Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/5731 E. 2026/1714 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/2004 E., 2025/1536 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2025/26 E., 2025/56 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili, asıl ve birleştirilen davada davalı vekili ile katılma yoluyla birleştirilen davada davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. ASIL DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacıların 29 00... parsel sayılı arsanın hissedarı olduklarını, 27.01.2022 tarihinde 1161/1994 payın diğer hissedarlar tarafından davalı ...’e satıldığını, bu durumu .... Noterliğinin 17.02.2022 tarihli ihtarnamesi ile öğrendiklerini, davalı tarafından tapuda satış bedeli olarak gösterilen miktarın davacıların ön alım hakkını kullanmasını engellemek için gerçek satış bedelinin üstünde gösterildiğini, satış tarihindeki gerçek satış bedelinin Mahkemece bilirkişi ve tanıklar eşliğinde yapılacak keşif ile ortaya çıkacağını, davacıların gerçek satış bedelini Mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduklarını belirterek dava konusu 29 00... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacılar adına eşit oranda tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. BİRLEŞTİRİLEN DAVA Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı Kooperatifin 29 00... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, davalı ...’ün .... Noterliğinin 17.02.2022 tarihli ihtarnamesi ile taşınmazın 1161/1994 payını satın aldığını davacıya ihbar ettiğini, davalı her ne kadar taşınmazın 4.000.000,00 TL bedel ile satın aldığını iddia etmiş ise de gerçek satış bedelinin bu olmadığını, satım bedelinin muvazaalı şekilde belirlendiğini, davacının ön alım hakkının bulunduğunu belirterek, dava konusu 29 00... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı hisselerin tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. III. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların tapuda beyan edilen satış bedeli ile tapu alıcı masraflarının ödenmeleri hâlinde davayı kabul ettiklerini, davacıların tapu satış bedelinde muvazaa iddialarının yersiz olduğunu, Mahkemece yapılacak keşif incelemesi, davalı tarafından hissedarlara yapılan resmî ödeme kayıtlarının satış bedelinin muvazaalı olmadığını açıkça gösterdiğini savunarak, tapuda beyan edilen satış bedeli ile tapu alıcı masraflarının ödenmesi hâlinde davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. IV. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile asıl ve birleştirilen davaların ayrı ayrı kabulü ile; 29 00... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan 1161/1994 oranındaki tapu kaydının iptali ile asıl ve birleştirilen davada davacılar adına ayrı ayrı eşit oranda tesciline, depo edilen satış bedeli ve davalı alıcı tarafından yapılan satış masrafları olmak üzere toplam 4.080.580,00 TL’nin (varsa birikmiş neması ile birlikte) karar kesinleştiğinde davalı ...'e ödenmesine karar verilmiştir. V. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, asıl ve birleştirilen davada davalı vekili ile katılma yoluyla istinaf talebinde bulunan birleştirilen davada davacı vekili tarafından ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; a. İlk Derece Mahkemesince davacılar lehine hükmedilen vekâlet ücretinin hatalı olduğunu, davalı tarafından hiçbir şarta bağlı kalmaksızın ön inceleme duruşmasından önce davanın satış bedeli üzerinden kabulüne dair beyanda bulunulduğu, b. Dolayısıyla yargılama, harç ve avukatlık ücretlerinin müvekkilin kabulü beyanı gereği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 6. maddesine göre hesaplanması gerekirken Mahkemece bu hususun göz önünde bulundurulmaması, ayrı ayrı ve tam ücretlerin, masrafların ve yargılama giderlerinin belirlenmesinin hatalı olduğunu, c. Davalının mevcut taşınmazı elde ettiği 17.02.2022 tarihindeki hisse değeri ile şu anki hisse değerinin çok farklı olduğunu, ülkemizdeki 2020 yılı sonrası ekonomik göstergeler ve her yıl artan enflasyon nedeniyle 2022 yılındaki taşınmaz hisse değeri 4.000.000,00 TL iken bugün davalının hisse değerinin 30.000.000,00 TL civarında olduğunu, davalının çok büyük kayıp yaşadığını, d. Mevcut yargılamanın kabul beyanına rağmen uzamasına davacıların sebep olduğunu, bu büyük maddi kayıp üzerine müvekkilin yargılama gideri ile avukatlık ücretlerine, masraflara katlanmasının istenilmesi zararı daha da büyüttüğünü ileri sürmektedir. 2. Asıl davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Davalı taraf ön alım hakkının kullanılmasına engel olmak için kötüniyetli olarak, dava konusu taşınmaz hisse bedelini tapuda gerçek alım bedelinden yüksek gösterdiğini, b. Yargıtayın da bedelde muvazaa iddiasında bulunan davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından, iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlamasının mümkün olduğunu kabul ettiğini, dava konusu somut olayda, davalı dava konusu parseli, davacıların ön alım hakkını kullanmasını engellemek amacı ile kötü niyetli olarak gerçek bedelinden yüksek gösterdiğini, c. Nitekim gerçek satış bedelinin tespiti hususunda bilirkişi ve tanıklar eşliğinde yapılan keşif ile muvazaanın ispat edildiğini, d. Davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürmektedir. 