Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4259 E. 2026/990 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/972 E., 2025/999 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/832 E., 2025/310 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; kendilerinin de malik ve yöneticisi bulunduğu ... ilçesi, ... Mahallesindeki 460 43... parseldeki taşınmazın yüklenici davalı ve dava dışı kardeşi tarafından yapılıp tamamlandığını, kat mülkiyetinin de tesis edilerek hak sahiplerine teslim edildiğini, ancak taşınmazdaki istinat duvarında çatlakların oluştuğunun ... Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 27.08.2021 tarihli yazıyla kendilerine bildirildiğini, bu durumdan davalı yüklenici ve kardeşinin sorumlu olduğunu belirterek, istinat duvarının mimari proje ve yasal standartlarına uygun hale getirilmesinin bedeli olan şimdilik 50.000,00 TL'nin 07.03.2022 ihtar tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiş, fazla haklarını saklı tutmuştur.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı yönetiminin aktif husumet ehliyeti ve tüzel kişiliği bulunmadığını, davacı yüklenicinin ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkı bulunduğunu, kat maliklerinin ayrı ayrı dava açması gerektiğini, öte yandan 09.06.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereklerinin kendilerince yerine getirildiğini davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davacı yönetim ile davalı arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığı gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı yönetiminin taraf olmadığı, eldeki davayı bağımsız bölüm malikleri adına davacı yönetimin açtığı ancak niteliği itibariyle bu davanın sadece arsa malikleri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan malikler tarafından açılabileceği, davacı yönetiminin eldeki davayı açma hususunda aktif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yönünden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde; davalı yüklenicinin taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca yüklendiği edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirmediğini, yüklenici tarafından imal edilen istinat duvarının kaidelere uygun olarak yapılmadığını, davanın arsa sahipleri tarafından satışı yapılan bağımsız bölüm maliklerinin ortak kararları ile açıldığını, salt yöneticinin iradesiyle açılan bir dava olmadığını, davanın mülkiyet davası olmadığını, siteye ait bağımsız bölüm sahiplerinin zararının tazminine ilişkin olduğunu, yerel mahkemece eksik inceleme ve araştırma neticesinde verilen kararın isabetli olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ... sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Davacı site yönetimi, yüklenici tarafından yapılan istinat duvarının ayıplı olması nedeniyle tazminat istemiştir. Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan ihtilaf, davacının davayı takip sıfatının (dava takip yetkisinin) bulunup bulunmadığı noktasındadır. Medeni hukukta olduğu gibi medeni usul hukukunda da ehliyet büyük önem taşır. Konunun temeli, “hak” ve “dava hakkı” kavramlarına dayalıdır. Bireylerin bir hakkın inkâr veya ihlali durumunda yargı gücüne başvurarak haklarının etkin şekilde korunmasını istemek konusunda sahip oldukları yetkiye “dava hakkı” denilmektedir. Bir kimsenin bu korumayı yargı gücünden belli bir hasma karşı fiilen talep etmesi ise davadır. HMK’ nın Taraf ehliyeti başlıklı 50. maddesine göre; ‘’Madde 50 - (1) Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir’’. Davada taraf ehliyetinden maksat bir davada davacı veya davalı olarak yer alabilme ehliyetidir. Bu kavram medeni hukuktaki hak ehliyetinin medeni usul hukuku alanındaki uzantısını oluşturur (Tanrıver, S.: Medeni Usul Hukuku, c. I, Ankara 2016, s. 485). HMK’ nın 53. maddesine göre; ‘’Madde 53 - (1) Dava takip yetkisi, talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisidir. Bu yetki, kanunda belirtilen istisnai durumlar dışında, maddi hukuktaki tasarruf yetkisine göre tayin edilir’’. Bu maddede talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisi olarak tanımlanan dava takip yetkisi, hukukumuzda davanın taraflarının tayininde şekli taraf kuramının kabul edilmesinin sonucu olarak taraf ve taraf sıfatı kavramlarının birbirlerinden ayrılmasının sonucu olarak varlık kazanmıştır. Kişinin taraf ehliyetinin bulunması, taraf olarak yer aldığı davasını yürütebilmesi için tek başına yeterli değildir; kişinin dava ehliyetine de sahip olması gerekir (Erişir, E.: Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti, İzmir 2007, s. 57). Dava ehliyeti ise bir kişinin bizzat yahut tayin edeceği temsilcisi aracılığı ile dava açabilmesi, davayla ilgili usul işlemleri yapabilmesi ve kendisine karşı dava açılması hâlinde de hakkını koruyucu beyanlarda bulunabilme yani savunma yapabilme ehliyeti olarak tanımlanabilir. Davada davacı ve davalı olarak yer almakla taraf olarak gösterilenlerin maddi hukuk bakımından gerçekten bu niteliği taşıyıp taşımamaları tümüyle birbirinden farklı kavramlardır. Nitekim dava konusu kılınan sübjektif hakla davanın tarafları arasındaki ilişkiyi ifade eden ve dava dilekçesinde davacı ve davalı olarak gösterilmiş kişilerin maddi hukuk bakımından gerçekten hak sahibi veya yükümlü konumunda bulunup bulunmadığına ilişkin olarak sıfat kavramı karşımıza çıkar (Tanrıver, s. 512). Sıfat, belirli ve somut bir davada husumeti yöneltebilmek olanağını sağlayan hukuki bir durum olup statüye mensup olmayı ifade eden bir niteliktir. Belirli bir hak üzerinde dava hakkını sağlayan statü, o hakka sahip olmak olabileceği gibi temsil kuralları uyarınca o hakta tasarruf yetkisi de olabilir. Başka bir anlatımla; ileri sürülen hakkın veya hukuki durumun söz konusu davayı açmak yetkisini verip vermediği keyfiyeti sıfat kavramına karşılık gelir. Dava, bizzat hak sahibi tarafından açıldığı zaman hak sahibi olmak durumu ile sıfat kavramları örtüşmekte ise de; dava, hak sahibinden başka bir kişi tarafından açıldığında sıfat kavramı bütün özerkliği ve özelliği ile meydana çıkmaktadır (Yargıtay HGK 2017/13 – 663 E., 2020/873 K., 2017/8 – 1677 E., 2019/1422 K., 2017/1 – 1282 E., 2017/604 K.). 