Bölge Adliye Mahkemesi 2023/660 E. 2026/1486 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO :2023/660

KARAR NO :2026/1486

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ:(KAPATILAN)BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ:22/12/2022

NUMARASI:2017/965 Esas - 2022/1265 Karar

DAVA:Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ:20/01/2017

İSTİNAF KARAR TARİHİ:16/09/2026

Davanın kısmen kabulü-reddine ilişkin kararın davacı ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA:Davacı vekili; müvekkilinin İstanbul ...'da davalı şirketlerce inşa edilen "... Sitesi" bünyesindeki bağımsız bölümü 16/06/2015 tarihinde satın aldığını, taşınmazın onaylı mimari projeye aykırı imalatlar içerdiğini, bu nedenle Belediye tarafından yapı hakkında yıkım kararı verildiğini ve müvekkiline idari para cezası kesildiğini, cezanın müvekkilince ödendiğini,projeye aykırılığın taşınmazda değer kaybı doğurduğunu, bu ayıplı imalat nedeniyle uğranılan zarar ile ödenen 13.388,59-TL idari para cezasının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

CEVAP:Davalılar vekilleri, iddia edilen aykırılığın açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının belediyeden projeyi kontrol ederek aykırılığı tespit edebilecek bilgi, yetenek ve basirette bulunduğunu, teslim aşamasında da karşılaştırma yapılıp teslim tutanağına şerh düşülmesinin mümkün olduğunu,süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını; TTK'nın 23/1-c ve TBK'nın 223. Maddeleri uyarınca ihbar külfetinin yerine getirilmemesi nedeniyle talep hakkının düştüğünü, ayrıca sürecin ağır işletilerek tazminat talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI:Mahkemece; alınan kök ve ek bilirkişi raporları ile tespit olduğu üzere taşınmazdaki değer kaybının 440.000-TL ile 544.000-TL aralığında olduğu, sonra ortaya çıkan hukuki ayıplardan davalıların sorumlu olacağı, ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu, derhal bildirim süresinin başlangıcının teslim tarihi olan 09/06/2015 değil idari para cezasının tebliğ tarihi olan 25/08/2016 olacağı, ayıp ihbarının süresinde yapıldığı, idari para cezası yönünden ise; cezanın davacı tarafça ödendiği, ancak sonradan idare mahkemesi kararı ile iptal edildiği, buna karşın davacının bedeli henüz geri almadığı, bu bedelin davalılarca ödenmesi halinde iade tutarı kadar sebepsiz zenginleşme doğacağı gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne, 440.000-TL değer kaybının dava tarihinden itibaren avans faizi işletilerek müteselsilen davalılardan tahsiline, idari para cezası yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ:1- Davacı vekili; taleplerinden bir kısmının reddine karar verilmesinin hatalı ve hukuka aykırı olduğunu, dosya kapsamındaki tespitlerin talebi doğruladığını belirterek dava tarihi itibariyle belirlenen 544.000-TL'lik değer kaybına hükmedilmek üzere kararın kısmen kaldırılarak talepleri doğrultusunda düzeltilmesini istemiştir.

2- Davalı ... ... AŞ vekili ayıbın gizli değil açık ayıp niteliğinde olduğunu, davacı projeyi belediyeden kontrol ederek aykırılığı tespit edebilecek bilgi ve basirete sahip olduğunu, teslim sırasında da şerh düşülmediğini, davacının TTK'nın 23/1-c ve TBK'nın 223. maddeleri uyarınca ihbar külfetini yerine getirmediğini, davacının süreci ağır yürüterek tazminat isteyemeyeceğini belirterek kararın kaldırılmasını davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.

