Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/2736 E. 2026/962 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1454 E., 2025/804 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Milas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/30 E., 2022/520 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu 273, 4 53... parsel sayılı taşınmazlarda müvekkilleri ile davalıların paydaş olduklarını, davalılardan ... oğlu ...'nin 28.02.1991 tarih ve 2913 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi senedi ile davalı ... oğlu ...'nin de 12.03.1991 tarih ve 3427 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi senedi ile bu taşınmazlardaki kendilerine murislerinden intikal edecek hisselerini müvekkillerinin murisi ... ..... satarak fiilen teslim ettiğini, bu satış vaadi senetlerinin taşınmazların tapu kaydına 19.03.1991 tarih ve 943 yevmiye ile şerh edildiğini, ... ........ taşınmazları ölüm tarihi olan 23.06.2016 tarihine kadar kullandığını, ölümünden sonra da taşınmazları müvekkillerinin kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek, davalıların 273, 4 53... parsel sayılı taşınmazlarda davalılar adına kayıtlı olan payların iptali ile gayrimenkul satış vaadi alacaklısı ... ............ mirasçıları adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davalıların 1979 yılında anneleri ile birlikte ... taşındıklarını ve o tarihten beri ..... dışında yaşadıklarını, davacıların babası ... ... ....’nin müvekkillerinin yaşlarının küçük olması ve babasız olmalarından dolayı çeşitli vaatlerde bulunarak davaya konu satış vaadi sözleşmesini imzalattığını ve karşılığında herhangi bir ödeme yapmadığını, sözleşme tarihinde ...’nin 15 yaşında olduğunu, satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, davacıların taşınmazları malik sıfatı ile kullandığı iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların murisi ............ ile davalılarca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin usulüne uygun olarak resmî şekilde düzenlendiği ve altının her iki tarafça imzalandığı, davalıların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazların davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile iptal edilen payın davacıların miras payı oranında adlarına tapuya tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, Mahkemece verilen kabul kararı yerinde olduğu, ancak davalıya ait dava konusu taşınmazdaki elbirliği payın iptali ile davacılar adına eşit oranda tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile taşınmazlarda davalılar adına kayıtlı olan elbirliği payların iptali ile eşit hisse ile davacılar ... ve ...'nin elbirliği paylarına eklenmek suretiyle onlar adına tesciline karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, müvekkili İsmail’in sözleşme tarihinde 15 yaşında olduğunu, amcaları ... ... ....’nin çeşitli vaatlerle müvekkillerine sözleşmeyi iradeleri dışında imzalattığını ancak hiç ödeme yapmadığını, keşifte taşınmazların kullanılmadığının tespit edildiğini, sözleşmeden sonra geçen 30 yıl içinde davacıların hak talebinde bulunmadığını, tanık beyanlarının duyuma dayalı olduğunu ve hiçbirinin alım satıma tanık olmadığını, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını, davacılar murisi ... ...'nin davacılar dışında 3 çocuğu daha bulunduğunu, davacıların müvekkilleri adına kayıtlı tüm hisseyi ıslah edip harçlandırdığını, ancak terekeyi temsil yetkileri olmadığını, davacı olmayan mirasçılar yönüyle davanın reddi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Elbirliği hâlinde mülkiyette, mirasçılar arasında ortaklık bağı vardır. Bu kişiler mirasçı sıfatı ile bir mala veya hakka birlikte malik olmak durumundadır. 4721 sayılı Kanun'un 701 ilâ 703. maddeleri uyarınca bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği bulunmadığından ortaklardan her birinin eşya üzerinde doğrudan bir hakkı da yoktur. Bu anlatımın doğal sonucu olarak da mülkiyet bütünüyle ortakların tümüne aittir. Elbirliği mülkiyetinde malikler mülkiyet payını ayırmadığından eşya üzerinde paydaş değil ortaktır. Yine bu tür mülkiyette işin özelliği gereği ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Şayet davalı olacaklarsa davanın ortakların tümü aleyhine açılması gerekir. 4721 sayılı Kanun'da bir ortağın tek başına dava açabileceği, ne var ki açtığı bu davaya devam edilebilmesi için kural olarak öteki ortakların açılan davaya olur vermeleri ya da davanın miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile sürdürülebileceği benimsenmiştir. Ayrıca dava ehliyetinin varlığı Mahkemece re’sen araştırılması gereken hususlar arasında bulunmaktadır. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (4721 sayılı Kanun'un 701. maddesi) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Somut olaya gelince; 28.02.19 91... .03.1991 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde vaat alacaklısı olan davacılar murisi ... ...’nin 23.06.2016 tarihinde dava tarihinden önce öldüğü, dosya arasında bulunan 29.07.2016 tarihli mirasçılık belgesine göre davacıların 6/40’ar pay ile mirasçı olduğu, davacılar ile birlikte dava dışı 6 mirasçısı daha bulunduğu, davanın bir kısım mirasçılar tarafından açıldığı, dava dışı mirasçılardan muvafakat alınmadığı gibi terekeye temsilci de atanmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, elbirliği mülkiyetine konu terekeden dolayı mirasçıların bir kısmının açtığı davanın dinlenebilmesi için; 29.07.2016 tarihli mirasçılık belgesinde ... ... mirasçısı olarak adı yazılı olup davada yer almayan mirasçıların davaya olurlarının alınması, bunun mümkün olmaması hâlinde 4721 sayılı Kanun'un 640. maddesi uyarınca miras şirketine temsilci atanması davası için davacı tarafa usulüne uygun süre verilmesi ve terekeye temsilci atanması hâlinde temsilci huzuruyla davaya devam edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili tam olarak sağlanmadan uyuşmazlığın esası incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.