Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/849 E. 2026/1540 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/119 E., 2024/19 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı müflis yüklenici iflas masası vekili, davalı SGK vekili, dahili davalı ... , davalı BEDAŞ vekili, davalı ... vekili ile dahili davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili asıl ve birleşen davada dava dilekçesinde; davalı yüklenici ...'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bir takım yükümlülükleri üstlenerek, müvekkillerinden avans niteliğinde müvekkillerine ait taşınmazın tapu kaydını üzerine aldığını, yükümlülüklerini yerine getiremediğini ve sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ileri sürerek, .... ilçesi ... Mahalle ... parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkiller adına kayıt ve tesciline karar verilmesini, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili bir biçimde feshi ile avans niteliğinde müteahhide verilen tapu kaydının iptali ile tapuda bulunan tüm takyidatların, hacizlerin, ipoteklerin ve bağımsız bölüme ilişkin arsa payı alanlarının paylarının dahi iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1-Davalı yüklenici ... cevap dilekçesinde; davaya konu yer üzerinde yer sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yapımına başlanılan inşaatın yaklaşık %60 'ının tamamlandığını, yapılan inşaatın 4 dairesinin yer sahiplerine tapuları ile birlikte verildiğini, dava konusu yerde tapusunu alanlar ve alamayanların mağdur olmaması için gereğinin yapılmasını savunarak davanın reddini istemiştir.

2-Davalı SGK vekil cevap dilekçesinde; öncelikle süresi içerisinde açılmayan davanın zamanaşımı nedeniyle reddini, husumet yokluğu nedeniyle reddini, görevli mahkemenin tüketici mahkemeleri olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

3-Davalı ... . Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacıların tapu kaydındaki hacizlerin kaldırılmasını talep ettiklerini, bu taleplerinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin tapu sahibinden alacağının olduğunu, haczin kaldırılmasını kabul etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

4-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı ... ile ilgili Bartın Asliye Ticaret Mahkemesinde 21.07.2010 tarih ve 2010/363 Esas sayılı iflas davası açtığını, karar safhasında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 14.03.2019 tarihli ve 2018/326 E., 2019/93 K., sayılı kararında, davacılar ile davalı ... arasında düzenlenen tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olacak şekilde fesih edilmesi ile dava konusu Zonguldak ili ... ilçesi ... Mah. ... Mevkii ... parsel sayılı ana taşınmazda tesis olunan kat irtifakı sonucu davalı yüklenici ... adına tescil olunan zemin kat 1, 2, 3 ve 4 nolu, 1. kat 7 nolu, 3. kat 13... nolu bağımsız bölümler ile yükleniciden inşa halindeki yapıdan bağımsız bölüm satın alan davalılar ... adına kayıtlı 1. kat 8 nolu bağımsız bölümün, ... adına kayıtlı 2. kat 11 nolu bağımsız bölümün, ... adına kayıtlı 2. kat 12 nolu bağımsız bölümün, ... adına kayıtlı 3. kat 15 nolu bağımsız bölümün, ... adına kayıtlı 3. kat 16 nolu bağımsız bölümün adı geçen davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile bu bağımsız bölümlerin payları oranında davacılar adına haciz ve ipoteklerden yükümsüz olarak ayrı ayrı tapuya kayıt ve tescili gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 14.03.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2020 tarihli ve 2020/2639 Esas, 2020/2958 Karar sayılı ilamıyla; tapu iptâli talep edilen taşınmazların üzerine takyidat koyduran kişi ve kurumlara dava açmaları için davacı yana önel verilip açılan dava eldeki dava ile birleştirilmek sureti ile taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup, toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda Çaycuma 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/1013 E., sayılı dosyası ile dava açıldığı ve mahkeme dosyası ile 05.07.2023 tarihinde işbu dosyanın birleştirildiği, taraflar arasında tarihsiz adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, tapu müdürlüğünden celp edilen 18.07.2006 tarih ve 1641 yevmiye sayılı resmi senetten davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu ... ilçesi ... Mahalle ... mevkii ... parsel sayılı taşınmazı davalı yüklenici ...'ye satıp devrettikleri, daha sonra 06.02.2008 tarih ve 667 yevmiye sayılı işlemle sözü geçen taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis olunduğu, davalılardan ...'nin 1. kat 8 nolu bağımsız bölümü, ...'nın 2. kat 11 nolu bağımsız bölümü, ...'in 2. kat 12 nolu bağımsız bölümü, ...'ın 3. kat 15 nolu bağımsız bölümü, ...'ün 3. kat 16 nolu bağımsız bölümü diğer davalı yükleniciden satın alıp adlarına tapuda tescil ettirdikleri, böylece arsa sahibi olan davacıların sözleşmeyle üstlendikleri taşınmazı yükleniciye devir borcunu yerine getirdikleri, buna karşılık icra olunan keşif sonucunda davalı yüklenicinin kendisine devir olunan taşınmazda 16'şar daireli 2 blok olmak üzere toplam 32 bağımsız bölüm inşa etmeyi taahhüt ettiği halde bloklardan birinin inşaatına hiç başlanılmadığı, diğer blok inşaatının ise %49,75 oranında tamamladığı, böylece yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği karşı edimini yerine getirmediği, sonuç olarak davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile dava konusu taşınmazın davalı yüklenici adına oluşan yolsuz tapu kaydının iptali ile adlarına önceki payları oranında kayıt ve tescilini talep etmekte haklı oldukları, yükleniciden tamamlanmamış inşaattan bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların arsa sahibi olan davacılara karşı iyiniyet iddialarının dinlenilemeyeceği, yüklenici dışındaki davalılar, dava konusu taşınmazın arsa sahibi davacılar tarafından davalı yükleniciye devredilmesinden sonra davalı yükleniciden alacaklı olduklarından bahisle taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi verdiren yüklenicinin alacaklıları olup, bu davalılar davanın reddini savunmuş ise de, davalı yüklenici adına tapu kaydının oluşturulmasına sebep teşkil eden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde davalı yüklenici adına oluşan tapu kaydı yolsuz hale geldiğinden, haciz alacaklılarının tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1-Davalı müflis yüklenici iflas masası vekili temyiz dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçeriz olduğunu, itiraz ve defilerinin dikkate alınmadığını, iflâs kararının verildiği 20.10.2015 tarihi itibariyle müflis ...'nin tasarruf yetkisi ve taraf ehliyetinin sona erdiğini, davacı tarafından 27.09.2018 tarihinde ikame edilen davada iflâs idaresi yerine müflis ... taraf olarak gösterilmiş olduğundan müflisin taraf ehliyeti olmaması nedeniyle geçmişe dönük yapılmış olan usul işlemlerinin yasaya aykırı olduğunu, davanın kabulü anlamı taşımamak üzere şayet dava konusu taşınmazın tapusu davacılar adına tescil edilecek ise taşınmaz üzerindeki inşaat ve bina müflis ... tarafından inşa edildiğinden iş sahiplerinin sebepsiz zenginleşeceğini, bu nedenle de eser sözleşmesinin geçmişe etkili feshi halinde karar tarihine en yakın tarih itibariyle taşınmaz üzerine inşa edilen binanın inşa değerinin alanında uzman bilirkişilerce keşfen hesaplanarak iflâs tasfiye memurluğu kasasına depo edilmesi gerektiğini, geriye etkili fesih halinde yüklenicinin arsa sahibinin yaralanabileceği imalat bedelini talep edebileceğini, bu hususta karar tesis edilmediğini beyan etmektedir.

