Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4542 E. 2026/4030 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/414 E., 2025/1697 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/169 E., 2024/500 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin dava dışı emlak şirketi vasıtası ile davalı ile bir araya gelerek taşınmazının 2.450.000,00 TL karşılığında devri konusunda mutabakat sağlandığını, 19.11.2021 tarihli taşınmaz satış vaadi ve aracılık sözleşmesinin müvekkili, davalı ve emlak şirketi yetkilisi tarafından imzalandığını, bunun üzerine müvekkilinin taşınmaz bedeli için kredi başvurusunda bulunduğunu, bir yandan da sözleşme gereği yatırması gereken kapora ve ilk ödeme bedelini döviz bozarak davalının banka hesabına gönderdiğini, kapora miktarının olağandışı bir miktar olduğunu, müvekkili tarafından taşınmaz bedelinin 1/5'inden fazlasına denk gelen 532.000,00 TL'nin ilk taksit olarak gönderildiğini, 01.12.2021 tarihinde davalının devirden vazgeçtiğini, sözleşmenin bir anlam ifade etmediğini ve sözleşmeden döndüğünü beyan ve ihbar ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin aralarındaki sözleşmeye dayanarak başkaca fırsatları kaçırdığını ve tapu harçları dahi yatırılmışken, imza gününden 1 gün önce sözleşmeden dönmenin tamamen kötü niyetli olduğunu, bu sebeple bugüne kadar yapılan ödemelerin iadesini ve zararını tazmin etmesi gerektiğini davalıya bildirdiğini, davalının ise ilk ödeme bedelinin TL karşılığını müvekkile iade ederek, aradaki kur farkının kendisini ilgilendirmediğini, yalnızca dava açmaktan feragat ederse kur farkını da kendisine iade edeceğini, aksi halde herhangi bir bedel ödemeyeceğini ifade ettiğini, taraflar arasında sözleşme olmasaydı dahi davalının culpa in contrahendo gereği müvekkilinin bu süreçte yaptığı masraflar, reddettiği öneriler, yapılan banka kredi masrafları gibi aradaki görüşmelere istinaden yapılan masraflar ve kâr kayıpları açısından sorumlu olduğunu ileri sürerek, belirsiz alacak davası olarak, davalının sebep olduğu menfi zarar kalemleri olan, sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zararlar için şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden, sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zararlar için şimdilik 1.000,00 TL’nin iade tarihi olan 02.12.2021 tarihinde, sözleşmenin yapılmasına, yerine getirilmesine ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar için şimdilik 1.476,07 TL’nin masrafların yapıldığı tarihlerden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 15.10.2024 tarihli dilekçe ile talebini 795.130,22 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; 19.11.2021 tarihli sözleşme üzerinde taraflar arasında irade uyuşması olmadığı gibi noterde düzenleme şeklinde tanzim edilmediğinden geçersiz olduğunu, davacının iyi niyetli hareket etmediğini, dava dışı emlakçı ile işbirliği içerisinde müvekkilinin iradesini sakatlayarak taşınmazı piyasa fiyatının çok altında satın almaya çalıştığını, dava dilekçesindeki davacı beyanının aksine ....'da yaşayan müvekkili ile davacının hiçbir zaman bir araya gelmediğini, 2021 yılı Aralık ayı başına kadar davacı ile arasında hiçbir iletişim kurulmadığını, yine müvekkili ile davacı arasında hiçbir zaman satış fiyatı üzerinde bir pazarlık gerçekleşmediğini, aksine tüm sürecin davacı ve dava dışı emlak şirketi arasında müvekkilinin iradesini sakatlamak üzere kurgulandığını, 09.11.2021 tarihli geçersiz sözleşmenin ilk sayfasının müvekkili tarafından imzalanmadığını, ikinci sayfası imzalanarak