3- Davalı ... ... AŞ vekili; yapı kullanım izni alınarak taşınmazı sattıklarını, raporlar arasında çelişkiler olduğunu ve giderilmediğini, ilk heyet raporundan sonra fahiş hesaplamalar yapıldığını, sunulan faturaya göre satım bedelinin 11.907-TL olduğunu ve 440.000-TL'lik değer kaybının fahiş olduğunu, kendilerine süresinde yapılmış bir ayıp ihtarı olmadığını belirterek kararın lehe olacak şekilde kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE:Dava, taşınmaz satım akdinde onaylı mimari projeye aykırılıklardan ötürü ayıp sebebiyle uğranılan satıcıya yöneltilen maddi ve manevi zararın tazmini istemine ilişkindir.Taraflar arasında, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinin mevcudiyeti, davalıların satıcı, davacının ise alıcı olduğu konularında herhangi bir uyuşmazlık mevcut değildir.Satım bedelinin davalılarca sunulan faturaya göre 11.907-TL olduğu ileri sürülmüşse de davacı tarafça yapılan ödeme dekontlarına göre satım bedelinin gerçekte 1.190.700-TL olduğu anlaşılmaktadır.Dava konusu bağımsız bölümün ıçinde bulunduğu ana taşınmazın 18/03/2014 tarıhinde yapı kullanım izin belgesinin alındığı, 02/04/2015 tarihinde kat mülkiyeti tapularının oluşturulduğu, bağımsız bölümün davacı şirkete 09/06/2015 tarihinde teslim edildiği, 16/06/2015 tarih, ... yevmiye no ile tapu kaydının davacı şirket adına tescil edildiği, davacı şirketin dava konusu taşınmazı teslim aldığı günden bugüne kadar konut olarak kullandığı, ... Belediyesi Encümenliğinin 25/08/2016 tarihli ... sayılı yıkım kararı ve davacı aleyhine idari pata cezasına hükmedildiği dosya kapsamında yer alan belgelerden anlaşılmaktadır.Uyuşmazlık anılan imar mevzuatına aykırılığın ayıp olup olmadığı, ayıbın niteliği gereği gizli ayıp olmadığı, süresinde ihtar edilip edilmediği, davacının değer kaybı ve idari para cezası talep edip edemeyeceği noktalarında toplanmıştır.... Belediyesince, mimari projede dava konusu ters dubleks dairenin alt katında dış cephe tarafında pencere ve kapı doğramalarının bulunmadığı, mutfak salon banyo gibi yaşam alanları ile bağımsız bölümün ön cephesinde bahçe alanının projede bulunmadığı fakat yerinde yapılan inceleme neticesinde mimari projeye aykırı olarak bağımsız bölümün ön cephesinden bahçe kullanım alanı verildiği, projede bulunmamasına rağmen yaşam alanlarının oluşturulduğu dış cepheye salon, mutfak ve oda mahallerinden pencere ve kapı doğramalarının yapıldığı, projede sığınak olarak görülen kısmın da encümen kararında otopark olarak tanımlı bu kısmın daire içerisine dahil edildiği anlaşılmaktadır.Davalılar, taşınmazı görerek alan davacının hak ileri süremeyeceğini, ayıbın gizli ayıp olmadığını ve davacının süresinde ayıp ihtarında bulunmadığını ileri sürmüştür.Bilindiği üzere ayıp, bir malda sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların yer almasıdır.Bu anlamda ayıp, malın sözleşmeye göre taşıması gereken nitelikleri taşımaması hâli veya bu hususta özel bir hüküm olmasa da, sözleşmenin niteliği ve içeriği dikkate alındığında, malda mevcut olması gereken vasıfların eksikliği şeklinde ortaya çıkacaktır.Somut olayda taşınmazın onaylı mimari projeye aykırı imal edilerek satılması gerçekleştiğinden ,olması gereken bir niteliğin eksikliği sebebiyle ayıplı mal kapsamında değerlendirilmesi gerekir.Satılan maldaki ayıp, açık veya gizli ayıp şeklinde olabilir. Açık ayıplar, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıplar, ilk bakışta fark edilemeyen, sonradan yapılacak detaylı bir muayene ile anlaşılan ayıplardır. Bu tür ayıplar genelde malın yapısıyla ilgili olan ve kullanılmasıyla anlaşılan ayıplardır. Somut olayda, ayıbın varlığı ... Belediyesi görevlilerince 20.07.2016 tarihinde yapı tatil tutanağına istinaden ... Belediyesi Encümenliğinin 25/08/2016 tarihli ... sayılı yıkım kararı ile ortaya çıktığı ve gizli ayıp niteliğinde olduğu kabul edilmelidir. Davacı şirket bunu Bakırköy ... Noterliğinin 23/11/2016 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile bildirmiş olup derhal bildirimde bulunma yükümlülüğünü de yerine getirmiştir. Bu