İlk Derece Mahkemesi 2026/1294 E. 2026/826 K.

T.C. İSTANBUL 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2026/1294 Esas KARAR NO : 2026/826 Karar

DAVA : ALACAK (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 26.11.2025 KARAR TARİHİ : 29.09.2026

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin ... İli .... İlçesi ... Mahallesi 244 Ada 7 nolu parselde kain ana gayrimenkulde 5 adet bağımsız bölümün maliki olduğunu, taşınmaza ait ruhsat projesinde 2. bodrum katta ortak alan olarak otopark belirlenen bölümün ... Şirketi tarafından ... Şirketi'ne kiralandığı ve ... Şirketi tarafından kiracı sıfatıyla kullanıldığı müvekkil şirket tarafından tespit edildiğini, Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi üzerinden yaptığımız araştırma sonucu ekte sunulan 19/04/2022 tarihli ilan evrakında da görüleceği üzere davalı ... Şirketi merkez adresi olarak anagayrimenkulün bulunduğu yeri resmi adresi yapmış ve bu husus ticaret sicilde ilan edildiğini, davalılar tarafından haksız olarak kullanılan ruhsat projesinde 2. bodrum katta ortak alan olarak belirlenen otoparkın yönetim planının paylamış olduğu B.20. maddesi kapsamında kullanım hakkının 3 nolu bağımsız bölüme ait olacağının kararlaştırıldığını, yönetim planının B.20. maddesi 2. bodrum katın tamamının kullanım hakkının 3 numaralı bağımsız bölüme ait olduğu açıkça kararlaştırıldığını, tapu görüntüsünden de görüleceği üzere 3 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin müvekkili şirkete ait olduğunu, yönetim planı ile kullanım hakkı müvekkili şirkette olan 2. bodrum katı müvekkili şirket "...Şirketi bu alanı ...Şirketi'ne kiralaması" sebebiyle kullanamadığını, müvekkili şirketin elinden söz konusu alanın kullanım hakkı elinden alındığını, diğer yandan davalı ... Şirketi bu alanı kiralayarak her ay kira geliri elde etmekte, diğer davalı ... Şirketi ise bu alanı kullanarak kendisine fayda sağladığını, tüm bu sebeplerle müvekkili şirket bu alanı kullanamadığından dolayı her iki davalıdan da ecri misil talep etme hakkına sahip olduğunu, bu nedenlerle ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 244 Ada 7 nolu parselde kain ana gayrimenkulün 2. bodrum katında otopark olarak projede yer alan ortak alanın kullanım hakkının yönetim planına göre müvekkili şirkette olması ancak ...Şirketi tarafından bu alanın ... Şirketi'ne kiralaması sebebiyle müvekkili şirkettin ilgili alanı kullanamaması sebebiyle belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1.000,00 TL ecri misil tazminatının davalıların aralarında kira sözleşmesi imzaladıkları tarihten itibaren işleyecek olan ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Şirketi vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Ecrimisil talebinin kira sözleşmesine dayanmadığından anılan isteğin 4721 Sayılı Kanun Hükümlerinden kaynaklandığına ve uyuşmazlığın çözümünün 6100 Sayılı Kanun'un 2/1. Maddesi Uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi veya tarafların sıfatına göre Asliye Ticaret Mahkemesi'nin görevinde olduğunu, bu nedenle davanın görev yönünden reddini talep ettiklerini, davanın taraflarının tacir olduğunu ve niteliği dikkate alındığında görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğunu, müvekkilinin davacının avans faizi talebini kabul etmediğini, öncelikle belirsiz alacak davası şartlarının oluşup oluşmadığına bakılmaksızın ecrimisil talebi yönünden kısmi dava olarak açıldığının kabulünün gerektiğini, zira taraflarca yapılan ilk kira sözleşmesinin süresinin 5 yıl olduğunu,başlangıç tarihinin 01.02.2019 ve kiralayan davacı ...