Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2521 E. 2026/1564 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1948 E., 2025/819 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2023/25 E., 2024/335 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin taşınmazın devrinin yapılmasını beklerken davalı şirket yetkilisi ...'ın Ağır Ceza Mahkemesi'nde farklı inşaat projelerinden kaynaklı olarak nitelikli dolandırıcılık suçundan yargılandığını öğrendiğini, müvekkilinin taşınmazının bir an önce teslim edilmesi gerektiğini, taşınmazın davalı yüklenici şirket tarafından muvazaalı olarak davalı ...’a tapuda devredildiğini ileri sürerek tapunun iptal ve müvekkili adına tesciline, mümkün olmazsa taşınmazın karar tarihine en yakın tarihteki rayiç bedelinin faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı ... vekili; davacının iddialarının maddi gerçeğe aykırı ve mesnetsiz olduğunu, dava konusu taşınmazı 16.09.2022 tarihinde bedelini ödeyerek satın aldığını, tapudaki satışın ayni hak olup kişisel hakka üstünlük tanındığını, davacının müvekkile yönelttiği davada hukuki yarar bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı şirket davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın üçüncü kişi davalılardan ...'a devri nedeniyle davacıya devrinin imkânsız hale geldiği, tapuda yapılmayan ve adi şekilde düzenlenen harici satış sözleşmesi; TMK'nın 706. maddesi, TBK'nın 237. maddesi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu'na göre resmi şekil şartına uymadığından geçersiz ise de, alacağın temliki hükümleri kapsamında yazılı olarak yapılan adi satış sözleşmesinin geçerli olduğu, davacının BK'nın 106. maddesi uyarınca sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini istemekte haklı olduğu, sözleşmenin feshiyle her iki tarafın aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, tüketicinin teslim edilmeyen daire nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenen bedelin iadesini belirlenen sürede sözleşme gereği yerine getirilmediğinden ve ifası imkânsız hale geldiğinden adalet ilkesi kapsamında güncel değer üzerinden talep edebileceği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebi yönünden 2.335.000,00 TL’nin avans faiziyle birlikte davalı yüklenici şirketten alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...'un, dava konusu bağımsız bölümün mülkiyetini tapuda kendi adına tescil ettirdiği tarih olan 16.09.2022 itibarıyla, tapu kaydına dayanarak iyiniyetle hareket ettiği iddiasının, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, tapu sicilindeki tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu iktisaplarının korunacağı, davacının adi yazılı sözleşmeye dayalı hakkı ise bir kişisel hak olup, kural olarak tapuya iyiniyetle güvenilerek kazanılmış ayni hakka karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalı ...'un davalı ... İnşaat ve yetkilisi ...'ı tanımadığını, taşınmazın satışının muvazaalı olarak gerçekleştirildiğini, müvekkilinin ... ile yaptığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 6244 ada, 6 parsel, ...Evleri Sitesi, B blok, 10 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını, davalı şirket yetkilisi ...'ın başka bir projedeki suçlar nedeniyle Bursa 9. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2022/374 E. sayılı dosyasında 9 yıl 4 ay 14 gün hapis cezası aldığını, dosyada yeni delillerin ortaya çıktığını, ...ın duruşmada taşınmazı ...'a satmadığını ve para almadığını beyan ettiğini, ...'un ise daireyi arsa sahipleriyle bağlantılı olarak aldığını ve ödeme yaptığı çeklerin ... Group'tan alındığını, ... Group'un yetkilisinin de ...'ın şikayetçi olduğu şahıs olduğunu, bu nedenle satışın muvazaalı olduğunu, dosyada eksik ve yanlış karar verildiğini, tescil taleplerinin gerekçesiz reddedildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil veya tazminat istemine ilişkindir.

Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür(TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114).

Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2. fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2. fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi”aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir.

Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür.

Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (...m.111/2).

Terditli davada davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmelidir.

Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an, yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an, davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın faizsiz rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır.

Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur.

Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmiş geri kalanın tapu devrinde ödeneceği kararlaştırılmışsa; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır.

