Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3395 E. 2026/2119 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1221 E., 2025/795 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/220 E., 2023/596 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar Sosyal Güvenlik Kurumu ve Vergi Daireleri vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taşınmazın 5699/161280 payının müvekkili ...'e, 22/210 payının müvekkili ...'e, 115337/806400 payının ...'e, 139/8400 payının ...'e ait iken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalıya devir ve teslim ettiklerini, yüklenici ...'in vefat ettiğini ve mirasçılarının mirası reddetmeleri nedeniyle ...'un kayyum olarak atandığını ve işin teslim edilmediğini, davalı yüklenicinin acze düştüğünü, edimini yerine getiremediğini ileri sürerek, 04.11.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, inşaat sözleşmesi ile davalıya devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacıların payları oranında tescilini, dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine işlenmiş tüm takyidatların kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... Daireleri vekili ve SGK Başkanlığı vekili cevap dilekçelerinde özetle; müteveffa ...'in müvekkilleri kuruma olan vergi ve prim borçlarından ötürü dava konusu taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi işlendiğini, haciz şerhinin kanun ve mevzuata uygun olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacılara taahhüt edilen bağımsız bölümlerin inşaatının tamamlanmadığı ve tamamlanan kısmın %42 oranında kaldığı ve sözleşmenin tamamlanma olasılığı da kalmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne, 14.11.2008 tarihli sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici ... adına kayıtlı 47 42... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile payları oranında tapuda davacılar adına tesciline, taşınmazın yükleniciye devir tarihi olan 17.09.2010 tarihinden sonra işlenen takyidatların davacıların payı üzerinden kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan Vergi Daireleri vekili ve SGK vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı SGK vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, kamu borçlarının ödenmediğini, taşınmazda davacı arsa sahipleri dışında paydaşların sözleşme yapıp yapmadığı ve davaya muvafakatleri olup olmadığının araştırılmadığını, yargılama giderlerinden sorumlu olmadıklarını beyan etmektedir.

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; tapuya sözleşme şerh edilmediğinden idarelerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilmediğini, TMK m. 1023 gereği iyiniyetli olduklarını, haciz şerhlerinin geçerli olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile takyidatlardan arî olarak tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

1- Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK m. 706, TBK m. 213, Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "Düzenleme" şeklinde veya tapu memuru huzurunda resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Ancak, arsa sahibinin yüklenici veya yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişilere taşınmaz hissesini tapuda devretmesi durumunda, artık sözleşmedeki geçerlilik şekline ilişkin noksanlık ortadan kalkar ve TMK m. 2 gereği sözleşmenin bu nedenle geçersizliği ileri sürülemez.

Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda inşaat yapılması, TMK m. 692 gereği olağanüstü tasarruf, 634 sayılı KMK m. 45 gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşlar ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması durumunda, TMK m. 692/1 uyarınca tüm paydaşların oybirliği gerekir. Başka bir anlatımla, tüm paydaşların sözleşmeye olumlu yönde katılımı zorunludur. Aksi hâlde, sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımına tâbi olur (Emsal Dairemizin 02.07.2024 tarih ve 2023/4480E., 2024/2388K.).

Somut olayda, davacılar arsa sahibi paydaşlar ile muris ... arasında adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedilmiştir. Davacılardan ....,....ve ...’ın sözleşmeleri 04.11.2008; ...’nin ise 10.11.2008 tarihlidir. Söz konusu sözleşmeler, az yukarıda yer verilen ilkeler gereği resmî şekle uygun yapılmadığından geçersiz ise de davacıların, davalı yükleniciye tapuda pay devri yapmaları sonucu artık şekle ilişkin noksanlık ortadan kalkmıştır. Bu nedenle sözleşmelerin bu sebeple geçersizliği ileri sürülemez.

Diğer yandan davaya konu 47 41... parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtlarından davacılar dışında başkaca paylı malikler olduğu da görülmektedir. Davacılar dışındaki diğer paydaşlar ile de yüklenicinin sözleşme ilişkisi olup olmadığı dosya kapsamından belirli değildir. Bununla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda, diğer paydaşların davaya muvafakat edip etmediği veya farklı bir dava açıp açmadığı da anlaşılamamaktadır.

Bu itibarla mahkemece, davacılar dışındaki diğer paydaşlar ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp yapılmadığı veya bu paydaşların sözleşmeye katılımının sağlanıp sağlanmadığı, bu paydaşların davaya muvafakatleri olup olmadığı veya sözleşmenin feshi konusunda farklı bir dava açılıp açılmadığının akıbeti araştırılarak, eğer başkaca paydaşların yüklenici ile sözleşme ilişkisinin olmadığı anlaşılır ise davacıların yapmış oldukları sözleşmelerin TMK m. 692/1 gereği geçersizliğinin tespitine karar verilerek, tapu iptali ve tescili şartlarının araştırılması; başkaca paydaşlarca yüklenici ile sözleşme yapılmış ise az yukarıda yer verilen taraf teşkiline ilişkin ilkeler gözetilerek, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

2-Davacı vekili, taşınmazın takyidatlardan arî olarak tapu kaydının iptali ile davacıların payları ile orantılı olarak tesciline karar verilmesini istemiştir. Dava dosyasında mevcut tapu kayıtlarından, 47 41... parsel sayılı taşınmazda, davalı yüklenici ... (terekesi) hissesi üzerinde davalılar dışında başkaca takyidat sahipleri de mevcuttur. Söz konusu takyidat sahiplerinin tamamının hukukî durumu etkileneceğinden yargılamaya katılımları zorunludur. Bu itibarla, mahkemece 47 41... parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kayıtları getirtilerek, davalı yüklenici hissesi üzerindeki diğer takyidat sahipleri belirlenip davacıya dava açması için süre verilmesi ve eldeki dava ile birleştirilmesinin sağlanması gereklidir.

3- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 612. madde hükmüne göre; en yakın yasal mirasçıların tamamı tarafından reddolunan miras, sulh mahkemesince iflâs hükümlerine göre tasfiye edilir. Tasfiye sonunda arta kalan değerler, mirası reddetmemişler gibi hak sahiplerine verilir.

10.08.2003 tarih ve 25195 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Türk Medeni Kanunu'nun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzüğün 53. maddesinde; resmi tasfiyede bu bölümde hüküm bulunmayan hallerde, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 211 inci ve devamı maddelerinde yer alan iflastan başka hallerde bir kollektif şirketin tasfiyesindeki tasfiye memurunun görev, yetki ve sorumlulukları ile tasfiyeye ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

Yollama yapılan hükümlerin 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'ndaki karşılığı 272 vd. maddelerdir. Yollama yapılan hükümlerden TTK'nın 280'inci maddeye bakıldığında tasfiye halinde bulunan şirketi mahkemelerde ve dışarıda tasfiye memurunun temsil edeceği düzenlenmiştir. Tüm mirasçıların mirası reddi nedeniyle resmi tasfiye yapılacağından (TMK 612), tereke tasfiye memuru atanacağına göre sahipsiz kalan ve husumete ehil olan mirasçısı kalmayan terekeyi de bu tasfiye memurunun temsil etmesi gerektiği açıktır. Bu durumda taraflardan birinin ölümü ve en yakın mirasçıların hepsinin mirası reddetmiş olması halinde tereke tasfiye memuruna tebliğ yapılarak taraf teşkilinin sağlanması zorunludur.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinde, Sivas 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 19.10.2015 tarih ve 2015/1530-1458 Esas-Karar sayılı veraset ilamı örneği, en yakın yasal mirasçıların mirası reddettiğine ilişkin Yıldızeli Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 14.07.2016 tarih ve 2016/156-281 Esas-Karar sayılı kararı, ...Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/314 Esas sayılı dosyasında 29/11/2018 tarihli ara kararı ile muris ....'in terekesine ...'un mümessil olarak tayin edildiğine ilişkin kararın varlığı belirtilmiş ise de, Dairemizce ne UYAP kayıtlarında ne de dava dosyası kapsamında söz konusu karar ve belgeler görülememiştir. Ayrıca, Bölge Adliye Mahkemesi kararında ...’un tereke temsilcisi (mümessil) olduğundan bahsedilmekte ancak, TMK m. 612 ve anılan Tüzük gereği atanan resmî tasfiye memuru olup olmadığı bilgisi de yer almamaktadır.

Bu durumda mahkemece, ...’un terekenin resmî tasfiyesini gerçekleştiren tasfiye memuru olup olmadığı bilgisinin ve az yukarıda yer verilen mahkeme kararlarının hem UYAP kayıtlarına hem de dava dosyasına fiziken kazandırılması zorunludur. Mahkemece, ...’un terekenin resmî tasfiyesini gerçekleştiren tasfiye memuru olmadığının anlaşılması durumunda ise murisin ölümüyle mirasın gerçek reddi beyanını tespit eden mahkemeden terekenin TMK'nın 612. madde hükmüne göre resmi tasfiyesini gerçekleştiren tasfiye memurunun kimliği ve adresi sorularak belirlenmeli ve yargılamaya katılımı sağlanmalıdır.

4. Kabule göre; 4.a. Davaya ve sözleşmelere konu taşınmaz, Sivas ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 47 41... parseldir. İlk derece Mahkemesince yargılama aşamasında önce 47 42... parsel sayılı taşınmaz üzerinde keşif yapılmış, 17.03.2023 tarihli bilirkişi raporundan taşınmazın boş olduğu, dava konusu taşınmazın 47 41... parsel olduğu belirlenmiş ve nitekim mahkemece 47 41... parsel sayılı taşınmaz üzerinde tekrar keşif yapılarak, bilirkişi raporu alınmıştır. İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde de davaya konu taşınmazın 47 41... parsel olduğu açıkça belirtilmektedir. Ne var ki, hüküm fıkrasında, taşınmaz bilgisi 47 42... parsel şeklinde hatalı olarak yazılmıştır. Mahkemece, HMK m. 297’ye aykırı şekilde, hem gerekçe ile hüküm arasında çelişki oluşturulması hem de infazı kabil olmayacak şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

4.b. Davacılardan ...’in yüklenici ile arasındaki sözleşme tarihi, 10.11.2008’dir. Ancak İlk Derece Mahkemesince, her bir davacı yönünden sözleşme tarihleri ayrıştırılmadan sadece 04.11.2008 tarihli sözleşmeye atıf yapılarak hüküm tesis edilmesi de HMK m. 297 ye aykırı olmuştur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, HMK m. 373/1. maddesi gereği, Bölge Adliye Mahkemesi kararın kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının re’sen bozulması gerekmiştir. 5. Bozma nedenine göre davalılardan SGK ve Vergi Daireleri vekillerinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR 1.Yukarıda (1, 2, 3, 4.a. ve 4.b.) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle, Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının RE’SEN BOZULMASINA,

3.(5) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, SGK ve Vergi Daireleri vekillerinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.