Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025/288 E. 2026/495 K.

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2024/129 E., 2024/328 K. ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2023 tarihli ve 2022/4202 Esas, 2023/3695 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Kararın asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda karar bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. ASIL DAVA 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. arasında 23.08.1994 tarihinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın yapımı esnasında müvekkilinin ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ile 07.09.1995 tarihli sözleşmeyi imzalayarak yüklenicinin hissesine düşen 5. kat güney batı cephede bulunan daireyi satın aldığını, bir müddet sonra ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş’nin arsa sahiplerinin de muvafakatıyla inşaatın yapım işini ...’e devrettiğini, yüklenici ...’in inşaatın büyük bir bölümünü bitirdiğini ancak sonradan devam edemediğini, inşaattaki eksikliklerin tamamlanması için davalı arsa sahipleri ve inşaattan daire alanlar adına hareket edenler arasında 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalanarak inşaatın tamamlandığını, 01.06.2000 tarihli sözleşmenin 2. maddesinde 20 No.lu dairenin müvekkiline verileceğinin kararlaştırıldığını, tamamlanan dairelerin hak sahiplerine verildiğini, müvekkilinin de dairesinde üç yıldan fazla süredir oturduğunu, elektrik ve su aboneliklerini yaptırdığını, herhangi bir borcunun bulunmadığını ve edimlerini yerine getirdiğini, ancak davalıların dairenin tapusunu müvekkiline devretmediklerini ileri sürerek davalılar adına hisseli olarak kat irtifakı kurulu olan Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... Mahallesi, 2 87... ada 16 sayılı parselde bulunan 20 No.lu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkilleri ile davacı arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmadığını, yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ile ...’in inşaatı eksik bıraktıklarını, bu hususun davacı tarafça da kabul edildiğini, 01.06.2000 tarihli sözleşme ile inşaatın tamamlanmasını üstlenen kişinin dahi edimlerini yerine getirmediğini, inşaatta hâlen eksiklikler bulunduğunu ve mesken ruhsatının alınmadığını, bu nedenle yüklenicilerin halefi olan davacının müvekkilleri aleyhine ferağa icbar davası açamayacağını, davacının talep ettiği bağımsız bölümü haksız olarak işgal ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. II. BİRLEŞEN KAYSERİ TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN 2007/55 ESAS SAYILI DAVASI 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; asıl dava dilekçesinde yer alan maddi vakıaları aynen tekrarlayarak müvekkilinin satın aldığı daire bedelini yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ile ...’e ödediğini ve yüklenicilere borcu kalmadığını, ...’den sonra inşaatın kalan bölümlerinin davalı ... tarafından tamamlandığını, müvekkilinin altı yıldan fazladır satın aldığı bağımsız bölümde oturduğunu, ancak arsa sahiplerinin dairenin tapusunu müvekkiline vermediklerini ileri sürerek dava konusu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davacıya daire satmadığını, davacının dava konusu bağımsız bölümü 07.09.1995 tarihli harici satış sözleşmesiyle ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş’den aldığını, yüklenici ...’in yarım kalan inşaatı tamamlamadığını gören arsa sahiplerinin, davacının da aralarında bulunduğu yükleniciden daire satın alanların daha fazla mağdur olmalarını önlemek amacıyla müvekkili ile 01.06.2000 tarihinde inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilinin 01.06.2000 tarihli sözleşme ile üstlendiği taahhütlerini yerine getirdiğini ve daireleri oturulabilir vaziyette teslim ettiğini, davacının da hâlen teslim aldığı dairesinde ikamet ettiğini, ancak dava konusu taşınmazın tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunu, müvekkilinin davacıya daire tapusunu vereceğine dair herhangi bir taahhütte bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 17.03.2022 tarihli ve 2019/506 Esas, 2022/188 Karar sayılı kararı ile; Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine davacı ile dava dışı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. arasında imzalanan sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu, ilk yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş’nin arsa sahipleri ile imzaladığı daire karşılığı inşaat sözleşmesinde bilumum inşaat giderlerini, işçilikleri, her türlü harçları, sigorta primlerini, ruhsat harç ve masraflarını ödemeyi üstlendiği, arsa sahipleri ile inşaatı devralan diğer yükleniciler arasında aksine bir anlaşma yapılmadığı taktirde, bu sözleşme hükümlerinin inşaatı sonradan devralan diğer yükleniciler için de bağlayıcı olduğu, dava konusu daire ve diğer bağımsız bölümlerin iskân ruhsatlarının henüz alınmadığı, yüklenicilerin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmedikleri, Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 Esas sayılı dosyasında, yüklenici ...’in işi yarım bırakarak karşı edime hak kazanamadığına karar verildiği, arsa sahiplerinin ... ile yapılan sözleşmeyi feshettikleri ve kendi aralarında yaptıkları protokol ile işi yüklenici ...’a devrederek inşaatı tamamlattıkları, yapılan fesih nedeniyle ... ve onun halefi olan davacı ile arsa sahipleri arasındaki hukuki ilişkinin sona erdiği, davacı ... ile işi tamamlayıp teslim eden son yüklenici ... arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığı, davacının hukuki ilişkisi bulunmayan son yükleniciye ve arsa sahiplerine karşı edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğinden söz edilemeyeceği, arsa sahiplerine karşı yüklenicinin tüm noksan işler bedeli, su, elektrik ve mesken harcının toplam tutarından sorumlu olacağı kabul edildiğinde mahkeme veznesine bloke edilecek tutarın 989.100,73 TL olduğu, ancak bu bedele katlanılması mümkün olmadığından depo kararı verilmediği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 24.06.2022 tarihli ve 2022/810 Esas, 2022/972 Karar sayılı kararıyla; yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmediği, davacının sadece arsa payına karşılık gelen eksik iş bedelini değil eksik işler bedelinin tamamını depo etmesi gerektiği, dava tarihi itibariyle dahi eksik işler bedelinin taşınmazın değerinden daha fazla olduğu, bu sebeple davacının davaya konu taşınmazın mülkiyetine hak kazanamadığı, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2023 tarihli ve 2022/4202 Esas, 2023/3695 Karar sayılı kararı ile, “…3.1.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz, yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonra da ayıba karşı tekeffül borcu devam eder. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir.Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. 3.2.1. Somut olayda, asıl davada davalı arsa sahipleri ile dava dışı ilk yüklenici ....... A.Ş. arasında 23.08.1994 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede kademeli ferağ öngörülmüş ve son 4 daire ile dükkanların tapusunun iskan ruhsatının alınmasıyla yükleniciye devredileceği kararlaştırılmıştır. ....... A.Ş 30.04.1997 tarihinde sözleşmeyi birleşen davada davalı ...’e devretmiş, 03.06.1998 tarihinde arsa sahipleri muvafakatname vererek sözleşmenin devrine muvafakat etmişlerdir. 3.2.2. 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi incelendiğinde, taraflarının asıl davada davalı arsa sahipleri, davacıların murisinin de arasında bulunduğu daire alanlar ile birleşen davada davalı ...’ın olduğu, inşaatın ... tarafından tamamlanacağının, iskan ruhsatının alınmasıyla davaya konu bağımsız bölümün asıl ve birleşen davada davacıların murisine, ...’a ise 25,36 no’lu bağımsız bölümler ile 45... no’lu dükkanların verileceğinin kararlaştırıldığı, 31.10.2017 tarihinde de iskan ruhsatının alındığı görülmüştür. 3.2.3.Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 E., 2013/92 K. sayılı dosyasının incelenmesinde, yüklenici... tarafından arsa sahipleri ile aralarında yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bütün edimlerini yerine getirdiği iddiası ile arsa sahiplerine protokol gereği kendilerine verilecek taşınmazların (1. kat 4 no'lu, 3. kat 11 no'lu, 7. kat 25 - 26 - 27 no'lu, 9. kat 34... no'lu, zemin kat 45 - 56 nolu) tapularının iptali ile kendisi adına tapuya tescili için dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonunda Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamı kapsamında inşaatın %92 seviyesinde tamamlandığı, davacı yükleniciye sözleşmenin 5/d bendindeki 4 adet bağımsız bölüm ile gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre istemekte haklı olduğu, bağımsız bölümlere adına tescilini isteyebilmesi için vergi ve SSK borçlarını yatırıp iskan ruhsatını alması ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin elektrik ve su aboneliklerini yaptırması gerektiğinden bu işlemleri tamamlaması, vergi SSK borçları ile iskan harçlarını yatırması ve eksiklikleri giderilip iskan ruhsatı alması için süre verildiği, davacı yüklenicinin verilen süre içinde eksiklikleri tamamlayamadığından davanın reddine karar verildiği görülmüştür. 3.2.4.Bu durumda, her ne kadar birleşen davada davalılar arasında akdi ilişki bulunmasa da, birleşen davada davalı ... ile asıl davada davalı arsa sahipleri arasındaki 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesine davacıların murisinin de taraf olması ve ...’