Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/32 E. 2026/2151 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/225 E., 2025/1388 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) SAYISI : 2019/42 E., 2022/391 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilince duruşmalı, davacı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı yüklenici şirket arasındaki ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereğince, davacının, davalı şirketten Aydın ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, 158 Ada, 1 Parsel, 2. Blok 2 numaralı dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 400.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, ancak davalı şirketin davacıya resmi devri yapmadığını ve taşınmazı muvazaalı olarak şirket yetkilisi ...'in oğlu davalı ...'e devrettiğini ileri sürerek, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini mümkün olmaz ise bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedeli ile yapılan faydalı masraflar tutarının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 29.11.2022 tarihli duruşmadaki beyanında; "Davayı taşınmazın yeni malikine yöneltmeyeceklerini, mevcut davalılardan tazminat istediklerini, tazminat miktarının ise bilirkişi incelemesinde belirlendiği üzere 641.418,00 TL taşınmaz değeri ve 20.000,00 TL iyileştirme bedeli olmak üzere toplam 661.418,00 TL olduğunu, peşin harcı bu miktar üzerinden yatırmak istediklerini" ifade etmiştir.

II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davaya konu edilen sözleşmenin davalı şirketin yetkili temsilcisi tarafından imzalanmadığını, sözleşmeyi imzalayan ... adlı kişinin böyle bir sözleşme yapmaya yetkili olmayıp şirket çalışanı olduğunu, davacı tarafından şirkete yapılan herhangi bir satış bedeli ödemesi de bulunmadığını, kaldı ki taşınmazın satış tarihindeki değerinin de 400.000,00 TL olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı ile şirketin yetkili temsilcisi olduğu anlaşılan ... arasındaki ön ödemeli konut satış sözleşmesinin alacağın temliki niteliğinde ve geçerli bir sözleşme olduğu, 400.000,00 TL satış bedelinin de ödendiğinin sözleşme içeriğinden anlaşıldığı, sözleşmeye konu taşınmazın davalı şirket tarafından davacıya satıldığı halde diğer davalı ...'e muvazaalı olarak devredildiği, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 641.418,00 TL, davacının taşınmaza yaptığı iyileştirme harcamasının 20.000,00 TL olduğu, dava konusu taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği ve davacının tapu tescil isteminden vazgeçtiği dikkate alındığında, taşınmazın dava tarihindeki değeri ile yapılan harcamalar toplamı olan 661.418,00 TL bedelin davalılardan tahsilinin gerektiği belirtilerek, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin yüklenici şirketin bilgisi dahilinde yapılmadığını, ödeme hususunda davacı tarafın hiçbir yazılı ve kesin delil ibraz edemediğini, ihbar olunan ...'ın da 11.03.2020 tarihli celsede “sözleşme karşılığında şirkete bedelin nasıl ödendiğini bilmiyorum” demek suretiyle sözleşmenin en önemli maddesi olan ödeme ile ilgili olarak sözleşme ile gerçek durumun birbirini tutmadığını ifade ettiğini, davacıya taşınmazın sadece geçici olarak oturması için verildiğinin dosya kapsamı ile sabit olduğunu, taşınmaza yaptığını iddia ettiği imalatların tamamen şirket ile ilgili olduklarını, davacının iyileştirmeye ilişkin iddialarını kabul etmediklerini, sahtecilik nedeniyle başlatılan savcılık soruşturmasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, davalı ... aleyhine tazminata hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

2.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmaz değeri olarak tespit edilecek tutarda denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa taşınmazın rayiç bedelinin ve yapılan faydalı masraflar tutarının davalılardan tahsili istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazları bakımından;

2.1.Islah; taraflardan birinin yapmış olduğu usul işleminin tamamen veya kısmen düzeltilmesine denir (HUMK m. 83, HMK m. 176) (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, C: IV, İstanbul 2001, s. 3965). Islah müessesesi, davayı değiştirme, başka deyişle iddia ve müdafaanın değiştirilmesi veya genişletilmesi yasağını bertaraf eden bir imkandır. Zira bu suretle, aslında yasal itiraz ile karşılaşılabilecek olan herhangi bir taraf muamelesi, ıslah kurumu yardımı ile artık bu itirazı davet etmeksizin yapabilmektedir (Üstündağ, S.: Medeni Yargılama Hukuku, Cilt: I-II, 5. Baskı, İstanbul 1992, s. 534).

