Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4076 E. 2026/2263 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/3836 E., 2025/1203 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2022/261 E., 2023/979 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı firma arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3402 ada, 3 parsel sayıl taşınmazda yer alan B Blok, 2. Kat, 13 numaralı bağımsız bölüm için KDV dahil 465.000,00 TL bedelle ... 30. Noterliğinin 10.06.2016 tarihli ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, satış bedeline yönelik tüm ödemelerin zamanında tam ve eksiksiz olarak yerine getirildiğini, dava konusu konutun 31.03.2018 tarihinde müvekkiline teslim edildiği, dava konusu bağımsız bölüm üzerinde davalı yüklenicinin kendi ihtiyaçları için kullandığı krediler nedeniyle diğer davalı olan banka lehine 01.11.2017 tarihinde 39.500.000,00 TL bedelli ipoteğin tesis edildiğini, davalı yüklenici tarafından takyidatlardan ari olarak devir işleminin yapılmaması nedeniyle ... Noterliğinden 25.02.2022 tarihli ve 2956 yevmiye sayılı ihtarnamenin gönderildiğini, ihtarın da sonuçsuz kalması üzerine müvekkilinin eldeki davayı açmak zorunda kaldığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline ile dava konusu bağımsız bölüm üzerine davalı banka lehine konulan ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın davacı ile davalı şirket arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle müvekkili hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili bankanın tapu siciline güvenerek ayni hak iktisap ettiğini ve davalı şirketin kredi borcunu ödemediğinden bu hakkın halen geçerli olduğunu, ipoteğin bu kredinin teminatı olarak belirlendiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. 2. ... San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava konusu taşınmazı halihazırda kiralayarak yararlanıldığını, bu nedenle mahkemenin görevsizliğine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin yüklenici olarak dava konusu bağımsız bölümü sözleşmede yer alan hükümlere uygun olarak inşa ettiğini, bağımsız bölümün 31.03.2018 tarihli tutanakla davacıya teslim edildiğini, taşınmazın tapuda devri için gereken vekaletnamenin davacı tarafından müvekkil şirkete verilmediğini, devir işlemleri için davalının resmi merasime katılmadığının kabulünün gerektiğini, COVID-19 pandemisinin de mücbir sebep teşkil ettiğini, davalı firmanın tapu devrininin yapılmamasında bir çıkarının olamayacağını, taraflar arasında yapılan sözleşme gereği belirlenen bedel dışında güncel değer üzerinden talepte bulunulmasının mümkün olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 08.09.2023 tarihli ve 2023/3836 Esas, 2025/1203 Karar sayılı kararı ile "...davacının, satın almış olduğu bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla tamamen bitmiş ve davacıya teslim edilmiş olduğu, bağımsız bölümün davacı adına tescil şartlarının oluştuğu dikkate alındığında davacının davasında haklı bulunduğu...tapunun davacı adına ipotekle yüklü olarak tescil edilmesinin hukuka aykırı olduğu, davalı yüklenicinin edimini sözleşme koşullarına göre yerine getirme yükümlülüğünün bulunduğu, taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın basiretli tacir sıfatını haiz ... kurumu olduğunu, bankanın dava konusu bağımsız bölümün diğer davalı tarafından 3. kişilere haricen satılmış olabileceğini bilebilecek durumda olması nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar konusunda uzmanlığının tartışmasız bulunduğunu, bu sebeplerle davalı bankanın mevcut durumdan haberdar olunmadığını ileri sürülemeyeceği..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, dava konusu bağımsız bölüm üzerine konulan 01.11.2017 tarihli ve ... yevmiye sayılı ipoteğin kaldırılmasına..." karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 30.04.2025 tarihli ve 2023/3836 Esas, 2025/1033 Karar sayılı kararı ile "...istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine...." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Ş vekili ve davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 1. Davalı ...Ş vekili temyiz dilekçesinde cevap dilekçesinde dayandığı nedenleri tekrarla; dava konusu taşınmazın üzerinde yer alan ipoteğe esas kredi işlemlerinin taşınmazın davacıya tesliminden önce yapıldığını, eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu, müvekkili bankanın davaya sebebiyet vermediğini, bu nedenle banka aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmemesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili ise temyiz dilekçesinde cevap dilekçesinde yer alan nedenleri tekrar ederek; mahkemece davanın kabulüne yönelik kararın yerinde olmadığını, dava konusu taşınmazın davacıya sözleşme koşullarına uygun şekilde teslim edildiğini, sözleşmede belirlenen değeri aşacak biçimde mahkemece yargılama giderlerine hükmedildiğini, vekalet ücretinin dava tarihinde belirlenen taşınmazın değeri üzerinden belirlenmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava; davacı ile davalı yapsatçı arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile yapsatçının davalı bankadan kullandığı kredi nedeni ile dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı eknik ... San. ve Tic. A.Ş'nin tapu iptali ve tescili yönünden temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. İpoteğin kaldırılması talebine ilişkin yapılan incelemede; Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 7 06... sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanun'un 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi hâlinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşımaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vaat edilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir. Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanun'un 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanunun 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur. Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar. 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı) Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; davalı yüklenici ... San. ve Tic. A.Ş.'nin ... 30. Noterliğinin 10.06.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 34 02... parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binadan B Blok, 2. Kat, 13 numaralı bağımsız bölümü satmayı vadettiği, satış bedelinin ödendiği, taşınmaz üzerinde 17.04.2015 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 31.03.2018 tarihinde bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği, davacının bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı ve 01.11.2017 tarihinde davalı ...Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 39.050.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davacının satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmedikleri tespit edilmiştir. Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu siciline tescil ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil hâline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (4721 sayılı Kanun m.1023). Dava konusu bağımsız bölüm üzerine 01.11.2017 tarihinde davalı lehine ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici şirket olup tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir. Davacı, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesini 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kural olarak ileri süremezler. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan kişinin, kötüniyetli oldukları ispatlanamayan üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasını gerektiren bir sebep bulunmamaktadır. Öte yandan, 4721 sayılı Kanun'un 10 23... . maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı hâlinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyiniyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden, taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacıların 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır. Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez. Hâl böyle olunca; mahkemece ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tapu iptal ve tescil istemi yönünden yapılan temyiz itirazlarının reddine, 2. İpoteğin kaldırılması istemi yönünden davalı ...Ş vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre davalı Bankanın sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan Teknik Yapı arasında 10.06.2016 tarihinde düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 31.03.2018 tarihinde davacıya teslim edilmiştir. Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir. Taşınmazın tapu kaydında davalılardan Ziraat Katılım Bankası lehine 01.11.2017 tarihli ipotek konulmuştur. Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir. Türk Medeni Kanununun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine iyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Türk Ticaret Kanununun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır. İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı ...Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyiz.