Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3490 E. 2026/2164 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1427 E., 2025/333 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/376 E., 2022/163 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekilince istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı ... vekili Avukat ... ile davalı ... Tur. İnş. San. Tic. A.Ş. vekili Avukat ...'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 07.06.2019 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketin inşa edilecek olan ... Projesinde yer alan 122 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline satarak, taşınmazı 31.03.2020 tarihine kadar müvekkiline teslim etmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin de bunun karşılığında gayrimenkul bedeli olan 269.000$ ve sözleşmede belirlenen diğer giderleri ödeme yükümlülüğünü kabul ettiğini, söz konusu yerin müvekkiline satıldıktan sonra davalı şirket tarafından kiralanarak otel müşterilerine kiraya verileceğini ve bu şekilde oluşan gelirden de müvekkiline pay verileceğinin sözleşmede düzenlendiğini, müvekkilinin sözleşme ile kendisine yüklenilen bütün edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalı şirketin sözleşmede belirlenen tarihte gayrimenkulü sözleşme şartlarına uygun hale getirmediğini, herhangi bir yazılı teslim davetinde bulunmadığını ve taşınmazı müvekkiline teslim etmediğini ileri sürerek; sözleşmenin geriye dönük olarak iptaline, müvekkilinin sözleşme nedeniyle ödemiş olduğu 269.000 $ satış bedelinin yabancı paralara uygulanan en yüksek mevduat faizi ile iadesine, müvekkili tarafından sözleşme gereği davalıya, ilgili kurumlara ödenmek üzere masraf adı altında ödenen ücretlerin yasal faizi ile iadesine, Mahkeme aksi kanaatte ise, dava konusu sözleşmenin eki niteliğinde olan kira sözleşmesi gereği ödenmesi gereken kiraların miktarının tespiti ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Dava dilekçesine karşı cevap dilekçesi verilmemiş; davalı vekili tarafından verilen beyan dilekçesinde, davacı tarafından eksik harç yatırıldığını, harç tamamlanmaz ise davanın esasa girilmeden reddi gerektiğini belirterek; davanın usulden reddini istemiş, davalı vekili ön inceleme duruşmasında davaya konu taşınmazın davacıya teslim edilerek, tapuda davacı adına tescil edildiğini beyan etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiği, resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçerli olmadığı, kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle resen göz önünde tutulacağı, dava tarihi itibariyle de henüz taşınmaz davacıya teslim edilmediğinden, davalıya ödenen miktarın davacıya iadesi gerektiği gerekçesiyle;davanın kısmen kabulüyle, taraflar arasındaki sözleşmenin usulüne uygun olmadığından geçersizliğine ve sözleşmenin feshine, 269.000,00 USD'nin ödeme tarihindeki devlet bankalarının 1 yıllık USD cinsinden mevduata uygulanan en yüksek faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının sözleşmeden kaynaklı oluşan zarar (kira) alacak talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan sözleşme adi yazılı satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmışsa da sonradan taşınmazın tapusunun davacıya devredildiği dikkate alındığında sözleşmenin geçerli hale geldiği, sözleşme ekindeki kira sözleşmesi ana sözleşmenin bir parçası niteliğinde olup ana sözleşme ile birlikte kabul edilmek şartıyla davacıya sunulduğu, satıcının edim borçları; taşınmazın inşası ve teslimi, tapuda tescili ve akabinde otel konsepti ile üçüncü kişilere kiraya verilmek suretiyle gelir sağlamak iken alıcının edim borcunun ise 269.000 USD 'nin satıcıya ödenmesinden ibaret olduğu, davacı tarafından 269.000 USD'nin davalı yana eksiksiz ödendiği ve davacının sözleşmesel bir borcunun bulunmadığı, davacının, davalının sözleşmesel tüm edim borcunu süresinde yerine getirmediğinden bahisle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125.maddesi doğrultusunda eldeki davayı açtığı, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre taşınmazın teslim tarihinin 31.03.2020 olarak belirlendiği, ancak bu tarihte teslimin gerçekleştirilmediği, ardından davalı tarafça davacıya 25.11.2020 tarihinde davaya konu olan taşınmazın tapuda devrinin yapıldığı, eldeki davanın ise 27.09.2021 tarihinde açıldığı, davalı tarafça süresi içinde sunulmuş bir cevap dilekçesi bulunmadığı, davacıya teslim yapıldığına dair bir belgenin dosya kapsamında bulunmadığı, davalı vekili tarafından sunulan 26.04.2022 tarihli istinaf dilekçesinde dahi, taşınmazın proje kapsamında öncelikle otel yönetimi tarafından teslim alındığı ve otel yönetimi tarafından halen teslim gerçekleştirilmediğinden hali hazırda taşınmazın davacıya fiilen teslim edilemediği, hatta davacının zarara uğradığı düşünülerek müvekkili tarafından 2022 yılının ilk üç aylık kiralama ücreti karşılığının davacı tarafa ödenmesi amacıyla davacı tarafa e-posta yoluyla bilgilendirme yapılarak IBAN nosu talep edilmesine rağmen, davacının bu teklife icabet etmediği yönünde anlatımlarda bulunulduğu, istinaf dilekçesinin ekinde sunulan 25.05.2021 tarihli tutanak başlıklı belgede ise içinde davacının da taşınmazının bulunduğu bir takım taşınmazlar hakkında davalı olan ... Turizm İnşaat San. Tic. A.