cep telefonu üzerinden görüntünün dava dışı emlakçıya gönderildiğini, dava dışı emlakçı sisteme kendi telefonunu girdiğinden davacının 25.11.2021 tarihinde yaptığı tapu harç ödemeleri konusunda müvekkilinin bilgisi olmadığını, fotokopi üzerine imza atan davacının imzaladığı metni müvekkiline sunmadığını, müvekkiline ait taşınmazın rayiç bedelinin 3.300.000,00 TL civarında olduğunu, bunu öğrenen müvekkilinin tapudaki satış başvurusunu iptal ettirdiğini, müvekkilinin kendisine ödenen toplam 450.000,00 TL'yi davacıya geri gönderdiğini, müvekkiline TL olarak ödeme yapıldığını, davacının döviz ve altın bozdurduğunu iddia etmesinin müvekkilini ilgilendirmediğini, davacının hiç kurulmayan 19.11.2021 tarihli sözleşmenin ifa edileceğine güven duyduğu iddiasında bulunamayacağı gibi menfi zarar talebinde de bulunamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapulu taşınmazın satış vaadine ilişkin sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olarak yapılmadığından geçersiz olduğu, tarafların geçersiz sözleşme uyarınca verdiklerini iade ile yükümlü olduğu ve bunun haricinde menfi ve müspet zarar talep edemeyecekleri, dosyaya sunulan dekont içeriklerinden; davacının 19.11.2021 tarihinde davalıya 425.000,00 TL, 23.11.2021 tarihinde ise 25.000,00 TL ödediği, davalının da davacıya 02.12.2021 tarihinde 450.000,00 TL'yi geri ödediği, davacı tarafından dava dışı emlakçıya ödenen 82.000,00 TL'nin de 02.12.2021 tarihinde davacıya iade edildiğinin görüldüğü, 27.01.2022 tarihinde davalının davacıya 49.000,00 TL tapu harç iadesi olarak gönderdiği, davacının yapmış olduğu ödeme tarihleri ile kendisine geri ödeme yapılan tarihler arasında kısa bir süre bulunduğu, bu haliyle davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceği bakiye fark bulunmadığı, davacının talep edebileceği herhangi bir alacak kalemi olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin şekil şartına aykırılık dolayısıyla geçersiz olduğu ve tarafların aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükellef oldukları, davacı tarafın harici taşınmaz sözleşmesine istinaden yapmış olduğu ödemelerin tarihleri ile davacıya yapılan geri ödeme tarihleri arasında çok çok kısa bir zaman aralığı bulunduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.02.2022 tarihli ve 2021/11-938 E., 2022/401 K. sayılı ilamında belirtildiği üzere; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 122. maddesi kapsamında aşkın (munzam) zararın talep edilebilirliğinin bir koşulu da alacaklı yönünden mevcut olan zararın açık ve somut bir biçimde ispatı olduğu, ekonomik koşullardaki olumsuzluklar nedeniyle paranın satın alma gücünde meydana gelen azalma, alacaklı yönünden munzam zarar olarak nitelendirilemeyeceği gibi salt bu olguya dayanılması neticesinde zararın ispatına dair koşulun gerçekleştiğinin söylenemeyeceği, davacı tarafından ileri sürülen, ülkemizdeki belirli dönemlerde mevcut olan ekonomik olumsuzluklardan enflasyon, yüksek faiz, para değerindeki düşüş gibi olgulara dayalı munzam zarar talebi, zarar olgusunun delili olarak kabul edilemeyeceği, davacı tarafça herhangi bir somut delil ibraz edilmediğinden munzam zararın varlığının ispat edilemediği, tapu masrafının davalı tarafça kendisi yönünden yatan tutarının davacıya iade edildiği, davacının tapu harcının yine devlet tarafından iadesi talep edildiğinde iadesinin sağlanacağından bu davaya konu olamayacağı, diğer masrafların da davalı tarafça karşılanmasının istenemeyeceği, davanın davacı tarafça ispatlanamadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; müvekkilinin sözleşme gereği yatırması gereken kapora ve ilk ödeme bedelini döviz bozarak davalının banka hesabına gönderdiğini, davalının sözleşmeyi bir gerekçe göstermeksizin haksız olarak feshettiğini, müvekkilinin menfi zararlarını tazminini talep etme hakkı doğduğunu, yapılan ödemelerin miktarı ve asıl bedele oranı, bu ödemelere itiraz edilmemesinin, tapudan randevu gününün alınıp, harçlarının dahi yatırılmış olmasının aradaki taşınmaz satış vaadi ilişkisini gösterir nitelikte olduğunu, taraflar arasında sözleşme olmasaydı dahi müvekkil bu süreçte yaptığı masraflar, reddettiği öneriler, yapılan banka kredi masrafları gibi aradaki görüşmelere istinaden yapılan masraflar ve kâr kayıpları açısından davalının culpa in contrahendo sorumluluğunun doğacağını, müvekkilinin sözleşme ilişkisi kapsamında bankaya kredi başvurusunda bulunduğunu, banka tarafından krediye esas eksper incelemesi yaptırıldığını, emlakçıya aracılık ücreti, DASK ücreti ve yine tapu devrine esas tapu harçlarının idareye ödendiğini, ayrıca müvekkilinin bu süreçte diğer taşınmaz satış önerilerini de taraflar arasındaki sözleşmeye güvenerek geri çevirdiğini, geri çevrilen tekliflerden birisi ile tekrar iletişime geçtiğini ve ilk tekliften daha yüksek bir bedele yeri satın almak zorunda kaldığını, sözleşme kapsamında müvekkilince yapılan ödemelerin iadesinde kur farkının iade edilmeyerek yalnızca ödenen tutarın iade edilmiş olmasının hem hakkaniyete hem de Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğunu, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında; süre her ne kadar kısa gibi gözükse de müvekkilin dava açılış tarihinde uğradığı zararın 143.653,15 TL'ye denk geldiğini, gerek başka bir fırsatın kaçırılmasından doğan 650.000,00 TL zararın, gerek sözleşmenin yerine getirilmesi için uğranılan zararlar için denkleştirici adalet ilkesi gereği sebepsiz zenginleşilen 143.653,15 TL zararın, gerekse de sözleşmenin yapılmasına, yerine getirilmesine ve karşılık edanın kabulüne ilişkin yapılan masraflar nedeniyle uğranılan 1.477,07 TL zararın davalının kötü niyetli hareketlerinden kaynaklanması sebebiyle tazmini gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği iddiasına dayanarak uğranılan zararların tazmini istemine ilişkindir. 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) “Dürüst davranma” başlıklı 2. maddesinde; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” hükmüne yer verilmiştir. Dürüstlük kuralı, herkesin uyması gerekli olan genel ve objektif bir davranış kuralıdır. Genel olarak dürüstlük kuralı kişilerin tarafı oldukları hukuki ilişkilerde dürüst, namuslu, ahlâklı ve diğer kişilerde yaratılan güvenle tutarlı şekilde davranmalarını ifade eder. Buna göre belirli bir hukuki ilişkide dürüstlük kuralına uygun davranış; toplumdaki dürüst, namuslu ve orta zekâlı bir kişinin, genel ahlâk, doğruluk ve karşılıklı güven esaslarına uygun davranış biçimidir. Dürüstlük kuralına uygun bu davranışın belirlenmesinde, toplumda geçerli olan genel ahlâk kuralları, günün âdet ve uygulamaları, davranışın söz konusu olduğu hukuki ilişkilerin içerik ve amaçları da dikkate alınacaktır (Mustafa Dural, Suat Sarı, Türk Özel Hukuku, 6. Baskı, İstanbul, 2011, s. 226-227). 