Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1632 E. 2026/1088 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1084 E., 2025/374 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 20. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/344 E., 2022/78 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında farklı tarihlerde olmak üzere mülkiyeti davacılara ait olan taşınmazlar için düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, yapılan sözleşmelerin ada bazlı yapıldığını, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından 24.02.2020 tarihinde parselasyon çalışması yapılarak, parsellerin müşterek mülkiyete çevrildiğini, parselasyon sonrası oluşan 40235 ada, 1 parsel üzerinde 26 hisse sahibi bulunduğunu, yeni parseldeki tüm paydaşlarla TMK.'nın 692. maddesi gereği sözleşmeler yapılması gerekirken, bu sözleşmelerin makul sürelerde yapılmadığını ve süresi içinde de inşaatlara başlanılmadığını belirterek, sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti ile feshine ve tapulara şerh konulması halinde bu şerhlerin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmeler kurulurken maliklerin tümüyle sözleşme akdedildiğini, bu nedenle TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmelerin geçersiz olduğundan bahsedilemeyeceğini, davacı yanın kötü niyetli olarak taraflarınca yapılan uygulama sonucu ortaya çıkan tapuyu dayanak göstererek talepte bulunduğunu, uygulamanın 2020 tarihinde bitmiş olduğunu, henüz 36 aylık sözleşme süresinin dolmadığını, sözleşmenin tüm yükümlülüklerinin yerine getirildiğini belirterek, hukuki dayanaktan yoksun ve kötü niyetli ikame edilen davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davanın kabulü ile davacı ... ile davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 29.05.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, davacı ... ... ile davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 16.06.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, davacılar ..., ... ve ... ile davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 20.06.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, davacı ... ile davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 03.07.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "...Davacılarla sözleşmeler düzenlenmiş ise de, yeni imar durumu sonucunda oluşan 40235 ada, 1 parselin tüm paydaşları ile sözleşme yapılmadığı ve mevcut sözleşmelerin yapıldığı tarihten itibaren dava tarihine kadar yaklaşık 3 yıl süre geçtiği görülmektedir. 4721 Sayılı TMK.'nın 692. maddesinde: 'Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır' hükmü düzenlenmiştir. Anılan hüküm gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesi de önemli tasarruf işlemlerinden olmakla arsanın tüm paydaşları tarafından yapılması zorunludur. Tüm paydaşlarla yapılmayan sözleşmeler geçerli değildir. Başlangıçta bir kısım arsa sahipleri ile sözleşme yapıldığında 'askıda geçersizlik' hali mevcut olup, yüklenicinin makul bir süre içinde diğer arsa sahipleri ile de sözleşme yaparak bu geçersizlik halini sonlandırması gerekir. Yine aynı yasal düzenleme gereğince, tüm arsa sahipleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de önemli ve bölünemez bir tasarruf işlemi olduğundan, tüm arsa sahipleri tarafından istenmelidir. Buna göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarında sözleşme konusu arsanın tüm paydaşları arasında 'zorunlu dava arkadaşlığı' mevcuttur. Diğer yandan; tüm arsa sahipleri ile yapılan geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümler de sözleşmenin tarafı olarak tüm arsa sahiplerini .... Somut olayda; imar uygulaması sonucu oluşan 40235 ada, 1 parselin tüm paydaşları ile makul süre içinde sözleşme yapılmadığı için mevcut sözleşmeler TMK.'nın 692. maddesi gereğince geçersizdir. Dava dilekçesinde istek her ne kadar 'sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti ve fesih' olarak gösterilmiş ise de, geçersiz oldukları açık olan sözleşmelerin bu durumlarının tespiti 'çoğun içinde az da vardır' kuralının bir gereğidir. Ayrıca, ortada fesih gerektiren geçerli bir sözleşme olmadığından, geçersizliğin tespiti için tüm arsa sahiplerinin bu davada yer almalarına da gerek yoktur. Diğer yandan, 'tapularda sözleşme şerhi olması halinde bu şerhlerin terkini' yönünde de bir istek olup, mahkemece bu yönde bir hüküm kurulmamış ise de, tapularda böyle bir şerh olmaması nedeniyle bu konuda bir karar verilmesine gerek bulunmamaktadır. Geçersizliğin tespiti ile ilgili olarak maktu ilam harcı alınması da doğrudur. Buna göre mahkemece 'sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti' yönünde verilen karar isabetlidir" gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Dava konusu sözleşmelerin kurulması sırasında taşınmaz maliklerinin tamamıyla sözleşme akdedildiğini, Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca bu sözleşmelerin geçersiz olduğundan bahsedilemeyeceğini,

b.Davacı firmanın, sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirdiğini, Covid-19 pandemisi sebebiyle ortaya çıkan kısıtlamalar, kamu kurumlarında esnek çalışma sistemine geçilmiş olması ve diğer mücbir sebepler nedeniyle meydana gelen gecikmelerden dolayı davalı firmanın sorumlu tutulamayacağını, mahkemenin bu hususlar hakkında hiçbir araştırma yapmadan eksik inceleme ile karar verdiğini,

c.Dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğunu, sözleşmenin geçersizliğine karar verilebilmesi için tüm arsa maliklerinin ve sözleşmede taraf olan diğer kişilerin de bu yönde talepte bulunması gerektiğini, bu kişilerin de davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin TMK.'nın 692. maddesi gereğince geçersizliklerinin tespiti isteğine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının davalıdan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.