Bölge Adliye Mahkemesi 2026/1273 E. 2026/1556 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

43. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2026/1273

KARAR NO: 2026/1556

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

... Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : (KAPATILAN)İSTANBUL ANADOLU 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 05/02/2026

NUMARASI: 2023/389 Esas - 2026/105 Karar

DAVA: Tazminat (Taşınmaz Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ: 17/07/2026

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... Yapıları davalı... A.Ş. tarafından gelir paylaşımı yolu ile diğer davalı .... A.Ş. isimli şirkete yaptırıldığını ve... güvencesi ile satışa sunulduğunu, söz konusu güvence...konut edindirme rehberinde açıklandığı üzere; yüklenicinin sözleşmede yer alan taahhütlerini yerine getirmesini kontrol etme denetimini de kapsadığını, davacılar ile satıcılar arasında taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığını ve davacılar bu sözleşmeye istinaden davalıların inşa etmiş olduğu ve 5 yıl davalıların garanti kapsamında bulunan taşınmazları satın alındığını, davacıların geçen süreçte satın aldıkları taşınmazların bulunduğu toplu yapının teknik hususlarında birçok aksaklık tespit edildiğini, bu aksaklıklar nedeniyle binalardan beklenen verimi alamadıklarını, emsal teşkil edecek nitelikte İstanbul Anadolu 2.Tüketici Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırarak bilirkişi raporu aldıklarını, rapora karşı davalı... tarafından içeriğe ilişkin olmayan usulen itiraz edildiğini, diğer davalı tarafından ise hiç bir itirazda bulunulmadığı gibi eksikliklerin giderilmesi için hiçbir girişimde bulunmadıklarını iddia ile söz konusu eksikliklerin giderilmesi ve işçilik bedellerinin belirlenmesinin önceden mümkün olmaması nedeniyle davayı belirsiz alacak davası olarak açtıklarını belirterek, öncelikle; mahallinde yapılacak keşif ile tespit edilen ve edilecek olan, davalılarca imar yönetmeliği, işletme projesi ve ilgili diğer mevzuatlara aykırı olarak yapılan eksik işlerin ve ayıplı imalatların tespiti için ses izolasyonu alanında bilirkişi atanmasına, huzurdaki davaya konu aksaklıkların tespit için dava dilekçesinde bahsedillen tüm konularda bilirkişi incelemesi yaptırılmasını, dava konusu taşınmazdaki ayıpların giderilmesini, bu giderimin mümkün olmaması halinde eksiklikler nedeniyle oluşacak bedel indiriminin ödeme tarihinden itibaren en yüksek mevduat faizi oranı ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsil tahsili ile davacılara ödenmesini, aciliyet gerektirdiği için kat maliklerince giderilen ayıpların giderilmesi yolunda ödenen bedellerin davalılardan tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

CEVAP:

Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle;davacı tarafın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirket tarafından inşası işi yüklenilmiş olan İstanbul İli ... Mahallesi ... ... ... parselde bulunan ...projesi dâhilinde ... yapıları bulunduğunu, bahse konu yapılar davalı şirket tarafından tam ve eksiksiz, hukuka, sözleşmeye, şartnameye ve projeye uygun şekilde inşa, imal ve davacıya teslim edilmiş olup işbu dava dava dilekçesinde özetle gayrimenkulün eksik şekilde imal edildiğinden bahisle değer kaybına uğradığı iddia edilmekte olup bu iddiaların kabulünün mümkün olmadığını, her şeyden evvel eksik ve ayıplı imalata ilişkin iddialar soyut ve gerçeğe uygun olmayıp dava konusu taşınmaz dahil tüm bloklar mimari projesine, teknik şartnamesine uygun şekilde inşa edildiğini, davalı şirket inşaatı yüklenici sıfatıyla üstlenmiş ve imal ettiğini, dava konusu yapıların içinde bulunduğu ...geçici kabulü 03.09.2012, Kesin Kabulü de söz konusu işin işvereni konumundaki T.C. Başbakanlık...iştiraki olan... A.Ş. tarafından 22.08.2014 tarihinde onaylandığını, ilgili taşınmazda bulunan bağımsız bölümler kat maliklerine bu tarihten itibaren teslim edilmeye başlanmış olup 5 yılı aşkın süredir oturum ve yaşamın devam ettiğini, dolayısıyla işin sahibi olan... tarafından da şartlara uygun olduğu tespit edilen, kesin kabulü yapılan ve tam ve ayıpsız şekilde imal ve teslim ettiği onaylanan inşaatta imalattan ötürü ayıp olduğunun kabul edilemeyeceğini, haksız ve mesnetsiz olduğunu savunarak her türlü tazminat, şikayet, alacak ve sair haklarımız saklı kalmak kaydıyla, işbu davaya cevap, itiraz ve beyanlarımızı arz ile neticede mesnetsiz, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı ikame edilmiş olan işbu haksız davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.

Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; huzurdaki davada bir kısım davacılar yönünden görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, öncelikle dava dilekçesinde her bir davacı için ayrı ayrı hangi bağımsız bölüme ilişkin hak sahipliklerinin olduğunun açıklattırılması gerektiğini, davacılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğunu, bu nedenle her bir davacının talebinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini, alıcıyla imzalanan sözleşmeden diğer davalı/yüklenici sorumlu olup bu nedenle müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, davacılar tarafından usulüne uygun ve süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, dava konusu taşınmazın, sözleşmesine ve onaylı planına uygun olarak satılmış ve teslim edilmiş olduğunu, dava dilekçesinde yer alan iddiaların tamamı şartname, sözleşme ve mahal listesi ile taahhüt edilmemiş hususlara ilişkin olduğunu, davacı yan, gezip görerek teslim aldığı bağımsız bölüm ve ortak alanlara ilişkin belirli zamanlarda rutin olarak yapılması gereken onarım, tadilatlar ve bakımları müvekkili şirkete mal etmeye çalıştığını, davacının bu kötüniyetli tutumunun hukuken himaye göremeyeceğinin açık olduğunu savunarak, haksız ve mesnetsiz davanın, müvekkil şirket yönünden öncelikle pasif husumet yokluğu nedeniyle ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " , ... davalıların arsa maliki ve yüklenicisi olduğu İstanbul ili ... ilçesi ... .... ... de kain ... yapılarında bulunan ... Blok ... ve ... ile .... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin davacı şirket tarafından dava dışı şahıstan devralındığı, davacının söz konusu dairelerde gizli ayıp olduğu iddiası ile diğer alıcılar ile açtığı davada davacı yönünden verilen görevsizlik kararı üzerine dosyanın mahkememize tevzi edildiği, TBK m.246 hükmüne göre taşınır satışına ilişkin kuralların kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağı, davacının talebinin TBK m.227/1 hükmü kapsamında olduğu ancak bu hükme dayalı nispi hakka dayalı talebin ancak sözleşme tarafı alıcı tarafından davalılara yöneltilebileceği, davacı ile davalılar arasında TBK m.237 vd. düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin bir sözleşme olmadığı bu sebeple söz konusu talepler yönünden davacının aktif husumetinin bulunmadığı kanaatine varılarak davanın her iki davalı yönünden anılan sebeplerle reddine," karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ..., her türlü sorumluluğu diğer davalı Yüklenici / .... A.Ş. ...üzerine bıraktığını, mahkeme tarafından iki davalı için de husumet yönünden hatalı değerlendirme yapıldığını, kararın kesin hükümsüz olduğunu, kötü niyetli davalının ayıplı mala sebebiyet verdiğini, haksız ve mesnetsiz iddialarına itibar edilmemesi gerektiğini, sorumsuzluk anlaşmasının kötü niyetli olduğunu, davalının ağır kusuru olduğunu ve sözleşme hükümlerine riayet edilemeyeceğini, ağır kusurlu olan satıcının, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamayacağını, davalıların aktif husumet ehliyeti bulunmadığı iddiasına riayet edilemeyeceğini, davalı ... ... şirketine yönelik tefrik edilen diğer davalarda ilk derece mahkemelerinin davayı kabul ettiğini, söz konusu ayıplardan her iki davalının da müteselsilen sorumlu olduğunu, dosyada davacının sözleşmeye imza attığına dair herhangi bir delil bulunmadığını, tüketici vasfına haiz davacının davalılar arasındaki sözleşme hükümlerini bilmesinin mümkün olmadığını, hukuki dayanaktan yoksun şekilde yerel mahkemece davanın... tarafından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinin haksız ve de mesnetsiz olduğunu, mahkemenin hatalı inceleme yaparak iki davalı hakkında da husumet yokluğundan karar vermiş olmasının usule aykırı olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE :

Dava, ticari satım sözleşmesine konu taşınmazdaki ayıplı imalatların giderilmesi, mümkün olmaması halinde eksiklikler nedeniyle oluşacak bedelin tazminine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince davacının aktif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davac vekili tarafından yukarda yazılı sebepler ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, davacının aktif husumetinin bulunup bulunmadığı noktasındadır.

Eldeki dava ... davacı tarafından .../07/2017 tarihinde İstanbul .... Tüketici mahkemesinin 2017/522 E. Dosyası ile açılmış, bilirkişi raporları alınmış mahkemece 21/11/2022 tarihli celsede dosyaların tefrikine karar verilmiş, davacı ...A.Ş ile ilgili dava mahkemeni 2022/1298 Esasına kaydedilmiş, Davacı vekili bu dosyaya sunduğu 11/04/2023 tarihli değer bildirme dilekçesinde dava değerinin 5.596,42 olduğunu bildirmiş, 12/04/2023 tarihli karar ile mahkemenin görevsizliğine, dosyanın görevli Asliye Ticaret mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş, dosya İstanbul Anadolu 2 Asliye ticaret mahkemesinin 2023/389 esasına kaydedilerek yargılama yürütülmüştür.

Davacıya ait taşınmazlara ilişkin tapu sicil müdürlüğünden gönderilen kayıt örnekleri incelendiğinde; ... ve ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazların davalı ... anonim şirketince kat irtifakı tesisinden 2010 yılında tescil edildği, dava dışı...'e bu davalı tarafından 07/01/2010 tarihide satışının yapıldığı, dava dışı...'in taşınmazları .... Şti.'ne ayni sermaye olarak konulduğu, bilahare şirketin unvan değişikliğine giderek davacı ...A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır.

Davaya dayanak ... parsel numaralı taşınmaza ilişkin gönderilen tapu kaydında ise tedavüllü kayıtların bulunmadığı, beyanlar kısmında...'in daşınmazı ....Şti.'ne ayni sermaye koyma taahhüdü bulunduğuna ilişkin beyanın ve davacı adına taşınmazın unvan değişikliği sebebiyle kaydedildiğine ilişkin mülkiyet bilgilerinin bulunduğu görülmektedir.

Davacı tarafın 23/02/2022 tarihli ara kararı gereği mahkemeye sunduğu beyan dilekçesinde taşınmazların davacıya... tarafından devredildiği açıklaması bulunmaktadır.

Davanın sonucunda verilecek karar kimin hakkını etkileyecekse husumetin o kişi ve kuruma yöneltilmesi gerekir. Taraf sıfatı mahkemece resen gözetilmelidir. Yargıtay HGK'nın 27.11.2013 gün ve 2013/439 Esas ve 2013/1595 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere; Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, bu kişilerden birinin o davada gerçekten davacı veya davalı olmak sıfatı yoksa, dava konusu hakkın esasına ilişkin bir karar verilemez. Dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir.

Bir sübjektif hakkı dava etme yetkisi (dava hakkı) kural olarak o hakkın sahibine aittir. Bu nedenle, o hakka ilişkin bir davada davacı olma sıfatı (aktif husumet) da o hakkın sahibine aittir. Meselâ, bir alacak davasında davacı olma sıfatı o alacağın alacaklısına aittir. Alacak davası, o alacağın alacaklısından başka bir (üçüncü) kişi tarafından açılırsa, davacının davacı sıfatına sahip olmadığından (sıfat yokluğundan, husumetten) dolayı davası reddedilir (Kuru Baki/Arslan Ramazan/Yılmaz Ejder, Medeni Usul Hukuku, 22. Baskı, Ankara 2011, s. 234; Ejder Yılmaz, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Şerhi, Ankara 2012, s. 530; Abdurrahim Karslı, Medeni Muhakeme Hukuku Ders Kitabı, 2. Bası, İst. 2011, s. 311- 312).