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde, hukuk düzeninin kişilere tanıdığı bütün hakların kullanılmasında göz önünde tutulması ve uyulması gereken iki genel ilkeye yer verilmektedir: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı. Hukuk düzeni, kişilere tanıdığı her bir hakkın kapsamı ile bunların kullanılmasının şartlarını ve şeklini ilgili hak yönünden özel olarak düzenlemiştir. Ancak, hayatın sonsuz ihtimallerinin önceden öngörülmesi ve bunların en küçük ayrıntılara kadar düzenlenmesinin imkânsızlığı karşısında bütün hakların kullanılmasında dikkate alınacak genel bir sınırlama koyma ihtiyacı duyulmuştur. Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, bu açıdan uyulması gerekecek genel kurallar olarak karşımıza çıkmaktadır. Anılan Kanun maddesinde hakların dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerektiği ifadesinin ardından hakların açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı belirtilmiştir. Bu ifade şeklinden yola çıkarak bir hakkın kullanılmasında dürüstlük kuralına uyulmamasının müeyyidesinin, bu hakkın açıkça kötüye kullanılmış sayılması ve hukuken korunmaması olduğu kabul edilebilir (Dural, Sarı, s. 225). Hakkın kötüye kullanılması yasağı hakların yasalarda ve sözleşmede öngörülen şekilde kullanılmasından doğan sertliği gidermek ve bu yüzden doğacak adaletsizlikleri önlemek amacına yöneliktir. Bu durumda hak sahibi bu hakkı kullanmakla istediği amaca ulaşamayacaktır. Hakkın kötüye kullanılması yasağının en geniş uygulama alanı bulduğu hâllerden birisi, geçerlilik şekline bağlı bir hukuksal işlemde bu şekle uyulmamış olması nedeniyle şekle aykırılık iddiasının ileri sürülmesidir. Şekle aykırılık hukuksal işlemin geçersizliği sonucuna doğursa da bu geçersizliği ileri sürme hak kötüye kullanıldığında dinlenmeyecek ve hukuksal işlem geçerli bir hukuksal işlemin bütün hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır (Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Bası, Ankara, 2020, s. 210, 213). 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 33. maddesi gereği hâkim, Türk hukukunu resen uygular. Diğer bir ifadeyle, vakıaları ileri sürmek davanın taraflarına, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir. Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında akdedilen 19.11.2021 tarihli sözleşmenin harici taşınmaz satış vaadi niteliğinde olduğu, noterde düzenleme şeklinde tanzim edilmediğinden geçersiz olduğu, davacının taraflar arasındaki sözleşmenin tapuda devir işlemi ile birlikte geçerlilik kazanacağına güvenerek; banka kredisine başvurduğu, eksper masrafı ve emlakçıya aracılık ücreti ödediği, DASK, tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödeyerek, devir için tapu dairesinden randevu aldığı dosyaya sunulan belgelerle sabittir. Bir tarafın sözleşme yapma vaadi ile güven telkin etmesi üzerine, sözleşmeye uyulacağına ve edimlerin yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin geçerlilik koşullarını sağlamaması nedeniyle hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle yapılan masrafların sözleşmeyi yerine getirmeyen tarafın karşılaması esastır. Nitekim bu hususa Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 08.12.2011 tarihli ve 2011/11238 E., 2011/18434 K., Dairemizin 24.03.2011 tarihli ve 2010/22337 E., 2011/4844 K., 25.02.2013 tarihli ve 2012/ 19212 E., 2013/2919 K. sayılı ilamlarında da yer verilmiştir. Bu durumda; İlk Derece Mahkemesince; davacının yalnızca davalı akidine güvenmesinden, yani şekle riayet edilmemesine rağmen davalının sözleşmeyi rızaen ifa edeceğini zannetmesinden doğan, yaptığını ispat ettiği (02.12.2021 tarihli dekontlar ile iade aldığı bedeller dışında kalan) masraflarını davalı taraftan talep edebileceği gözetilemeden, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.