3. Birleştirilen davada davacı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; a. Davalı ...’ün davayı kabulünün şarta bağlı olduğu, şarta bağlı kabul olması sebebiyle aleyhine tam vekâlet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiğini, b. İlk Derece Mahkemesi kararının ön alım bedeli, yargılama giderleri ile vekâlet ücreti yönünden usul ve yasaya aykırı olduğunu, c. Tanık beyanları ve keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi raporu ile davalının bedelde muvazaa yaptığı, müvekkil ve diğer hissedarların ön alım hakkını kullanmasını engellemek için satış bedelini gerçekte olandan daha yüksek şekilde gösterdiğinin ispat edildiğini, d. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmaz hisselerin satış tarihi itibarıyla bedelinin 3.005.000,00 TL olduğu belirlendiğini, bilirkişi raporu, dinlenen tanık beyanları ve davalı tarafından aynı gün satın alınan 29 06... parsel sayılı emsal taşınmazın satış bedeli birlikte değerlendirildiğinde, davalının dava konusu taşınmazın satış bedelinde muvazaa yaptığının ispatlandığı hâlde Mahkemece tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden ön alım hakkının kullandırılmasının usul ve yasalara ayrı olduğunu, e. Mahkemece davalı lehine yargılama giderine ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek katılma yolu ile yapılan temyiz başvurularının kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Asıl ve birleştirilen davalarda uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 3. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. 4. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. 5. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak, 4.080.000,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin davacıya kesin süre verilerek vadeli bir hesaba nemalandırılmak üzere depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Asıl davada davacılar vekili ile birleştirilen davada davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Asıl ve birleştirilen davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Hemen belirtilmelidir ki; yasal ön alım hakkı, 08.12.2001 tarihinde 24607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “ön alım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek ön alım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmişken, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Yine, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ön alım hakkının “kullanılması” başlığı altındaki 734. maddesinin ilk fıkrasında ön alım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir. 734. maddenin ikinci fıkrası ise “Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiş iken, 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır. O halde eldeki davada öncelikle, 7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklik ve getirilen yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağının çözümlenmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere; 20.06.1951 tarih ve 1949/13 esas, 1951/5 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde “...gayrımenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan ... şufa hakkı gayrımenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır...” ve “...müşteri meşfu hisse kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefiin alacaklısı olur...” açıklamalarına yer verilmiştir. Bu bağlamda; ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktarla ve belli süre içinde satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik öncesinde “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın istikrarlı içtihatlarında sıkça vurgulanmıştır. Anılan değişiklik öncesi ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret iken yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği ve ön alım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Böylece; yapılan değişiklikle, satış tarihi itibariyle gerçek bedel üzerinden ön alım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış ve bedelle ilgili olarak ön alım hakkının kötüye kullanılması engellenmiş ve tarafların mülkiyet hakları korunmuştur. Ayrıca, 4721 sayılı Yasanın 733. maddesinde ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesiyle de taraflar arasında adil bir denge sağlanmaya çalışılmıştır. Yine yukarıda belirtilen geçici madde uyarınca doğmuş olan ön alım hakkı korunmuş, ancak satış tarihi itbarıyla gerçek değer üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesinin adilane olacağı düşüncesiyle ön alım bedeline ilişkin değişikliğin derdest davalara da uygulanması öngörülmüştür. Görüldüğü üzere, 4721 sayılı Yasanın 734. maddesinde yapılan değişiklik sadece ön alım bedeline ilişkin olup, ön alım hakkının hukuki niteliği ve kullanılması gibi unsurlarında, yani bedel dışında hiçbir unsurunda değişiklik yapılmamıştır. Kaldı ki; Yasa Koyucu, ön alım bedelinin, ön alım hakkının niteliği gereği satış tarihinden farklı bir tarih itibarıyla belirlenmesi iradesinde olsaydı, ön alım davasının asli unsurlarından olan ön alım bedelinin tespit tarihi konusunda ayrıca ve açıkça düzenleme yapması gerekirdi. Oysa yasa hükmünde böylesi bir düzenlemenin