Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1390 E. 2026/4035 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1868 E., 2025/98 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/211 E., 2023/432 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılardan ..... vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebi miktar itibariyle reddedildikten ve incelemenin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten sonra, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili; davalı yüklenici şirket ve davalı arsa sahibi ... arasında Ankara İli ..... İlçesi ..... Mahallesi ....... parselde kayıtlı bulunan arsaya yönelik noter aracılığıyla "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" akdedildiğini ve yine noter aracılığı ile "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme" yapıldığını, yapılan sözleşmelerin her ne kadar kat karşılığı olarak isimlendirilmişse de sözleşmenin açıkça hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu, davalı şirket ile davacı arasında imzalanan 15.05.2012 tarihli ve "..... Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile İnci Residance 4. ve 6. kat KD-GB cepheli 7 adet ofis nitelikli bağımsız bölümlerin müvekkiline satıldığını, 294.000,00 TL satış bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, sözleşmede belirlenen 30.06.2013 teslim tarihinde taşınmazın teslim edilmediğini, sözleşmede brüt 70 m² taşınmaz vaad edilmişken, taşınmazların neticede 43 m² olduğunu, dava konusu taşınmazlar üçüncü kişilere satıldığından tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçtiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL'nin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini karar verilmesini talep etmiş, bila tarihli dilekçesi ile talebini 294.000,00 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; davada arsa sahibi olan ve davacı ile arasında herhangi bir hukuki ilişki olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, geçersiz sözleşmeye dayalı yapılan ödemenin denkleştirici adalet ilkesi gereğince karşılığının istenmesinin yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı şirket vekili; davacıya satışı vaat edilen 7 adet bağımsız bölümün toplam 791.000,00 TL bedelle satıldığını, müvekkili şirketin yetkililerinin davacıyı arayarak ve ihtarname keşide ederek sözleşme gereği bakiye bedelin ödenmesi ve bağımsız bölümlerin devralınmasını talep edilmesine karşın davete icabet etmeyerek temerrüte düşen davacının sözleşmenin feshine sebebiyet verdiğini, bu nedenle davacının ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince karşılığını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 27.03.2018 tarihli kararıyla; alınan 25.12.2017 tarihli bilirkişi raporunda, davacı yanın sözleşme gereği ediminin tamamını yerine getirmediği, ihtarname tebliğine rağmen bedellerini ödeyerek bağımsız bölümleri devralmaktan kaçındığı, sözleşme içeriğinde bağımsız bölümlerin brüt olarak belirtildiği, brüt 70 m² olmadığına ilişkin iddianın ispat edilemediği, sunulan dekontlara göre davacının davalı şirkete 301.000,00 TL ödeme yaptığı, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan değerin 282.320,22 TL olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli sözleşme kabul edilemeyeceği ve denkleştirici adalet ilkesi gereğince istemde bulunulamayacağı, ödenen 294.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte iadesinin istenebileceği kanaatinin bildirildiğini, davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmenin adi sözleşme niteliğinde olmasına karşın davalı şirketin taraf olduğu eser sözleşmesinden dolayı yüklenici olarak davalı şirkete isabet edecek bağımsız bölümlerin satış vaadini içerir nitelikte olduğundan şahsi hakkın devri mahiyetinde olduğu ve geçerli kabul edilmesi gerektiği, ancak sözleşme içeriğinde ileri sürüldüğü gibi satışı vaadedilen 7 ayrı bağımsız bölümle ilgili toplam bedelin ödenmediği, davalı şirket vekili tarafından gönderilen ihtarname ile ilgili posta kayıtları incelendiğinde; muhatabına bırakılan ihtara rağmen süresinde teslim alınmadığı için iade edildiği ve 17.10.2014 tarihinde iade makamına tebliğ edildiği, bilahare davalı şirket tarafından verilen 7 günlük sürede bedel ödenerek bağımsız