İlk Derece Mahkemesi 2026/1414 E. 2026/856 K.

T.C. İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2026/1414 Esas KARAR NO: 2026/856

DAVA:Elatmanın Önlenmesi (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ:29/07/2026 KARAR TARİHİ:23/10/2026

Mahkememizde görülmekte olan Elatmanın Önlenmesi (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil şirket ile davalı(üye) arasında “... adresinde bulunan ... Plaza'nın 10. katında yer alan, brüt 480 metrekare büyüklüğündeki, sözleşme Ek-4'te işaretlenen özel ofisin davalıya tahsisi için ... üyelik modeli kapsamında 15.09.2021 başlangıç tarihli Nitelikli Ofis Hizmetleri Üyelik Sözleşmesi (“Sözleşme”) imzalandığı, sözleşme’nin 14.1. maddesi uyarınca, düzenlenen faturaların vade tarihinden itibaren 15 (on beş) gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ancak davalı tarafından bu yükümlülük yerine getirilmemiş; fatura bedeli süresinde ödenmediği, bunun üzerine müvekkil şirket, ... 56. Noterliği’nin 02.05.2024 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmiş ve davalıdan, kullanmakta olduğu alanı derhal tahliye ederek teslim etmesini ihtar etmiştir. Buna rağmen, davalı şirket alanı tahliye etmemiş ve sözleşmenin feshedilmesine karşın hâlâ alanda faaliyet göstermeye devam ederek haksız işgalci konumuna düştüğü, müvekkil şirket, ... ... markası altında faaliyet gösteren ve nitelikli hazır ofis sistemleri alanında sektöre yön veren lider firmalardan biri olduğu, müvekkil, yalnızca fiziksel bir ofis alanı sunmakla kalmamakta; üyelerine, faaliyet alanlarının doğası gereği ihtiyaç duydukları birçok hizmeti entegre biçimde, paket halinde sunduğu, bu kapsamda; ofis alanı kullanımının yanı sıra internet erişimi, temizlik, güvenlik, resepsiyon hizmeti, çay-kahve ikramları, yazıcı-tarayıcı kullanımı ve toplantı odası rezervasyonları gibi birçok hizmet, üyelik sistemi içerisinde yer almakta ve tek bir hizmet sözleşmesi altında sunulduğu, üyeler, bu hizmetlerden üyelik sözleşmesi çerçevesinde ve belirli bir süreyle yararlanmakta olup, taraflar arasında klasik anlamda bir kira sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı, müvekkil şirketin iş modeli, sektördeki klasik kira ilişkilerinden farklı olarak, hizmet yoğunluklu bir yapıya dayanmakta ve bu özelliği nedeniyle özellikle girişimciler, yaratıcı endüstriler ve kurumsal firmalar tarafından tercih edildiği, sunulan ofis alanı, aslında sunulan geniş kapsamlı hizmet paketinin yalnızca bir unsuru olduğu, bu bağlamda, müvekkil şirket ile davalı arasında kurulan sözleşme, ağırlıklı olarak hizmet unsurlarını içeren karma nitelikli bir üyelik/hizmet sözleşmesi olduğu, davalının bu sözleşmeyi sonradan kira sözleşmesi gibi nitelendirmeye çalışması, gerek taraf iradeleriyle, gerekse sözleşme içeriğiyle örtüşmediği, davalı tarafın söz konusu taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle müvekkil şirket ciddi şekilde mağdur olduğu, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren, mülkiyeti müvekkile ait olan taşınmaz ne müvekkil tarafından kullanılabilmekte ne de taşınmazdan herhangi bir şekilde ekonomik fayda sağlanabildiği, davalıya gönderilen ve ekte sunulan ihtarnamelerden de açıkça görüleceği üzere, müvekkilin davalının taşınmazda kalmasına yönelik herhangi bir muvafakati bulunmadığı, bu durumda davalının taşınmazı kullanımı, açıkça haksız işgal niteliği taşıdığı, davalı, söz konusu taşınmazda fuzuli işgalci konumunda olup, bu haksız müdahalenin önlenmesi ve uğranılan