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesine göre; ‘’Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır’’ Aynı Kanunun 34. maddesine göre; ‘’Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun ... yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. (Değişik son fıkra: 14.11.2007 - 5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. (28.11.2007 tarih ve 26714 S.R.G. de yayımlanan 14.11.2007 tarih ve 5713 sayılı kanunun 17. maddesi ile değiştirilen son fıkrası metni: Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur)’’. Bu maddenin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir” şeklinde düzenleme içermektedir. Aynı Kanunun 35. maddesine göre; ‘’Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve ... ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4.4.201 - 6645/82 md.) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4.4.2015 - 6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur’’. Bu madde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve ... ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” şeklindeki ifade ile dava açma hakkı düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır (Yargıtay HGK 28.06.2006 tarih, 2006/18 - 483 E., 2006/473 K. ). Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadırlar. Kanunun 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmış olup, bunlar arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi (a bendi), ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (b bendi) ve ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması (h bendi) sayılmıştır. Kanunun 38. maddesine göre; ‘’Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14.11.2007 - 5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.’’ Sözü edilen bu maddeye göre, yönetimin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Bu durumda yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Yönetici, ana taşınmazı ilgilendiren konularda diğer kat malikleri adına temsilci sıfatıyla onları taraf göstererek dava açabilir. Açılacak bu davalarda taraf, yönetici değil, kat malikleridir (Kuru, C. 1, s. 1021. Oğuzman/Seliçi, s. 506, 517). Ana taşınmazı ilgilendirmeyen davalarda yönetici kat maliklerini temsil edemez. Yönetici, aynı zamanda kat maliki ise bu sıfatına dayanarak dava açabilir ya da kendisine karşı dava açılabilir (Yargıtay 13. HD 23.1.2003 tarih, 2002/12968 E., 2003/573 K.). Kat maliki sıfatı bulunmayan yöneticinin yalnız diğer kat maliklerini temsilen dava açması mümkündür (Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 111 vd.)

Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının işyeri ve konut ihtiyacını doğurduğu, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek Devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte, bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Oysaki toplu yapının kendini oluşturan blok apartmanlara ait ortak yerler dışında tüm toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, eğitim, spor, park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dâhilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları toplu yapı yönetimini zorunlu kılmaktadır. Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna, görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine, görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun bulunduğu kabul edilmelidir. Türk Medeni Kanununun 1. maddesine göre; ‘’Madde 1 - Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır. Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa hâkim, örf ve adet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir. Hâkim, karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanır’’. Bu durum karşısında mahkemelerin TMK’ nın 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak toplu yapı için de sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması, bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiği hususunda duraksanmamalıdır. Yargıtay 13. HD 24.6.2003 tarih, 3973/8255 E., K., 13.4. 2004 tarih, 15614/5236 E., K., 6.7.2005 tarih, 7253/ 11633 E., K., Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 114 vd.) Somut uyuşmazlıkta, arsa maliki ile davalı arasında sözleşme yapılmış, dava da bu sözleşmeye dayanarak açılmıştır. Sözleşmede kararlaştırılan ancak ayıplı yapılan işler ortak alanlar ile de ilgilidir. Site Yönetimi kendilerine verilen yetkiler çerçevesinde bahse konu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı, yerel mahkemece, davanın esasına girilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından dolayı davanın reddine yönelik kararın onanması yönündeki çoğunluk görüşüne katılmak mümkün olmamıştır.