2.2.Islahın konusu tarafların yapmış oldukları usul işlemleri olduğu için ıslahla düzeltilecek usul işlemlerinin neler olduğundan da söz etmek gerekir. Gerek öğreti, gerekse Yargıtay uygulaması davanın değiştirebileceğini ve genişletilebileceğini aynı şekilde savunmanın genişletilebileceğini ilke olarak kabul etmektedir. Yine müddeabihin artırılıp artırılmayacağı hususu da bir usul işlemi olup, ıslahın konusudur (Kuru, s. 4035).

2.3.6100 sayılı HMK’nın 176. maddesine göre; ıslah, tamamen (kamilen) veya kısmen olmak üzere iki şekilde yapılabilmektedir. Tamamen ıslahta davacı, davasını baştan (dava dilekçesinden) itibaren ıslah eder ve bir hafta içerisinde yeni bir dava dilekçesi verir (HMK m. 180).

2.4.Davanın tamamen ıslahı yoluna, dava dilekçesinden (dava dilekçesi dahil) itibaren (HMK m. 179/2 de sayılanlar hariç) bütün usul işlemlerinin yapılmamış sayılması için başvurulur (HMK m. 179/1). Bu hâlde dava dilekçesinden itibaren yapılmış olan usul işlemlerinin (HMK m. 179/2 de sayılanlar hariç) tamamının yapılmamış sayılması (ıslah edilmesi, düzeltilmesi) söz konusu olduğu için buna davanın tamamen ıslahı denir. (Kuru, B.: İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku, Ankara 2019, s. 424). Başka bir anlatımla davacı tamamen ıslah ile yeni bir dilekçe vererek davasını baştan itibaren usule müteallik bütün işlemlerini değiştirebilir. Yani davacı bu yolla dava sebebini ve talep sonucunu tamamen değiştirip genişletebileceği gibi davalı da tam ıslah ile savunmasını tamamen değiştirip genişletebilecektir. Bunun doğal sonucu olarak, dava dilekçesinde yer alan ilk talep içeriği değil, ıslah yoluyla açıklanan talep içeriği nazara alınarak araştırma ve inceleme yapılması ve mahkemece verilecek hükümde de ıslahla ileri sürülen istemin karşılanması gerekecektir.

2.5.HMK'nın 181. maddesinde düzenlenen davanın kısmen ıslahında ise; davada yapılmış olan belli bir usul işlemi ıslah edilir (düzeltilir) ve bundan sonraki usul işlemlerinin (ıslah edilen usul işlemi ile ilgili oldukları ölçüde) yapılmamış sayılması sağlanır (Kuru, s. 4014). Davacının talep sonucunu (müddeabihi) arttırması, talep sonucunu terditli dava hâline dönüştürmesi ve talep sonucunun daraltılması gibi işlemler kısmen ıslaha örnek olarak sayılabilecek usule müteallik işlemlerdir. 2.6.Islahın amacı, yargılama sürecinde, şekil ve süreye aykırılık sebebiyle ortaya çıkabilecek maddi hak kayıplarını ortadan kaldırmak olduğundan, hak ve alacağı bu sürecin dışında ortadan kaldırmış olan işlemlerin, yani maddi hukuk işlemlerinin ıslah yoluyla düzeltilebilmesi elbette ki mümkün değildir. Bir başka deyişle, maddi hakkı sona erdiren maddi hukuk işlemleri, ıslahla düzeltilemez. Feragat, kabul, sulh gibi işlemler, velev ki dava içinde yapılsın, asıl hakkı ortadan kaldırdıklarından, usul işlemi olduğu kadar (davayı etkilediği için usul işlemidir) maddi hukuk işlemi mahiyetini de taşımaktadır ve bu sebeple, bu işlemlerin ıslah yoluyla düzeltilmesi imkânsızdır; çünkü ıslah, yargılama hukukunun şekle ve süreye bağlılığından kaynaklanan zımni hak kayıplarının telafisi için öngörülmüş bir müessesedir. Açık bir irade beyanı ile terk edilen haklar, maddi gerçeğin şekle feda edilmesi gibi bir sonuç doğurmadığı için, ıslahın konusu olamaz. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 07.06.2017 tarihli ve 2017/17-1093 E. 2017/1090 K.; 07.06.2017 tarihli ve 2016/9-1212 Esas, 2017/1078 Karar ile 02.04.2019 tarihli ve 2017/22(7)-2168 E. 2019/395 K. sayılı kararlarında da aynı ilkeler benimsenmiştir.

