Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/9794 E. 2026/8174 K. – Kat Malikleri

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3088 Esas, 2025/1112 Karar KARAR : Esastan ret

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu kararının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 06.01.2020 tarihli kat malikleri olağan genel kurul toplantısının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının vekili toplantıya katılıp olumsuz oy verdiğinden çağrı eksikliğine dayalı olarak toplantı iptali talebinde bulunmasının iyi niyete aykırı olduğunu, apartmanın belediye projesine göre kapalı otoparkta 12, açık otoparkta ise 5 araçlık yer gözükmesine rağmen fiilen kapalı otoparkta 16, açık otoparkta ise 5-6 araçlık yer olduğunu, davacının iddia ettiği gibi kapalı garajda 20, açık otoparkta ise 10 araçlık yer olmasının mümkün olmadığını, davaya konu karar açısından 16 araçlık kapalı garaj için davacının toplam 13886/95012 arsa payına da 2,3 araçlık yer düştüğünü, gündem dışı açısından gündemdeki yaşanan sorunlar başlığı altında davaya konu kararın alındığını, yönetimin ibrası açısından da yöneticilerin kullandığı oyun ibra kararına bir etkisinin olmadığını, toplantıya 7 vekil, 6 asil toplam 13 bağımsız bölümün katıldığını, davacının şerhinin de tutanağa geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; iptali talep edilen genel kurul karar değişikliğinin maliklerin 4/5 oyuyla gerçekleşmesi gerektiğini, fakat bu çoğunluğa ulaşılamadığını, alınan kararın yönetim planına aykırı olduğunu, yine alınan kararın arsa payı oranına aykırı olduğunu, garajın ortak alan olduğunu, arsa payı oranında yararlanma hakkının kazanılmış hak olduğunu ve bu hakkın ancak oy birliği ile alınacak karar ile kaldırılabileceğini, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, ayrıca raporda eksiklikler bulunduğunu, toplantının çağrı usulüne aykırı olarak yapıldığını, toplantıya katılanlarının tamamının kararda imzasının bulunmadığını, tutanağın sonradan düzenlenerek ayrıca diğer kat maliklerine imza edildiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile öncelikle oto parkın ortak alan niteliğinde olduğu ve tüm kat maliklerince arsa payı oranında yaralanması gerektiği, davacının arsa payı dikkate alındığında yine davacının kapalı otoparkta iki araçlık park alanına sahip olması gerektiği, 06.01.2020 tarihli Olağan Kat Malikleri Kurul Kararlarında da daire başı 1 araçlık yer verildiği, davacının 2 dairesi için arsa payı ile uyumlu karar alındığı, alınan kararın gerek yönetim planına ve gerekse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 31 inci maddesinin 2 nci fıkrasına aykırı olmadığı, alınan karar ortak alanın kullanılmasını kısıtlamadığından oy birliği ile alınabilecek karar niteliğinde olmadığı (Yönetim planı değişikliğini kapsamadığı), yine yöneticilerin ibrasına ilişkin olarak karar incelendiğinde ve yöneticilerin olumlu oyu çıkarıldığında sonuçta 16 bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmaz açısından 9/13 olumlu oyun ibra için yeterli olduğu, nitelikli çoğunluk gerektirmeyen bu karar açısından davacının iptal isteminin uygun olmadığı bu sebeple İlk Derece Mahkemesince verilen kararda usul ve kanuna aykırı bir yön görülmediği, ayrıca davacı vekili çağrı usulüne aykırı hareket edildiğini belirtmiş ise de kararın alındığı toplantının Olağan Genel Kurul Toplantısı olduğu ve davacının toplantıya katıldığı dikkate alındığında istinaf sebebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ayrıca dosya kapsamında görevlendirilen bilirkişilerin uyuşmazlık konusunda bir uzmanlıklarının bulunmadığını, bilirkişi raporlarında, tüm bağımsız bölümlerin arsa payları dikkate alınarak ortak alan kullanımı hususunda yapılmış bir hesaplama da bulunmadığını, hukuki yönden kanaat bildiren; bildirdiği kanaati ise hatalı olan "bilirkişi raporlarının" hükme esas alınmasının doğru olmadığını, ana gayrimenkulün tapuya tescilli 05.09.2016 tarihli yönetim planında, yöneticinin ibrası ile otopark kullanımı ve tahsisine ilişkin özel bir düzenlemeye yer verilmediğini, somut olayda yönetim tarafından davacıya bilgi ve belge paylaşımında bulunulmadığı gibi ibra kararının metninden de anlaşılacağı üzere yönetim faaliyetlerinin herhangi bir denetime tabi tutulmadığını ve ibraya konu döneme ait genel ve soyut "mali tablolarla" ibra oylamasının yapıldığını, mahkeme tarafından da ibraya konu döneme ait davalı tarafın noter tasdikli işletme defteri de dahil olmak üzere tüm defterlerinin, işletme projesinin, banka hesap hareketlerinin, makbuz ve fatura kayıtlarının dosya kapsamına alınmadığını ve bu hususlarla ilgili bir inceleme ve araştırma yapılmadığının da sabit olduğunu, bu halde yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirdiğinden ve ibranın geçerliliğinden bahsedilmesinin de mümkün olmadığını, sadece inceleme ve denetleme sonucunda ortaya konulabilecek borçların ibra kapsamında olduğunu, dolayısıyla geçerli olmayan bir ibra kararının sadece oy nisabı dikkate alınarak geçerli hale getirilmesinin hukuken mümkün olmadığını, ibra kararının oy çokluğu veya oy birliği ile alınmış olmasının kararın sıhhati açısından önem arz etmediğini, otopark kullanımına ilişkin kararın Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmakla birlikte dürüstülük kuralı ile de bağdaşmadığını, garaj kullanımı için her daireye bir adet arabalık yer verilmesi kararının kat maliklerinin oybirliği ile karar almaması sebebiyle geçersiz olduğunu, kararın düşük arsa paylı kat maliklerine, arsa payını aşar şekilde ortak alan (otopark-garaj) kullanım hakkı tanıdığını, bu durumun ise kanuna aykırı şekilde her bir dairenin arsa payından bağımsız olarak ortak alanlardan eşit şekilde faydalanması sonucunu doğuracağını, arsa payları yerine taşınmazda bulunan bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak ortak alan kullanımının düzenlenmesinin kanuna açıkça aykırılık teşkil ettiğini, böylelikle genel kurul toplantısında alınan kararların objektif iyi niyet kuralları ile de bağdaşmadığını ve davacının arsa payından kaynaklı ortak alan kullanım hak ve yetkilerinin kısıtlandığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat malikleri kurul kararının iptali istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Mahkemece ; 06.01.2020 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısındaki yönetim ibrasına ilişkin kararın iptali isteminde yazılı olduğu şekilde karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik yoktur.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4. 634 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesi gereğince, dava konusu edilen garajlar ortak yer niteliğinde olup; her kat maliki, aynı Kanun'un 16 ncı maddesi gereğince ortak yerlerde arsa payı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptirler. Garajların kullanım hakkı ölçüsü, aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı oranındadır. Buna göre ortak yerlerin kullanım hakkının; kat maliklerince, bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak bunun için kat maliklerinin asgari 4/5 pay ve paydaş çoğunluğuyla kararı gerekip, mahkemece kat malikler kurulu toplantısının açılabilmesi için gerekli nisabının 634 sayılı Kanun'un 30 uncu maddesi gereği kat maliklerinin sayısı ve arsa payının yarısından fazla olması gerektiği ve davacının bağımsız bölümleri adına toplantıya katılım sağlandığı, ayrıca 13 katılımcıdan 11'inin dava konusu 4 üncü madde hakkında olumlu oy kullandığı, arsa payına göre yapılan 18 araçlık otopark alanına göre davacıya 2 adet araç park yeri verilmesinin uygun olduğu belirtilerek davacının talep ettiği şekilde kat malikler toplantısında iptali gerektirir herhangi bir aykırılık görülmediği şeklindeki garaja ilişkin kat malikleri genel kurul kararının reddine karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.