ŞTİ olduğunu, davacının ... ayakkabının 2.kat bodrumu müvekkili şirkete satması üzerine, müvekkilinin kira sözleşmesini yenilediğini, dolayısıyla davacı kiracının bu tarihten beri anılan taşınmazda kiracı durumunda olduğunu, 01.02.2019 tarihinde davacı ile 01.02.2024 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu bildiğini, dolayısıyla haksız işgalci olmadığının sabit olduğunu, davacının bu zamana kadar bu konuda bir uyarı ya da talepte de bulunulmadığını, kiracının tasarrufuna muvafakat ettiğini, kira ilişkisinin varlığı halinde haksız işgalden söz edilemeyeceğini, davada ileri sürülen taleplerın, hakkın kötüye kullanılması olduğunu, öte yandan yasada belirtilen koşulların mevcut olmadığını, davacının aynı emsalde işyerlerinin aynı binada kiralanmış olduğunu ve bedelin belirlenmesinin imkanının mevcut olacağını, kiracı ile kiralanana ilişkin ilk kira sözleşmesi 5 yıl süreli , 01.02.2019 tarihinde davacı ... LTD. ŞTİ ile yapıldığını, davacı ... ayakkabının 2.kat bodrumu kardeşine ait müvekkili şirkete 25.12.2023 tarihinde sattığını, müvekkilinin 01.02.2024 tarihinde kira sözleşmesini yenilediğini, dolayısıyla davacının; kiracının bu tarihten beri anılan taşınmazda kiracı olduğunu bildiğini, dava dosyasına sunulan belgeye göre yönetim planının 08.04.2025 tarihli olduğunu, müvekkilinin ...Şirketi 2. bodrum kat 7 no'lu bağımsız bölümü davacıdan 25.12.2023 tarihinde satın aldığını, mülkiyetin satış yoluyla kazanılması sonucunda, kullanım hakkının da yasal olarak ...Şirketi'ne geçtiğini, mülkiyet hakkına dayalı kullanma hakkının yönetim planı ile sınırlanması mümkün olmadığını, mevcut durumda davacı ...yetkilisinini kendisi lehine bir ayni hak yarattığını, müvekkilinin bu yönde bir kabulünün olmadığını, bu düzenlemeler karşısında müvekkiline ait 2.bodrum katın tamamının kullanımının davacıya bırakıldığına ilişkin hükümün yasaya aykırı ve geçersiz olduğunu, sadece dava açma prosedürünü tamamlamak üzere 05.09.2025 tarihinde ihtarname gönderildiğini ve 26.11.2025 tarihinde ise davanın açıldığını, davacı ...Şti nin 4 ortağı bulunduğunu, bu ortaklardan ...'ın aynı zamanda davalı ... Şirketi'nin de ortağı olduğunu, ... Limited Şirketi'ni temsilen yönetim planı yapması, kendisine 2.bodrumun kullanım hakkını kendisine tahsisi, ... ve kiracısına dava açması konusunda ... 'a yetki vermediğini, bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir. Davalı .. Şirketi vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ...Şirketi'nin kiracı olup, taşınmaz kendisine mevcut haliyle kiralandığını, müvekkili şirketin, dava konusu taşınmazı kiraya veren ... Limited Şirketi’nden, taşınmazın fiilen ve sözleşmesel olarak mevcut kullanım durumu ile kiralandığını, müvekkilinin, taşınmazın kiraya verildiği şeklin ortak alan olup olmadığına, mimari projeye veya kat mülkiyeti rejimine ilişkin herhangi bir müdahalesinin, tasarrufu veya değişikliğinin bulunmadığını, müvekkilinin, kiracı sıfatıyla yalnızca kendisine teslim edilen alanı kullandığını, ortak alan iddiasına konu kullanımdan müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını, davacı tarafın iddia ettiği şekilde ortak alan kullanımı söz konusu ise dahi; bu durumun kaynağı kiraya verenin tasarrufu ve kiralama biçimi olduğunu, kiracının, kiraya veren tarafından teslim edilen alanın hukuki niteliğini araştırma veya bu alanı tek taraflı olarak değiştirme yükümlülüğü bulunmadığını, bu nedenle, ortak alanlara ilişkin iddialardan kiracı müvekkilinin sorumlu tutulmasının hukuken mümkün olmadığını, müvekkil tarafından kiraya veren ...'e taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin ihtarname gönderildiğini, davacı tarafından huzurdaki dava dışında ... 7. Sulh Hukuk Mahkemesi...E. Sayılı dosya ile el atmanın önlenmesi davasının da açıldığını, davacı tarafın iddiaları ve ortaya çıkan hukuki riskler üzerine müvekkiline kiraya veren ...