Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2025/1173 E. 2026/1259 K.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/1842 E., 2023/783 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Geyve Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/26 E., 2021/381 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davanın davacısı ... ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Kadastro sonucunda, .. ili .. ilçesi .. Mahallesi çalışma alanında bulunan 1 13... parsel sayılı 11.828,30 m² yüzölçümündeki taşınmaz, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerlerden olduğu belirtilerek, hali arazi vasfıyla Hazine adına tespit ve tescil edildikten sonra taşınmazın tapu kaydına Karayolları Genel Müdürlüğü lehine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesine göre kamulaştırma şerhi verilmiştir. 2. Davacı ... dava dilekçesinde; .. ili .. ilçesi .. Mahallesi 1 13... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına tescil edildiğini, taşınmazın 1/2 hissesinin kendisine ait olduğunu, bu kısmı ...'dan satın aldığını, ...'ın da 1980 yılında ..'ten satın aldığını, önceki zilyetlerin toplam zilyetlik süresinin 20 yıldan fazla olduğunu beyan ederek, sınırlarını göstereceği kısmın tapu kaydının iptaliyle adına tescilini talep etmiştir. 3. Davacı ... vekili dava dilekçesinde; .. ili .. ilçesi .. Mahallesi 1 13... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına tescil edildiğini, ancak taşınmazın yarısının müvekkili olan davacıya ait olduğunu, davacının taşınmazı 1980 yılında ..'ten satın aldığını ve önceki zilyetle birlikte toplam zilyetlik süresinin 20 yıldan fazla olduğunu beyan ederek, sınırlarını göstereceği kısmın tapu kaydının iptaliyle davacı adına tapuya tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçelerinde; davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "asıl dava yönünden davacı ...'ın dava konusu taşınmazın yarısını diğer davacıdan satın aldığını ispatlayamadığı, davacı ...'ın avukatlık ücreti karşılığı yarı hissesini davacıya verdiği ve aralarında satım sözleşmesi bulunmadığına dair beyanı doğrultusunda taraflar arasındaki vekalet ilişkisi ve avukatlık ücretinin ayrı bir davanın konusunu oluşturduğu, davalı ..ye karşı bu iddianın ileri sürülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine, birleşen dava yönünden ise davacının, dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları ile bilirkişi raporlarından dava konusu taşınmaz üzerinde orman bitki örtüsüne rastlanmadığı, incelenen hava fotoğraflarında talep edilen kısmın açık alanda kaldığı, ziraat bilirkişi raporunda tarımsal açıdan yeterli toprak derinliğine sahip olduğunun tespit edildiği, taşınmazın yakın zamana kadar ekilip biçildiği, taşınmazın imar ihya edildiği, mera, yaylak ve kışlak olmadığı, davacının tespit tarihinden 20 sene öncesine dayalı eklemeli, kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetliğinin mevcut olduğu, mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarının davacının satın alma ve zilyetlik iddiasını desteklediği, dava konu edilen kısmın davacıya ait olduğu kanaatine varıldığı" gerekçesiyle, birleşen davanın kabulüne, .. ili .. ilçesi .. Mahallesi 1 13... parsel sayılı taşınmazda fen bilirkişisinin 06.05.2016 tarihli raporuna ekli krokide (5A) olarak gösterilen 6.426,60 m² lik kısmının davacı ... adına tarla vasfıyla tapuya tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı asıl davanın davacısı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "fen ve ziraat bilirkişi raporları ile dava konusu taşınmaza ilişkin jeodezi bilirkişisi tarafından 19 74... tarihli hava fotoğraflarında yapılan incelemede, taşınmazın kamulaştırma tarihinden önce sürülü vaziyette olduğu ve tarımsal faaliyet yapıldığının rapor edildiği, hava fotoğraflarında kamulaştırma öncesi dönemde taşınmazda kullanımın bulunduğunun net olarak gözüktüğü, imar ihyanın tamamlandığı, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmadığı, kamulaştırma sırasında taşınmaz üzerine moloz dökülmesi nedeniyle tarımsal amaçla kullanılamadığı, bu durumun iradi olarak zilyetliğin terk edildiği anlamına gelmeyeceği, mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarından davacı ...'ın taşınmazdaki zilyetliğini terk etmediği, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi gereği zamanaşımı zilyetliği yoluyla mülk edinme koşullarının davacı ... yönünden oluştuğu, asıl dava davacısı ... her ne kadar taşınmazın 1/2 hissesini satın aldığını ileri sürmüş ise de dinlenen tanık ve mahalli bilirkişi anlatımlarına göre taşınmazın fiili zilyetliğinin davacıya devredilmediği, zilyetlik koşullarının davacı tarafça ispat edilemediği, davacı ...'