Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4106 E. 2026/2307 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1496 E., 2025/1115 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 30. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/222 E., 2023/41 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli, davacı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Avukat ..., karşı taraftan davacı vekili Avukat ... ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının, inşa etmekte olduğu yapıdan 16.04.20 18... .06.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle dava konusu 70 31... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 111, 1 12... numara bağımsız bölümleri müvekkiline satmayı vadettiğini, müvekkilinin edimlerini yerine getirmesine rağmen davalının taşınmazların tapularını devretmediğini belirterek; dava konusu taşınmazların müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde bedellerinin tazminine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümlerin tesliminde mücbir sebepler nedeniyle gecikildiğini, davacının sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen masrafları ödemediğini ve davacının ödemelerini ispatlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının satış bedellerini ödediği ancak dava konusu taşınmazlar üçüncü kişilere devredildiğinden ifa imkansızlığı bulunduğu, bu nedenle dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerlerinin tazminine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne ve 3.000.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmelerde borcun ödendiğinin açıkça yazılı olduğu, dava konusu taşınmazların davadan önce üçüncü kişilere devredildiği, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, davacının ödediği bedellerin değil taşınmazların değerinin tazminini istediği, dava konusu taşınmazların ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerlerinin tazminine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, kararın kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile tapu iptali ve tescil isteminin pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, tazminat talebi yönünden 2.165.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiliyle davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan değerin tazminine karar verilmesi gerektiğini ifade ederek kararın bozulması isteğinde bulunmuştur. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; ödeme iddiasının ispatlanamadığı, 137 numaralı bağımsız bölümün bedelinin barter olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, barter olarak ödeme kabul edilse dahi nakit olarak iadesinin talep edilemeyeceğini ileri sürerek ve re'sen dikkate alınacak sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, sözleşmeye konu edimin ifasının imkânsızlığı, başlangıçta ortaya çıkabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Sözleşme konusu edimin imkânsız olduğu anı belirlemek uygulanacak hükümler bakımından önem taşımaktadır. Borçlunun sözleşmeyle üstlendiği edim, sözleşmenin kurulduğu anda imkânsızsa, başlangıçta imkansızlık söz konusudur (TBK m.27/1). Edimin ifası sözleşmenin kurulduğu anda mümkün olmakla birlikte edim sözleşmenin kurulmasından sonra imkânsızlaşırsa sonraki imkânsızlık söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu, sonraki imkansızlığı borçlunun imkânsızlıktan sorumlu olup olmamasına göre ikili bir ayrıma tâbi tutmuş ve her birine farklı hüküm ve sonuçlar bağlamıştır. Borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkânsızlık "ifa imkansızlığı" kenar başlığı altında TBK'nın 1 36... . maddelerinde düzenlenmiştir. Borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlığının sonucu ise TBK'nın 112. maddesinde düzenlenmiştir. Borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı, sözleşmenin kurulması sırasında ifası mümkün olan edimin, ifa zamanında borçludan kaynaklanan bir sebeple ifasının mümkün olmamasıdır. Borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık, TBK'nın 112. maddesi kapsamında ele alınmaktadır. Söz konusu hükme göre, "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." Vaat borçlusunun hangi hallerde TBK'nın 112. maddesi gereği ifa imkânsızlığından sorumlu olacağı, her somut olayın özelliği dikkate alınarak belirlenmelidir. Diğer taraftan; borçlunun sorumlu olduğu sonraki imkansızlık, aynen ifa talebini tazminat talebine dönüştürür. Vaat borçlusunun sorumlu olduğu sonraki imkânsızlık hâlinde, TBK'nın 112. maddesi uyarınca vaat alacaklısının müspet zararı tazmin edilir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince, taraflar arasında ... 9. Noterliğinde 16.04.2018 tarih ve 8979 yevmiye numaralı ve 08.06.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı geçerli satış vaadi sözleşmeleri düzenlendiği, sözleşmelere konu taşınmazların davalı vaat borçlusu tarafından tapuda üçüncü kişilere devredilmiş olmasıyla vaat borçlusunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığının söz konusu olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle, TBK'nın 112. maddesi uyarınca ve hiç kimsenin kendi davranışlarından kendi lehine sonuçlar çıkaramaması ilkesi gözetilerek, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan davaya konu sözleşmeler gereği, sözleşmelere konu taşınmazların davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değerleri belirlenerek bu değerlerin hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle üçüncü kişilere yapılan devir tarihleri esas alınmak suretiyle tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.