2.7.Diğer taraftan, ıslah işleminin ne şekilde yapılacağı 6100 sayılı HMK’nın 177. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; “Islah, sözlü veya yazılı olarak yapılabilir.” Sözlü ıslah beyanının duruşma tutanağına yazılması (hatta okunarak altının ıslah eden tarafa imza ettirilmesi) gerekir (m.154/1 ve 154/3/ç), karşı taraf duruşmada hazır değilse tutanak örneği haber vermek amacıyla karşı tarafa bildirilir (m.177/3,c.2). Yazılı ıslah ise dilekçe ile de yapılabilir (m.177/3,c.1), yazılı ıslah duruşmada yapılırsa ıslah dilekçesinin verildiği tutanağa yazılır (m.154/3-f), karşı taraf duruşmada hazır ise ıslah dilekçesinin bir örneği karşı tarafa verilir. Karşı taraf yazılı ıslahın yapıldığı duruşmada hazır değilse ıslah dilekçesinin bir örneği haber vermek amacıyla karşı tarafa bildirilir (m.177/3,c.2) (Kuru, B.: İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku, Ankara 2021, s. 438).

2.8.Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür(TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114).

Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır.Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi”aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir.

Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür.

Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (HMK.m.111/2).

Terditli davada davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmelidir.

Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an, yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an, davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın faizsiz rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır.

Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur.

Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmiş geri kalanın tapu devrinde ödeneceği kararlaştırılmışsa; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır.

3.Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacı, davalı yüklenici firmanın yetkili temsilcisi olduğu tespit edilen ... ile yaptığı anlaşma neticesinde, dava dışı arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 2. blok 2 no'lu bağımsız bölümü temliken 15.12.2016 tarihinde devralmıştır. Bedelin tamamının ödendiği sözleşme ile sabit olduğu halde davalı yüklenici yetkilisi tarafından temlik konusu bağımsız bölüm arsa sahibine vekaleten yüklenici şirket sahibinin oğlu olan diğer davalı ... adına 24.11.2018 günü tapuda satış suretiyle devredilmiştir. Davalı ...'in adına tescil edilen bağımsız bölümün temliken tescile konu olduğunu bilmemesi mümkün değildir. Davacı temliken devraldığı taşınmazın tapuda adına tescilini sağlayamayınca işbu dava ile tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise bağımsız bölümün denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tespit edilecek değerinin tahsilini talep etmiştir. Yargılama esnasında bağımsız bölümün davalı ... tarafından dava dışı üçüncü kişiye devredilmesi üzerine davacı tapu tescil isteminden vazgeçerek davasına tazminat istemi olarak devam etmiştir.

3.1.Her ne kadar, mahkemece bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle tespit edilen rayiç bedeli üzerinden karar verilmiş ise de, davacı tarafça denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınarak hüküm kurulması gerektiğinden bahisle karar temyiz edilmiştir.

3.2.26.10.2022 tarihli 13. celsede; son raporda belirlenen dava değeri üzerinden eksik harcın tamamlanması için davacı tarafa süre verildiği ve davacı tarafından harcın ikmal edilmiş olduğu; ancak, davacı yanın ayrıca ve açıkça yazılı veya sözlü ıslah beyanında bulunmadığı anlaşılmıştır.

3.3Mahkemece yapılacak iş; yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın iş bu bozma kararından sonra verilecek nihai karar tarihinde (veya karar tarihine en yakın tarihteki) rayiç bedeli yeniden tespit edilerek faizsiz olarak yüklenici-temlik eden davalı şirketten tahsiline hükmetmekten ibarettir. Bu nedenlerle mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1.Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının 2 ve 3 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir edilen 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde taraflara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.