ın sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesi halinde davacıların murisine davaya konu bağımsız bölümün verilmesinin kararlaştırılmış olmasına göre, ...’ın anılan sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğinin, arsa sahiplerince ...’a verilen 2 adet bağımsız bölüm ile 2 adet dükkanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine mi yoksa birleşen davada davalı yüklenici ...’e verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ve dükkanlardan olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye ve eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, yüklenici ile davacı üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu, temlik alanın talepte bulunabilmesi için öncelikle yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi, inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerektiği, oysa somut olayda yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinin sabit olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili; bozma kararında açıklanan araştırmalar yapılmadan direnme kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkillerinin murisinin halefi olan yüklenicilerin tüm edimlerini yerine getirmelerine ve inşaatı tamamlamalarına rağmen, arsa sahiplerinin dava konusu bağımsız bölümün tapusunu devretmemelerinin haksız olduğunu, müvekkillerinin murisinin 25.05.2000 tarihli protokol ve 01.06.2000 tarihli sözleşmede son yüklenici ... ile de hukuki ilişki kurmasına, tüm arsa sahiplerinin de bunu bilmesine ve tapunun verilmesi edimini yüklenmelerine karşılık dava konusu dairenin tapusunu vermemelerinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, mahkemenin bu hususu göz ardı ederek ... ile işi tamamlayıp teslim eden son yüklenici arasında hukuki ilişki bulunmadığı gerekçesiyle karar vermesinin eksik incelemeye dayalı ve hatalı olduğunu belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği edimlerini yerine getirip getirmediği, birleşen davada davalı ...’ın 01.06.2000 tarihli sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğinin, arsa sahiplerince ...’a verilen bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine mi, yoksa birleşen davada davalı yüklenici ...’e mi verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 162 ilâ 167. maddeleri ve 355 vd. maddeleri. 2. Değerlendirme 1. Türk Hukuk Lûgatında hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. 2. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir. 4. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında Yargıtay'ın yerleşik uygulama ve içtihatları gereğince tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi hükümleri değil, Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri uygulanmaktadır. 5. Alacağın temliki (devri), alacaklı ile onu devir alan üçüncü şahıs arasında; kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça, borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen yazılı şekle bağlı sözleşme, kanun ya da kazaî kararla gerçekleşen tasarrufî bir muameledir. Alacağın devri kural olarak borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen tasarrufî bir hukuki işlemdir, külli değil, cüz’i ve sınırlı bir halefiyet meydana gelmektedir. Burada alacaklının değişmesi söz konusudur (Turgut Uygur : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 2013, C. 1, s. 1096). 6. Başka bir ifadeyle alacağın temliki (devri), mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir. Alacağın devri ile alacaklı, bir borç ilişkisinden doğan bir veya birden çok alacağını borçlunun rızasına gerek olmaksızın üçüncü bir kişiye devretmekte, üçüncü kişi de bu suretle alacaklı sıfatını kazanmakta ve eski alacaklının yerine geçmektedir (Fikret Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2024, s.1384-1385). Alacağın temliki ile borç münasebetinde alacaklının şahsında bir değişiklik vuku bulmakta, eski alacaklının (temlik edenin) yerini yeni alacaklı (temellük eden) almaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 03.06.2021 tarihli ve 2017/15-427 Esas, 2021/685 Karar sayılı kararı). 7. Somut olayda uygulanması gereken, sözleşmenin imzalandığı ve davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan mülga BK’nın alacağın rızai temlikine, başka bir anlatımla iradi devrine ilişkin 162. maddesinin 1. fıkrasında (TBK md. 183/1); “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı, alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” düzenlemesine yer verilerek kural olarak alacağın temlikinde borçlunun rızasına gerek olmadığı, sadece alacağı talep hakkının devredildiği, borcun özünün muhafaza edildiği belirtilmiştir. 