Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/4964 E. 2025/4084 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2016/3 E., 2022/237 K.

Mahkeme kararı birleştirilen 1999/264-1999/265 Esas sayılı davada davacılar ... ve ... vekili ile ... vekili ve birleştirilen 1999/227 Esas sayılı davada davacılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacılar ..., ... ve ... vekilleri eldeki ve birleştirilen davada verdikleri dilekçelerde, davalılar adına kayıtlı 2, 16... parseller üzerindeki ... ... ve ...’a ait payları ... Noterliğince düzenlenen 05.04.19 76... .08.1975 tarihli tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ... . Noterliğinin 31.08.1977 tarihli satış vaadi sözleşmeleriyle satın ve devraldıklarını, satış bedelini tescilde hükmün kesinleşmesinden sonra ödemeleri gerektiğini, mahkemece karar verildiğinde satış bedelini depo edeceklerini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı olan payların tapu kaydının iptaliyle vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini istemişlerdir. 2. Davacılardan ...’in taşınmazlar üzerindeki paylarını yargılama sırasında 11.05.2000 tarihinde temlik etmesi üzerine, temlik alan ... vekâletname vermek suretiyle davaya devam etmiştir. II. CEVAP Davalılar ... ve ... ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde; davaya konu parsellerden hisse satılmadığını, satış işleminin asılsız olduğunu, kadastro mahkemesince vekil edenlerin hisseleri oranında tapuya tesciline karar verildiğini, mahkeme kararının tapuda infazı yapıldığı tarihe kadar malik hanesinin boş olduğunu, davacıların iyi niyetli olmadığını, 24 yıl öncesine dayalı satış bedelini ödeyerek taşınmazı almaya çalıştıklarını açıklayarak davanın reddini savunmuştur. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 10.10.2012 tarihli ve 1993/263 Esas, 2012/273 Karar sayılı kararıyla; toplanan delillere göre, tam iki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde bedelin ödenmediği, yerine getirilmeyen edim nedeniyle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığının anlaşıldığı, davacı tarafın depo ettirmek istediği bedel bakımından da iyi niyet iddiasını kanıtlayamadığından davacıların davalarının reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Mahkemenin 10.10.2012 tarihli ve 1993/263 Esas, 2012/273 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacılar ... ile ... vekili ile davacı ... vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır. 2. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 01.04.2014 tarih ve 2013/23335 Esas, 2014/5844 Karar sayılı ilâmında; "Dava; tespit sonrası satış vaadi sözleşmelerine dayalı pay iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yazılı gerekçelerle davaların reddine karar verilmiş ise de ulaşılan sonuç dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Davacılar vekili söz konusu 3 parça taşınmaz üzerindeki payların 19 75... ve 1977 yıllarında düzenlenen satış vaadi sözleşmeleriyle satın ve devralındığını ileri sürerek istekte bulunmuşlardır. Mahkemece satış bedelinin ödenmediği, sözleşme gereği satış bedelini ödemeyen tarafın karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, satış bedelinin depo edilmesi yönündeki isteğini, satış bedeli konusunda iyi niyetli olduklarını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiştir. Dosya içerisinde bilgi ve belgelerden davanın kadastro tespitinden önce, ancak tapu kaydının oluştuğu tarihten önceki satış ve devre dayalı pay iptali ve tescil isteğine yöneliktir. Davacılardan ... ve ... vekili, taşınmaz üzerindeki payların satış vaadi sözleşmeleri ile devralındığını, o tarihte Kadastro Mahkemesinde davalı bulunması nedeniyle tapuda intikal yapılamadığını, satış bedelinin tapu alındıktan sonra ödeneceği konusunda mutabakat sağlandığını, taşınmazların devralındığını bildirmişler, davacılardan ... vekili satış vaadi sözleşmesi ile bedelini ödeyerek pay satın aldığını ancak davalı olması nedeniyle tapuda devir yapılamadığını, satın alma tarihinden beri taşınmazın vekil edenleri tarafından kullanıldığını bildirmişlerdir. Gerek dayanak satış vaadi sözleşmeleri gerekse davacı ...’