Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3258 E. 2026/2137 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/973 E., 2025/609 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 8. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/31 E., 2024/82 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin 3 adet bağımsız bölüm niteliğinde daireyi sözleşme tarihinden itibaren en geç (36 ay) 09.04.2016 tarihinde anahtar teslimi teslim etmeyi, aksi takdirde davalı tarafından her bir daire için arsa sahibine aylık o yılın rayiç kira bedelini davacı arsa sahibine ödemeyi yüklendiğini, sözleşmede belirtilen süre dolmasına, arsa sahibince arsa üzerindeki bina boşaltılıp yıktırılmasına rağmen yüklenicinin edimini ifa etmediğini, inşaata dahi başlamadığını belirterek, 09.04.2013 tarihli sözleşmeye ek aynı tarihli ek sözleşme uyarınca yıkılan binaya ilişkin olarak 09.05.2013 yıkım tarihinden itibaren 1 adet dairenin kira bedeli alacağının davalı taraftan tahsiline, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca gecikme tazminatı olarak davacıya teslim edilmeyen 3 daire için uğramış olduğu toplam kira kaybı miktarının davalı taraftan tahsiline ve 3/B uyarınca davalı taraftan aynen ifa ile 9 47... parselde kain arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde her biri ayrı ayrı brüt 1 40... 3. kat Güneybatı, 6. kat Güneydoğu ve 7. kat Güneydoğu cepheli 3 adet dairenin davacı adına teslim ve tapuda tesciline, aksi halde söz konusu dairelerin rayiç değerinin davalı taraftan tahsiline, 09.04.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek protokolden kaynaklanan gecikme tazminatı ile kira bedelleri alacağı ve aynen ifa talebi için toplam şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; arsanın engelsiz teslim edilmediğini, yüklenicinin inşaat için yasal ve idari engelleri ancak aşabildiğini, makul süre içerisinde gerekli ruhsat işlemlerine başladığını, dava konusu sözleşmede belirtilen inşaatın tamamlanması için yüklenicinin toplamda 5 hissedar ile anlaşma yapması gerektiğini, hissedarlardan ... ve ... ile anlaşma sağlanamadığını, izale-i şuyu davası açıldığını, bu sırada anlaşma yapılan hissedarlardan ...’in vefat ettiğini, mirasçıları ile anlaşma yoluna gidildiğini, mirasçılardan birinin rahatsızlığı nedeniyle kısıtlanması ve her bir iznin kısıtlama kapsamında mahkemeden alınması gerektiğini, sürecin bu şekilde de uzadığını, kentsel dönüşümle inşaatın tamamlanacağını, davacının kendi başvurusu için kentsel dönüşümden 18 aylık kira yardımı aldığını ve başvuru yaptığını, kendisinin de bu kapsamda davacıya ödeme yaptığını, davacının kira kaybı ile daire bedellerini bir arada isteyemeyeceğini, davacı tarafından hiçbir şekilde ihtar çekilmediğini, temerrüde düşürülmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme içeriğinde veya başkaca herhangi bir belgede sözleşmeye konu binaların yapılması amacıyla başka parsellerle ifraz, tevhit vb. işlemlerin yapılacağı belirtilmediğinden başka parsellerdeki bu türden işlemlerin davacıyı bağlamayacağı, izale-i şuyu dosyasının incelenmesinde; davalının açtığı davada karar duruşmasında bulunmasına rağmen gerekçeli kararın tebliğe çıkarılması ve dosyanın kesinleştirilmesi işlemlerini yaklaşık dokuz yıldır yapmadığı, sadece tedbirin kaldırılmasını talep ettiği, bu nedenle dosyanın kesinleşmemesi nedeniyle taşınmazın satışının talep edilemediği yönündeki beyanlarına itibar edilmediği, kısıtlı ... murisi ...'in 9 47... parselin hissedarı olduğu, bu haliyle 9 47... parselle herhangi bir ilgisinin bulunmadığı, kaldı ki kısıtlının payının satılmasına yönelik talep hakkında 18.01.2017 tarihinde karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği, farklı parselin hissedarından kaynaklanan gecikmelerin davacıyı bağlamayacağı, inşaatın gecikmesine gerekçe olarak belirtilen bu yöndeki beyanlara da itibar edilmediği, bir kısım 23 parsel hissedarı ile sözleşme yapıldığı daha sonra karşılıklı feshedildiği, KKİS'lere konu taşınmazların tüm paydaşları ile sözleşme yapıldığı, geçersizlik durumunun bulunmadığı, Yargıtay'ın ruhsat almak için belirlediği 6 aylık makul süre nazara alındığında sözleşmenin 5. maddesine göre inşaatın teslim tarihinin 09.10.2016 tarihi olduğu, buna göre bu tarihten dava tarihine kadar geçen süre içerisinde sözleşmede belirtilen 3 adet dairenin özelliklerine göre gecikmiş kira alacağı talebinin mümkün olduğu, buna göre gecikmiş kira bedelinin her bir daire için aylık 700,00 TL olarak bilirkişilerce hesaplandığı, toplam da 65.479,92 TL gecikmiş kira alacağının mümkün olduğu, keza 3 adet dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin ise 695.100,00 TL olarak hesaplandığı, davacı vekilinin tapu iptal tescil talebinden feragat ettiği de nazara alınarak davacının kentsel dönüşüm uygulaması uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığından 18 aylık toplam 9.900,00 TL kira yardımı aldığı, bu sebeple bu yardımın düşülmesi sonucunda davacının talep edebileceği kira alacağı bedelinin 55.579,92 TL olarak hesaplandığı belirtilerek, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile TMK'nın 692. maddesi uyarınca paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda inşaat yapılması gibi olağan şekilde kullanım ölçüsünü aşan yapı imar işlemine girişilmesi tüm paydaşların kabulüne bağlı olup davacı tarafın paydaş olduğu 9 47... parselin imar uygulaması ile 28 02... parsel olan yeni parselde tüm hissedarlarla sözleşmenin 10.12.2020 tarihinde imzalandığı, en son 10.12.2020 tarihinde imzalanan sözleşme ile taşınmazdaki hissedarın hissesinin davalıya geçtiği 30.09.2021 tarihi itibari ile hissedarlarla sözleşmeler tamamlanmış olup, eldeki davanın sözleşmenin geçerlilik kazanmasından önce 11.02.2019 tarihinde açıldığı, kira tazminatı yönünden henüz sözleşme şartlarının gerçekleşmediği, davalı tarafın sözleşmeleri tamamlamadan inşaata başlamasının mümkün olmadığı, bu halde dava tarihi itibarıyla gecikme tazminatı koşullarının oluşmadığı görülmekle davanın reddine karar verilmesi gerekir iken kabulünün doğru olmadığı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının 09.04.2013 tarihli ek sözleşmeye istinaden 09.05.2013 tarihinden itibaren 1 adet dairenin kira bedelinin tahsili talebinin reddine, davacının üç adet daireye ilişkin tapu iptali ve tescil, aksi halde taşınmaz rayiç bedellerinin ödenmesi taleplerinin feragat nedeniyle reddine, davacının gecikme tazminatı taleplerinin şartları oluşmadığından esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacı arsa sahibinin sözleşmeden ... tüm yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen, yüklenicinin edimini ifa etmediğini, inşaata dahi başlamadığını,

b. Sözleşme içeriğinde veya başkaca herhangi bir belgede sözleşmeye konu binaların yapılması amacıyla başka parsellerle ifraz, tevhit vb. işlemlerin yapılacağı belirtilmediğinden başka parsellerdeki bu türden işlemlerin davacıyı bağlamayacağını,

c. Bölge Adliye Mahkemesince taraflar arasında kararlaştırılan sözleşme hükümlerine itibar edilmeksizin kanunun genel hükümlerine göre bir değerlendirme yapılmasının eksik ve hukuka aykırı olduğunu, zira müvekkili nezdinde sözleşme gereği kararlaştırılan gecikme tazminatının şartlarının oluştuğunu,

d. Yüklenicinin izale-i şuyu davası kabul edilmesine rağmen kesinleştirme ve satış işlemlerine devam etmediğini, diğer taraftan sürenin uzamasına gerekçe olarak gösterdiği kısıtlılık halinin sözleşme konusu parselle ilgisi olmadığını,

e. Kesinlikle kabul anlamına gelmemekle birlikte, sözleşmenin diğer tüm hissedar ve parsellerle alakalı işlemlerinin yapıldığı ve tamamlandığı varsayılsa dahi, sözleşmenin, bu işlemlerin tamamlandığı tarihten geriye etkili olarak sözleşmenin imza edildiği 09.04.2013 tarihinden itibaren geçerli hale geleceğini,

f. Diğer taraftan, sözleşmenin daha sonradan ileri bir tarihte eksikliklerinin tamamlandığı ve daha sonradan geçerli hale gelebildiği varsayılsa dahi, bir üst süre olması gerektiğini, yani müteahhit firmanın sınırsız bir süre hakkı ve yetkisi bulunmadığını, dava konusu somut olayda davalı firmanın sözleşmenin akdedildiği 09.04.2013 tarihinden yaklaşık 8 yıl sonra sözleşmenin diğer hissedarları ile ilgili kısmını tamamladığı iddiasının ve bu yöndeki istinaf ilamının adalet ve hakkaniyet ilkeleri ile bağdaşmadığını,

g. Davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; a. Davacının talebinin terditli olmadığını, davaların yığıldığını, bu nedenle davacının her bir reddedilen davası için ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini,

b. Feragat beyanında bulunan davacının, davada aleyhine hüküm verilmiş gibi yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edileceğini,

c. Lehlerine hükmedilen maktu vekalet ücretinin tarifenin altında kaldığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir.

1. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan 09.04.2013 tarihli adi yazılı sözleşmede davacıya ait arsa üzerinde bulunan evlerin yıkımı sonrası bir adet dairenin, inşaatın teslimine kadar olan o yılın rayicindeki kira bedelinin arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmıştır. İlk Derece Mahkemesince kira bedeli isteminin kabulüne karar verilmiş olup, davacı vekilince de temyiz dilekçesinde iş bu kararın hukuka uygun ve yerinde olduğu belirtilerek, kira bedeli için hükmedilen meblağı kabul ettiği anlaşılmıştır. Bu nedenle yıkılan ev için sözleşme ile kararlaştırılan 1 adet dairenin, dava dilekçesindeki talebi ve temyiz dilekçesindeki kabulü dikkate alınarak davacı lehine kira bedeline hükmedilmesi gerekmektedir. Tespit edilecek kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken, bu yöndeki talebin reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.

2. Bozma nedenine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR 1. Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2. (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek hâlinde taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.