Bölge Adliye Mahkemesi 2026/927 E. 2026/1568 K.

T.C.

ERZURUM

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

1. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2026/927

KARAR NO : 2026/1568

KARAR TARİHİ : 17/09/2026

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 24/11/2025

NUMARASI : 2024/... Esas - 2025/686 Karar

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı)

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile dava dışı ... İnş. Emlak Paz. Ltd. Şti arasında 16/03/2018 tarihli İşyeri Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalandığını, dava dışı şirketin sözleşme konusu inşaatı devam ettirememesi nedeniyle mevcut hali ile 12/04/2018 tarihinde davalı şirkete devredildiğini, müvekkili ile dava dışı şirket arasında yapılan sözleşmede teslim tarihinin ...olarak belirlendiğini, davalı tarafa gönderdikleri ihtarname ile işyerinin müvekkiline teslim edilmesi ve kalan bakiyeyi davalının bildireceği IBAN numarasına yatıracaklarını bildirdiklerini, ancak davalı tarafından bir geri dönüş yapılmadığını, sözleşmede teslim edilecek iş yeri numarası ... olarak belirlenmiş ise de ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nde yapılan tespit ile taşınmazın kapı numarasının ...olarak belirlendiğini, satış bedeli olarak 650.000,00 TL olarak belirlendiğini, 130.000,00 TL'nin ön peşinat olarak müvekkili tarafından ödendiğini, kalan miktarın taşınmazın teslim tarihinde ödeneceğini, ancak taşınmaz teslim edilmediğinden bakiye tutar ödenmediğini, kalan bakiyenin davalı tarafa ödenmesi için çekilen ihtarnameye davalının cevap vermediğini, sözleşmenin 3.maddesi ile belirlenen tarihte teslim edilmemesi halinde teslim tarihinden itibaren 6 aylık süreden sonra gecikilen her ay için emsal kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili ile yapılan sözleşme her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi başlığı altında düzenlenmiş olsa da sözleşmenin alacağın temliki hükmünde olduğunu, sözleşmenin yapıldığı tarihte kat irtifakı kurulmadığından müvekkilinin adi yazılı sözleşmeyi imzaladığını belirterek dava konusu taşınmazın müvekkili lehine tapu tesciline ve HMK md 107 hükmü gereğince ileride artırılmak üzere 500,00 TL ecrimisil kira alacağına karar verilmesine, mahkeme aksi kanaatte ise müvekkilinin mağdur olmaması için dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin teslim tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, mahkeme rayiç bedel yönünden aksi kanaatte olması durumunda müvekkili tarafından ödenmiş olan bedelin ödenme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu sözleşmenin müvekkili tarafından devralındığı ve dava dışı şirket ile bu yönde protokol yapıldığına dair delilin davacı tarafından ibraz edilemediğini, müvekkilinin davaya dayanak yapılan sözleşmenin tarafı olmadığını, tapulu bir taşınmazın haricen satışının sözleşmeye konu edildiğini, bu sözleşmenin hüküm doğurmasına imkan bulunmadığını, kanun hükümlerinin ön gördüğü biçimde yapılmayan sözleşmelerin hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmenin tarafları dışında üçüncü kişiler nezdinde hak doğurmayacağını, davacı tarafından müvekkiline taşınmaz bedeline ilişkin bir ödeme yapılmadığını, davacının edimini tam ve gerektiği gibi ifa etmediğini, müvekkilinin kötü niyet ortaya koymadığını, ecrimisil tazminatına hüküm verilmesine hukuken imkan bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

