Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4215 E. 2024/4750 K. – Tapu İptali Ve

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2719 E., 2022/3091 K. DAVACILAR : ... vd. vekili Avukat ... vd. DAVALILAR : ... vd. vekili Avukat ... vd. DAVA TARİHİ : 13.10.2020 KARAR : Davanın kabulü İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 7. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/187 E., 2022/32 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; 02.04.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş.'nin dava konusu 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı B2 blok 254 numaralı bağımsız bölümü müvekkillerine satmayı vaat ettiğini, müvekkillerinin satış bedelinin bir kısmını peşin, bir kısmını ise diğer davalı bankadan kredi kullanmak suretiyle ödediğini, müvekkillerinin taşınmaza 11.04.2016 tarihinde taşındığını, dava konusu bağımsız bölüm müvekkillerine teslim edildikten sonra taşınmazda davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine 13.04.2016 tarihinde 72.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, bu ipoteğin müvekkilinin borcuna ilişkin olmadığını, davalı bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirmeden ve kötü niyetli olarak tesis ettirdiği ipoteğin kaldırılması gerektiğini belirterek, dava konusu taşınmazın takyidatlardan âri olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; mahkemenin görevsiz olduğunu, sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa edilip teslim edildiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediğini, tapuda resmi merasime katılmadığını, inşaatın finansmanı için banka kredisi kullanılması ve bu arada taşınmazlar üzerinde teminat olmak üzere ipotek konulmasının olağan bir ticari uygulama niteliğinde olduğunu, ipoteğin tapu devri işlemleri ile eş zamanlı olarak kaldırıldığını, davacının konut finansmanı kredisi borçlarını ödemesini tamamlamadığını, konut finansmanı kredisi kapsamında riskler taşıyan müvekkilinin bu borçlar tamamlanıncaya kadar banka lehine ipotek kurulmasının veya borçların ödendiğinin bildirilmesine kadar tapu devrinden imtina etmesinin sözleşmede tanımlanmış bir hak olduğunu, davacının şirkete her iki yönden bir başvurusu ve talebinin olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, ipoteğin tesis edildiği tarih itibarıyla taşınmazın tapu kaydında ipotek işlemine engel bir şerh bulunmadığını, dava konusu ipoteğin tapu siciline güvenilerek tesis edildiğini, müvekkilinin davacı ile davalı yüklenici arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını ifade ederek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı bankanın bir anonim şirket olması nedeniyle basiretli bir iş adamı gibi hareket etme mecburiyetinde olduğu, davalı bankanın aynı zamanda bir güven kurumu olduğu, davalı bankanın taşınmaz üzerinde bulunan yapılar ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanları bilmesi gerektiği, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorunda olduğu, dava konusu taşınmazın satış bedelinin tamamen ödendiği ve 31.03.2016 tarihinde davacılara fiilen teslim edildiği, 13.04.2016 tarihinde lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın dava konusu taşınmazın satıldığını ve alıcısına teslim edildiğini bilmemesine imkan olmadığı, davalının 4721 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerine aykırı hareket ettiği, aynı Kanunun 1023. maddesinden istifade etmesinin mümkün olmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 49. maddesinin ikinci fıkrası gereğince taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması gerektiği, taşınmaz üzerindeki ipoteğin hukuki ayıp niteliğinde olduğu, her iki davalının da davanın açılmasına sebebiyet verdiği, taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanacak yargılama giderlerinden her iki davalının da müştereken ve müteselsilen sorumlu olması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davacılar adına eşit oranda tesciline ve dava konusu taşınmaz üzerinde davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş vekili ve davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde; mahkemenin görevsiz olduğunu, 400.000,00 TL değerindeki bir taşınmaz için 72.000,000,00 TL değerindeki ipoteğin kaldırıldığını, hukuk güvenliği ilkesinin ihlal edildiğini, müvekkili banka lehine ipoteğin tesis edildiği sırada ipoteğin tesisini engeller hiçbir takyidat bulunmadığını, tapu siciline güvenerek iyiniyetle aynî hak iktisap eden davalı bankanın bu hakkının geçerli olduğunu, müvekkili aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu açıklayarak İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin sözleşmeye konu edimlerini yerine getirdiğini, davacının devir işlemlerine katılmadığını ve vekaletname vermediğini, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden diğer davalının tapuya güvenerek elde ettiği hakkın korunması gerektiğini, sözleşme bedeli yerine rayiç değer üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, taşınmazın değerinin bilirkişilerce yüksek hesaplandığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı yüklenicinin, davacıyı tapuda devir için davet ederek temerrüde düşürdüğüne ilişkin bir ispatın ve davacıyı vekalet vermeye zorlayıcı bir sözleşme hükmü bulunmadığı belirtilerek, davalının temyiz itirazları yerinde bulunmamıştır.

