Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4135 E. 2026/2163 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2540 E., 2025/1700 K. vekili Avukat ... DAVA TARİHİ : 11.11.2019 İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/819 E., 2023/112 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 01.01.2016 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının taşınmaz kiralanırken iskan ruhsatının olduğunu belirttiğini, ancak müvekkili tarafından iş yeri ruhsatı almak için başvuru yapıldığında kiralanan taşınmazın kaçak olup iskana bağlanmasının da mümkün olmadığının öğrenildiğini, taşınmazın iskansız ve ruhsatsız olması nedeniyle müvekkilinin müşteri kaybına ve ticari kayba uğradığını, müvekkilinin davalının beyanlarına güvenerek kiralanana yaptığı giderlerin de tazmini gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 99.000,00 TL’nin tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davalıya taşınmazın iskanı olmadığı bildirilerek mevcut şartlar altında kira sözleşmesi yapıldığını, tacir olan davacının kira sözleşmesini yapmadan önce kiralayacağı yerin imar durumunu araştırmakla yükümlü olduğunu, sözleşme tarihinden bu yana davacının kiralananı kullandığını, kullanmaya engel bir durumun bulunmadığını, imar barışı çerçevesinde ruhsat işlemlerinin devam ettiğini, davacının iskanın olmamasına bağlı olarak bir zarara uğradığını ispat etmesi gerektiğini, geçici belge ile işlerini yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.01.2018 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin feshedilmediği ve kiracılık ilişkisinin devam ettiğini, iskan ruhsatının bulunmamasından kaynaklı haklı fesih sebebiyle sözleşmenin feshedilmesi sonrasında taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflar ile ayıp nedeniyle oluşan zararın talep edilebileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.01.2018 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmene konu yerin depo, imalathane ve ofis olarak kullanılacağı, kiraya verenin yükümlülüğünde olan kiralananın iskan ruhsatının alınmasının sağlanamaması nedeniyle tazminat talebinde bulunulabilmesi için öncelikle sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi gerektiği, davacının böyle bir talebinin bulunmadığı, kaldı ki sözleşmenin feshi içinde kiracının iş yeri iskan ruhsatı olmaması nedeniyle faaliyete geçirememesi, buna rağmen iş yerini açmış olması halinde ise yine iskan ruhsatı bulunmaması nedeniyle iş yerinin yetkili mercilerce mühürlenmesi, faaliyetine son verilmesi gibi sonuçlar doğurması, başka bir ifadeyle kiraya verenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesindeki sözleşme süresince kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmak edimini yerine getirmemiş olması gerektiği, sözleşme feshedilmeden dava açılması mümkün olmadığından davacının açtığı davanın reddine karar verilmesinde yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davalının hem sözleşme öncesinde hem de sonrasında taşınmazın iskanlı olduğuna dair beyanlarda bulunarak müvekkili yanılttığını, kiraya verenin ayıplı ifa ve aldatma sorumluluğu çerçevesinde; müvekkilinin yaptığı zaruri ve faydalı imalat bedelleri ile ticari kayıpları, müşteri kaybı ve yoksun kalınan kârın tazmininin talep edildiğini, Bölge Adliye Mahkemesinin, tazminat talebinin ön koşulu olarak sözleşmenin feshedilmemesini gerekçe gösterdiğini, ancak bu değerlendirmenin 6098 sayılı Kanunun 3 05... . maddelerine aykırı olduğunu, müvekkilinin çalıştığı uluslararası firmalar ile yaptığı anlaşmalar gereğince, yabancı firma yetkilileri tarafından davacı şirket hakkında imalat, iskan, ruhsat vb. konularda denetimler yapıldığını, taşınmazın ruhsatsız olması nedeniyle müvekkilin işlerinin aksadığını, firmalar tarafından verilen siparişlerde düşüşler olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili ile kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. 6098 sayılı Kanunun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanunun 1 23... . maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Kiracının tacir olduğu durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18/2 maddesinde basiretli davranma yükümlülüğünün dikkate alınması gerekmektedir. Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Tüzel kişi tacirin tüm işleri ticari iş niteliğindedir. Kiracının tacir olması, kiraya verenin kiralanan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanundan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır. Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 01.01.2018 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından feshedilmediği gerekçesiyle davacının ayıp nedeniyle tazminat talebinin reddine karar verilmiş ise de, kiracının ayıp nedeniyle doğan zararının giderilmesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin feshedilmesi zorunlu değildir. Ancak davacı kiracı tarafından ayıp nedeniyle uğradığı zarar somut olarak ortaya konulmamıştır. Ayrıca davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralamadan önce taşınmazın imar durumunu ve iş yeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması gerekmektedir. Bu durumda, basiretli bir tacir gibi davranması gereken kiracının, kiralananların mevcut durumunu bildiğinin kabulü gerekir. Aynı zamanda kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Davacı kiracının, 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 2019 yılında iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için başvuruda bulunduğu, bu süre zarfında kiralananı mevcut hali ile kullandığı, ruhsat başvurusundan sonra 11.09.2019 tarihinde ayıp ihbarında bulunduğu dosya kapsamı ile sabittir. Bu durum davacı kiracının, kiralananı mevcut haliyle benimsediği gibi uğradığını iddia ettiği zararı ispatlayamadığı, ayrıca kiralanan tahliye edilmeden, yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin kiraya verenden tahsilini istemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda bakiye yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.