Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1263 E. 2026/1039 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/646 E., 2025/162 K. BİRLEŞEN DAVA YOZGAT 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2022/224 ESAS İLK DERECE MAHKEMESİ : Yozgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/108 E., 2023/245 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili; müvekkili ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 8. maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay süre içerisinde tamamlanacağının belirtildiğini, ancak ruhsat alma süresinin belirsiz kaldığını, aradan geçen yaklaşık 2 yıllık süre zarfında inşaata hiç başlanmadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın her türlü takyidat, haciz ve ipotekten ari olarak tapu kaydının iptali ile tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili; müvekkili ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, devamında tapuda kat karşılığı temlik edildiğini, sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, tapu devrinden sonra davalı yüklenicinin, davalının bankadan kredi kullandığını, taşınmaz üzerine 14.09.2021 tarihinde 50.000.000,00.TL ipotek konulduğunu, basiretli tacir olan banka tarafından da bilinmesi gerektiği üzere taşınmazların kentsel dönüşüm kapsamına alınmış ve arsa sahiplerinin tamamının kat karşılığı temlik kapsamında taşınmazlarını yükleniciye devrettiklerini ileri sürerek ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1. Asıl davada davalı vekili; henüz inşaata başlanılmamış olmasında müvekkilinin bir kusuru bulunmadığını, henüz ruhsatın alınmamış olup sözleşmede taahhüt edilen 18 aylık sürenin de başlamadığını, müvekkili tarafından sözleşmenin ihlal edilmiş olmasının söz konusu olmadığını, davacı tarafça her ne kadar Yargıtay uygulamaları da gözetilerek makul süre içerisinde ruhsat alınması gerektiği, bu sürenin de 6 ay gibi bir süre olduğu, müvekkili şirket tarafından bu sürenin hayli aşıldığı, dolayısıyla sözleşmenin devamının taraflara menfaat sağlamayacağı belirtilmiş ise de ruhsatın henüz alınamamış olmasında müvekkiline atfı kabil kusur bulunmadığını, henüz proje kapsamındaki alanın tamamının açık artırma usulüyle satışı yapılmadan ruhsat işlemlerinin tamamlanmasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı banka vekili; ipotek tarihinde dava konusu taşınmazın tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, TMK'nın 1023. maddesinde iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının güvence altına alındığını, davacı tarafın iddialarının müvekkili banka tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını, müvekkili bankanın ipotek hakkının iyiniyetli hak sahibi üçüncü kişi olması sebebiyle hukuken korunmasının zorunlu olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda inşaata başlanmadığı, sözleşmede, inşaatın yapım ve teslim süresinin yapılacak olan binaların ruhsatının belediyece onaylanmasının ardından toplam 18 ay olduğu, yüklenicinin inşaat ruhsatını almak için makul sürede ruhsat için başvurması gerektiği, makul sürenin davalı tarafından aşıldığı, bu nedenle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin feshi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kabulüne,dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin konulduğu tarihte sözleşmenin tapuya bildirildiği, tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilecek durumda olduğu gerekçesiyle birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece başlangıçta alınmayan dava harcının davacının arsa payı ve ipotek bedeli dikkate alınarak hükümle beraber davalı bankadan tahsiline karar verilmesi gerekirken bu hususta karar verilmediği gerekçesiyle yeniden karar verilmek suretiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkili olan bankanın TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetinin korunmadığını, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi istemine, birleşen dava ipoteğin fekki istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.03.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.