Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3766 E. 2026/1800 K.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/960 E., 2025/1314 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/235 E., 2025/17 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile dava dışı ... arasında, Ordu ili, ... Mahallesi, 25 77... parsel sayılı taşınmazda inşaat yapmak üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacının inşaat yapımı esnasında ekonomik sıkıntıya düştüğünü bu nedenle davalıdan 80.000,00-100.000,00 TL civarında borç istediğini, davacı ile davalı arasında 2014 yılında yapılan sözleşme uyarınca; davacı tarafından yapılan inşaattan 2 dairenin teminat amacıyla davalıya devredileceği, borç bitince davalının devralmış olduğu daireleri davacıya geri verileceğinin kararlaştırıldığını, davacının sözleşmede belirtilen iki daireyi vererek edimini yerine getirdiğini ancak davalının kararlaştırılan borç parayı vermediğini ileri sürerek; Ordu ili, ... Mahallesi, 25 77... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 6 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, mümkün olmaması durumunda inançlı işlem nedeniyle uğranılan zararın tazminine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının, dava konusu arsa vasfındaki taşınmazın 3/7 hissesini 23.07.2014 tarihinde ...'... satın aldığını, davacının, dava konusu taşınmazda hiç bir zaman mülkiyet sahibi olmadığını, inanç işleminin unsurlarından biri olan devir işleminin gerçekleşmediğini, davacının, davalı ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ancak edimini yerine getirmediğini, davalının inşaatı bitirmesi için kendisine vermiş olduğu 380.000,00 TL'yi geri ödemediğini, davacının dava konusu taşınmaz ve bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı bulunmadığından taraf ehliyeti olmadığını, zamanaşımı süresinin geçtiğini ileri sürerek; davanın öncelikle husumet ve zamanaşımı sebebiyle reddine, Mahkeme aksi kanaatteyse esastan reddine karar verilmesini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacıya sağlanacak finansman karşılığında, davalıya iki adet dairenin devrinin yapılacağının kararlaştırıldığı, her ne kadar taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ise de, esasında sözleşme içeriğinde davanın tarafları arasında inançlı işlem ilişkisi kurulduğunun anlaşıldığı, davada inanç sözleşmesinin yazılı olarak ispat edildiği, ayrıca devri yapan dava dışı ...'ın da sözleşmede imzası bulunduğu, buna karşın, davalının sözleşmede bahsi geçen ve davacıya yapacağı ödemeye ilişkin bir delil sunulmadığı, bu itibarla davalının sözleşmeden kaynaklı edimini ifa ettiğini ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile; Ordu ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 25 77... No.lu parselde bulunan ve davalı adına tescilli 6 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, inanç sözleşmesi olarak kabul edilse dahi, toplam 3 dairenin davalıya verileceği hususunun kararlaştırıldığını, ödeme yapılmadığı kabul edilse bile 4 ve 5 numaralı taşınmazların iade edileceği, 6 numaralı taşınmazın davalıya ait olacağının düzenlendiğini, Bölge Adliye mahkemesince sözleşmenin 8. maddesinde düzenlenen şartın değerlendirmediğini, 2. Bölge Adliye Mahkemesinin davacı tarafından ileri sürülmeyen hususları gerekçede değerlendirerek hükme esas aldığını, 3. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin inanç sözleşmesinin unsurlarını içermediğini, taşınmazın hiçbir zaman davacı adına tescil edilmediğini, 4. Davalıya satış yapan dava dışı ...’nin, yaptığı satış işleminin sözleşme ile bağlantılı olduğu veya satış işleminin gerçek olmadığı şeklinde bir beyanı olmadığını, 5. Davalı tarafından davacıya toplamda 380.000,00 TL para ödendiğini, taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin bu para kullanılarak kaldırıldığını, 6. Dava dışı ... Şirketi ile davalının beraber tapuya müracaat ederek kat irtifakı tesis ettiklerini, davalıya ait olması gereken 4 numaralı taşınmazın davacı talebi doğrultusunda ... Şirketi adına tescil edildiğini, 7. Davacı ile dava dışı ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmadığından geçerli kabul edilemeyeceğini bu sebeple davacının mülkiyet ve alacak hakkına sahip olmadığını, davacının geçersiz sözleşemeye dayanarak alacak hakkını davalıya inanç sözleşmesi ile devretmesinin mümkün olmadığını, 8. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2015 yılında yapıldığını, bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıkların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, dava tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir . B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat istemlerine ilişkindir. İnançlı işlemler; inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir. İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır. İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır. İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir. İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 202. maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dâhil her türlü delille ispat edilebilir. Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (6100 sayılı Kanun'un 188. maddesi) yemin (6100 sayılı Kanun'un 225. maddesi vd.) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Mahkemece davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması için, delil listesinde açıkça yemin deliline dayanılmış olması yeterlidir. Davacının yemin deliline dayanması hâlinde mahkemenin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19/1 hükmünde, "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır." şeklinde düzenleme mevcuttur. Bu çerçevede somut olaya bakıldığında; davacı taraf, davalı ve dava dışı ...'nin de imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı tarihsiz sözleşmenin inançlı işlem belgesi olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Ancak; davacının delil olarak sunduğu ve Mahkemenin de yazılı inanç belgesi olarak kabul ettiği sözleşme yukarıda açıklandığı üzere inanç ilişkisinin varlığını gösteren bir belge değildir. Nitekim sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin konusunun; 25 77... parselde bulunan arsadan hisse satışına ilişkin olduğu açık bir hükümle belirtilmiştir. Ne var ki sözleşme konusu taşınmazın önceki tapu kayıt maliki davacı ... de değildir. Buna dayalı olarak sözleşmenin inanç sözleşmesi kabul edilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması doğru değildir. Bir an için sözleşmenin inanç sözleşmesi olarak kabul edilmesi hâlinde ise; sözleşmenin konusunun 6 ve 7 numaralı bağımsız bölümler olduğuna dair bir saptama yoktur. Yine; davacının dayandığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı belgenin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak kabulü de mümkün değildir. ... sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60... . maddeleri gereğince noterde düzenleme şeklinde ve resmî şekil şartlarına uygun olarak yapılması zorunludur. Bu itibarla; davacı ... ile dava dışı ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı sözleşme ve davacı ..., dava dışı ... ve davalı ... arasında yapılan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşmeler yukarıda anlatılan resmî şekil koşuluna uygun olarak yapılmamış olduğundan geçerli değildir. Bu sözleşmelere dayalı bir hak talebi mümkün olmadığı gibi, dava konusu yapı, müteahhit sıfatını kullanan davacı ... tarafından da baştan sona olacak şekilde tamamlanmamıştır. Bu sebeple; basit yazılı her iki sözleşmeye dayalı bir hak ileri sürülmesi de mümkün değildir. Bu gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü ile tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.