Bölge Adliye Mahkemesi 2026/1332 E. 2026/1466 K.

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 17. HUKUK DAİRESİ 2026/1332 - 2026/1466

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 17. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : 2026/1332 KARAR NO : 2026/1466

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ DAVA TARİHİ : 31/03/2026 KARAR TARİHİ : 15/04/2026 NUMARASI : 2026/274 Esas - 2026/292 Karar

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil

Yukarıda ilk derece mahkemesi ve dosya numarası yazılı hükme karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ... Anonim Şirketi ile müvekkili davacı ... arasında, Altındağ 4. Noterliğinin 27.09.2022 tarih ve ... Yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olduğunu; sözleşme bedeli olan 1.063.428,50-TL, müvekkili tarafından peşin olarak ödendiğini, sözleşme uyarınca ..., bedelini peşin olarak aldığı ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve ... isimli projede yer alan A-01, A-10, C-67, C-115, C-174 ve C-181 no’lu bağımsız bölümleri müvekkiline devir borcu altına girdiği, sözleşmenin kurulmasından sonra müvekkili sözleşmeden doğan haklarının yerine getirilmesini beklerken; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu A-01, A-10, C-67, C-115, C-174 ve C-181 no’lu bağımsız bölümlerin, davalı ... tarafından, 23.10.2024 tarihinde davalı ... A.Ş. bünyesinde oluşturulan ... portföyüne devredildiğini, tapu kayıt maliki gayrimenkul yatırım fonu, SPK mevzuatına aykırı olarak kurulduğundan, tapu sicilinde yapılan tescil yolsuz tescil niteliğinde olduğunu, bu nedenle davanın kabulü ile, ... parsel üzerinde bulunan C-181 no’lu bağımsız bölümün ... A.Ş. bünyesinde oluşturulan ... adına yapılan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: İlk derece mahkemesince "Uyuşmazlığın genel mahkemelerin görevine girdiği dikkate alınarak, dava mutlak ticari dava niteliğinde de olmadığından mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE....4-Dava tapu iptali ve tescil davası olduğundan, derhal Altındağ İlçe Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu olan " ..., bağımsız bölüm 181 no’lu daire tapuda davalı ... A.Ş. ... adına kayıtlı ise tapu kaydına dava sonuçlana kadar Türk Medeni Kanunun 1010. maddesine göre "DAVALIDIR ŞERHİ" konulmasına" dair karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili tarafından özetle; mahkemece verilen görevsizlik kararının hukuka aykırı olup, uyuşmazlığın niteliğinin hatalı değerlendirildiğine, zira mahkemece, uyuşmazlık gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve yolsuz tescil çerçevesinde değerlendirilerek davanın genel mahkemelerde görülmesi gerektiği sonucuna ulaşıldığını, eldeki davanın mutlak ticari dava grubuna girdiğini, bu nedenle davanın tarafların tacir olup olmamasına bağlı bir nispi ticari dava niteliğinde olmayıp, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca mutlak ticari dava niteliğinde olduğunun kabulü ile görevsizlik kararının kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Davalı ... A.Ş. vekili tarafından özetle; görevsizlik kararının ve görevsizlik kararı ile birlikte verilen "davalıdır" şerhinin kaldırılması gerektiğini, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, davacının müvekkili şirketteki ortaklık payını, hukuka aykırı şekilde müvekkil şirketten iade almak için, müvekkil şirketin fiktif şekilde kendisine borçlandırılması suretiyle imzalanmış olduğundan bu hali ile ihtilafın nevinin ticari nitelikte olduğunu, görevsizlik kararının kaldırılması, neticesinde de dava dosyasının zaten derdest şekilde ihtilaflı olan Ankara 1.Asliye Ticaret mahkemesinin 2025/729 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesi gerektiğini, dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, kararın (4) nolu bendi ile tesis edilen "davalıdır şerhi"nin terkinine karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. DELİLLER: Tapu Kaydı, sözleşme, müzekkere cevapları vs. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEP : Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ilişkindir. Bilindiği üzere, kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Bununla birlikte, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Sözleşmenin herhangi bir nedenle aynen ifa edilememesi sonucu, vaat alacaklısının zarara uğrayacağı açıktır. TBK’nın 112. Maddesi “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” hükmünü içerir. Buna göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının zararını tazmin etmesi gerekir. Vaat borçlusunun sorumlu olmasının nedeni sözleşmeyle yükümlendiği taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayanır. Buna “akdi tazminat”, sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denir. Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısının karşılaması gereken zararı daima müspet zarardır. Çünkü, borç ifa edilmiş olsaydı; alacaklının mal varlığına hem borcun konusunu teşkil eden şey (satış vaadine konu teşkil eden eşyanın mülkiyeti) fiilen girmiş, hem de satış vaadi alacaklısı bundan başka kazançlar elde etmiş olacaktı. 5235 sayılı Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun 6.maddesi ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2.maddesi gereğince, genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Asliye ticaret mahkemeleri ise özel görevli mahkeme niteliğindedir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4. maddesinde ticari davaların; mutlak ticari davalar ve nispi ticari davalar olarak iki gruba ayrıldığı, mutlak ticari davalar, tarafların sıfatına veya bir ticari işletme ile ilgili olup olmamasına bakılmaksızın kanun gereği ticari sayılan davalar olup TTK’nin 4/1. maddesinin b, c, d, e, f fıkralarında ve özel kanunlarda düzenlenmiştir. Nispi ticari davalar ise, tarafların tacir sıfatına haiz olduğu ve her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili uyuşmazlıklardan doğan davalardır. Bir başka ifade ile bu davalar ya bir ticari işletmeyi ilgilendirmeli ya da iki taraf için de ticari sayılan hususlardan doğmaları halinde ticari dava olarak nitelendirilebilirler. Gerek mutlak ve gerekse nispi ticari davaların Asliye Ticaret Mahkemelerinde görüleceği açıktır. Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya baktığımızda; dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı taraf, davalı ... A.Ş. arasında, Altındağ 4. Noterliğinin 27.09.2022 tarih ve ... Yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak satın aldığını, ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve ... isimli projede yer alan dairelerden dükkan niteliğindeki C-181 no’lu bağımsız bölümün davalı ... şirketi tarafından, 23.10.2024 tarihinde davalı ... A.Ş. bünyesinde oluşturulan ... portföyüne devredildiğini, söz konusu devir işleminin yolsuz tescil olduğu iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Mahkemece davacı tarafın tacir olup olmadığına dair araştırma için ilgili Ankara Yenimahalle Vergi Dairesine yazılan müzekkereye verilen 14/04/2026 tarihli 224917 sayılı yazısında, davalı ...'ın 01/01/2025 tarihinden itibaren "682002 - Kendine Ait Veya Kiralanan Gayrimenkulün Kiralanması Ve İşletilmesi" faaliyetinden dolayı 0012-Vergi Türü(Gayrimenkül Sermaye İradı) yönünden adına mükellefiyet tesis edildiği, 2022-2023-2024-2025-2026 yıllarına ilişkin olarak daireleri kayıtlarına intikal eden bir faaliyet tespitinin bulunmadığı ve cevabi yazı itibari ile ödevli adına gerçek usülde bir mükellefiyet kaydının bulunmadığının bildirildiği görülmüştür. Buna göre, davacının temel ilişkiye dayandığı açık olup temel ilişkiye dayalı davanın ticari dava ihtiva edip etmediğinin tetkiki gerekmektedir. Taraflar arasındaki ilişkinin satım sözleşmesi olduğu, uyuşmazlığın bu nedenle mutlak ticari dava sayılamayacağı, davacı gerçek kişinin ise tacir sıfatının bulunmadığı belirlenmiş olup işbu davanın nispi ticari dava olduğu da söylenemeyecektir. Öte yandan, satım konusunun ticari nitelikte bağımsız bölüm olması nedeniyle davacının "tüketici" sıfatının da bulunmadığı, davada görevli mahkemenin, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi olması nedeniyle mahkemece verilen görevsizlik kararında bir isabetsizlik görülmemiştir. Ayrıca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemli açılan davada taraflar arasındaki hak ve adalet dengesi ile taşınmazın aynının dava konusu edildiği hususları birlikte değerlendirildiğinde; Mahkemece tapu kaydına dava sonuçlana kadar Türk Medeni Kanunun 1010. maddesine göre "davalıdır şerhi konulmasına" karar verilmiş olması da doğrudur. Hal böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355.maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve re’sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu; ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekili ile davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 bendi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/04/2026 tarih, 2026/274 Esas 2026/292 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davacı vekili ile davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b/1.bendi uyarınca ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 732,00 TL peşin alındığından başkaca harç alınmasına YER OLMADIĞINA, 3-İstinaf giderlerinin istinaf talebinde bulunan taraflar üzerinde BIRAKILMASINA, 4-Kararın kesin olduğu dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27.maddesi ile aynı kanunun 302/5.maddesi uyarınca Dairemiz kararının ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğine, harç ve diğer işlemlerin ilk derece mahkemesi tarafından yerine GETİRİLMESİNE, Dair, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.15/09/2026

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 15/09/2026

Başkan

Üye

Üye

Katip

¸Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında E-imza ile imzalanmıştır. ¸