Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4239 E. 2026/2308 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1371 E., 2025/1056 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/272 E., 2023/117 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı asil ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 07.06.2021 tarihli düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre 5989 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 4 numaralı bağımsız bölümün 360.000,00 TL bedelle satışının vaat edildiğini, 10.500,00 TL'nin peşin olarak ödendiğini, davalının ödemeyi elden almak istediği ve bazı işleri için Almanya'ya gitmesi gerektiğini, döndüğünde tapuda devir yapacağını söylediğini ve taşınmazın anahtarlarını davacıya teslim ettiğini, tarafların bu şekilde sözleşmeyi düzenleyerek ayrıldıklarını, sözleşmede ödeme günü gelmesine rağmen davalıya ulaşılamadığını ve davalıya ihtarname keşide edildiğini, ihtarnamenin tebliğ edilmesine rağmen davalının sözleşmenin zorla imzalatıldığına dair şikayetçi olduğunu, satış bedelini depo etmeye hazır olduklarını belirterek; dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin Almanya'da ikamet ettiğini, taşınmazın gerçek değerini bilmediğini, davacı tarafın müvekkilinin tecrübesizliğinden yararlanarak sözleşmeyi imzalattığını, taşınmazın manevi baskı kurulmak suretiyle düşük bir bedel ile alındığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilmiş sözleşmede bakiye bedelin en geç 15.08.2021 tarihinde ödeneceği aksi hâlde sözleşmenin münfesih sayılacağının kararlaştırıldığı, alacaklının temerrüdü iddiasında bulunan davacının ihtarname keşide ettiği tarihin 23.08.2021, eldeki dava tarihinin ise 30.09.2021 tarihi olduğu, böylelikle ahde vefa ilkesi uyarınca taraflar arasında kararlaştırıldığı üzere davacının 15.08.2021 tarihine kadar bakiye borcu davalıya ödemediği ve sözleşmenin münfesih olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı temyiz dilekçesinde; sözleşmenin zorla imzalatıldığı iddiasının doğru olmadığını, davalının tapu devri yapmaktan imtina ettiğini, yeterli inceleme ve soruşturma yapılmadan karar verildiğini ifade ederek kararın bozulması isteğinde bulunmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK'nin) 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK'nin 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde TMK'nin 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Aynen ifa mümkün olduğu sürece, vaat borçlusu borcunu aynen ifa ve vaat alacaklısı da borcun aynen ifa edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu kapsamda vaat alacaklısı, borcunu ifa etmekten kaçınan vaat borçlusundan aynen ifayı talep edebileceği gibi, vaat borçlusunu aynen ifaya da zorlayabilir. Aynen ifanın talep ve dava edilebilmesi için borcun muaccel olması ve edimin ifasının imkânsız olmaması yeterlidir. Aynen ifa talebi borca aykırılığın temel yaptırımı olmamakla beraber, tek yaptırımı da değildir. Vaat alacaklısı, borcunu ifa etmeyen vaat borçlusuna karşı tazminat talebinde bulunma veya sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir. Ancak, aynen ifa talebinden farklı olarak, söz konusu imkanların kullanılabilmesi için borcun muaccel olması ve ifanın mümkün olması yeterli değildir. Ayrıca borçlunun temerrüde de düşürülmüş olması gerekir. Borçlunun temerrüdü, ifası mümkün ve muaccel olan borcun, borçlu tarafından zamanında ifa edilmemesidir. Borcun ifa edilmemesi hallerinden biri olan borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler TBK'nin 117-126. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK'deki bu genel hükümler, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulur. Dosya içeriğinden; ... 1. Noterliği 07.06.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçlusu ...'ın vaat alacaklısı ...'a sözleşmeye konu 5989 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 4 numaralı bağımsız bölümü 360.000,00 TL bedelle satmayı vadettiği, sözleşmenin geçerli şekle uyularak düzenlendiği, satış bedelinin 10.500,00 TL'sinin peşin ödendiği, bakiyesinin en geç 15.08.2021 tarihinde ödenmesinin, bu tarihte bakiye bedelin vaat alacaklısı tarafından ödenmemesi hâlinde ödenen kaporanın iade edileceğinin ve sözleşmenin münfesih sayılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Taraflar arasında 07.06.2021 tarihinde düzenlenen adi yazılı belgede ise, vaat borçlusunun maliki bulunduğu dairenin vaat alacaklısına 34.300 Euro bedelle satıldığının, vaat alacaklısından 1000 Euro kapora alındığının, tapu gününde 33.300 Euro nakit ödeme yapılmasının düzenlendiği görülmüştür. Bunlarla beraber dosya içerisinde bulunan ifade tutanakları, tanık beyanları ve diğer delillerden; vaat alacaklısının bakiye bedeli ödemek için vade tarihi olan 15.08.2021 tarihinden önce vaat borçlusuna başvurduğu, vade tarihinden sonra 23.08.2021 tarihinde de vaat alacaklısının bakiye satış bedeli ödemek için hesap numarası verilmesi ve tapunun devredilmesi için vaat alacaklısına ihtarname gönderdiği, vaat borçlusunun sözleşmeye konu bağımsız bölümü vaat alacaklısına teslim ettiği ancak daha sonra bağımsız bölümün tahliyesini talep ettiği anlaşılmıştır. Vaat alacaklısının, bakiye satış bedelini taraflar arasında kararlaştırılan vadeden önce ödemeye yönelik girişimlerde bulunmuş olmasına rağmen, vaat borçlusunun borcunu ifa etmekten kaçınması nedeniyle vaat alacaklısının vaat borçlusunu aynen ifaya zorlaması mümkündür. Diğer taraftan; dosya kapsamına göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının edimini süresinde yerine getirmemiş olduğuna yönelik savunması TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesine aykırıdır. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesinin vaat alacaklısının taraflar arasında kararlaştırılan vade tarihine kadar bakiye satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin münfesih olduğuna ilişkin değerlendirmesi isabetsiz olmuştur. Diğer taraftan; taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak; bedelden ödenmeyen bir kısım var ise TBK'nın 97. maddesi gereğince davacı kendi edimini ifa etmeden karşı tarafın ediminin ifasını isteyemeyeceğinden, birlikte ifa kuralının gözetilmesi gerektiği de kuşkusuzdur. Açıklanan nedenlerle; İlk Derece Mahkemesince, değinilen hususlar göz ardı edilerek yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi, Bölge Adliye Mahkemesince ise davacı vekilinin istinaf başvurunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.