ın dayandığı satış senedinde taşınmazların devredildiği belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazlar satışla birlikte alacısına devredildiğine göre satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle satışın geçersiz olduğu ve satın alan tarafından tapu iptali istenemeyeceği yolundaki değerlendirme usul ve yasaya uymamaktadır. Kaldı ki, davacılardan ... tarafından satış bedeli ödenmiş, diğer davacılarda satış bedelini depo etmeye hazır olduklarını bildirmişlerdir. Satış tarihi olan 19 75... yıllarında tarihinde uyuşmazlık konusu taşınmazların kadastro tespiti yapılmış olup henüz kesinleşmemiştir. Tapu kayıtları ise 09.11.2000 tarihinde Kadastro Mahkemesi kararı ile hükmen oluşmuştur. Taşınmazlardan 16... parseller Şubat 13 10... sayılı tapu kaydına dayanılarak tespit edilmiş ise de, dava konusu 2 parsel kadastro tespitinden önce tapuya kayıtlı olmadığı gibi satış tarihinde de kadastro tespiti henüz kesinleşmediğinden tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlardandır. Tapusuz taşınmazlar yerleşmiş Yargıtay ve Daire İçtihatlarına göre menkul hükmündedir. TMK'nun 763. maddesine göre taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir. Yani, taraflar arasında menkul hükmünde olan taşınmazın mülkiyetinin devri için satış sözleşmesi yapıldığında ve taşınmazın zilyetliği alıcıya devredildiğinde alıcı mülkiyet hakkını kazanır. Somut olayda, öncesi tapuya kayıtlı olmayan uyuşmazlık konusu 2 parsel yönünden satışına ilişkin sözleşme kadastro tespitinden sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce olduğundan menkul hükmüne tabi olan taşınmazların devrinde resmi şekil şartı aranmaz. Dava konusu 16... parseller yönünden ise; bu taşınmazların tespit öncesi tapulu olduğundan, taşınmazın harici satışına değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez. Ancak tapulu taşınmazın haricen satılması ve alıcısına teslim edilmesi (zilyetliğinin devredilmesi) halinde satın alan kişi yönünden kişisel hak sağlayacağı, değişik anlatımla Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü uyarınca harici satış bedeli kendisine ödeninceye kadar taşınmazı alıkoyma hakkına (hapis hakkına) sahip olacağı ve taşınmazdan yararlanabileceği kuşkusuzdur. Mahkemece, dava konusu taşınmazların tesciline ait hüküm dosyası, kadastro tutanakları ile dayanak belgelerinin eksiksiz olarak getirtilmesi, taraf delillerinin eksiksiz olarak toplanması, davacıların taşınmazları devralıp devralmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durulması, yukarıda yazılı açıklamalar da dikkate alınarak tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra elde edilecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma nedeniyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır." gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; dava konusu taşınmazlarda zilyetliğin devredildiğine ilişkin ispat olmadığı, bilirkişi raporuna göre taşınmazların kullanılmadığının belirlendiği, asıl ve birleştirilen 1999/264, 1999/2 65... /266 Esas sayılı davalar yönünden ise sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin hiç ödenmediği, davacıların depo etmeye hazır oldukları beyanlarından da anlaşıldığı üzere ifa edilmiş hiçbir bedelin mevcut olmadığı, davanın kabulüne karar verilebilmesi için bir kısmının ödenmiş olması gerektiği, bunun üzerine depo kararının verilebileceği, birleştirilen 2005/227 Esas sayılı dava yönünden ise ... . Noterliğinin 31.08.1977 tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmede, ''...'nin ... ve ... köyleri hududları dahilinde kain bilimum arazi, tarla, ev-dükkan'' diye belirtildiği, sözleşmeden taşınmazların tartışmaya mahal vermeyecek şekilde açık ve net şekilde anlaşılır nitelikte olmadığı, sözleşmenin geçerli kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazların belirli veya belirlenebilir nitelikte olması gerektiği, her ne kadar satış bedeli olarak 50.000,00 TL nakden ödendiği yazsa da sözleşmenin geçersiz olduğu, 2 No.lu parselin taşınır hükmüne tâbi olduğu ve zilyetlik devrinin gerçekleştiğinin de ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; eksik araştırma ile hüküm kurulduğunu, taşınmazlardaki zilyetliğin devredildiğini, usuli kazanılmış haklarının ihlâl edildiğini ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkilleri lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur. 2. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalarının sübut bulduğunu, eksik araştırma ile hüküm kurulduğunu, taşınmazlardaki zilyetliğin devredildiğini, usuli kazanılmış haklarının ihlâl edildiğini ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkilleri lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur. 3. Davacılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; ...'nin murisleri ...'a pay sattığını ve bedeli aldıklarını, noterde düzenlenen senedin geçerli olduğunu, zilyetliğin sürdürüldüğünü ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkilleri lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici senet ve satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Asıl ve birleştirilen davalar tespit sonrası ancak kadastronun kesinleşmesinden önce yapılan sözleşmelere dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Dava konusu taşınmazların tapu kayıtları ise Kadastro Mahkemesi kararı ile hükmen oluşmuş olup, tapu kayıtları 09.11.2000 tarihinde kesinleşmiştir. 16... parsel sayılı taşınmazlar Şubat 1310 tarih ve 17 sayılı tapu kaydına dayanılarak tespit edilmiş, dava konusu 2 parsel sayılı taşınmaz ise kadastro tespitinden önce tapuya kayıtlı olmadığı gibi satış tarihinde de kadastro tespiti henüz kesinleşmediğinden satış tarihinde tapusuz taşınmaz niteliğindedir. Mahkemece ilk olarak satış bedelinin ödenmediği, sözleşme gereği satış bedelini ödemeyen tarafın karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, davacı tarafın satış bedelinin depo edilmesi yönündeki isteğini satış bedeli konusunda iyi niyetli olduklarını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Yargıtay 8. Hukuk Dairesince davacıların taşınmazları devralıp devralmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durulması gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiş, Mahkemece bozmaya uyularak verilen kararda dava konusu taşınmazlarda zilyetliğin devredildiğine ilişkin ispat olmadığı, bilirkişi raporuna göre taşınmazların kullanılmadığının belirlendiği, asıl ve birleştirilen 1999/264, 1999/2 65... /266 Esas sayılı davalar yönünden ise sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin hiç ödenmediği, davacıların depo etmeye hazır oldukları beyanlarından da anlaşıldığı üzere ifa edilmiş hiçbir bedelin mevcut olmadığı, davanın kabulüne karar verilebilmesi için bir kısmının ödenmiş olması gerektiği, bunun üzerine depo kararının verilebileceği, birleştirilen 2005/227 Esas sayılı dava yönünden ise davacının dayandığı senette taşınmazın belirlenebilir nitelikte olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir. Kararı, birleştirilen 1999/2 64... /265 Esas sayılı davalarda davacı ... mirasçıları ..., ... ve ... vekili ile birleştirilen 2005/227 Esas sayılı davada davacı ... mirasçılarından ... ve ... ... vekili tarafından temyiz edimiştir. 2. Birleştirilen 1999/264 Esas sayılı dava üzerinde yapılan incelemede; tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (743 sayılı Medeni Kanun m.634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, 818 sayılı Borçlar Kanunu m.213; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanun'un öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle doğrudan gözönünde tutulur. 3. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmî memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. 4. Somut olayda dava konusu edilen 16 parsel sayılı taşınmaz yönünden yapılan incelemede; davacı ... ... Noterliğinin 25.08.1975 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ve 15.12.1982 tarihli "Mukavele" başlıklı harici senede dayanarak dava konusu 16... parsel sayılı taşınmazlardaki ... ve ...'nın paylarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davacının dayandığı "Mukavele" başlıklı 15.12.1982 tarihli harici senette; ...'