşme oranının % 63,87 olduğu, davalıların üzerlerine kayıtlı tapu paylarını, yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerinden satın aldıkları, yükleniciden ya da yeklenicinin talimatıyla arsa sahiplerinden pay alan bu üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yaralanmalarının mümkün olmadığı, davalıların yolsuz tescil olduğunu bildikleri ya da bilecek durumda olmaları sebebiyle TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyetle kazanımdan yararlanamayacaklarından davalıların iyiniyet iddiası ile davacılara karşı hak talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; müvekkilinin A blok 2 no'lu bağımsız bölümü ... isimli üçüncü kişiden satın aldığını, TMK. 1023. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına güven ilkesi gereğince taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini, müvekkili adına kayıtlı taşınmazın iskanı alınmış, tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı olarak satın alındığını arsa olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, davanın arsa payı karşılğı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil davası olmasına rağmen yerel mahkemenin her bir davalının sahip olduğu taşınmazın rayiç bedeline göre yargılama harç ve giderleri hesaplaması yapmamasının hatalı olduğunu davalı yüklenicinin tüm yargılama gideri ve vekalet ücretinden müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken, belli bir oran nispetinde sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, müvekkili aleyhine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücreti hesabının neye istinaden yapıldığının karardan anlaşılamadığını beyan etmektedir.

2.Davalılar ... ve ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; müvekkillerinin adına kayıtlı olan bağımsız bölümü üçüncü kişiden satın aldığını, tapu kaydına güven ilkesi gereğince iktisaplarının korunması gerektiğini, müvekkillerinin TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına güven ilkesi gereğince taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini, davanın açılmasına müvekkillerinin sebebiyet vermediğini, müvekkilleri adına kayıtlı taşınmazın iskânı alınmış, tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı olarak satın alındığını arsa olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, yerel mahkemece yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin de hatalı hesaplandığını, davalı yüklenicinin tüm yargılama gideri ve vekalet ücretinden müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken, belli bir oran nispetinde sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, müvekkili aleyhine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücreti hesabının neye istinaden yapıldığının karardan anlaşılamadığını beyan etmektedir.

3.Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; yerel mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarına yaptıkları itirazlarının dikkate alınmadığını, müvekkili adına kayıtlı taşınmazın iskânı alınmış, tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı olarak satın alındığını arsa olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, tapu kaydına güven ilkesi gereğince iktisaplarının korunması gerektiğini, müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına güven ilkesi gereğince taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini, davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini yerel mahkemece yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin de hatalı hesaplandığını beyan etmektedir.

4.Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; müvekkili adına kayıtlı taşınmazın iskânı alınmış, tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı olarak satın alındığını arsa olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, tapu kaydına güven ilkesi gereğince iktisaplarının korunması gerektiğini, müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına güven ilkesi gereğince taşınmazı iyiniyetli dördüncü kişi olarak iktisap ettiğini, davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini yerel mahkemece yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin de hatalı hesaplandığını, davalı yüklenicinin tüm yargılama gideri ve vekalet ücretinden müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken, belli bir oran nispetinde sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, müvekkili aleyhine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücreti hesabının neye istinaden yapıldığının karardan anlaşılamadığını beyan etmektedir.

5.Davalı ... temyiz başvuru dilekçesinde; davacıların dava konusu taleplerinin zamanaşımına uğradığını, dava konusu edilen sözleşme kapsamında imalât yapıldığını ve A blok'un tamamının sözleşmeye uygun şekilde imal edildiği, B blok'un ise kaba inşaat seviyesinde olduğunu buna rağmen, bütün imalatların davacılar uhdesine geçmesine neden olacak şekilde karar verildiğini, imalat bedellerinin ayni veya nakdi olarak depo edilmeden geriye etkili fesih kararı verilmesinin hatalı olduğunu, fesih kararı verilmesi halinde davacıların lehine gerçekleştirilen edimleri iade ile yükümlü olduklarını, arsa sahibinin temlik ettiği arsa paylarını geri alırken arsa üzerindeki imalâtı da iade yükümlülüğü altına girmesi gerektiğini, davanın çıplak arsa payı değerinden ibaret olduğunu, buna rağmen arsa payı üzerindeki imalat konusunda da davacının bir talebi varmış gibi dava konusu bağımsız bölümlerin değeri üzerinden karar verilmesinin hatalı olduğunu, ayrıca yerel mahkeme kararında yargılama gideri, harçlar ve vekalet ücreti paylaştırılırken davalı yüklenici aleyhine müşterek ve müteselsil sorumluluk yüklenmesi gerektiğini, davanın açılmasında davalı yüklenicinin kusurlu olduğunu, hükmolunan toplam yargılama gideri ve vekalet ücretinden müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerektiğini, hesaplanan % 4,83 oranının neye istinaden bulunduğunun karardan anlaşılamadığını beyan etmektedir.

6.İhbar olunan ... vekili temyizde: A bloğun iskânının alındığının istinaf mahkemesince ve ilk derece mahkemesince gözardı edildiğini, kendisinin bağımsız bölümü iyiniyetle yükleniciden satın aldığını sonrasında davalı ...'ya devrettiğini, her ikisinin de tapuya güven ilkesi kapsamında iyiniyetli hareket ettiğini beyan etmedktedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1.İhbar olunan ... veklinin temyiz dilekçesinin incelemesinde; mahkeme kararına karşı ancak davanın tarafları temyiz kanun yoluna başvurabileceği, taraflar dışındaki üçüncü kişilerin kararı temyiz hakkı olmadığı, kararı temyiz eden ihbar olunan ..., davanın tarafı olmadığı gibi asli müdahil de olmadığına ve aleyhine hüküm de verilmediğine göre, hükmü temyiz etmekte hukuki yararı bulunmadığından, temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Davalıların temyiz dilekçelerinin incelenmesi neticesinde; dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... yargılama aşamasındaki savunmalarında dava konusu taşınmazı iyiniyetli olarak satın aldıklarını savunduklarından, davalıların taşınmazın tescili anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahibinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ...'nın mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağı hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

VI. KARAR (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, ihbar olunan vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, 2.(2) no'lu ve devamı bentlerde açıklanan gerekçelerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 4.Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.