itibarla ayıbın açık olduğuna, süresinde ihbar edilmediğine dair davalılar istinaf sebesi yerinde değildir. Nitekim davalıların dosyaya delil olarak sundukları dava dışı tüketiciler tarafından açılan davalarda da ayıbın gizli olduğu, belediye encümen kararı sonrası yapılan ayıp ihtarının süresinde olduğu şeklinde aynı sonuca varılmıştır. (İstanbul, BAM 46 HD, 2021/2122 E., 2023/2050 K.)Alıcının seçimlik haklarına ilişkin olarak TBK’nın 227. maddesinde, malın ayıplı olması hâlinde alıcının satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmenin feshini ya da satılanı alıkoyup kıymetinin noksanı mukabilinde semenin tenzilini isteyebileceği düzenlenmiştir.Somut olayda davacı da taşınmazdaki değer kaybını talep etmiştir. Gerçekten de projeye, yönetim planına aykırılıklar ile ilgili ... Belediyesi Encümeni'nin 25.08.2016 tarih, ... Karar sayılı kararı ile yıkım kararı bulunması davacı tarafça satın alınan dairede değer kaybına sebep olacağı açıktır. Davalılar, davacının değer kaybı talebi yönünden zamanaşımı definde bulunmuştur.TBK'nın 244/3 maddesine göre “Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar” yasal hükmü doğrultusunda 16/06/2015 tarihinde satın alınan taşınmaz sebebiyle 25/08/2016 tarihli encümen kararıyla ayıbın ortaya çıktığı nazara alındığında davanın zamanaşımna uğramadığı anlaşılmaktadır.Mahkeme, değer kaybı hesabına ilişkin üç farklı bilirkişi heyetinden raporlar almıştır. İkinci ve üçüncü heyetin raporları birbirini destekler mahiyette olup, hükme esas alınan son heyet raporunda da dava konusu dairede ayıp nedeniyle ortaya çıkan değer kaybı 16/06/2015 satın alma tarihinde 440.000-TL, 25/08/2016 yıkım kararı tarihinde 477.000-TL, 25/10/2017 dava tarihinde 544.000-TL olarak hesap edilmiştir. Mahkemece satış tarihi itibariyle değer kaybı olarak oluşan 440.000-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiştir. Yapılan değer kaybı hesabına dair davacı vekili dava tarihinin esas alınması gerektiğini, davalılar vekili hesaplamanın fahiş olduğunu ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.Değer kaybı ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek tutar olup, Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama metoduna göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır. Bu şekilde satış tarihinde ayıplı duruma göre satılması gereken satış bedeli bulunup, alıcının fiilen ödediği satış tutarı ile arasındaki fark satış bedelinden indirilecek tutardır. Mahkemece hükme esas alınan 25/11/2022 tarihli raporda ayrıntılı şekilde aşamaları açıklandığı üzere nispi metoda göre yapılan hesaplama usul ve yasaya uygundur. Mahkemenin dava tarihi yerine satış tarihindeki değer kaybını esas almış olması da HGK'nın 2021/(13)-3/539 Esas, 2022/1267 Karar sayılı,11/10/2022 tarihli kararıyla satış tarihinin esas alınması gerektiği içtihadına uygun olup taraf vekillerinin değer kaybının hesaplanmasına dair istinaf sebebleri yerinde değildir.İdari para cezası kalemi yönünden, cezanın idare mahkemesince iptal edildiği, iptal kararının 24/09/2019 tarihinde kesinleşmiş olduğu, iadesinin de faiziyle idare tarafından yapılacak olması karşısında idari para cezası nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına ilişkin kararda isabetsizlik olmadığından davacı vekilinin bu yöndeki istinaf sebebi de yerinde değildir.Açıklanan nedenlerle, davanın kısmen kabulüne dair karara ilişkin istinaf nedenleri yerinde olmadığı, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir husus da tespit edilmediğinden, davacı ve davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,Alınması gereken 732-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 179,90-TL harcın mahsubu ile kalan 552,10-TL harcın davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,Alınması gereken 30.056,40-TL istinaf karar harcından davalılar tarafından peşin yatırılan 15.028,20-TL harcın mahsubu ile kalan 15.028,20-TL harcın davalılardan müteselsilen alınarak Hazine'ye gelir kaydına,Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 16/09/2026