İlk Derece Mahkemesinin ipoteğin kaldırılması talebinin kabulüne ilişkin gerekçesinde bir isabetsizlik olmadığı, ancak yargılama konusunun, davalı yararına tesis edilen ipoteğin içerdiği borcun varlığına ilişkin olmayıp, davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan konut satış sözleşmesinin ayıpsız ifasına ilişkin olduğu ve bunun da değerinin ölçülemeyeceği, davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ipoteğin kaldırılması istemi yönünden davalılar aleyhine maktu harç ve maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davalı yüklenicinin istinaf başvurusunun reddine, davalı bankanın istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, kararın kaldırılmasına; davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davacılar adına eşit oranda tesciline ve dava konusu taşınmazda davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş vekili ve davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri 1. Davalı...Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde belirttiği nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, davacılar ile yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılmasına istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2, 3, 706, 716, 1009, 1021, 1023, 1024 ve 1025. maddeleri,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 ve 237. maddeleri,

3. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri,

4. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi,

5. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18. maddesi.

3. Değerlendirme Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanun'un 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşımaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vadedilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir.

Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanunun 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun'un 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.

Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.

Bu husus 4721 sayılı Kanunun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.

Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

4721 sayılı Kanunun 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)

Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; dosya içeriğinden; davalı yüklenici (arsa sahibi)...Teknik Yapılar San. Ve Tic. A.Ş.'nin Beşiktaş 25. Noterliğinin 02.04.2015 tarih ve 09519 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacılara 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binadan B2 Blok, 31. Kat, 254 numaralı bağımsız bölümü satmayı vadettiği, satış bedelinin bir kısmın peşin, bir kısmının davalı bankadan kredi kullanmak suretiyle, bir kısmının ise taksitli olarak ödendiği, 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 23.05.2014 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 31.03.2016 tarihinde taraflar arasında bağımsız bölüme ilişkin teslim tutanağı düzenlendiği, davacıların bağımsız bölümü 11.04.2016 tarihinde fiilen kullanmaya başladığı ve 13.04.2016 tarihinde davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 72.000,000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davacıların satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmedikleri tespit edilmiştir.

Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (4721 sayılı Kanun m.1023).

Dava konusu bağımsız bölüm üzerine 13.04.2016 tarihinde davalı lehine ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici şirket olup tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir.

Davacılar, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesini 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kural olarak ileri süremezler.

Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan kişinin, kötüniyetli oldukları ispatlanamayan üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasını gerektiren bir sebep bulunmamaktadır.

Öte yandan, 4721 sayılı Kanunun 1023 ve 1024. maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı halinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanunun 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyi niyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden, taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacıların 4721 sayılı Kanunun 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır.

Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.

Hal böyle olunca; Bölge Adliye Mahkemesince, ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı tasdik edilmediğinden, kaldırılarak yeniden hüküm tesis edildiğinden, hüküm sonucunun 11. fıkrasından sonra gelen ikinci paragrafında davalı taraftan mükerrer harç alınmasına karar verilmesi de doğru bulunmamıştır.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı...Teknik Yapılar Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili ile davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine,

22.10.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy)

KARŞI OY Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan...arasında 02.04.2015 tarihinde düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak13.04.2016 tarihinde davacıya teslim edilmiştir , Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir.

Taşınmazın tapu kaydında davalılardan Albaraka Türk Katılım Bankası lehine 13.04.2016 tarihli ipotek konulmuştur.

Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.

Türk Medeni Kanunu'nun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine İyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanun'un iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Türk Ticaret Kanunu'nun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.

Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.

İpotek lehtarı olan finans kuruluşu, aynı taşınmaz için davacılara 27.03.2015 tarihinde konut kredisi kullandırmış olduğundan taşınmazın davacılara sözleşme ile satılmış olduğunu bilen konumundadır.

İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan , özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı Albaraka Türk A.Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyim.