Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/782 E. 2026/2406 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2025/179 E., 2025/482 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile imzaladığı sözleşme gereğince 109 numaralı ofisi satın aldığını ve tüm edimini yerine getirdiğini, yüklenici olan davalının arsa sahibi ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle arsa sahibi tarafından davacının aldığı bağımsız bölümün tapusunun üçüncü kişiye devredildiği, davacının tapusunu alma imkânı kalmadığını, bu nedenle sözleşmenin aynen ifasından vazgeçerek kaim bedelini yükleniciden isteme hakkına haiz olduğunu, davacının sahip olacağı taşınmazın bedelinin yaklaşık 850.000,00 TL civarında olacağını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla uğradığı zarar karşılığı taşınmazın rayiç bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile alacak taleplerini taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 800.000 TL’ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davalı tarafından da davacıya taşınmazın teslim edildiğini, ancak tapunun verilemediğini, davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında sözleşme imzalandıktan sonra bir takım kamusal engellerin yaşandığını ve ruhsat alımında sorunlar yaşandığını, yaşanan olumsuzluklara rağmen davalı tarafından imzalanan sözleşme gereğince inşaatın iskân hariç tamamlandığını ve fiilen oturumun başladığını, dava dışı arsa sahibinin, davalının hak ettiği tapuları vermediği gibi iskan alınmasına engel olduğunu, arsa sahibinin kayden adına kayıtlı bulunan davalıya ait dairelerden bir kısmını hiçbir hakkı olmadığı halde dava dışı üçüncü kişilere sattığını savunarak, dava dışı arsa sahibi olan kooperatife davanın ihbarına karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 2023/2126 E., 2024/52 K. sayılı kararıyla; taraflar arasında imzalanan ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartı sağlanmadığı için geçerli kabul edilemeyeceği, davacının sözleşmeye göre tüm edimlerini yerine getirdiği, davacıya satışını yaptığı taşınmazın dava dışı arsa sahibi tarafından üçüncü bir kişiye devredilmiş olması sebebiyle, eylemli ve hukuki imkansızlık meydana geldiğinden, davacının bu sözleşmeye göre bedelini ödeyerek hak kazandığı taşınmazın bedelini denkleştirici adalet ilkesi gereğince sebepsiz zenginleşen davalı yükleniciden talep etmekte haklı olduğu, bu durumda davacının talep edebileceği gerçek zararının yargılama sırasında ödenen bedel düşüldükten sonra 746.312,00 TL olarak belirlendiği ve davacı vekilinin davasını 800.000,00 TL olarak ıslah ettiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüyle, davacının uğradığı zarar karşılığı 746.312,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş; IV. İSTİNAF Mahkemenin kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Dairemizin 17.02.2025 tarihli ve 2024/1825 E., 2025/891 K. sayılı ilamıyla; "Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir. Davalı şirketin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet ofisi 14.03.2019 tarihli sözleşmeyle davacıya sattığı, tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre, inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacının daire bedelini davalıya ödemiş olduğu ancak dairenin dava dışı üçüncü kişiye devredilmiş, bu nedenle ifa imkansız hale gelmiştir. Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Hal böyle olunca, Mahkemece; davacının talep ettiği rayiç değerin yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, ifanın imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi itibariyle belirlenmesi, kazanılmış haklara riayet edilerek ve yargılama sırasında yapılan ödemenin düşülmesi suretiyle menfi zarar saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; İlk Derece Mahkemesince yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen bozmaya uyularak verilen kararıyla; davacının talep ettiği rayiç değerin yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, ifanın imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi itibariyle belirlendiği, kazanılmış haklara riayet edilerek ve yargılama sırasında yapılan ödemenin düşülmesi suretiyle menfi zararın saptandığı, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 1.628.000,00 TL olarak belirlendiği, davalı tarafından yapılan ödemenin mahsubu ile davacının talep edebileceği değerin 1.535.399,00 TL olduğu, ne var ki davacı tarafça dava değerinin 800.000,00 TL olarak ıslah edildiği, bu durumda davacının talep edebileceği zararının 800.000,00 TL olarak belirlendiği anlaşıldığından ıslah edilen değer üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; bozma ilamının gerekleri yerine getirilmeden karar verildiğini, bilirkişi raporunun çelişkili ve hüküm kurmaya elverişsiz olduğunu, eksik inceleme ile verilen kararın hatalı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin payına düşen taşınmazın alacağın temliki yoluyla satın alınmasına rağmen taşınmazın tapu devrinin yapılmamasından kaynaklı rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle uyulmasına karar verilen bozma ilamında işaret edildiği şekilde bilirkişi raporu alındığı, alınan bilirkişi raporunun Yargı ve taraf denetimine elverişli olduğunun anlaşılmasına göre temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.