Davacı vekili birleşen dava dosyası dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile dava dışı ... İnşaat Emlak Pazarlama Limited Şirketi arasında 16.03.2018 tarihinde ... ili ... ilçesi ... mahallesi... ada ....parsel ... blok.... nolu bağımsız bölümün 650.000,00 TL. bedel olarak satışına karar veridiğini, bu bedelin 130.000,00 TL.’si peşin kalan miktarının ise 31.12.2018 tarihinde ödeneceği hususunda anlaşmaya varıldığını, ancak belirtilen tarihte müvekkiline herhangi bir fiili teslimat yapılmadığını ve gayrimenkulün tapu kaydının müvekkili şirkete devredililmediğini, bahse konu bu gayrimenkulün tapusunun iptali ve müvekkil adına tescili için açılan davada yargılama esnasında alınan karar gereğince yapılan keşif ve bilirkişi incelemesini neticesinde dava konusu gayrimenkulün ... Gayrimenkul Hizmetleri Limited şirketine devredilmiş olduğunun tespit edildiğini, 1651 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinden de görüleceği üzere ... Gayrimenkul Hizmetleri Limited Şirketi 18/12/2024 Tarihli 2024/02 Sayılı Müdürler Kurulu Kararı ile tüm aktif ve pasifleriyle birlikte davalı şirket ... Holding Anonim Şirketi'ne devrolunduğunu, tüm bu nedenlerle davalarının kabulü ile; dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir kararı verilmesine, sayın mahkeme, aksi kanaatte ise ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak davalı dır şerhinin düşürülmesine, Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/... Esas sayılı dosyası ile işbu dava dosyası arasında hukuki ve fiili irtibat olduğundan dolayı iş bu dava dosyasının Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/... Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, neticeten mülkiyeti davalı ... Gayrimenkul Hizmetleri Ltd. Şti. adına kayıtlı .... ili ... İlçesi ... Mah. ... Ada, ... Parsel .... Blok ... Kat ....nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ve müvekkil adına tesciline, HMK madde 107 hükmü gereğince illerde atılmak üzere 500 TL ecrimisil kira alacağının sözleşme tarihinden itibaren işletilecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsil olarak tahsili ile müvekkile ödenmesine, mahkeme aksi kanaatte ise müvekkil firmanın mağdur olmaması için dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin teslim tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte müvekkillerine ödenmesine, yine mahkeme rayiç bedel yönünden aksi kanaatte olması durumunda müvekkil tarafından ödenmiş olan bedelin ödenme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte müvekkile ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı vekili birleşen dava cevap dilekçesinde özetle; Davaya konu sözleşmede de açık bir şekilde ifade edildiği üzere tapulu bir taşınmazın haricen satışının sözleşmeye konu edildiğini, kamu düzenine ilişkin hükümler çerçevesinde ilgili sözleşmenin hüküm doğurmasına imkan bulunmadığını, davacının organik bağ iddialarının hakikati yansıtmamakta olup; bir an bile kabulü halinde organik bağın varlığının tüzel kişilik perdesinin aralanmasına yeterli olmayıp davacı tarafından kötü niyetin de ispatı gerektiğini, yüksek mahkeme kararlarının bu doğrultu olduğunu, davacının tüzel bir kişilik olduğunu ve basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü bulunduğunu, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18. maddesi tacir olmanın hükümlerini taşımakta ve 2. bendinde gereğince davacının faaliyetleri esnasında basiretli bir iş adamı gibi davranması gerektiğini, herhangi bir akit imzalamadığı halde bir tüzel kişiliği, iddia ettiği borçtan sorumlu tutmanın basiretli bir iş adamı gibi hareket etme prensibine uymadığını, tüm bu nedenlerle haksız ve mesnetsiz, kötü niyetli davaya konu taleplerin tümden reddine, tüm yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI;