ın ... ilçesi, ... Köyü sahilindeki 2, 16... parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerini kendi hissesi adına asaleten diğer hissedarlar adına da olmak üzere taşınmazların ihtilafsız hâle geldikleri takdirde ...'ya m²'si 15,00 TL'ye satmayı vadettiği diğer hissedarların hareketini de garanti ettiğini beyan ederek tarafların sözleşmeyi imza altına aldığı anlaşılmıştır. Ne var ki dava konusu edilen 16... parsel sayılı taşınmazlar yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin düzenlendiği tarihte tapulu olup, taşınmazın harici satışına değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez. Dava konusu harici satıma ilişkin senet tapulama tespitinden sonra düzenlenmiş olup tapulu taşınmazların satımı adi yazılı şekilde değil resmî şekilde yapılması gerektiğinden Mahkemece dava konusu 16 parsel sayılı tapulu taşınmazın harici satımla davacı ...'ya devri istemli davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. 5. Diğer yandan, dava konusu edilen 17 parsel sayılı taşınmaz yönünden yapılan incelemede ise; kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 213. maddesi ile 4721 sayılı Kanun'un 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 6. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Kanun'un 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vadedilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. 7. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedel ödenmediyse veya bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. 8. Davacının dayandığı ... Noterliğinin 25.08.1975 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; vaat alacaklısının ..., vaat borçlusunun ise ... olduğu, ... ilçesi, ... Köyü, 17 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerin m²'si 20,00 TL'den ...'ya satılacağının vadedildiği, satış bedelinin ise satış anında ödeneceği, taşınmazın vaat alacaklısına devredildiğinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Bu hâliyle, tespit tarihinden sonra tapulu taşınmaz hakkında düzenlenen düzenleme şeklindeki işbu satış vaadi sözleşmesi geçerli bir sözleşmedir. Bu bakımdan sözleşme mülkiyet nakil borcu doğuracak nitelikte ise de, Mahkemece, taşınmazlardaki zilyetliğin devredilmediği, satış bedelinin hiç ödenmediği, depo kararının verilebilmesi için satış bedelinin bir kısmının ödenmesi gerektiği gerekçesiyle 17 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilmesi dosya kapsamına uygun düşmemiştir. Nitekim, Mahkemece verilen ilk kararda satış bedellerinin hiç ödenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın temyizi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesince dava konusu taşınmazların satışla birlikte alıcısına devredildiği, satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle satışın geçersiz olduğu ve satın alan tarafından tapu iptali istenemeyeceği yolundaki değerlendirmenin usul ve yasaya uymadığı, davacıların satış bedelini depo etmeye hazır olduklarını bildirdikleri gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verildiğine göre Mahkemece bozma ilâmına uyulsa da bu bakımdan gereğinin yerine getirtilmediği anlaşılmıştır. 9. Dava konusu 17 parsel sayılı taşınmaz hakkında davacı ... ile ... arasında düzenlenen ... Noterliğinin 25.08.1975 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi tapulu bir taşınmaz hakkında düzenlendiğinden geçerlidir. Sözleşme içeriğinden de davacının zilyetliği devraldığı anlaşılmakta olup, davalılar resmî sözleşmenin aksini ispatlayacak aynı kuvvette delil ibraz etmediklerine göre Mahkemece zilyetliğin devredilmediğine yönelik gerekçesi yerinde değildir. 10. Öte yandan, davalılar satış bedelinin ödenmediğini savunmuştur. Satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödendiğinin vaat alacaklısı tarafından kanıtlanması gerekmektedir. Sözleşme içeriğine göre ise taşınmazın satış bedelinin satış hâlinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu suretle davacının satış bedeli ödemeye hazır olduğunu bildirdiği görülmekle, Mahkemece, dava konusu 17 parsel sayılı taşınmaz hakkında düzenlenen ... Noterliğinin 25.08.1975 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu ve mülkiyet nakil borcu doğuracağı düşünülerek vaat borçlusu ...'