Şirketi’ne ihtar çekerek, dava konusu kullanımın hukuki sorumluluğunun kendisine ait olmadığını ve bu riskler üzerine taşınmazı 31.01.2026 tarihi itibariyle tahliye edeceğinin bildirdiğini, bu süreç sonunda müvekkilinin, taşınmazı belirtilen tarihte tahliye edeceğini, müvekkilin dava konusu alanı tamamen tahliye edecek olması nedeniyle, davada ileri sürülen ortak alanlara elatmanın önlenmesi talebi bakımından güncel, mevcut ve devam eden bir müdahalede bulunmayacağını, müvekkilinin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, kiracı sıfatı bulunan ve hiçbir sorumluluğu olmayan müvekkili bakımından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Açılan davanın ecri misil talebine ilişkin olduğu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın davacının maliki olduğu taşınmazın kullanım hakkının yönetim planı ile davacıya ait olacağı belirtilen ortak alanın davalılar tarafından haksız olarak kullanılıp kullanılmadığı, belirtilen alanın davalı ... tarafından davalı ...'e kiralanıp kiralanmadığı, davalı ...'in savunması uyarınca yönetim planının kanuna aykırı olması sebebi ile geçersiz olup olmadığı, yönetim planında kat maliklerinin imzasının bulunup bulunmadığı, davalı ... savunması uyarınca kiracı olması nedeni ile sorumluluğunun bulunup bulunmadığı, davacının ecrimisil talep edebilmesi halinde miktarı hususlarında olduğunu anlaşılmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 1. maddesinde; "Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir." hükmü yer almaktadır. HMK 114/1.c maddesi uyarınca "Mahkemenin görevli olması" dava şartlarından olup, HMK 138 maddesi dikkate alınarak dava şartlarının öncelikle karara bağlanması gerekmektedir. HMK 115. maddesinde ise "Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler. Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir..." düzenlemesi yer almaktadır. "dava konusu edilen alacak talebi yönetim planının 28. Maddesi gereğince kullanım hakkı davalıya verilen yerlerin kullanımından kaynaklı bedele ilişkin olduğu, talebin malikinin rızası dışında kullanılan yerler için talep edilecek ecrimisil alacağı olmadığı, bu nedenle uyuşmazlığın ana taşınmazın yönetim planı ve KMK nu hükümlerine göre çözülmesi gerektiğinden görevli mahkemenin Sulh hukuk mahkemesi olduğu, sulh hukuk mahkemesince davanın esastan incelenmesi gerekirken; talebin rıza dışı kullanıma ilişkin ecrimisil alacağından kaynaklandığı ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmesi hatalı olmuştur. ( İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ...E.-... K. Sayılı ilamı ) " 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesinde; "Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur", aynı Kanun'un Ek 1. maddesinde, "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir." düzenlemesine yer verilmiştir. Aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir. Ancak, somut olayda ecrimisil talebine konu alanın ortak alan mahiyetinde olduğu iddiasının bulunduğu, uyuşmazlığın kat mülkiyeti hükümlerine dayalı olduğu, 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu EK m.1 uyarınca kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözümleneceğine ilişkin aksine hüküm (açık yasal düzenleme) bulunduğundan somut uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğu anlaşılmakla 6100 s. HMK'nın 114/1-c. 115/2. maddeleri uyarınca mahkememizin görevsizliği sebebiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere: 1-Mahkememizin görevli olmaması nedeniyle, HMK'nın 114/.1.(c).b,115. maddeleri gereğince davanın dava şartı yokluğundan reddine, 2-01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nın 20. maddesi gereğince taraflardan birinin görevsizlik kararı süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten, kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli İSTANBUL SULH HUKUK MAHKEMESİNE gönderilmesini talep etmelerinin gerektiğine, aksi taktirde mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine, Dair davalı ... ve davalı ... vekillerinin yüzüne karşı, davacı tarafın yokluğunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 29/09/2026

Katip ¸e-imzalıdır

Hakim ¸e-imzalıdır