Somut olayda davacı davalı şirket yetkilisinden B blok 10 nolu bağımsız bölümü temliken devralmıştır. Davalı şirket yetkilisi taşınmazı davacıya tapuda devretmeyerek diğer davalı ...’a satmıştır. Davacı bu satışın muvazaalı olduğunu iddia etmişse de muvazaa iddiası konusunda yeterli ve inandırıcı delil sunamadığı için bu iddiasını ispat edememiştir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile davacının terditli talebi olan tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekir. Davacının temyiz talebi, tapu iptali ve tescille birlikte verilen kararında yanlış olduğuna yöneliktir. Bu durumda davacı öncelikle tapu iptal ve tescil talebiyle ilgili doğru karar verilmediğini beyan etmekte öte yandan kararın tümden yanlış olduğunu temyiz sebebi yapmaktadır.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın iş bu bozma kararından sonra verilecek nihai karar tarihinde (veya karar tarihine en yakın tarihteki) rayiç bedeli yeniden tespit edilerek faizsiz olarak yüklenici-temlik eden davalı şirketten tahsiline hükmetmekten ibarettir. Bu nedenlerle mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.04.2026 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kazandığı şahsi hak nedeniyle kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunu kendisi arsa sahibinden isteyebileceği gibi bu şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. 6098 sayılı TBK’nın 183. maddesi hükmünce kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça yüklenici iş sahibinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinden olan alacağını TBK’nın 184. (BK 163) maddesi gereğince yazılı devir (temlik) sözleşmesi ile üçüncü kişiye devredebilir. Alacağın devri (temliki) sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlıdır. Bazen sözleşme ifa ile sonuçlanmış ve yüklenici tapuyu hak etmiş olmasına rağmen temlik alacaklısına tapu verilmemiş başka kişiye devir yapılmış olabilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde temlik alacaklısı tapuyu elde edemez ise de kendi akidi olan yükleniciye uğradığı zararın tazmini veya ödediği bedelin iadesi için başvurabilir. Yüklenicinin tazmin sorumluluğu giderim yükümlülüğünden doğmaktadır. Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle ... zararlar nedeniyle borçlunun tazmin borcuyla ilgili olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 112 vd. maddelerde düzenlenen giderim yükümlülüğüne ilişkin hükümler uygulanmalıdır. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür (TBK 112/1). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumlu olup, bu sorumluluğun kapsamı işin özel niteliğine göre belirlenecek ve iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluğu daha hafif olarak değerlendirilecektir. (TBK 114/1). Tazmin yükümlülüğüyle ilgili olarak müspet (olumlu) zarar ve menfi (olumsuz) zarar kavramları üzerinde de durmak gerekir. Müspet (olumlu) zarar sözleşme ifa edilseydi malvarlığı ne durumda olacaksa o hale getirilmesini amaçlar. Sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle taşınmaz bedelinin tazminat olarak ödenmesi talebi bu kapsamdadır. Menfi (olumsuz) zarar ise sözleşme hiç yapılmasaydı malvarlığı ne durumda olacaksa o hale getirilmesini amaçlar. Sözleşme nedeniyle yapılan masraflar, başka fırsatların kaçırılması nedeniyle uğranılan zararlar bu kapsamdadır. Taşınmaz değerine göre tazminat talebinin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda ise sözleşmenin ifa edilmeyeceğinin öğrenildiği tarih esas alınarak hesaplama yapılması gerekir. Davacının daha önce öğrendiği ispat edilmemiş ise dava tarihine göre bu değer belirlenmelidir. 28.11.1956 Tarihli, 1956/15 E. 1956/15 K. Sayılı içtihadı birleştirme kararında, her davanın açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanacağı diğer bir ifadeyle açılmasına kadar gerçekleşen hukuki ve maddi vakıalara göre davanın sonuçlandırılması gerektiği belirtiltmiştir. Adliye mahkemelerini bağlayıcı bu içtihadı birleştirme kararı karşısında, dava tarihinden önce gerçekleşen ifa edilmezlik olgusuna rağmen hüküm tarihine en yakın tarih, rapor tarihi gibi dava tarihinden sonraki bir tarih esas alınarak tazminata hükmedilmesi mümkün olmayacaktır. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde davacının dayandığı sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine yapılan inşaattan yüklenicinin bağımsız bölüm satışına ilişkin olup alacağı temliki niteliğinde olmakla geçerli bir sözleşmedir. Geçerli sözleşme bulunmasına rağmen yüklenici Şirketin aynı bağımsız bölümü davalı ...'a sattığı ve yüklenicinin isteğiyle arsa sahibinin tapuda devir yaptığı sabit olmuş Sinan'ın kötü niyetli olarak taşınmazı devraldığı ise ispatlanmamıştır. Davacı bu sözleşmenin ifa edilmemesi sonucu ... müspet zararı nedeniyle giderim yükümlülüğü hükümlerine göre taşınmazın rayiç değerini, ödediği bedel nispetinde akidi olan yüklenici davalıdan isteyebilir. İlk derece mahkemesince yukarıdaki esaslara uygun bir gerekçe ve sonuç içerir şekilde terditli birinci talep olan tapu iptali talebi reddedilmiş terditli ikinci talep yönünden ödenen bedel nispetinde dava tarihi rayicine göre tazminata hükmedilmiştir. Karar davacı tarafça tapu iptali talebinin reddedilmesi nedeniyle temyiz edilmiş davalı taraf ise temyiz başvurusunda bulunmamıştır. Bölge adliye mahkemesince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş olması tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazları reddedilerek kararın onanması gerektiği görüşünde olduğumdan taşınmazın rayiç değerinin hüküm tarihine en yakın tarihe göre belirlenerek karar verilmek üzere bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.