bölümlerin teslim alınmadığı gerekçesi ile davalı şirket tarafından feshedildiği belirtilen sözleşmeyle ilgili olarak, davacı tarafında sözleşmeden vazgeçtiğini dava dilekçesinde açıkça belirttiği, karşılıklı olarak sözleşmenin feshedildiği hususunda ihtilafın olmadığı, ödenen bedelle ilgili davacı vekilinin sunduğu dekontlara göre davalıya 301.000,00 TL ödediği ancak davacının 294.000,00 TL ödediğini belirterek istemde bulunduğu, davalı şirket vekilinin 42.000,00 TL haricinde ödemeyi kabul etmediği, ancak ticari defterlerin incelenmesinden imtina ettiği, sözleşmeye istinaden davacı tarafından davalı şirkete 294.000,00 TL ödendiğinin kabulü gerektiği, sözleşmeden karşılıklı vazgeçilmesi nedeniyle bu ödenen bedelin iadesi gerektiği, sözleşmede kararlaştırılan 10.000,00 TL kaporanın iade edilmeyeceğine dair hüküm yönünden ise; bu tutarın kapora niteliğinde değil bedele karşılık ödeme niteliğinde olduğu, davacının sözleşmeden vazgeçmesinden önce davalı tarafından davacıya usulünce tebliğ edilmeyen ihtarname esas alınarak sözleşmenin feshedilmiş olması nedeniyle davacıdan cezai şart istenemeyeceği, davacının dava konusu sözleşmeye istinaden davalıya ödediği 294.000,00 TL'yi sözleşmenin davalı tarafından feshinden habersiz olarak sözleşme gereğini yerine getirilmesi yerine sözleşmeden vazgeçerek ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince alım gücüne göre dava tarihindeki karşılığının istenemeyeceği, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince davalının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini talep edebileceği, dava tarihinden önce davalının temerrüde düşürüldüğüne dair belgenin sunulmadığı gerekçesiyle; davanın davalı ... yönünden husumet nedeniyle reddine, davalı şirket yönünden kabulü ile 294.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ve davalılardan ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli kararıyla; davalılar arasındaki sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi değil, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, arsa malikinin davalının diğer davalı şirketin ondan aldığı sözleşme yapma yetkisine dayanarak davacıya sattığı ofislerin teslim edememesinden dolayı davalı şirket ile birlikte davacıya karşı müteselsilen sorumlu olduğu, arsa sahibi davalıya husumet yöneltilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, davalı şirketin yargılama devam ederken Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/682 E. sayılı dosyasında 08.05.2019 tarihinde saat 10:46'dan itibaren iflasına karar verildiği, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (2004 sayılı Kanun) 194. maddesi gereği Mahkemenin asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplanmasında, iflas masasına kaydedilip, alacağın masaca kesin olarak kabul edilip edilmediğinin araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise, konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi, masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç dairesinde bir karar vermesi gerektiği gerekçesiyle; istinaf başvurularının kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ikinci alacaklılar toplantı tutanağı incelendiğinde davacının alacağının nizalı alacak olarak kayıt edildiği, kesin olarak kabul edilememesi nedeniyle davanın konusuz kaldığından söz edilemeyeceği, taraflar arasında olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi değil, hasılat paylaşımlı adi ortaklık sözleşmesi bulunduğu, davacının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği, davalı arsa malikinin davalı şirketin ondan aldığı sözleşme yapma yetkisine dayanarak, davacıya sattığı ofisleri teslim edememesinden dolayı, davalı şirket ile birlikte davacıya karşı müteselsilen sorumlu bulunduğu, davacının arsa sahibi davalı aleyhine dava açmasında ve husumet yöneltmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile 294.