ın satın almaya dayalı, eklemeli ve fiili zilyetliğinin söz konusu olmadığı" gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı ... temyiz dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesince taşınmazda zilyetliğinin bulunmadığı gerekçesi ile davasının reddine karar verildiğini, ancak kendisinden önceki malikin taşınmazın belli bir payını kendisine sattığını ve zilyetliği devrettiğini, buna ilişkin yazılı belgenin dosyaya sunulduğunu, eklemeli zilyetlikle 20 yıllık zilyetlik süresinin dolduğunu, İstinaf Mahkemesince devir sözleşmesine başka bir anlam yüklendiğini beyan ederek, Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde, birleşen dava yönünden verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, davanın zilyetlik sebebine dayalı tescil davası olduğunu, bilirkişi raporlarında taşınmazın imar ihyasının ne zaman başlayıp ne zaman tamamlandığı, ekonomik amaca uygun zilyetliğinin bulunup bulunmadığı, taşınmazın eğiminin tarımsal faaliyete uygun olup olmadığı, hava fotoğrafları üzerinden taşınmazın öncesine ait kullanım durumunun bulunup bulunmadığının değerlendirilmeden yüzeysel değerlendirmeler içeren raporların hükme esas alınarak karar verildiğini, taşınmazın üzerinde herhangi bir faaliyet yürütülmeyen boş arazi vasfında, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğunu beyan ederek, Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın orman olup olmadığı ve davacı lehine kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla mülk edinme koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır. 1. Asıl davanın davacısı ...'ın temyiz itirazlarının incelenmesinde; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarındaki gerekçelere, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369/1. maddesi de gözetilerek yapılan incelemede aynı Kanun’un 371. maddesinde yer alan sebeplerden biri de bulunmadığına göre, temyizen incelenen karar usul ve kanuna uygun olup davacı ...'ın temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. 2. Davalı ... vekilinin, birleşen davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; İlk Derece Mahkemesince, teknik krokide (5A) harfi ile gösterilen dava konusu taşınmaz üzerinde, davacı yararına zilyetlikle iktisap koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan inceleme ve araştırma karar vermek için yeterli bulunmamaktadır. Şöyle ki, bir arazinin kullanım süresi ile niteliğinin ve üzerindeki imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihin en iyi belirleme yöntemi hava fotoğrafı incelemesi olduğu halde ilk Derece Mahkemesince hava fotoğraflarından yöntemince yararlanılmadığı, hava fotoğrafı incelemesi alanında uzman olmayan kadastro teknisyeni fen bilirkişisi marifeti ile yalnızca dava konusu taşınmaz ve komşu parsellerin hava fotoğrafında gösterilmesiyle yetinildiği, taşınmazın kullanım şekli, süresi, imar-ihya işlemlerine yönelik bir değerlendirme yapılmadığı gibi 07.11.2014 tarihli ziraat bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın % 8-10 eğimli olduğu ve boş tarla vasfında bulunduğu belirtilmesine rağmen, 10.05.2016 tarihli ziraat bilirkişi raporunda ise taşınmazın % 40-45 eğimli olduğu ve üzerinde çalı formunda bitkiler ile orman ağaçlarının bulunduğunun belirtildiği, bu durumda raporlar arasında çelişki oluştuğu, ancak çelişkilerin giderilmediği, ayrıca taşınmazın sınırında orman parselinin yer aldığı ve 10.05.2016 tarihli ziraat bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde orman ağaçlarının bulunduğunun belirtilmesine rağmen dava konusu taşınmaz yönünden usulünce orman araştırması yapılmadan karar verilmiştir. Hal böyle olunca; ormana sınırı bulunan taşınmazla ilgili doğru sonuca ulaşılabilmesi için, İlk Derece Mahkemesince öncelikle, dava konusu taşınmazın orman niteliğinde olup olmadığının saptanması gerekmektedir. Bu kapsamda ilk olarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapıldığı anlaşılan orman tahdidine ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile taşınmazın bulunduğu yeri orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örneği dosyaya getirtilmeli, yine yöreye ait en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğraflarının tamamı ile varsa amenajman planı ve komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları Mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise Mahkeme karar örnekleri ilgili yerlerden getirtilip, halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman mühendisleri arasından seçilecek bir orman mühendisi bilirkişi, bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi ve 1 ziraat mühendisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Keşifte