Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/9250 E. 2026/3075 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1390 Esas, 2025/1254 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/197 Esas, 2025/39 Karar

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili ... ilçesi, ... Mahallesi 6 77... ve 38 parseller üzerinde kurulu ... Sitesinin 03.01.2016 tarihli yönetim planı ile toplu yapı yönetimine geçildiğini, yapılan araştırmada projede sığınak olarak belirlenen ve hali hazırda market kafeterya olarak kullanılan ... blok içerisinde yer alan ortak yerde bulunan market kafeterya işletmesinin haksız işgalci olarak ve bu şekilde bila bedel faaliyet gösterdiğinin anlaşıldığını, davalılar arasında (site yönetimi kaşesi üzerinde ...’ın tek imzası ile) 15.11.2009 kira başlangıç tarihli, bedelsiz ve 39 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, projede sığınak olarak belirlenen ortak yerin bu şekli ile kullanılması mevzuata aykırı olduğu gibi bu ortak alanın niteliğinin ya da kullanım şeklinin değiştirilmesine ilişkin kat maliklerince alınmış bir kararın da bulunmadığını, bu nedenlerle ortak yeri haksız olarak işgal eden davalı ...'in el atmasının önlenmesini, haksız işgal tazminatı yönünden menfaat birliği içerisinde, usulsüz işlemlerle bu haksız işgali gerçekleştiren her iki davalı birlikte sorumlu bulunduğundan şimdilik 20.000,00 TL haksız işgal tazminatının faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların iyi niyetli olmadığını, zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin uzun yıllardır uygulanması suretiyle geçerlilik kazandığını belirterek davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının mimari projede yer almayan mimari değişiklik yaptığı, ortak alanın işgal edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; site yönetiminin huzurdaki davada taraf ehliyeti olmadığını, davanın açılması için kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye verilen bir yetki ve karar olmadığını, karar defterinde dava açılmadan önce bu dava için yöneticilere yetki verilen bir karar olmadığını, aksine müdahalenin önlenmesi istenilen yerin market olarak kullanılması için karar olduğunu, davacılar vekilinin müdahalenin menini talep etmişken mahkemece eski hale getirilmesine karar verdiğini, tamamı dosyada mübrez olan belgelere göre site yönetiminin 01.07.2009 tarihinde kurulduğunu, site yönetiminin ortak alanların kiraya verilmesi için karar aldığını, taşınmazı kiraya vermeye yetkili olan yönetici ... ... ile davalının kira kontratı yaptığını, davalının site yönetimi tarafından alınan karar ve sonrasında yapılan kira sözleşmesine göre işgalci olmadığını, kira sözleşmesinin yapıldığı 15.11.2009 tarihi itibarıyla 153.000 TL harcama yapıldığını, kira sözleşmesinde davalının market ve kafe için yapması gereken tüm masraf ve harcamaların kalem kalem yazıldığını, fuzuli şagillik için aranan işgalin haksız olması, işgal eyleminde bulunan kişinin kötü niyetli olması ve bu işgal sonucu hak sahibinin zarara uğraması kriterlerinin hiçbirinin dosyada olmadığını, aksine kötüniyetli olan, inşaat halinde olan yeri davalıya yaptırıp üçüncü kişilere kiralayıp gelir elde etme amacını güdenin davacı taraf olduğunu, kat maliklerinin taşınmazı satın alırken imzalamış olduğu sözleşmeler ile dava konusu ortak alanın market ve kafe olarak işletilmesine muvafakat ettiklerini, bu muvafakatlerini aradan geçen 12 yıl boyunca da teyit ve tasdik ettiklerini, kat malikleri kurulunun almış olduğu bir karar olmaksızın yöneticinin şahsi düşüncesi ve inisiyatifiyle açılan huzurdaki davanın asıl muhataplarına sorulmadan karara bağlanmasının genel hukuk kaidelerine de aykırı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, A Blok (... Blok) ve B Blok (... Blok) 3 üncü ... katının sığınak ve otopark olarak projelendirildiği, davalılar tarafından market ve kafe olarak kullanılıp ortak alana projeye aykırı el atıldığı, dava konusu ortak alanların tahliye edilip, projeye aykırı imalatların kaldırılıp projeye uygun eski hale getirilip otopark olarak düzenlenmesi gerektiğinin bilirkişi raporuyla anlaşıldığı, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) tabi taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 6100 sayılı Kanun’un 353 üncü maddesi; “…a)Aşağıdaki durumlarda bölge adliye mahkemesi, esası incelemeden kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye veya kendi yargı çevresinde uygun göreceği başka bir yer mahkemesine ya da görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesine duruşma yapmadan kesin olarak karar verir: --3) Mahkemenin görevli ve yetkili olmasına rağmen görevsizlik veya yetkisizlik kararı vermiş olması veya mahkemenin görevli ya da yetkili olmamasına rağmen davaya bakmış bulunması. …” şeklinde düzenlenmiştir.

3. 6100 sayılı Kanun'un 1 inci maddesine göre, mahkemelerin görevi ancak kanunla belirlenir. Göreve ilişkin kurallar kamu düzeninden olup, mahkemelerce yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilmesi gerekir.

4. Somut olayda davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 634 sayılı Kanun'la değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun'un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun'un 66 ncı ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından, uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir.

5. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu nedenle mahkemece, genel hükümlere göre asıl görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

6. Kabule göre de ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. 634 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak, kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir. Dosya kapsamında davacı site yönetimini temsil eden yöneticinin kat maliki olup olmadıklarının tespit edilerek şayet dava konusu yerde malik değillerse site yönetimi adına huzurdaki davayı açma konusunda yetki alıp almadıklarının denetlenmesi suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin ve verilen kararın hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi ve verilen karar ile iki tarafın leh ve aleyhine hükmedilen görev ve hakların gayet açık ve anlaşılır biçimde yazılması gerektiğini düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.