2-Davalı SGK vekili temyiz dilekçesinde; davanın yasal sürede açılmadığını, yetkisiz mahkemede açıldığını, ... hakkında prim borçlarından dolayı 6183 sayılı yasa gereği, icra takibine girişildiğini beyan etmektedir.

3-Dahili davalı ... vekili temyiz dilkeçesinde; davalı ... ile yapılan sözleşmeye dayanarak kendisine 2008 yılı içersinde bir daire karşılığı 40.000,00 TL nakit ödemesi yaptığını, yüklenici Arslan'ın bu hususu inkâr etmediğini, mahkemece sadece davacıların hak ve menfaatlerini korumaya yönelik karar verildiğini, mağdur olduklarını beyan etmektedir.

4-Davalı BEDAŞ vekili temyiz dilekçesinde; üzerine haciz konulan dava konusu taşınmazın tapuda ... adına kayıtlı olduğunu, aleni olan tapu kayıtları doğrultusunda iyiniyetli üçüncü kişi olarak konulan haczin davacılar lehine kaldırılmasının hukuken mümkün olmadığını beyan etmektedir.

5-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; şerh düşülmeyen aleni tapu kaydına göre haciz işleminin iptalinin mümkün olmadığını beyan etmektedir.

6-Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin, tapuya, yani mülkiyet hakkına dayanarak ve güvenerek hareket ettiğini, davalı yüklenici ...'den satın aldığı dairenin üstelik şeklen dahi geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile devir ve teslim alındığını bilmesinin, tapuya güven ilkesi de düşünüldüğünde mümkün olmadığını, müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerekirken yerel mahkemece davanın kabulü ile tapu kaydının iptaline karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşmeye konu taşınmazın her türlü takyidattan ari olarak tapu iptali ve tescili talebine ilişkindir.

1-Davalı SGK vekili, BEDAŞ vekili ve Çaycuma Vergi Dairesi vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davalı SGK vekili, BEDAŞ vekili ve Çaycuma Vergi Dairesinin hacizleri borçlu yüklenici açısından iflâs kararının kesinleşmiş olması ve İcra İflâs Kanunu gereği hacizler düşmüş olacağından bu davalılar yönünden temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2-Dahili davalı ... Turan'ın temyiz itirazının incelenmesinde;

Hatice Turan'ın tapuda taşınmazı devralmadığı, yüklenici ...'den temlik yoluyla aldığını iddia ettiği, inşaatın tamamlanmadığı ve yüklenici ...'nin iflâs ettiği dikkate alınarak ancak kayıt kabul isteminde bulunabileceğinden temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.

3- Yükleniciden temlik alan ve temyiz talebinde bulunan davalı ...'ın temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı ... yönünden yukarıdaki açıklamamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

4-Davalı müflis yüklenici iflâs idaresinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

İflas idaresi, yargılama aşamasında müflis yüklenici ...'nin imalât bedelinin mahsubunu talep ettiğine göre müflis yüklenicinin yapmış olduğu inşaat bedelinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi iş bu davayla birlikte karara bağlanacağından, yeniden mahallinde keşif yapılarak yüklenicinin yaptığı imalât bedeli belirlenerek, imalat bedelinin bozmadan sonra karara en yakın tarihteki rayiç bedelinin tespit edilerek iflâs idaresi adına depo edildikten sonra tapu iptal ve tescil istemlerinin birlikte ifa kuralı gereğince yapılması hususunda hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçelerle ve eksik incelemeyle karar verilmesi doğru olmamış bozmayı gerektirmiştir.

VI.KARAR Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı SGK vekili, BEDAŞ vekili ve Çaycuma Vergi Dairesi vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle dahili davalı ... 'ın temyiz isteminin REDDİNE, Yukarıda 3. ve 4. bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin ve davalı iflas idaresi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı ... ve davalı iflas idaresi yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.