ın payının karar tarihine en yakın değerinin belirlendikten sonra 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca depo ettirilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir. 11. Birleştirilen 1999/265 Esas sayılı davanın incelenmesinde; tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar 4721 sayılı Kanun’un 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanun'un 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmî şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. 12. Somut olayda; davacı ..., ... ve ... mirasçılarına karşı 15.12.1982 tarihli "Mukavele" başlıklı harici senet ve 15.09.1976 tarihli "Tapusuz Gayrimenkul Satış Vaadi ve Teslim Sözleşmesi" başlıklı harici senetlere dayanarak dava konusu 2 parsel sayılı taşınmazdaki ... ve ... paylarının mülkiyetinin devrini talep etmiştir. Esasen dava konusu 2 parsel sayılı taşınmaz kadastro tespitinden önce tapuya kayıtlı olmadığı gibi satış tarihinde de kadastro tespiti henüz kesinleşmediğinden tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlardandır. Tapusuz taşınmazlar yerleşmiş Yargıtay ve Daire İçtihatlarına göre menkul hükmündedir. Dolayısıyla öncesi tapuya kayıtlı olmayan uyuşmazlık konusu 2 parsel yönünden satışına ilişkin sözleşme kadastro tespitinden sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce olduğundan menkul hükmüne tâbi olan taşınmazın devri için resmî şekil şartı aranmaz, 4721 sayılı Kanun'un 763. maddesine göre taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir. Yani, taraflar arasında menkul hükmünde olan taşınmazın mülkiyetinin devri için satış sözleşmesi yapıldığında ve taşınmazın zilyetliği alıcıya devredildiğinde alıcı mülkiyet hakkını kazanır. Bu bakımdan davacı ... ile ... arasında düzenlenen15.12.1982 tarihli "Mukavele" başlıklı harici sözleşmede zilyetliğin devrine ilişkin herhangi bir kayıt bulunmadığı gibi Mahkemece dava konusu 2 parsel sayılı taşınmazda ...'ın payı yönünden davacı ... ve mirasçılarının zilyetliğinin bulunmadığı tespit edilmekle, birleştirilen 1999/266 Esas sayılı davada ... mirasçıları yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. 13. Ne var ki, davacının dayandığı 15.09.1976 tarihli ve "Tapusuz Gayrimenkul Satış Vaadi ve Teslim Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin ise davacı ... ile ... vekili ... arasında düzenlediği, sözleşmede dava konusu 2 parsel sayılı taşınmazın zilyetliğinin İsmail'e teslim edildiğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır. Diğer yandan dosya kapsamında bulunan 09.09.1976 tarihli vekile talimat belgesinde ...'ın dava konusu 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 10.000,00 TL bedelle sattığını, satış bedelinin 6.000,00 TL'sini nakden aldığını beyan ettiği, yine dosya kapsamında bulunan 22.11.1976 tarihli makbuza göre de 2.000,00 TL'nin de ayrı olarak ... tarafından tahsil edildiği anlaşılmıştır. Bu kapsamda öncesi tapuya kayıtlı olmayan uyuşmazlık konusu 2 parsel sayılı taşınmazın satışına ilişkin sözleşme kadastro tespitinden sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce olduğundan, taşınmaz menkul hükmüne tâbidir ve resmî şekil şartı aranmaz. 4721 sayılı Kanun'un 763. maddesine göre taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerektiği ve sözleşme kapsamında mülkiyet devrinin de gerçekleştiği anlaşıldığına göre zilyetliğin devredilmediğine ilişkin savunmanın aksini yazılı delille kanıtlanması gerekmekte olup, Mahkemece zilyetlik devrinin gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Bu suretle Mahkemece dosya kapsamındaki ödeme belgeleri de nazara alınmak suretiyle 15.09.1976 tarihli ve "Tapusuz Gayrimenkul Satış Vaadi ve Teslim Sözleşmesi" başlıklı sözleşmede belirlenen satış bedelinin ödenmeyen kısmı yönünden ...'ın payının karar tarihine en yakın değerinin belirlendikten sonra 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca depo ettirilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir. 14. Birleştirilen 2005/227 Esas sayılı dava üzerinde yapılan incelemede; taraf koşulu; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114/1-d hükmü gereğince dava şartı olup mahkemelerce re’sen gözetilecektir (HMK'nın 115/1). Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, yöntemince taraf teşkili sağlanmadan davada esastan hüküm kurulamaz. 