Ş. ile taşınmazları otel konsepti haline getirecek olan ... Turizm Otelcilik A.Ş. arasında yapılan teslime dair belgenin sunulduğu, yine her ne kadar davalı vekili tarafından sunulan istinaf dilekçesinde, mahkemece mücbir sebep hususunda tahkikat yapılmadığı, ayrıca sözleşmede müvekkili şirkete tapuda yapılacak devir tarihinden itibaren 6 aylık gecikme süresi hakkı tanındığı savunmasın da bulunulmuşsa da; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 357. maddesi gereğince süresi içinde cevap dilekçesi sunmayan ve bu hususu yargılamada dile getirmeyen davalının bu yöndeki istinafının da dinlenemeyeceği, alacaklının sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini isteyebileceği, istinaf incelemesinin yapılmış olduğu 2025 yılı itibarıyla dahi davacıya henüz teslim edilmemiş olması sebebiyle borçlunun temerrütüne bağlı olarak sözleşmenin iptali ve bedel iadesi koşullarının tam anlamıyla oluştuğu gerekçesiyle; davalının istinaf talebinin kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak, davacının asli talebinin kabulü ile, taraflar arasında yapılan 07.06.2019 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline, 269.000,00 USD'nin ödeme tarihindeki devlet bankalarının 1 yıllık USD cinsinden mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davaya konu olan konut- rezidans niteliğindeki taşınmazın davacı üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ve terkini ile yeniden davalı adına kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalı vekili; sözleşme gereği tüm yükümlülüklerin müvekkili tarafından yerine getirilerek, tapunun 25.11.2020 tarihinde davacıya, davadan önce devredildiğini, istinaf mahkemesince her ne kadar satış sözleşmesinde bir kira garantisinin verildiği ve buna ilişkin ödeme yapılması gerektiği belirtilmiş ise de söz konusu taşınmaz satış sözleşmesinin eki niteliğindeki bir sözleşmeye göre edimlerin genişletilerek satış sözleşmesi de geçerliymiş gibi değerlendirme yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, kira ödenmesine ilişkin ödemelerin yapılması koşullarının oluşmadığını, taşınmazı da kiracı ile satın alan davacıya taşınmazın filen teslim edilmesinin mümkün olmadığını, taşınmaz davacı adına tapuda tescil edilmiş olmasına rağmen satış bedelinin iadesine karar verilmesinin hukuken hatalı olduğunu belirterek; kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davacı vekili; vekalet ücretinin dava tarihindeki TCMB efektif satış kuru değil, karar tarihindeki TCMB efektif satış kuru üzerinden verilmesi gerektiğini, yine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeniden karar verildiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre vekalet ücretinin hesap edilmemesinin hatalı olduğunu belirterek; vekalet ücreti yönünden kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesinin feshi ile satış bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. 1. Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince davacının satış bedelini ödediği, sözleşmeye göre teslim şartının davalı tarafça süresinde yerine getirilmediği ve davalının sözleşmede belirtilen edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle davacının sözleşmeden dönerek satış bedelini talep edebileceği, davacının sözleşmeyi feshinin haklı nedene dayandığına dair tespitin yargılama ve ispat kuralları dikkate alındığında Kanuna uygun olduğu anlaşıldığından; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; yabancı para alacağına ilişkin davalarda hükmedilmesi gereken vekâlet ücretinin hesabında hüküm altına alınan veya reddedilen yabancı paranın dava tarihindeki kur üzerinden Türk Lirası karşılığının dikkate alınmasının Dairemizin yerleşmiş uygulamasına uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazının karar verilmiştir. 3. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden karar verilmesi nedeniyle karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğinde nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekmekte olup, İlk Derece Mahkemesi karar tarihindeki tarife üzerinden vekalet ücretinin hesaplanmış olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 370/2. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının (4) numaralı bendinde yer alan "106.676,70 TL vekalet ücretinin" ifadesi çıkarılarak yerine, "278.450,00 TL vekalet ücretinin" ifadesinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.