8. Kural olarak, bütün alacaklar temlik edilebilir. Böylece hâlen iktisap edilmiş (kazanılmış) bir alacak kadar ileride iktisap olunacak bir alacak da; keza muaccel bir alacak kadar bir vadeye veya şarta bağlanmış olan alacaklar da temlik olunabilir. Alacağın hukuki muameleden, haksız fiilden, sebepsiz zenginleşmeden veya doğrudan doğruya kanundan doğmuş olmasının da bir önemi yoktur (Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2019 tarihli ve 2017/11-2630 Esas, 2019/328 Karar sayılı kararı). 9. Alacağın iradî devrinin (sözleşmeye dayanan devir) geçerli olabilmesi için sözleşmenin taraflarının fiil ve tasarruf ehliyetine sahip olması, geçerli bir sözleşmenin bulunması, alacaklı ile üçüncü kişi arasında mülga BK'nın 163. maddesi (TBK md. 184) gereğince yazılı devir sözleşmesinin yapılması, devredilen alacak hakkının mevcut olması ve devir engeli bulunmaması koşullarının gerçekleşmiş olması gereklidir (Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2021 tarihli ve 2018/(15)6-565 Esas, 2021/1464 Karar; 29.03.2023 tarihli ve 2021/(15)6-535 Esas, 2023/266 Karar sayılı kararları). 10. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise; yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının ya da bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesi konusunda şahsî bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını yazılı olması koşuluyla arsa sahibinin onayına gerek olmaksızın üçüncü kişiye de devredebilir. Başka bir anlatımla böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır ve yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilir. 11. Temliken tescil olarak da adlandırılan bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. 12. Üçüncü kişinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Mülga BK'nın 167. maddesi gereğince; "Borçlu temlike vâkıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir". Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. 13. Hemen belirtilmelidir ki; kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan şahsi hakka dayalı davalarda temliken tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip bitirmediğinin, dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Burada yüklenicinin temel borcu sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı, imar mevzuatı ile fen ve sanat kaidelerine uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının veya bağımsız bölümün tapusunun kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. Burada depo ettirilen bedelin arsa sahibine ödenmesi, iptal edilen tapu kaydının ise temlik alan üçüncü kişi adına tescili şeklinde olmak üzere birlikte ifa kuralı gözetilerek karar verilecektir (Hukuk Genel Kurulunun 14.02.2024 tarihli ve 2023/6-293 Esas, 2024/107 Karar sayılı kararı). 14. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; asıl davada davalı arsa sahipleriyle dava dışı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. arasında 23.08.1994 tarihinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, inşaatın yapımı esnasında asıl ve birleşen davada vefat eden davacı ... ile dava dışı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. arasında adi yazılı şekilde 07.09.1995 tarihli sözleşmenin imzalandığı ve anılan sözleşme uyarınca ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye isabet eden 5. kat güney batı cephede bulunan daireyi satın aldığı, devam eden süreçte dava dışı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş’nin arsa sahiplerinin de muvafakatini alarak inşaatın yapım işini ...’e devrettiği, yüklenici ...’in de eksik bıraktığı işlerin tamamlanması amacıyla arsa sahipleri ile inşaattan daire alanlar adına hareket edenler ve birleşen davada davalı yüklenici ... arasında 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı anlaşılmaktadır. 15. Birleşen davada davalı ... ile asıl davada davalı arsa sahipleri arasında imzalanan 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesine asıl ve birleşen davada vefat eden davacı ... de daire alanlar sıfatıyla taraf olup, sözleşmede yüklenici ...’ın inşaatı tamamlayıp edimlerini yerine getirmesi hâlinde dava konusu bağımsız bölümün ...'e verileceği kararlaştırılmıştır. 16. Bu durumda mahkemece birleşen davada davalı ...’ın 01.06.2000 tarihli sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediği, arsa sahiplerince ...’a verilen bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine mi, yoksa birleşen davada davalı yüklenici ...’e mi verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. 17. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır. 18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.09.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.