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bir sübjektif hakkın sahibinin ve o hakka uymakla yükümlü olan kişinin kimler olduğu (yani bir davada, davacı ve davalı sıfatının kimlere ait olduğu) tamamen maddî hukuka göre belirlenir. Bu nedenle, bir kişinin belli bir davada gerçekten davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı hususu, usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu (sübjektif) hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunudur.

Sıfatın usul hukuku bakımından önemi (usul hukukunu ilgilendiren yönü) şudur: Bir davanın tarafları (veya taraflardan biri) o davada gerçekten (davacı veya davalı olarak) taraf sıfatına sahip değilse, mahkeme, dava konusu hakkın esası (mevcut olup olmadığı) hakkında inceleme yapıp karar veremez. Mahkeme, davanın sıfat (husumet) yokluğundan reddine karar verir. Bu karar, davanın mesmu olmadığına (dinlenemeyeceğine) ilişkin bir karar olmayıp, gene davanın esasına ilişkin bir karardır (taraf olarak gösterilenlerden birinin taraf sıfatının bulunmadığını tespit eden bir karardır).

Mahkemenin sıfat (husumet) yokluğunu kendiliğinden (re'sen) gözetmesi gerekir. Çünkü, sıfat yokluğu, bir def’i değil, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olan bir itirazdır. Hâkim, kendisine sunulan dava malzemesinden (davalı veya davacının bildirdikleri vakıalardan, yani dava dosyasından) bir itiraz sebebinin varlığını (sıfat yokluğunu) öğrenirse, bunu kendiliğinden (re'sen) gözetir.

Taraf sıfatı, usul hukukuna değil, maddî hukuka ilişkin bir sorundur; diğer bütün maddi hukuk sorunlarında olduğu gibi, dava şartı değildir. Taraf sıfatının (davacı bakımından, aktif husumetin; davalı bakımından pasif husumetin) yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için (def’i değil) bir itirazdır. Diğer bütün itiraz hallerinde olduğu gibi, sıfat yokluğu da, ancak dava dosyasından anlaşılabildiği ölçüde hâkim tarafından kendiliğinden (re'sen) gözetilir (Kuru/Arslan Yılmaz, s. 234- 237). (Emsal Yargıtay 15. H.D. 2016/762 E. 2017/977 K. Sayılı ilamı)

Halefiyet kanun ve akdi (iradi) olarak ikiye ayrılmakla birlikte TBK'da sadece kanuni halefiyet düzenlenmiştir. 6098 sayılı TBK 62, 85, 127, 168, 596 maddelerindeki düzenlemeler kanuni halefiyete örnek olarak sayılabilecek düzenlemelerdir. Ancak sözleşme özgürlüğü kapsamında akdi halefiyet sözleşmenin devri yolu (TBK 205 vd.) ile mümkündür. Sözleşmenin devri ile birlikte defi hakları ve tüm alacak, borç ve yenilik doğurucu hakları devralana geçer.

Davacı ile davalı ... ... arasında bir satış sözleşmesi bulunmadığı gibi davacının dava dışı...'in satıcı... veya imalatçı ... 'dan olan haklarına halef olmasını gerektirir sözleşmenin devri ya da TBK veya diğer yasal düzenlemelerde yer alan alacaklıya halef olmasını gerektirir bir hukuki ilişki söz konusu değildir. Sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği davacı konutun ayıplı olmasından doğan haklarını kendisine ayni sermaye koyma ilişkisini tarafı olan...'e karşı ileri sürebilir. Sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği davacının ayıba karşı kefalet borcu kapsamında davalılardan talepte bulunması mümkün değildir.

Bu durumda aktif husumet yokluğundan davanın reddine dair verilen kararda bir isabetsizlik yoktur.

HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:

1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)...-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

2-Davacı tarafından başvuru sırasında istinaf karar harcı peşin olarak yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,

3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.17/07/2026