orman sınır noktaları tutanak ve haritalarda yazılı mevki, yer, kişi isimleri ile açı ve mesafelere göre, orman kadastrosu tutanak ve haritalarının düzenlenmesinde kullanılan hava fotoğrafları ve memleket haritalarından yararlanılarak, değişik açı ve uzaklıklardaki en az 6-7 adet orman sınır noktası bulunup röperlenmeli, orman kadastrosu ile ilgili sınır noktaları aynı ölçeğe çevrilerek, dava konusu taşınmazın orman kadastro haritasına göre konumu genel kadastro paftası üzerinde ve aynı ya da yakın orman sınır hatlarında dava konusu edilen parseller varsa, bunların tümü birleşik harita üzerinde gösterilmeli; tutanaklardaki anlatımlar değerlendirilmeli; tutanaklarla tahdit haritası arasında çelişki bulunup bulunmadığı belirlenmeli; çelişki bulunmakta ise dava konusu parsel yönünden tahdit tutanakları ile haritalar arasındaki çelişki tahdit tutanaklarına değer verilmek suretiyle giderilecek şekilde müşterek imzalı, tereddüte mahal bırakmayacak, açıklamalı, krokili rapor alınmalı, yine getirtilen eski tarihli belgeler dava konusu taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116, 47 85... sayılı Kanunlar karşısındaki durumu saptanmalı; zilyetlikle veya hukuki değeri kalmamış olan tapu kayıtlarıyla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli; toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; keşifte, hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli; yukarıda değinilen diğer belgeler jeodezi ve fotogrametri ile uzman orman bilirkişiler eliyle yerine uygulattırılıp; orijinal-renkli (renkli fotokopi) hava fotoğrafları ve memleket haritasının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de hava fotoğrafları ve memleket haritası ölçeğine (.. veya benzeri programlar kullanılarak) denetime elverişli olacak şekilde çevrildikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle dava konusu taşınmaz, çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; taşınmazın gerçek eğimi klizimetre aletiyle ölçülerek memleket haritalarındaki münhanilerden (yükseklik eğrilerinden) de faydalanılmak suretiyle belirlenmeli; stereoskopik hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarını belirgin olarak görünüp görünmediği belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranı ile taşınmazın imar-ihyaya konu olup olmadığını, olmuş ise imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığını ve imar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığını, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığını ve dava konusu taşınmazın 6831 sayılı Kanun'un 17/2. maddesinde belirtilen orman içi açıklık vasfında olup olmadığını belirten müşterek imzalı, tereddüte mahal bırakmayacak şekilde, yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli ve dosyadaki belgeler ile karşılaştırıldığında denetime elverişli rapor alınmalıdır. Ayrıca keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazların öncesinin ne olduğu, kim veya kimler tarafından, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, komşu parsellerin tutanak ve dayanakları uygulanmalı; dava konusu taşınmazı sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı; yerel bilirkişiler ve tanıkların sözleri arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmeye çalışılmalı; ziraat bilirkişisinden taşınmazın evveliyatını, toprak yapısını, niteliğini ve zilyetlikle mülk edinilebilecek yerlerden olup olmadığını, komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden ise, keşfi takibe ve denetlemeye olanak verir rapor ve kroki alınmalı, tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli 3402 sayılı Kanunun 14. maddesi uyarınca, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tespit ya da tescil edilip edilmediği tapu müdürlüğü ve ilgili Kadastro Müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulup, aynı Kanunun 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen 14/2. maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanunun getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanarak, toplanacak tüm kanıtlar birlikte değerlendirilip, ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır. İlk Derece Mahkemesince, bu hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olduğundan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması suretiyle İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davanın davacısı ...'ın temyiz itirazlarının REDDİNE; Davalı ... vekilinin, birleşen davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının, yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle kabulü ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA ve İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.