15. Davanın açıldığı sırada mevcut olmasına rağmen yargılama sırasında taraflardan birinin ölümüyle taraf ehliyetinin sona ermesi durumunda 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi uygulama alanı bulur. Bu doğrultuda 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi “Taraflardan birinin ölümü hâlinde, mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, bu hususta kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir. Bununla beraber hâkim, gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde, talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir.” hükmünü haiz olup anılan maddenin uygulanabilmesi için dava konusunun ölen tarafın varislerine miras yoluyla intikali mümkün malvarlığına ilişkin olması gerekir. Eş söyleyişle; dava konusunun sadece ölen tarafı ilgilendirdiği, miras yoluyla intikali mümkün olmayan bir hakka ilişkin olduğu hâllerde taraflardan birinin ölümü sonrasında mirasçılarla davaya devam edilemeyeceğinden 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi uygulama alanı bulmaz (Kuru: s. 907, 914; ..., .../... .../..., .../..., ... : ... Usul Medeni Usul Hukuku C. I, İstanbul 2017, s. 578). 16. Miras yoluyla intikali mümkün hakların konusunu oluşturduğu bir davada davacının ölümü hâlinde 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi gereğince Mahkemece, davacının mirasçılarının tamamı tespit edilerek davadan haberdar edilmeleri gerekir. Davacının tek bir mirasçısının bulunması hâlinde bu mirasçı, birden fazla mirasçısının bulunması hâlinde de 4721 sayılı Kanun'un 640. maddesi uyarınca terekeye elbirliğiyle malik olmaları sonucu aralarında 6100 sayılı Kanun'un 59. maddesi gereği mecburi dava arkadaşlığı bulunan mirasçıların tamamı davadan haberdar edilerek murisleri tarafından açılan davaya devam etme iradesinde olup olmadıkları belirlenmelidir. Bu doğrultuda yapılacak tebligatlar sonrasında mirasçıların terekeyi kabul veya reddetmemiş olmaları hâlinde 4721 sayılı Kanun'un 606. maddesinde belirlenen üç aylık mirasın reddine dair süre beklenerek mirasçıların tamamının davaya katılımı ile taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilir. Ayrıca gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde Mahkemece, davayı takip için kayyım tayin edebilecektir. Ancak her hâlükarda davacının ölümünden sonra yargılamaya devam edilebilmesi için Mahkemece mirasçıların tamamının davaya katılımının sağlanması veya terekeye temsilci atanması yoluyla taraf teşkili sağlanarak yargılamaya devam edilip hüküm kurulması gerekir. 17. Bu genel açıklamaların ışığında somut olay incelendiğinde; davacı ...'ın 15.06.2005 tarihli dava dilekçesi ile ... . Noterliğinin 31.08.1977 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki senetle ...'in dava konusu 2, 16... parsel sayılı taşınmazlardaki miras paylarını satın aldığını ileri sürerek ... adına olan kaydın iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Yargılama sırasında ise davacı ...'ın 22.02.2022 tarihinde öldüğü, mirasçılık belgesine göre mirasçılarının eşi ... ile çocukları ... ... ve ... olarak tespit edilmiştir. Mirasçılardan ... ve ... ise dosyada vekille temsil edildikleri ancak ... ...'in yargılamaya katılmadığı gibi kendisine tebligat yapılmadığı da görülmüştür. 18. Dava konusunun, ölen davacının mirasçılarının haklarını etkileyecek nitelikte ve miras yoluyla intikali mümkün bir malvarlığına ilişkin hakkın kapsamı içerisinde olması nazara alındığında; davacının yargılama sırasında ölümü üzerine 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesinde belirtildiği üzere davacının mirasçıları davadan haberdar edilip taraf teşkili sağlanmaksızın esas hakkında karar verilemez. 19. O hâlde Mahkemece, ölümle vekâlet ilişkisinin son bulduğu gözetilerek, 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesinde gösterilen şekilde ölen davacının davaya katılmayan mirasçısı ... ...'e tebligat yoluyla davadan haberdar edilerek mirasçıların tamamının davaya katılımının sağlanması, bunun mümkün olmaması hâlinde davaya katılmayan mirasçıdan muvafakat alınması veya terekeye temsilci atanması yoluyla taraf teşkilinin sağlanması, sonrasında yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gerekir. 20. Hâl böyle olunca, taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.