Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/2311 E. 2026/2686 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2623 E., 2026/338 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ortaca 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/105 E., 2024/67 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... ilçesi, 1 18... parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduğunu, bir kısım pay sahiplerinin paylarını 03.09.2018 tarihinde 230.000,00 TL bedelle davalıya sattıklarını, yine davacıya ait 1 18... parsel sayılı taşınmazın dava konusu 1 18... parsele sınır komşusu olduğunu, her iki taşınmazın tarım arazisi olduğunu, davacının hem paylı mülkiyet hem de sınırdaş arazi maliki olması nedeni ile ön alım hakkını kullanmak istediğini, tapuda gösterilen satış bedellerinin yüksek gösterildiğini ve muvazaalı olduğunu, bu nedenle ön alım bedelinin tespitini talep ettiklerini ileri sürerek, dava konusu 1 18... parselde davalıya satılan 150/409 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu 1 18... No.lu parselin uzun zamandan beri fiilen taksim edilerek kullanıldığını, davacının kendi kullanımında bulunan kısma ağaç diktiğini ve yan parsel olan 1 18... parseldeki arazisi ile fiilen birleştirerek bir bütün olarak kullandığını, davalının da satın aldığı payları eski şekli ile kullanmaya devam ettiğini, taşınmazın geriye kalan kısmının da pay sahipleri ... ve ... tarafından kullanılmakta olduğunu, davacının 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca da ön alım hakkı bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; dava konusu parselde 4 ayrı kullanım olduğunun tespit edildiği, dinlenen davacı ve davalı tanıklarının, paydaşların dava konusu taşınmazı uzun zaman önce aralarında taksim ettiklerini ve herkesin kullanım alanlarının ayrı olduğunu beyan ettikleri bu nedenle taşınmaz üzerinde fiili taksimin bulunduğu kanaatine varıldığı, yine davacının ön alım hakkına konu taşınmaza sınırdaş olan 1 18... parsel sayılı taşınmazda paylı malik olduğu, komşu taşınmazda tam malik olmayan davacının 5403 sayılı Kanun kapsamında ön alım hakkını kullanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen karar ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına; İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verildiği ve davalının kendisini vekille temsil ettirdiği gözetildiğinde davalı yararına harçlandırılmış dava değeri olan 230.000,00 TL üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesi ile davalı yararına nispi vekâlet ücretine hükmedilerek davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Dava konusu taşınmazda fiili taksim olmadığını, bu hususun dosya kapsamı ile sabit olduğunu, 2. Davalının satın aldığı payları dava açıldığı tarihe kadar hiç kullanmadığını, dava açıldıktan sonra kullanmaya başladığını, 3. Davacının aynı zamanda komşu 12 parsel sayılı taşınmazda da pay sahibi olduğunu, bu nedenle 5403 sayılı Kanun kapsamında komşu parsel malikinin ön alım hakkı kapsamında davanın kabulü gerektiğini, 4. Davalının komşu 11 No.lu parseli ile dava konusu 13 No.lu parsel arasında ark olduğunu, bu nedenle sınırdaş arazi olarak değerlendirilemeyeceğini, Mahkemenin hatalı değerlendirme yaptığını, 5. Mahkemenin eksik araştırma ile karar verdiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Onama harcı peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy) (Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil işlemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Kanun kapsamında olan tarım arazisidir. Değerli Çoğunluk tarafından kararın onanmasına karar verilmiş ise de bu görüşe katılmak mümkün değildir. 4721 sayılı Kanun'un 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanunda yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır. Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. 4721 sayılı Kanun'un düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanunun bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır. Anayasanın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. 5403 sayılı Kanun 15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir. 5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır. Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Hatta, 6537 sayılı Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması kanunun amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz. 5403 sayılı Kanun'un ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun onama kararına katılmıyoruz.