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ve davalılardan ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ve davalılardan ... vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; davacının 294.000,00 TL ödeyerek 7 adet ofis niteliğinde taşınmazı satın aldığını, sözleşme tarihinin üzerinden 12 yıl geçtiğini, kabul edilen alacak miktarı denkleştirici adalet ilkesi gereği ödeme tarihindeki alım gücüne oranlanmamasının hukuka aykırı ve karara bağlanan miktarın çok düşük olduğunu, davalıya ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereği ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı ... vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında adi ortaklık ilişkisi olmadığını, müvekkili ile diğer davalı şirket arasında Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen ve kesinleşen 2017/38 E., 2018/466 K. sayılı kararında aradaki ilişkinin eser sözleşmesi olduğuna karar verildiğini, davacı ile müvekkili arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, davacının ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince alım gücüne göre dava tarihindeki karşılığını isteyemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının alacak istemine ilişkindir. 1. Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacının sözleşmenin davalı tarafından feshinden habersiz olarak, gereği yerine getirilmeyen sözleşmeden vazgeçerek ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince alım gücüne ulaştırılarak dava tarihindeki karşılığını istenemeyeceği, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini talep edilebileceği, taleple bağlı kalınarak 294.000,00 TL üzerinden hüküm kurulmasında bir isabetsizlik görülmediği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2. Dosya kapsamından, davalı arsa maliki ... ile diğer davalı şirket arasında..... Noterliğince düzenlenen 14.10.2011 tarihli sözleşme ve 26.04.2012, 13.10.20 14... .07.2016 tarihli ek sözleşmeler ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri imzalanmış olup, bu sözleşmeler ile arsa sahibi arsasını vermeyi, yüklenici ise bu arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat yapmayı, konutları satmayı, satış bedelini tahsil ettikten sonra arsa sahibine ödemeyi yükümlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 620. maddesi uyarınca adi ortaklık; iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir. Diğer bir anlatımla, adi ortaklık; birbirini tanıyan, birbirlerinin kabiliyet ve şahsiyetlerine güvenen, eşit ve aynı durumda olan gerçek veya tüzelkişilerin, müşterek amacın gerçekleştirilmesini sağlayacak vasıtaları (sermaye paylarını) ortaklığa getirme konusunda karşılıklı ve uygun irade beyanlarının birbirine ulaşmasıyla teşkil eden bir kişi topluluğudur. Doktrinde adi ortaklık, sözleşmeyle kurulan ve bir müşterek amacın elde edilmesine hizmet eden kişi birliği olarak tanımlanmaktadır (Poroy/Tekinalp/Çamoğlu, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku. İstanbul 2003. s. 26). Adi ortaklık sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden farklı olarak iki yada daha çok sayıda kişi arasında kurulabilir. Ortaklar hak ve yetkilerini ortaklığa karşı kullanabilir. Buna göre adi ortaklığın unsurları; kişi, müşterek amaç, müşterek amaç uğruna birlikte çaba, katılım payı (sermaye) ve sözleşme bağı şeklinde belirtilebilir (Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3. Bası, İstanbul 2012, s. 17). Bu nedenle, adi ortaklık ilişkisinin varlığının tespiti için bu unsurların var olup olmadığının araştırılması gerekir. Ancak, adi ortaklığın, bazı komşu hukuksal müesseselerden, özellikle gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden ayırt edilmesini sağlayan temel kriterler: müşterek amaç ve müşterek amaç uğruna birlikte çaba unsurudur. Zira, ortaklığa sermaye olarak yalnızca emeğini koyan ortağın zarardan muaf tutulabileceğini öngören 6098 sayılı Kanunun 623. maddesinin üçüncü fıkrası hükmünün karşıt anlamına (argumentum a contrario) başvuran Türk doktrininde, ortaklığa sermaye olarak salt emeğini koyan ortak dışında hiçbir ortağın zarardan muaf tutulamayacağı, müşterek amacın ve sonuçta adi ortaklığın varlığından söz edebilmek için bütün ortakların hem kazanca ve hem de zarara katılmalarının gerekli olduğu görüşü egemendir. Adi ortaklık sözleşmesinde bir ortağın sadece kâra katılacağına ilişkin hüküm geçersizdir. Bunun tek istisnası ortaklığa katılım payı olarak ortağın emeğini koyması halidir. Bu hal dışında her ortağın zarara katılması zorunluluğu adi ortaklığın benzer hukuki kurumlardan ayırt edici özelliğidir (Dr. Salih Çelen , Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, Ankara-2021 s.67). Ayrıca, ortakların tamamı müşterek amaca ulaşmak için birlikte çaba sarf etmek konusunda yükümlülük altına girmeleri, adi ortaklığın varlığı bakımından zorunludur. Ortakların sadece ortak amacı benimsemeleri yeterli olmayıp amacın gerçekleşmesi için gerekli faaliyetlere aktif bir şekilde katılmak gerekir. Bu unsur ortaklık sözleşmesinin içeriğinde mutlaka yer almalıdır (Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3. Bası, İstanbul 2012, s. 25-40). Öte yandan, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu suretle elde edilecek satış bedelinin (bu bedelin elde edilmesi için yüklenici tarafından yapılan masraflar düşülmeksizin) arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır. Halbuki adi ortaklıkta toplam maliyet giderleri toplam gelirden düşülerek kalan net kâr üzerinden paylaşım yapılır. Oysa hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde paylaşım konusu kâr olmayıp bağımsız bölümlerin satışından elde edilen brüt satış bedeli olmaktadır. Bu paylaşım usulüne göre arsa sahibi tarafından bina inşaatı için herhangi bir harcama yapılmayacağından satış tutarı üzerinden yapılacak paylaşımda yüklenicinin payına düşenden fazla gideri olduğu durumda zarar etmesi ihtimali bulunmakta iken arsa sahibinin zararı söz konusu olmaz. Arsa sahibinin bağımsız bölüm satışlarından elde edilen satış bedelinden pay almasına karşılık zarara katılmaması adi ortaklıkta diğer bir zorunlu unsur olan ortak amaç unsurununda olmadığını gösterir. Bu esastan yola çıkarak hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek brüt (gayri safi) geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir. Yüklenici tarafından meydana getirilen bağımsız bölümlerin tümünün sözleşmede tayin edilen sürede satışının yapılamaması halinde kalanların aynen paylaşımına ilişkin düzenlemede yapılabilir. Bu tanımdan yola çıkılarak, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gayri safi geliri paylaşma borcu altına girmesi (arsa sahibinin satışı bizzat yapması ya da satışın gerçekleştirilmesi için yükleniciye vekalet yermesi), yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma; arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi ve tarafların anlaşması olarak tespit edilebilir (Yrd. Doç.Dr. Emrehan İnal, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2011, s. 149-165). Arsa sahibi davalı ile yüklenici diğer davalı arasında A...... Noterliğince düzenlenen 14.10.2011 tarihli sözleşme ve 26.04.2012, 13.10.20 14... .07.2016 tarihli ek sözleşmeler ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri imzalanmış olup, bu sözleşmeler ile arsa sahibi arsasını vermeyi, yüklenici ise bu arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat yapmayı, konutları satmayı, satış bedelini tahsil ettikten sonra arsa sahibine ödemeyi yükümlenmiştir. Davalılar arasında imzalanan 14.10.2011 tarihli sözleşmenin (3-9) maddesinde; “hasılat paylaşımı esaslarına göre satışı yapılacak gayrimenkullerin KDV’leri yüklenicilere aittir. Gayrimenkullerin satış bedelinin %50’si arsa sahibine ödenecektir. Oluşacak gayrimenkullerin satışından arsa sahibinin payına düşecek olan KDV yükleniciler tarafından ödenecektir.” hükmüne; (8.) maddesinde; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği; 26.04.2012 tarihli ek sözleşmenin (5.) maddesinde ise yine; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği ve daha sonra tanzim olunan ek sözleşmeler ile aynı hak ve yükümlülüklerin muhafaza edildiği anlaşılmaktadır. Sözleşme, özetlenen bu hükümleriyle birlikte bir bütün olarak değerlendirildiğinde; taraflarca akdedilen sözleşmenin müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunu içermemesi, arsa malikinin zarara katılmasının söz konusu olmaması nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmayıp, taraflarına karşılıklı borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşme olmakla birlikte baskın niteliğinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olması nedeniyle eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği açıktır (Dairemizin 23.06.2014 tarihli ve 2014/10780 E., 2014/10005 K. sayılı ilamı ve Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli ve 2017/3-2615 