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, "Somut uyuşmazlıkta da; dosyada mevcut davacı ile dava dışı yüklenici arasında yapılan 16.03.2018 tarihli sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olarak geçerli ise de, tüm dosya kapsamına göre yüklenicinin temerrüde düşerek arsa sahibine karşı edimini yerine getirmediğinden arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedilmiş olduğu anlaşıldığından ve bu duruma göre davacının tapu devrine hak kazanamayacağı değerlendirildiğinden davacının asıl ve birleşen dosyadaki tapu iptal ve tescil talebinin; ve terditli olarak ileri sürülen taşınmazın güncel değerinin ödenmesi isteğinin reddi cihetine gidilmiştir. Bu sonuca göre; tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteme hakları olduğundan ve dava dışı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasındaki fesih protokolünün 8. maddesine göre yüklenici ile 3. kişiler arasında yapılan anlaşmalara ilişkin alıcıların yükleniciye ödemiş olduğu bedellerin arsa sahibi tarafından alıcılara ödeneceği kararlaştırılmış olduğundan davacı tarafından dava dışı yükleniciye ödendiği dosya kapsamından sabit olan 130.000,00 TL.'nin 30.10.2025 tarihli hesap bilirkişi kurulu raporuna göre denkleştirici adalet kuralı gereği güncel hali olan 495.050,86 TL.'nin asıl ve birleşen dosya davalılarından alınarak davacıya ödenmesine " şeklinde karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili ile dava dışı yüklenici arasındaki sözleşmenin geçerli ve alacağın temliki hükümlerine tabi olduğunun mahkemece kabul edilmesine rağmen bu sözleşmenin doğurduğu hukuki sonuçların uygulanmadığını, edimlerini yerine getiren ve bakiye bedeli ödemeye hazır olan müvekkilinin iyiniyetli haklarının arsa sahibi ile yüklenici arasındaki iç ilişki gerekçe gösterilerek etkisiz kılınamayacağını, davalılar arasındaki devralma, fesih ve devamlılık ilişkilerinin kararda yeterince tartışılmadığını, sözleşmenin geçerliliği karşısında talebin yalnızca sebepsiz zenginleşmeye indirgenemeyeceğini, terditli talepler arasında yer alan tapu iptali ve tescil ile taşınmazın güncel rayiç değerinin tahsili istemlerinin yetersiz gerekçelerle reddedildiğini, yalnızca ödenen bedelin güncellenmiş tutarının iadesine hükmedilmesinin müvekkilinin gerçek ve müspet zararını karşılamadığını, kararın kendi içinde çelişkili olduğunu, usul ve yasaya aykırı bir karar verildiğini ileri sürerek yerel mahkeme kararının aleyhe olan kısımlarının kaldırılması ile öncelikle tapu iptali ve tescile, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel rayiç bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesi talebi ile istinaf dilekçesi sunmuştur.

Asıl dava davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Davacı tarafın müvekkili şirketin sorumluluğunu ortaya koyan somut ve bağlayıcı herhangi bir delil sunamadığını, müvekkili şirketten sadır olduğu iddia edilen belgeler üzerinden sorumluluk yüklenemeyeceğini, iade borcundan söz edilebilmesi için öncelikle müvekkiline yapılmış bir ödemenin varlığı gerektiğini, oysa davacının 130.000,00 TL tutarındaki ödemeyi müvekkiline değil dava dışı üçüncü kişi konumundaki firmaya gerçekleştirdiğini, bu bedelin müvekkiline yöneltilmesini gerektirecek hukuki bağın ispatlanamadığını, salt ödeme dekontuna dayanılarak müvekkilinin sorumlu tutulmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ödemenin mahiyeti ve sebebinin belirsizliğini koruduğunu, ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamaların hatalı ve denetime elverişsiz olduğunu, 2018 yılında ödenen tutarın dava tarihi itibariyle 495.050,86 TL’ye ulaştığı yönündeki tespitin piyasa gerçeklerinden kopuk parametrelere dayandığını, Ekim 2024 dönemi değerleri üzerinden geriye doğru yapılan projeksiyonun tutarı yapay ve fahiş şekilde yükselttiğini, bu nedenle gerçeği yansıtmayan rapora dayanılarak hüküm kurulamayacağını, ancak mahkemece tüm bu hususların dikkate alınmadığını, usul ve yasaya aykırı olarak karar verildiğini beyan ederek davanın reddedilmesi talebi ile istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Birleşen dava davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin davaya konu herhangi bir inşaat devralmadığını, davacıdan veya dava dışı kişilerden hiçbir ödeme almadığını ve yalnızca taşınmaz maliki sıfatını haiz olduğunu, tapu iptal ve tescil talebinin reddedilmesiyle müvekkili şirketin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kesinleştiğini ve uyuşmazlıkla hukuki bağlantısının kalmadığını, davacının iddia ettiği 130.000,00 TL tutarındaki ödemenin müvekkiline değil dava dışı üçüncü şirkete yapıldığını ve bu bedelden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını ve bu nedenle müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, organik bağ ve tüzel kişilik perdesinin aralanması iddialarının gerçeği yansıtmadığını ve kötü niyetin somut delillerle ispatlanamadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki değer artışı ve hesaplama yöntemlerinin hatalı olduğunu belirterek, istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılması talebiyle istinaf yoluna başvurmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda;

Dava, davacı ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen adi yazılı sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak taşınmazın rayiç değeri ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine, taşınmazın rayiç değerine yönelik talebin reddine, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan bedelin iadesine karar verilmiş, verilen karar taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

Mahkemece daha önce aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine dair verilen karar dairemizin, 2024/... Esas, 2024/... Karar sayılı kararıyla ve ; '' davalı şirket ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan fesih protokolü - ibraname ve ekindeki listede, 130.000,00-TL ödeme yaptığı anlaşılan ...'ın, davacı şirketi temsile yetkili / şirket müdürü ve yine davacı şirketin ortaklarından olduğunun ... Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığının bila tarihli yazısından anlaşıldığı, davacı tarafça dosyaya sunulan 13.09.2017 tarihli İş Bankası dekontunda da davacı şirket nam ve hesabına, dava dışı ... Ltd. Şti'ye "dükkan bedeli kaporası" açıklamasıyla ilgili ödemenin yapıldığının anlaşıldığı, bu haliyle davacı şirketin iş bu davada husumetinin olduğu gibi Mahkemece yapılacak iş; uyuşmazlığın esasına girilerek, taraflarca bildirilen tüm delillerin toplanıp keşif ve harca tabi değer belirlenip harç eksikliği tamamlanarak usulüne uygun surette bildirilip toplanılan tüm deliller ile birlikte yeniden bir karar verilmesi gerekeceğinden, '' gerekçeleriyle kaldırılmıştır.

Mahkemece kaldırma kararı sonrasında yargılamaya devam edilerek, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmış, sözleşmeye konu olan bağımsız bölümün dava tarihi ve sözleşme tarihindeki değerleri belirlenmiş, davacı tarafından dava dışı yükleniciye ödenen 130.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değer hesaplanmış, mahkemece rapor doğrultusunda ödenen bedelin uyarlanmış değerine yönelik davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemece dosya arasına alınan tapu kayıtları incelendiğinde talebe konu olan ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının ... Şirketi adına tesis edildiği, bu şirketin tek ortağı olan ... tarafından tüm payların ... Holding A.Ş.'ye devredildiği, ... Şirketi'nin de aynı şekilde ... Holding A.Ş.'ye devredildiği görülmüştür. Davacı tarafından kayıt maliki olan ... Holding A.Ş.'ye yönelik dava konusu olan bağımsız bölümle ilgili birleştirme talepli dava açılmış, dava dosyasının önceki tarihli dava dosyasıyla birleştirilerek yargılamaya devam edildiği görülmüştür.

1-Taraf teşkili davanın görülebilme koşullarından olup re'sen nazara alınması gerekir. Taraf teşkili sağlanmadığı sürece işin esasına girme olanağı yoktur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin satışına ilişkin davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun göz ardı edilmemesi gerekmektedir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Dava sonucunda dava dışı yüklenicinin hukuki durumu etkileneceğinden tapu iptal ve tescil talebi yönünden dava dışı yüklenici ... şirketinin de davaya dahil edilmesi gerekmektedir. (bknz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/1018 Esas 2021/956 Karar sayılı ilamı)

2- Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan kural olarak eser sözleşmesi ilişkisinin kurulması herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp, tarafların "icap" ve "kabul" iradelerinin birleşmesiyle sözleşme ilişkisi kurulur. Şekil şartı, sözleşmenin geçerlilik şartı olmayıp, ispat şartıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte bazı eser sözleşmelerinin belli şekil şartında yapılması gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun ...I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun....ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa, bu sözleşme de geçerli olmayacaktır. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.(Yargıtay 6. H.D 2023/558 E. 2024/1478 K.)

İstisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığı kural olarak Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2.maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına; 25.01.1984 günlü ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıyla karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalat gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Kararlarında aktin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 veya üzerindeki bir orana ulaşmış olması gerekir. (Yargıtay 15HD. 2010/1281-2011/769 sayılı ve 14.02.2011 günlü kararı)

Dava satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde tapu iptal tescil mümkün olmaması halinde bedel talebine ilişkin olup, öncelikle davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine isabet edecek bağımsız bölümün satışına ilişkin mi yoksa arsa sahibine isabet eden kısmın satışına ilişkin mi olduğunun yani davacı ile yüklenici arasındaki sözleşme konusunun yükleniciye isabet eden bağımsız bölüm olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Dava dosyasında yer alan ''Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' incelendiğinde sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği görüldüğünden, taraflardan bu konuda açıklama da istenerek resmi şekilde düzenlenmiş bir ''Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' bulunup bulunmadığı tespit edilmeli, davacı ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmede yer alan bağımsız bölümün hangi bağımsız bölüm olduğu netleştirilerek, yükleniciye isabet eden bağımsız bölüm olup olmadığı da tespit edildikten sonra davacı ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmenin geçerliliğinin değerlendirilmesi, sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna varılması halinde fesih protokolünün düzenlendiği tarih itibarıyla inşaatın seviyesinin belirlenmesi, feshin yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda geriye etkili fesih olup olmadığının belirlenmesi, arsa sahibi konumunda olan davalının sorumluluğunun yüklenici ile arasındaki protokolün 8.maddesinden kaynaklandığı, ilgili maddede ise arsa sahibinin sorumluluğunun yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin yaptığı ödemeyle sınırlı tutulduğu, bu protokole göre davacının arsa sahibinden denkleştirici adalet ilkesine göre talepte bulunup bulunamayacağı, arsa sahibi yönünden sebepsiz zenginleşmenin bulunup bulunmadığı, birleşen dava davalısının sözleşmenin tarafı olmadığı hususu da göz önüne alınarak arsa malikinin protokolden kaynaklanan iade yükümlüğü kapsamında birleşen dava davalısının sorumlu tutulup tutulamayacağı tartışılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, HMK'nın 355. maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde; Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353-(1)/a-6 maddesi uyarınca kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, HMK’nın 353-(1)/a-6 maddesi uyarınca, Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/... Esas - 2025/...Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

2-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine,

3-İstinaf başvurusunda asıl dava ve birleşen dava davacısı ... ...inşaat Gıda Maddeleri Ticaret Ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınan toplam 1.464,00TL istinaf karar harcının talep halinde ilgili tarafa iadesine,

4-İstinaf başvurusunda asıl dava davalılısı... Tasarruf Finansmanı Anonim Şirketi'nden alınan toplam 7.722,23TL istinaf karar harcının talep halinde ilgili tarafa iadesine,

5-İstinaf başvurusunda asıl ve birleşen dava davalısı ... Holding Anonim Şirketi'den alınan 732,00TL istinaf karar harcının talep halinde ilgili tarafa iadesine,

6-İstinaf aşamasında istinaf başvurusu yapan taraflarca yapılan yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda ele alınmasına,

7-Kararın tebliği ve harç işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362/1-g maddesi uyarınca kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 17/09/2026