bulunmadığı, değişikliğin tüm paydaşlar bakımından ön alım hakkının kullanılabilir hale geldiği tarih olan satış tarihine ilişkin olmadığı açıktır. Yani, aslında sadece -resmi satış senedinde gösterilen- “satış bedeli” yerine, -satış tarihindeki- “rayiç (gerçek) bedel” şeklinde değişiklik söz konusudur. Diğer taraftan, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdan pay satın alan davalının, diğer paydaşların yasal ön alım haklarının bulunduğunu yasa gereği bilmesi gerektiği ve satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirerek aynı yasanın 733. maddesi uyarınca 3 aylık hak düşürücü süreden yararlanabileceği gibi aksi halde dahi yapılan değişiklikle satıştan itibaren en fazla bir yıl içerisinde ön alım davası açılabileceği ve ayrıca ön alıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile ön alım haklarını kullanmaları halinde, dava tarihleri itibariyle ön alım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı ön alım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da ön alımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, ön alım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır. O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle, gerek ön alım davasının ilkeleri gerekse yasa hükümleri dikkate alındığında, 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihinden sonra açılacak ön alım davalarında, ön alıma konu payın rayiç bedelinin -yasal değişiklik öncesinde olduğu gibi- satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiği, farklı bir ifadeyle, ön alım bedelinin, ön alım davasına konu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından ibaret olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun rayiç bedelin belirlenmesinde, yasal değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınmasına ilişkin gerekçesine katılamıyorum. Öte yandan görülmekte olan davalar bakımından da; değinilen gerekçeler yanında, dava tarihinde yürürlükte olan yasa hükümleri uyarınca yasal ön alım hakkını kullanan ve mahkemece verilen süre içerisinde ön alım bedelini depo eden ve yine mahkeme ara kararıyla nemalandıran ön alım hakkı sahibi davacının, dava sonuçlanana kadar hem anılan parayı hem de ön alım hakkını kullandığı payı tasarruftan mahrum kalacağının gözetilmesi gerektiği gibi yasal değişiklikle davacının kullandığı ön alım hakkının bertaraf edilmesinin amaçlanmadığı, aksine ön alım davasına konu payın satış bedelinin gerçek bedel dışında bir bedel gösterilmesi halinde payın satış tarihindeki gerçek bedeli itibarıyla ön alım hakkı tanınarak tarafların mülkiyet haklarının korunduğu dikkate alınmalıdır. Öyleyse, hakim tarafından dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenip, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere davacı tarafından mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması gereğine ilişkin yasal düzenleme uyarınca, mahkemece ön alım davasına konu payın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin gecikmeksizin yani 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen tahkikat aşamasının başında yatırtılması gereği dikkate alınarak, bu bedellerin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi ve tespit ettirilen bu ön alım bedelini -varsa daha önce yatırılan bedel ve nemalandırmanın da mahsubundan sonra kalan miktarı- nemalandırılmak üzere nakden yatırması için davacıya usulüne uygun kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması; tarafların mülkiyet, adil yargılanma ve hukuki dinlenme haklarının korunması ve aralarında adil bir dengenin sağlanması yönünden uygun olacağı gibi ön alıma ilişkin tüm yasa hükümlerinin içerik, kapsam ve amaçlarıyla da uyumlu olacaktır. O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle ve ayrıca ön alım davasına konu payın rayiç bedelinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin yasada yer almadığı, bu şekilde belirlemenin yasanın amacını aşacağı ve davacının kullanmış olduğu yasal ön alım hakkını akamete uğratacağı düşüncesiyle, görülmekte olan davalarda ön alım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı bedel olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun derdest davalar bakımından ön alım davasına konu payın rayiç değerinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi yönündeki gerekçesine iştirak edemiyorum. Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkelerle somut olay birlikte değerlendirildiğinde; mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla ön alım konusu payın değerinin satış tarihi itibarıyla 3.005.507,73 TL olarak belirlendiği, resmi satış senedinde ise satış bedelinin 4.000.000,00 TL olduğu, davacı tarafça resmi akitte belirtilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harcı nemalandırılmak üzere depo edilmiş ise de, depo tarihlerinin tahkikat aşamasının başında olmadığı, kararı da tarafların temyiz ettiği anlaşıldığına göre, tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile mahkemece ön alım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı bedel olduğu gözetilerek araştırma ve inceleme yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulması görüşünde olduğumdan, Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum.

K A R Ş I O Y

I- a) 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 7. maddesine göre; “Resmi sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, herhangi bir şekle bağlı değildir.” b) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “İlamların ve resmî senetlerin ispat gücü” kenar başlıklı 204. maddesine göre; “İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar. İlgililerin beyanına dayanılarak noterlerin tasdik ettikleri senetlerle diğer yetkili memurların görevleri içinde usulüne uygun olarak düzenledikleri belgeler, aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılırlar. Mahkeme, yukarıdaki belgelerden biri hakkında şüphe uyandıran bir hâl görürse, ilgili daireden açıklama isteyebilir.” c) 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan ... ön alım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir. d) Öğretide, yasal onalım hakkı “Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem ile devretmesi halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran bir dava ile kullanılan bir hak” olarak tanımlanmaktadır. II- Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Resmi senetler ve özellikle tapu sicil memuru tarafından düzenlenen ve taşınmazdaki bir kısım payın devrini amaçlayan resmi satış senedi, satış bedeli yönünden de aksi ispat edilene kadar kesin delil niteliği taşır. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. III- Dava konusu olaya gelince; ön alım hakkını dava açarak kullanan davacı kural olarak resmi satış sözleşmesinde gösterilen 4.000.000.TL satış bedelini depo etmeye hazır olduğunu belirtmesi gerekirken, satış bedelinin yüksek gösterildiği iddiasıyla, depo edilecek bedelin mahkemece belirlenmesini talep etmiştir. Başka bir deyişle davacı taraf ön alım hakkını şarta bağlı olarak kullanmış, davalı resmi satış sözleşmesine göre davayı kabul etmesine rağmen yargılama kabul beyanına göre sona erememiştir. Davalının kabul beyanının şartlı olduğunu söyleyebilmek için, davalının resmi satış sözleşmesinde gösterilen satış bedelini kabul etmemesi, daha yüksek bir bedelin depo edilmesi halinde davayı kabul ettiğini ifade etmesi gerekirdi. Davacının, bedelde muvazaa yapıldığına yönelik itirazı nedeniyle, uyuşmazlığın mahkemece giderilmesi için yargılama uzamıştır. Uyuşmalık çıkaran, yargılama yapılmasına sebep olan taraf davalı değildir. Davalının kabul beyanının şarta bağlı olduğunu değerlendiren ilk derece ve bölge adliye mahkemesi kararları bu yönden hatalıdır. Yukarıda ilgili hükümlerine yer verilen 4721 sayılı Kanun, 6100 sayılı Kanun, öğretinin ön alım hakkına yönelik görüşleri ve 20.06.1951 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı birlikte değerlendirildiğinde; ön alım hakkını kullanan davacının, resmi satış sözleşmesini esas alarak, bedele itiraz etmeden, sözleşmedeki şartlarla pay satın alan davalının yerine geçmeye razı olduğunu beyan etmesi gerekirdi. Davalı taraf, resmi satış sözleşmesindeki şartları ileri sürerek davayı kabul ettiğinden, resmi satış sözleşmesi dışına çıkmadığından, başka taleplerde bulunmadığından, kabul beyanının şartlı olduğunu söylemenin makul bir gerekçesi bulunmamaktadır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda resmî satış sözleşmesindeki bedelin gerçek satış bedeli olduğu, bedelde muvazaalı bir işlem bulunmadığı değerlendirilerek, davalının davanın başında kabul ettiği şartlara göre dava sonuçlandırılmıştır. Davacı şarta bağlı ön alım hakkını kullandığından, uyuşmazlık çıkardığından ve yapılan yargılama sonunda muvazaa iddiasının haksız olduğu mahkemece belirlendiğinden, davacının bu sebeple yargılama giderlerinden sorumlu olması gerekir. Davalı tarafın, davanın başındaki kabul beyanı mahkemece haksız bulunmadığına göre, kabul beyanına göre davanın ilk celse sona ereceği değerlendirilerek, harç ve vekâlet ücreti yönünden ilgili kanun hükümleri gereğince davalı lehine indirim yapılarak hüküm kurulması gerekirken, geçerli bir kabul beyanının bulunmadığı gerekçesiyle davalı aleyhine fazla harca ve vekâlet ücretine hükmedilmesini hukuka uygun bulmadığımdan, hükmün bu gerekçeyle bozulması gerekirken, davalının bedelde muvazaa iddiasının olmadığı, davacının bedelde muvazaa iddiasının ise yapılan yargılama sonunda reddedildiği bir durumda, bu uyuşmazlık için uygulanma imkanı bulunmayan kanun değişikliği gerekçesiyle hükmün bozulması yönündeki sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.