E., 2021/1102 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir). Bu durumda; sözleşmenin nispiliği ilkesine göre, arsa maliki davalı ... ile davacı arasında sözleşme ilişkisinin bulunmadığı, bu nedenle davacı tarafından arsa maliki olan davalıya husumet yöneltilemeyeceği gözetilerek, davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş olup bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle 1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Davalı ... vekili tarafından temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı ... yararına BOZULMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalı ...'e iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.06.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı, davalı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile konut satın almış ise de konutun teslim edilememesi nedeniyle sözleşmeden dönülerek satış bedelinin yüklenici ve arsa sahiplerinden tahsilini talep etmiştir. Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin niteliği ile yükleniciden taşınmaz satın alan davacının arsa sahiplerine karşı açtığı davada arsa sahiplerine husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan gayrimenkul satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin adi ortaklık mı, hâsılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi olduğu hususu tartışmalı ise de daha önce HGK’nın 20.04.2013 tarihli 2012/13-798 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.09.2023 tarihli ve 2022/7389 E, 2023/2242 kararı ile aradaki ilişkinin adi ortaklık olduğu yönünde kararlar verilmiştir. Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık olması halinde TBK 638. maddesi uyarınca ortaklar üçüncü kişilere karşı müteselsilen sorumlu olduklarından arsa sahiplerine husumet yöneltilebilecektir. Somut olayda davacı taşınmazı satın alan kişi olup önemli olan davacı ile arsa sahipleri arasında bir hukuki ilişki bulunup bulunmadığı ve sonuç olarak arsa sahiplerine husumet düşüp düşmeyeceği de önem arz etmektedir. Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmene göre, tarafların her bir dairede ½’şer hissesi olup taraflar yapılacak daireleri birlikte satacaklar ve elde edilen satış gelirini %50’şer oranında hasılat olarak paylaşacaklardır. Sözleşmeye göre ise, kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümlerin alıcısı çıktığı her zaman taraflar birlikte satışa karar verecekler ve satış işlemi arsa sahibi tarafından gerçekleştirilecektir. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olacaktır. Satış bedeli %50’şer hâsılat bedeli olarak paylaşılacaktır. Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşmeden anlaşıldığına göre, taşınmaz üzerindeki inşaatlar bitinceye kadar tapu kaydı/kat irtifakı arsa sahipleri üzerinde kalacak, yüklenici satışı yapacak, satışlar arsa sahibinin bilgisi ve onayı dâhilinde olacak, para tahsil edildiğinde yarı yarıya paylaşılacak ve bedel ödendiğinde arsa sahibi alıcıya tapuda devir yapacaktır. Sözleşmeden anlaşıldığına göre, arsa sahipleri ile yüklenici arasında eser sözleşmesinin yanı sıra taşınmazları arsa sahipleri adına satımı hususunda vekâlet ilişkisi de vardır. Bütün bağımsız bölümlerin tapu kaydı arsa sahipleri üzerinde kalmakta ve yüklenici vekâleten taşınmazları üçüncü kişilere satmaktadır. Davalı şirket, arsa sahiplerinden aldığı sözleşme yapma yetkisi ile davacıya konut satmıştır. Konutun teslim edilmemesinden arsa sahibi de şirket ile birlikte müteselsilen sorumludur. (HGK 16.02.2020 t. 2020/9671 E. 2021/1499 K.) Davalılar arasındaki sözleşme gereği taraflar birlikte hareket ettiklerinden el ve iş birliği içindedirler. Yapılan satışlardan arsa sahiplerinin bilgisi ve onayı olduğu gibi alınan bedelden pay da almaktadır. Bu nedenle arada üçlü bir ilişki olup, yapılan sözleşmede arsa sahipleri yönünden iç ilişki de sorumlu olur denilemez. Arsa sahipleri de ödeme aldığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olmalıdır. Yukarıda açıklanan nedenlerle ve emsal Yargıtay kararlarında kabul edildiği üzere satış işlemini yüklenici ve arsa sahipleri birlikte ve vekâleten yaptıklarından arsa sahiplerine de husumet düşeceği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğu görüşüne katılmıyorum.