Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/685 E. 2026/2185 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/640 E., 2025/492 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalılardan ... arasında düzenlenen 06.05.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine isabet eden bağımsız bölümler süresinde teslim edilmediği gibi inşaatın kaçak ve ruhsata aykırı kısımlarının bulunduğunu, müvekkillerinin davalı yükleniciye sözleşme gereği tapusunu devrettiği bağımsız bölümlerin de yüklenici tarafından diğer davalılara devredildiğini ileri sürerek sözleşmenin feshini, davalılarca satın alınan 104/200 hissenin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini, ruhsata aykırı yapılan binaya davalıların müdahalelerinin önlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı yüklenici ... cevap dilekçesi sunmamıştır.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların kendilerine isabet eden daireleri 2000 yılından bu yana fiilen kullandıklarını, taleplerin zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde; inşaatın sekiz yıl evvel tamamlandığını ve davacıların o tarihten bu yana fiilen kendilerine isabet eden bağımsız bölümleri kullandıklarını, müvekkillerinin davalı yükleniciden iyiniyetle bağımsız bölüm satın aldıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin bozma kararına uyarak verdiği 27.02.2020 tarihli ve 2016/83 Esas, 2020/153 Karar sayılı kararı ile, İmar Kanunu uyarınca inşaatın yasal hale getirilmesi için belirtilen eksikliklerin giderilmesinin gerektiği, verilen kesin süre içerisinde davalılar tarafından eksiklikler giderilerek inşaatın yasal hale getirilmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 27.02.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 22.03.2022 tarihli ve 2021/1282 Esas, 2022/1580 Karar sayılı ilamıyla; yüklenici ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılara, inşaatın imar mevzuatına uygun, iskân ruhsatı alınabilmesi için yerine getirmeleri gereken hususlar açık açık gösterilerek bu hususların giderilmesi maksadıyla belediyede gerekli işlemlerin yapılabilmesi için yetki ve uygun bir süre verilmesi, mehile uymamanın sonuçları da açıkça belirtilmek suretiyle bir ara karar oluşturularak, verilen bu süre içerisinde inşaat yasal mevzuata uygun hale getirilir ise davanın reddine karar verilmesi; şayet verilen kesin mehil içerisinde yasal mevzuata uygun hale getirilme işlemleri tamamlanmadığı veya hiç yapılmadığı takdirde şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararlarının benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağladığı, içtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerektiğinin belirtildiği gözetilerek bu hususta yargılama yapıldığı, alınan bilirkişi raporu kapsamında dava konusu taşınmaz için iskân ruhsatı alınmasının ancak yapı tatil tutanaklarında belirtilen aykırılıkların giderilmesi ve binanın projesine uygun hale getirilmesi ile mümkün olduğunun tespit edildiği, davalı yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmede temerrüde düştüğü, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı oldukları, taşınmazın kayıt malikleri olan diğer davalılar yönünden TMK’nın 1023. maddesindeki "tapu kütüğüne güven ilkesi" ve "iyiniyet korumasından" yararlanıp yararlanamayacağı değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz hisselerinin bir kısım davalılar yönünden bir kez, diğerleri yönünden ise iki kez el değiştirdiği, ilk devir işleminin inşaat ruhsat tarihinden yaklaşık iki yıl sonra gerçekleştiği, ilk ve ikinci devirler arasında ise 3 ila 7 yıl geçtiği, bu süreçte tapu kaydı, akit tablosu ve tapu kütüğü incelendiğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine dair herhangi bir şerh veya belirtmenin bulunmadığı, iskanı bulunmayan bir taşınmazdan daire satın alınmasının tek başına alıcının kötüniyetli olduğunu göstermeyeceği, son kayıt maliki davalıların kötü niyetli olduklarına dair dosyada ispata yarar delil olmadığından tapu maliki davalıların TMK'nın 1023. maddesi korumasından da faydalanacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davacıların tapu iptali ve tescil ile müdahalenin men-i istemlerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; mahkeme tarafından verilen süreler içerisinde ihtar edilen hususların davalı tarafça yerine getirilmediğini, bozma kararında davacılar lehine usuli kazanılmış hak doğduğunu, Yargıtay içtihadı birleştirme kararı gerekçesinde taşınmazın ruhsatına ve projesine aykırı şekilde kaçak olarak yapılması ve bu aykırılığın en başından itibaren belediye tarafından tutanak altına alınmış olması hususlarına yer verilmediğini, davalıların pay aldıkları tarihlerde bina kaçak ve ruhsatsız olup bu hususun tek başına davalıların kötü niyetli olduklarını gösterdiğini, davalıların ayrıca taşınmaza ilişkin idarelerdeki belgeleri inceleyerek davalı yüklenicinin taşınmazı edinme sebebinden haberdar olmalarının mümkün olduğunu, davalıların müteahhit ile işbirliği içerisinde olduğunu, davalıların taşınmazın hukuki durumu ile müvekkiller ile müteahhit arasındaki ihtilafı bilerek taşınmazı satın aldıklarını, TMK'nın 1024. maddesini değerlendirmeden karar vererek davacıların mülkiyet haklarının ihlal edildiğini, bazı devirlerin ikinci ve üçüncü kez yapılmış olduğu üstelik kısa sürelerde ve düşük bedelle el değiştirdiğini, davalıların neden iyiniyetli sayıldığını somut olgularla açıklamadığını, ayrıca sözleşmenin feshine karar verilirken işbu feshin doğal sonucu olan tapu iptal ve tescil taleplerinin reddinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile müdahalenin meni istemine ilişkindir. 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu anlaşılmakla; davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Alınması gereken temyiz harcı peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.