zararın giderilmesi gerektiği, yapılacak tahkikat sonucunda müvekkilin ecrimisil alacağının tam ve kesin olarak belirlenmesi mümkün hale geleceğinden, artırılmak kaydıyla şimdilik 50.000,00 TL ecrimisil bedelinin,... Noterliğinin 02.05.2024 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedilmesi üzerine fuzuli işgalin başladığı tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini, yukarıda açıklanan nedenlerle, fazlaya dair talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla, yargılama yapılarak; davalının dava konusu taşınmaza haksız olan el atmasının önlenmesine, tahkikat sonucunda müvekkilin ecrimisil alacak miktarı tam ve kesin olarak belirlenmesinin mümkün olduğu anda artırılmak ve HMK m.107 uyarınca belirsiz alacak talepli olmak üzere; şimdilik 50,000.00 TL ecrimisilin fuzuli işgalin başladığı tarihten ve her tahakkuk döneminden itibaren işletilecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 15.09.2021 tarihinde "Nitelikli Ofis Hizmetleri Üyelik Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme imzalanmıştır.Akdedilen sözleşmede düzenli ve sürekli edim niteliğinde Kira bedelinin,Depozito/Teminatın,Kiralanan taşınmazın özelliklerinin,demirbaşlarının ve taşınmazın, kiralama sürecine ilişkin giderlerin kime ait olduğunu ayrı ayrı düzenlemiş, Bu sözleşmeyle davacı, belirli ve bağımsız bir ofis bölümünü yalnızca müvekkil şirketin kullanımına bırakmış; müvekkil de karşılığında her dönem belirli bir bedel ödemeyi üstlendiği, TBK m. 299'daki tanım gereği bu ilişki kira sözleşmesini, ofisin mobilya ve donanımla birlikte teslim edilmesi de sonucu değiştirmez.nitekim taraflar arsında akdedilen sözleşme konusu iş yeri sadece müvekkil şirket ve sigortalı çalışanları tarafından fiziki olarak kullanılan ve müvekkil şirket çalışanları tarafından kartla girildiğini, söz konusu kiralanana müvekkil şirket ve çalışanları haricinde başkası ofise giriş ve çıkış yapamadığını, bu bir kira sözleşmesi olup TBK m. 339/1 uyarınca çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulandığını, davacı, internet, temizlik, güvenlik, resepsiyon, ikram ve toplantı odası gibi hizmetleri öne çıkararak sözleşmeyi hizmet sözleşmesi gibi göstermeye çalıştığı, oysa paylaşımlı ve hazır ofislerde bu hizmetler olağan yan edimler olduğu, ortak alan temizliği ve güvenlik hizmeti müvekkile özgü olmayıp bu hizmetler Plaza yönetimi tarafından tüm kiracılara verildiği, bu hizmetlerden doğal olarak müvekkilde yararlanmaktadır. Karma sözleşmelerde hangi hükümlerin uygulanacağı, sözleşmenin ağırlık merkezine göre belirlendiği, müvekkilin sözleşmeyi yapma amacı bir ofiste çalıştığı, çay ya da temizlik hizmeti almak değildir.Oysa müvekkilim şirket ....Noterliğinin ... Yevmiye ve 08.Nisan 2024 tarihli cevabi ihtarnamesiyle 224.343,60.-TL e faturanın münderacatına ilişkin itirazlarda bulunmuş,haksız ve usule uygun olmayan fatura ve içeriğine süresinde itiraz ettiği, yine müvekkil şirket davacının gönderdiği 2 Mayıs 2024 tarihli ihtarnamesi ve içeriğinede ....Noterliğinin ... Yevmiye ve 17 Mayıs 2024 tarihli cevabi ihtarnamesi itiraz ettiği, bu ihtarnameler incelendiğinde Davacı tarafın haksız ve hukuka aykırı taleblerini ispat edemedikleri açıkça görüleceği, yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce resen gözetilecek sebeplerle; mahkemenizin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine, aksi kanaatte olunursa, zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine getirilmediğinden davanın usulden reddine, usule ilişkin itirazlarımız kabul görmezse, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin esastan reddine, ecrimisile hükmedilmesi halinde, kabul anlamına gelmemek kaydıyla, miktarın emsal kira değeri üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenmesine ve müvekkilin yaptığı ödemelerin mahsubuna, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir. Mahkememizin 02/09/2026 tarihli tensip tutanağının 14 nolu ara kararı gereğince davacı vekiline "7155 Sayılı Kanunun 20.maddesi ile getirilen değişiklik uyarınca 6325 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A.maddesi uyarınca davacı tarafça zorunlu arabuluculuk başvurusu yapıldığının ileri sürüldüğü ancak, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğinin ya da E-İMZA verili dijital kopyasının mahkememiz dosyasına sunulmadığı anlaşılmış olmakla, DAVACI TARAFIN söz konusu tutanakları İŞBU TENSİP TUTANAĞININ TEBLİĞİNDEN İTİBAREN 1 HAFTALIK KESİN SÜRE İÇİNDE MAHKEMEMİZ DOSYASINA SUNMASI, AKSİ HALDE DAVANIN DAVA ŞARTI YOKLUĞUNDAN USULDEN REDDİNE KARAR VERİLECEĞİ HUSUSUNUN İHTAR EDİLMESİNE," şeklinde ihtaratlı kesin süre verildiği, ancak davacı vekili tarafından arabuluculuk tutanağının sunulmadığı ve herhangi bir beyanda bulunulmadığı görüldü. 6100 sayılı HMK 114.maddesinde dava şartları sayılmış, yine HMK 115.maddesinde ise dava şartlarının incelemesinin nasıl gerçekleştirileceği düzenlenmiştir. Buna göre "Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder." 6102 sayılı kanun 5/A.maddesinde 28/3/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunun 31 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında” ibaresi “para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında,” şeklinde değiştirilmiş olup, menfi tespit davaları da dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gereken davalardan olmuştur. HMK 118/1 madde gereğince "Davanın dava dilekçesinin kaydedildiği tarihte açılmış... " sayılacağının belirtildiği, 7445 sayılı kanunun 31. maddesi ile 6102 sayılı TTK.5/A maddesinde yapılan düzenleme ile "Bu kanunun 4.maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalarada, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır" hükmünün getirildiği ve yine 7445 sayılı kanun ilgili maddesinin 01/09/2023 tarihinde yürürlüğe girer hükmü yer bulunduğu, söz konusu yasa değişikliği ile arabuluculuk dava şartının tamamlanabilir nitelikte bir dava şartı olmadığı anlaşılmıştır. Bu hali ile, arabuluculuk dava şartının tamamlanabilir nitelikte bir dava şartı olmadığı gözetilerek, davanın HMK 114/2 maddesi yollamasıyla 6102 sayılı 5/A maddesindeki zorunlu arabuluculuk dava şartı yokluğundan HMK 115/2 maddesi gereğince usulden reddine karar verilmiştir. H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak izah edildiği üzere; 1-Davanın arabuluculuk dava şartı yokluğundan USULDEN REDDİNE, 2-Alınması gerekli 732,00-TL karar ve ilam harcından 853,88 TL peşin harcın düşümü ile fazla alınan 121,88-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine, 3-Davacının yaptığı yargılama giderlerinin üstünde bırakılmasına 4-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve takdir olunan 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, 5-Karar kesinleştiğinde artan gider avansının ilgili tarafa iadesine, Dair, kararın tebliğinden itibaren iki haftalık kesin süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde karar verildi. 23/10/2026

Katip ... e-imzalıdır

Hakim ... e-imzalıdır